Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области к ФИО1 о понуждении заключить договор,

установил:

Министерство имущественных и земельных отношений Тверской области (далее по тексту – Министерство) обратилось в суд с иском об обязании ФИО1 заключить с истцом договор купли-продажи:

земельного участка общей площадью 51029 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, вид разрешенного использования – для ведения сельского хозяйства, расположенного по адресу (местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка): Тверская область, Торжокский район, Сукромленское сельское поселение, в границах колхоза «Заветы Ленина», - по цене 94000 рублей;

земельного участка общей площадью 5 046 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, вид разрешенного использования – для ведения сельского хозяйства, расположенного по адресу (местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка): Тверская область, Торжокский район, Сукромленское сельское поселение, в границах колхоза «Заветы Ленина», - по цене 66000 рублей;

земельного участка общей площадью 17 080 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, вид разрешенного использования – для ведения сельского хозяйства, расположенного по адресу (местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка): Тверская область, Торжокский район, Сукромленское сельское поселение, в границах колхоза «Заветы Ленина», - по цене 79000 рублей;

земельного участка общей площадью 288 462 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, вид разрешенного использования – для ведения сельского хозяйства, расположенного по адресу (местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка): Тверская область, Торжокский район, Сукромленское сельское поселение, в границах колхоза «Заветы Ленина», - по цене 124000 рублей, на условиях, указанных в данном договоре.

В обоснование заявленных исковых требований указано, что ФИО1 направил в Правительство Тверской области извещение от 13 мая 2021 года № 34/1 о намерении продать земельные участки:

- с кадастровым номером <данные изъяты>, вид разрешенного использования – для ведения сельского хозяйства, общей площадью 173596 кв.м, расположенного по адресу (местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка): Тверская область, Торжокский район, Сукромленское сельское поселение, в границах колхоза «Заветы Ленина», - цена продажи 115000 рублей;

- с кадастровым номером <данные изъяты>, вид разрешенного использования – для ведения сельского хозяйства, общей площадью 100 036 кв.м, расположенного по адресу (местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка): Тверская область, Торжокский район, Сукромленское сельское поселение, в границах колхоза «Заветы Ленина», - цена продажи 105000 рублей;

- с кадастровым номером <данные изъяты>, вид разрешенного использования – для ведения сельского хозяйства, общей площадью 67 391 кв.м, расположенного по адресу (местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка): Тверская область, Торжокский район, Сукромленское сельское поселение, в границах колхоза «Заветы Ленина», - цена продажи 99000 рублей;

- с кадастровым номером <данные изъяты>, вид разрешенного использования – для ведения сельского хозяйства, общей площадью 51 029 кв.м, расположенного по адресу (местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка): Тверская область, Торжокский район, Сукромленское сельское поселение, в границах колхоза «Заветы Ленина», - цена продажи 94000 рублей;

- с кадастровым номером <данные изъяты>, вид разрешенного использования – для ведения сельского хозяйства, общей площадью 138 594 кв.м, расположенного по адресу (местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка): Тверская область, Торжокский район, Сукромленское сельское поселение, в границах колхоза «Заветы Ленина», - цена продажи 110000 рублей;

- с кадастровым номером <данные изъяты>, вид разрешенного использования – для ведения сельского хозяйства, общей площадью 5 046 кв.м, расположенного по адресу (местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка): Тверская область, Торжокский район, Сукромленское сельское поселение, в границах колхоза «Заветы Ленина», - цена продажи 66000 рублей;

- с кадастровым номером <данные изъяты>, вид разрешенного использования – для ведения сельского хозяйства, общей площадью 56 735 кв.м, расположенного по адресу (местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка): Тверская область, Торжокский район, Сукромленское сельское поселение, в границах колхоза «Заветы Ленина», - цена продажи 96 000 рублей;

- с кадастровым номером <данные изъяты>, вид разрешенного использования – для ведения сельского хозяйства, общей площадью 17 080 кв.м, расположенного по адресу (местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка): Тверская область, Торжокский район, Сукромленское сельское поселение, в границах колхоза «Заветы Ленина», - цена продажи 79000 рублей;

- с кадастровым номером <данные изъяты>, вид разрешенного использования – для ведения сельского хозяйства, общей площадью 14 363 кв.м, расположенного по адресу (местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка): Тверская область, Торжокский район, Сукромленское сельское поселение, в границах колхоза «Заветы Ленина», - цена продажи 77000 рублей;

- с кадастровым номером <данные изъяты>, вид разрешенного использования – для ведения сельского хозяйства, общей площадью 288 462 кв.м, расположенного по адресу (местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка): Тверская область, Торжокский район, Сукромленское сельское поселение, в границах колхоза «Заветы Ленина», - цена продажи 124000 рублей;

- с кадастровым номером <данные изъяты>, вид разрешенного использования – для ведения сельского хозяйства, общей площадью 267 620 кв.м, расположенного по адресу (местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка): Тверская область, Торжокский район, Сукромленское сельское поселение, в границах колхоза «Заветы Ленина», - цена продажи 123000 рублей.

Срок, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет, – не более девяноста дней.

В соответствии с постановлением администрации Тверской области от 6 мая 2006 года № 93-па «О реализации отдельных полномочий в сфере оборота земель сельскохозяйственного назначения» Министерство осуществляет полномочия субъекта Российской Федерации, предусмотренные Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Решением Комиссии по рассмотрению вопросов о приобретении земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в государственную собственность Тверской области (протокол от 7 июня 2021 года № 14) признано целесообразным приобретение земельных участков с кадастровыми номерами <данные изъяты> в государственную собственность Тверской области (страницы 106-107 протокола).

На основании указанного решения Министерством принято распоряжение от 7 июня 2021 года № 465 о приобретении у ответчика в государственную собственность Тверской области земельных участков с указанными кадастровыми номерами.

Уведомлением от 9 июня 2021 года № 01-07/6641-ИЖ Министерство сообщило ответчику о принятом распоряжении о приобретении земельных участков с вышеуказанными кадастровыми номерами с просьбой направить перечень банковских реквизитов до 21 июня 2021 года, а также направлен проект договора купли-продажи данных земельных участков.

В уведомлении от 21 июня 2021 года ФИО1, ссылаясь на извещение № 34 от 19 апреля 2021 года, указал, что намеревался продать земельные участки, указанные в извещении № 34/1 от 13 мая 2021 года, единым лотом, поскольку Министерством направлено уведомление от 9 июня 2021 года № 01-07/6641-ИЖ о приобретении в государственную собственность Тверской области только в отношении части земельных участков, то акцепт не является полным и безоговорочным, и ответчик отказывается от подписания проекта договора купли-продажи земельных участков.

В соответствии с ч. 1 ст. 8 Федерального закона № 101-ФЗ при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней (ч. 2 ст. 8 Федерального закона № 101-ФЗ).

Порядок принятия решений о приобретении земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в государственную собственность Тверской области при реализации преимущественного права покупки указанных земельных участков установлен ст. 9 Закона Тверской области от 9 апреля 2008 года № 49-ЗО «О регулировании отдельных земельных отношений в Тверской области».

Указанной нормой предусмотрено, что извещение о намерении продать земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения направляется продавцом в Правительство Тверской области (ч. 1 ст. 9 настоящего Закона). Извещение, поступившее в Правительство Тверской области, направляется в Министерство в день его поступления.

Министерство согласно ч. 4 ст. 9 Закона № 49-ЗО осуществляет проверку соответствия извещения требованиям, установленным Федеральным законом № 101-ФЗ.

В соответствии с ч. 7 ст. 9 Закона № 49-ЗО, если извещение соответствует требованиям, установленным Федеральным законом № 101-ФЗ, Министерство в течение десяти календарных дней со дня получения извещения осуществляет подготовку материалов, необходимых для рассмотрения вопроса о приобретении земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в государственную собственность Тверской области, перечень которых определяется Правительством Тверской области, и направляет их в Комиссию по рассмотрению вопросов о приобретении земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в собственность Тверской области.

Решение о целесообразности приобретения земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в государственную собственность Тверской области принимается коллегиально на заседании Комиссии в течение десяти календарных дней со дня поступления материалов, указанных в части 7 данной статьи, и направляется в Министерство в течение трех календарных дней со дня его принятия (ч. 11 ст. 9 Закона № 49-ЗО).

Согласно п. 14 ст. 9 Закона № 49-ЗО Министерство в полном соответствии с решением Комиссии в течение трех календарных дней со дня поступления данного решения принимает решение о приобретении земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в государственную собственность Тверской области либо об отказе от приобретения такого земельного участка.

На основании принятого решения Министерство в течение трех календарных дней со дня принятия указанного решения уведомляет в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок либо об отказе от его приобретения.

Поскольку уведомление о продаже земельных участков ответчиком поступило в Правительство Тверской области 17 мая 2021 года, а уведомление в адрес ответчика о приобретении данных земельных участков подготовлено Министерством 9 июня 2021 года сроки, установленные Федеральным законом № 101-ФЗ и Законом Тверской области № 49-ЗО, для совершения акцепта Министерством соблюдены.

Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной (п. 2 ст. 432 ГК РФ).

В силу ст. 435 ГК РФ офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора. Оферта связывает направившее ее лицо с момента ее получения адресатом.

Согласно ст. 438 ГК РФ акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии. Акцепт должен быть полным и безоговорочным.

В соответствии со ст. 441, 442 ГК РФ, когда в письменной оферте не определен срок для акцепта, договор считается заключенным, если акцепт получен лицом, направившим оферту, до окончания срока, установленного законом или иными правовыми актами, а если такой срок не установлен, - в течение нормально необходимого для этого времени. В случаях, когда своевременно направленное извещение об акцепте получено с опозданием, акцепт не считается опоздавшим, если сторона, направившая оферту, немедленно не уведомит другую сторону о получении акцепта с опозданием. Срок акцепта оферты, полученной Правительством Тверской области, установлен на законодательном уровне и составляет 30 дней.

Указанный срок Министерством соблюден, а именно извещение о продаже участков получено 17 мая 2021 года (оферта), а ее акцепт - уведомление составлено и направлено 9 июня 2021 года.

Извещение ответчика о продаже земельных участков не содержит ссылки на отзыв оферты, извещение ответчика рассмотрено в пределах срока, установленного законом, а акцепт составлен в установленном порядке и в установленный законом срок.

Уведомлений от ФИО1 о получении акцепта с опозданием не поступало.

Уведомление Министерства является положительным акцептом на оферту ответчика, поскольку в нем имеется согласие Тверской области на покупку земельных участков по цене, указанной в оферте; каких- либо возражений, иных условий, чем указано в оферте, в акцепте не имеется.

Исходя из буквального толкования вышеприведенных материальных норм, ответчик направил в адрес истца оферту (предложение о заключении договора купли-продажи земельного участка), которая была акцептована истцом.

Извещение не является формальной обязанностью продавца уведомить орган государственной власти о намерении продать земельный участок, не влекущей обязанности по заключению договора, поскольку по смыслу закона такое извещение направлено именно на реализацию преимущественного права субъекта Российской Федерации приобрести в собственность земельный участок из категории земель сельскохозяйственного назначения и не связано с исполнением полномочий органа государственной власти по ведению какого-либо контроля за совершением таких сделок либо их учета.

На сегодняшний день ответчик договор купли-продажи не подписал.

В ответ на уведомление от 9 июня 2021 года о приобретении земельных участков 24 июня 2021 года в Министерство поступило уведомление ФИО1 об отказе заключить договор купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами <данные изъяты>, поскольку в извещении № 34 от 19 апреля 2021 года он явно и недвусмысленно уведомил о намерении продать земельные участки с кадастровыми номерами <данные изъяты> единым лотом по цене 1 000 000 рублей за все участки. Соответственно уведомление от 9 июня 2021 года №01-07/6641-ИЖ не является полным и безоговорочным акцептом на оферту ответчика, а от оферты Министерства в виде уведомления о приобретении земельных участков с кадастровыми номерами 69:33:0000031:1027, 69:33:0000031:818, 69:33:0000031:930, 69:33:0000031:993 ФИО1 отказывается.

26 апреля 2021 года в Правительство Тверской области поступило от ФИО1 извещение № 34 от 19 апреля 2021 года о намерении продать земельные участки с кадастровыми номерами <данные изъяты> единым лотом по цене 1 000 000 рублей за все участки.

В соответствии с п. 5, 6 ст. 9 Закона № 49-ЗО, если извещение не соответствует требованиям, установленным Федеральным законом № 101-ФЗ, извещение считается не направленным продавцом и не подлежит рассмотрению, о чём уполномоченный орган в течение семи календарных дней со дня поступления извещения уведомляет продавца земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения.

Уведомлением от 12 мая 2021 года № 01-07/5049-ИЖ Министерство сообщило ФИО1 об оставлении извещения № 34 от 19 апреля 2021 года без рассмотрения, поскольку оно не соответствует требованиям, установленным п. 2 ст. 8 Федерального закона № 101-ФЗ.

На заседании Комиссии от 7 июня 2021 года рассмотрено извещение № 34/1 от 13 мая 2021 года, поступившее в Министерство 17 мая 2021 года, в котором отсутствует информация о продаже земельных участков с кадастровыми номерами <данные изъяты> единым лотом.

В соответствии со ст. 432, 435 ГК РФ, ст. 8 Федерального закона № 101-ФЗ оферта должна содержать существенные условия договора, а именно условия о предмете договора, цене, сроке, до истечения которого должен быть осуществлен расчет.

Условия о предмете договора, цене, сроке, до истечения которого должен быть осуществлен расчет, Министерством не изменялись.

В данном случае существенный характер в соответствии с положениями Федерального закона № 101-ФЗ имеют условия о предмете (размере и местоположении земельного участка), цене и сроке оплаты. Иное означало бы, что продавец вправе произвольно включать в оферту любые условия, неприемлемые для покупателя, с тем, чтобы, формально соблюдая требования закона, по существу лишить покупателя возможности реализовать свое преимущественное право. Такие действия как нарушающие требования ст. 10 ГК РФ не могут подлежать судебной защите.

Необходимость приобретения всех земельных участков одновременно «одним лотом» не основана на законе и налагает на покупателя неоправданные ограничения, тогда как по смыслу действующего законодательства решение о приобретении в государственную собственность субъекта РФ принимается в отношении каждого отдельного земельного участка самостоятельно.

Оферта связывает оферента (становится для него обязательной) в момент ее получения адресатом оферты (п. 2 ст. 435 ГК РФ). До этого момента она может быть отозвана оферентом, если сообщение об отзыве получено адресатом оферты раньше, чем сама оферта или одновременно с ней (п. 2 ст. 435 ГК РФ).

Согласно абз. 2 п. 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» оферта, ставшая обязательной для оферента, не может быть отозвана, то есть является безотзывной, до истечения определенного срока для ее акцепта (ст. 190 ГК РФ), если иное не указано в самой оферте либо не вытекает из существа предложения или обстановки, в которой оно было сделано (ст. 436 ГК РФ).

Извещение ответчика о продаже земельных участков от 13 мая 2021 года не содержало ссылки на отзыв оферты, извещение ответчика рассмотрено в пределах срока, установленного законом, а акцепт, составлен и направлен в установленном порядке и в установленный законом срок.

Считает, что в связи с указанным у ФИО1 возникла обязанность по оформлению заключённого путём направления оферты и получения лицом, направившим оферту, её акцепта, договора купли-продажи.

Истец - Министерство имущественных и земельных отношений Тверской области, будучи надлежащим образом извещенным о времени и месте слушания дела, в судебное заседание своего представителя не направил. В материалах дела имеется ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя истца.

Ответчик ФИО1, будучи надлежащим образом извещенным о времени и месте слушания дела, в судебное заседание не явился, направив в судебное заседание своего представителя, а также представив письменный отзыв на заявленные исковые требования.

Из представленных письменных возражений следует, что ответчик возражает против удовлетворения исковых требований, указав следующее.

Министерство обосновывает свои требования акцептом оферты ФИО1, изложенной в извещении №34/1 от 13 мая 2021 года, в части приобретения 4 спорных земельных участков из 11 участков, предложенных в оферте.

В соответствии со ст. 435 ГК РФ офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение.

Оферта должна содержать существенные условия договора.

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Статьей 554 ГК РФ установлено, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

19 апреля 2021 года ответчик направил в адрес Министерства извещение №34 о намерении продать одиннадцать земельных участков с кадастровыми номерами: <данные изъяты> единым лотом с указанием общей цены за все участки в 1 000 000 рублей.

Оферта ФИО1 от 19 апреля 2021 года во исполнение ст.ст. 435, 432, 554 содержит определенное волеизъявление продавца продать 11 участков единым лотом за общую цену. Из текста уведомления №34 не следует готовность продавца продать участки по отдельности, равно как отсутствовала цена каждого участка.

Письмом от 12 мая 2021 года №01-07/5049-ИЖ Министерство сообщило ФИО1 об оставлении извещения без рассмотрения в связи отсутствием указания в извещении цены каждого участка и предложило повторно направить извещение, устранив указанное замечание.

ФИО1, устранив замечание Министерства, повторно направил извещение №34/1 от 13 мая 2021 года о намерении продать 11 земельных участков. При этом из текста извещения не следует намерение продавца продать участки по отдельности, а, следовательно, и возможность частичного акцепта Министерством направленной оферты.

В соответствии со ст. 438 ГК РФ акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии.

Акцепт должен быть полным и безоговорочным.

В силу ст. 443 ГК РФ ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом.

Такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой.

Ответ на оферту, которая содержит иные условия, чем в ней предложено, считается новой офертой, если она соответствует предъявляемым к оферте ст. 435 ГК РФ требованиям (ст. 443 ГК РФ).

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Ссылаясь на п. 12 и 45 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», по мнению ответчика, при разрешении настоящего спора необходимо установление действительной общей воли сторон.

Из переговоров и переписки сторон с 19 апреля 2021 года, с учетом письменного отказа ФИО1 от заключения договора купли-продажи на условиях, предложенных Министерством, однозначно следует волеизъявление ответчика на единовременную продажу всех 11 земельных участков, а не избирательно каждого.

Считает, что с учетом разъяснений п. 45 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 года № 49, принимая во внимание профессиональное осуществление деятельности Министерства в соответствующей сфере в силу закона, толкование неясности условий договора купли-продажи должно осуществляться в пользу ответчика по делу.

Кроме того, обращает внимание суда на существенные обстоятельства как предшествующие направлению оферты в адрес истца, так и сопутствующие направлению таковой оферты.

Земельные участки с кадастровыми номерами <данные изъяты> были приобретены ответчиком посредством заключения соглашения об отступном от 7 декабря 2020 года с колхозом «Заветы Ленина». В соответствие с п. 2, 3 указанного Соглашения, земельные участки были предоставлены ответчику единым лотом по цене 1 088 000 рублей. Земельные участки имеют вид разрешенного использования «для ведения сельского хозяйства», а также представляют собой выделенные в натуре земельные контура с залежами нерудных материалов (песчано-гравийная смесь). Не являясь профессиональным участником ни в сфере сельского хозяйства, ни добычи полезных ископаемых, ответчик, действуя добросовестно и разумно, полагая, что Российская Федерация в лице органов государственной власти Тверской области сможет распорядиться и земельными участками, и находящимися под ними полезными ископаемыми наиболее целесообразно, включив их в экономический оборот максимально эффективно, в соответствие со ст. 8 Федерального закона РФ от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», направил в Министерство имущественных и земельных отношений Тверской области оферту на условиях отчуждения участков, полностью идентичных условиям их приобретения ответчиком, то есть единым лотом по цене 1 000 000 рублей. При этом ответчик полагал, что Министерство имущественных и земельных отношений Тверской области является не только наиболее эффективным распорядителем богатств и ресурсов Тверской области в данном случае, но и осуществляет свою деятельность в высшей степени добросовестно, риск обмана при сделке с которым стремится к нулю.

Таким образом, исходя из условий приобретения ответчиком земельных участков и условий их дальнейшей реализации, реальная воля ответчика была направлена на единовременное отчуждение земельных участков единым лотом по цене 1 000 000 рублей (цене их приобретения) либо наиболее эффективному собственнику (по мнению ответчика коим являлось Министерство имущественных и земельных отношений Тверской области), либо при его отказе - любому третьему лицу с единственной целью - возвратом денежных средств (долга колхоза «Заветы Ленина» перед ответчиком) без каких бы то ни было дополнительных преференций или прибылей. Указанное является образцом поведения добросовестного участника гражданского оборота.

Получив извещение ответчика №34 от 19 апреля 2021 года, в котором явно и недвусмысленно было указано, что земельные участки подлежат отчуждению единым лотом по цене 1 000 000 рублей, Министерство имущественных и земельных отношений Тверской области своим уведомлением №01-07/5049-ИЖ от 12 мая 2021 года не выразило иных возражений по оферте, кроме как «не указана цена, за которую предлагается продать каждый земельный участок». По смыслу ответа истца он соглашался приобрести все земельные участки единым лотом с единственным замечанием об указании цены каждого земельного участка (что не меняло условий оферты об общей цене участков в размере 1 000 000 рублей).

Однако Министерство имущественных и земельных отношений Тверской области организовало переписку с ответчиком таким образом, чтобы ввести его в заблуждение и понудить его заключить сделку на условиях, существенно отличающихся от условий предложенной оферты.

При таких условиях требование Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области о понуждении заключить договор несет в себе признаки сделки, установленные ст.ст.178,179 ГК РФ.

В соответствие со ст.443 ГК РФ ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом. Такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой.

Руководствуясь абз.2 ст.443 ГК РФ, ответчик в свою очередь заявил об отказе от оферты Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области (предложения продать земельные участки <данные изъяты> на общую сумму 363 000 рублей в государственную собственность Тверской области на условиях, изложенных в проекте договора, направленного ему уведомлением №01-07/6641 —ИЖ от 09.06.21), что влечет за собой последствия, установленные п.3 ст. 8 Федерального закона РФ от 24 июля 2002 года № 101- ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Понуждение ответчика к заключению сделки на условиях Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области противоречит как реальной воле ответчика, так и предложенным им условиям оферты и будет являться сделкой, заключенной под влиянием заблуждения либо обмана.

В данном случае условия приобретения земельных участков, условия оферты ответчика и отказ от акцепта оферты истца ответчиком явно и недвусмысленно свидетельствуют об иных обстоятельствах. Одновременно, требование о принятии решения субъектом РФ о приобретении в государственную собственность в отношении каждого отдельного земельного участка никоим образом не ограничивало право истца принять таковые решения в отношении каждого в отдельности земельного участка (то есть 11 решений), чтобы исполнить условия оферты. Однако таковые действия истцом приняты не были, что повлекло не признание акцептом его уведомления в адрес ответчика.

Принимая во внимание вышеизложенное, просит отказать Министерству имущественных и земельных отношений Тверской области в иске о понуждении заключения договора

Представитель ответчика ФИО1 – ФИО2 в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных исковых требований, поддержав письменные возражения ответчика.

Представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, - Правительство Тверской области и Территориальное управление Росимущества в Тверской области, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте слушания дела, в судебное заседание не явились, о причинах неявки не уведомили.

Из представленного письменного отзыва следует, что Правительство Тверской области просит удовлетворить исковые требования Министерства, в обоснование ссылается на обстоятельства аналогичные в исковом заявлении истца. Дополнительно указав, что доказательств, свидетельствующих о подписании ФИО1 договора купли-продажи, в материалы дела не представлено. Исковые требования Министерства об обязании ФИО1 заключить договор купли-продажи спорных земельных участков, являются законными и обоснованными. Кроме того, просят рассмотреть дело без участия Правительства Тверской области в связи с невозможностью обеспечить явку уполномоченного представителя.

Руководствуясь ч. 5 ст. 167 ГПК РФ суд определил рассмотреть гражданское дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав представителя ответчика ФИО2, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Порядок приобретения земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения определен Федеральным Законом от 24.07.2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее Закон №101-ФЗ), в соответствии с пунктом 1 статьи 8 которого при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов.

Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней (пункт 2 статьи 8 Закона №101-ФЗ).

Сделки купли-продажи недвижимости заключаются в простой письменной форме и путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недейтсивтельность (статья 550 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 209 ГК РФ права владения, пользования и распоряжения имуществом принадлежат его собственнику.

Как следует из материалов дела ответчику ФИО1 на праве собственности принадлежат земельные участки с кадастровыми номерами: <данные изъяты>

Письмом от 19 апреля 2021 года ответчик ФИО1 известил Министерство о намерении продать вышеуказанные земельные участки единым лотом с указанием общей цены за все участки в 1 000 000 рублей.

Письмом от 12 мая 2021 года №01-07/5049-ИЖ Министерство сообщило ФИО1 о направлении поступившего от него извещения о продаже земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами <данные изъяты> на рассмотрение в Министерство имущественных и земельных отношений Тверской области. При этом, со ссылкой на пункт 2 статьи 8 Федерального закона от 24.07.2002 №101-ФЗ, указало, что в извещении не указана цена, за которую предлагается продать каждый земельный участок, предложив повторно направить извещение в адрес Правительства Тверской области, устранив указанное замечание.

ФИО1, устранив замечание Министерства, повторно направил извещение №34/1 от 13 мая 2021 года о намерении продать 11 вышеуказанных земельных участков.

Из Решения Комиссии по рассмотрению вопросов о приобретении земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в государственную собственность Тверской области (протокол от 7 июня 2021 года № 14) следует, что признано целесообразным приобретение земельных участков с кадастровыми номерами <данные изъяты> в государственную собственность Тверской области.

Уведомлением от 9 июня 2021 года № 01-07/6641-ИЖ Министерство сообщило ответчику о принятом распоряжении о приобретении земельных участков с вышеуказанными кадастровыми номерами, с просьбой направить перечень банковских реквизитов до 21 июня 2021 года, а также направив ответчику проект договора купли-продажи данных земельных участков.

Из уведомления №34/3 от 21 июля 2021 года, направленного ФИО1 в Правительство Тверской области, следует, что ответчик, руководствуясь положениями 438,443 ГК РФ, расценивая ответ Министерства, как отказ от акцепта и новую оферту, заявил об отказе от оферты (предложения продать земельные участки <данные изъяты> на общую сумм 363000 руб. в государственную собственность Тверской области на условиях, изложенных в проекте договора, направленного уведомлением №01-07/6641-ИЖ от 09.06.2021), указав, что извещением №34 от 19.04.2021 Правительство Тверской области явно и недвусмыленно было уведомлено о продаже земельных участков единым лотом, указание цены, за которую предлагается продать каждый земельный участок, явилось просьбой Правительства Тверской области и не имеет правового и определяющего значения для целей формирования общей цены продажи лота, состоящего из 11 земельных участков, обусловлено внутренними требованиями покупателя, которые для продавца не важны; направив дополнение с указанием примерных цен земельных участков, воля продавца на отчуждение 11 земельных участков одним лотом не изменилась.

Полагая свои права нарушенными, Министерство имущественных и земельных отношений Тверской области обратилась в суд с настоящим иском.

Разрешая спор, суд руководствуется следующим.

В соответствии с ч.1 ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно положениям части 4 статьи 445 ГК РФ, регулирующей правоотношения по заключению договора в обязательном порядке, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексам или иными законами заключение договора обязательство, уклоняется от его заключения, другая стороны вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Согласно части 1 указанной статьи в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо по истечении срока для акцепта.

В соответствии с частью 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих условиях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. При этом порядок заключения договора определен частью 2 той же статьи. Так, договор заключается посредством направления оферты одной из сторон и ее акцепта другой стороной.

Офертой в соответствии с частью 1 статьи 435 ГК РФ признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора.

Акцепт согласно части 1 статьи 438 ГК РФ – ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии. Акцепт должен быть полным и безоговорочным. Ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, согласно норме статьи 442 ГК РФ не является акцептом. Такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В судебном заседании установлено, что Правительство Тверской области, получив извещение ответчика №34 от 19 апреля 2021 года об отчуждении земельных участков, безусловно, было уведомлено о продаже ФИО1 земельных участков единым лотом по цене 1 000 000 рублей.

Исходя из буквального толкования вышеприведенных материальных норм, ответчик направил в адрес истца оферту (предложение о заключении договора купли-продажи в отношении 11 земельных участков единовременно единым лотом).

Министерство имущественных и земельных отношений Тверской области своим уведомлением №01-07/5049-ИЖ от 12 мая 2021 года каких-либо иных возражений по оферте, за исключением отсутствия цены, за которую предлагается продать каждый земельный участок, не выразило, что свидетельствует об ее акцепте истцом, и было расценено ответчиком как просьба (внутренние требования покупателя, которые для продавца не важны) и согласие на предложенные им условия. При этом, из ответа истца логически следует, что он соглашается приобрести все земельные участки единым лотом с единственным замечанием об указании цены каждого земельного участка, что не меняет условий оферты об общей цене участков в размере 1 000 000 рублей.

Фактические обстоятельства во взаимосвязи с приведенными выше правовыми нормами свидетельствуют о том, что извещение №34/1 от 13.05.2021 по сути не являлось новой офертой, а лишь дополняло уведомление №34 от 19.04.2021.

Как видно из материалов дела, для истца неприемлемыми оказались условия о предмете договора (приобретение предложенных к продаже земельных участков одновременно). Соответственно, уведомление №01-07/6641-ИЖ от 09.06.2021, направленное Министерством в адрес ФИО1, следует рассматривать как отказ от акцепта и в тоже время как новую оферту.

Анализируя представленные доказательства в своей совокупности, суд полагает установленным отсутствие у ответчика действительного волеизъявления (намерения) отчуждать спорное имущество без продажи иных заявленных земельных участков одновременно, вследствие чего в силу названных выше норм права обязанности ФИО1 заключить испрашиваемый договор с Министерством не возникает. При этом, отказ ответчика от оферты истца, мотивированный отсутствием волеизъявления собственника на отчуждение только трех земельных участков, испрашиваемых истцом, отдельно от других, предложенных к продаже одновременно, не нарушает прав и законных интересов Министерства, а является реализацией собственником своего исключительного права по управлению принадлежащей ему собственностью. Предложенные к продаже земельные участки правами третьих лиц не обременены. Волеизъявление собственника не противоречит положениям Закона №101-ФЗ, который не содержит ограничений на продажу земельных участков единым лотом.

При таких обстоятельствах у суда отсутствуют правовые основания для удовлетворения заявленных исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

в удовлетворении исковых требований Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области к ФИО1 о понуждении заключить договор купли-продажи: земельного участка общей площадью 51 029 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, вид разрешенного использования – для ведения сельского хозяйства, расположенного по адресу (местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка): Тверская область, Торжокский район, Сукромленское сельское поселение, в границах колхоза «Заветы Ленина», - по цене 94 000 рублей; земельного участка общей площадью 5 046 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, вид разрешенного использования – для ведения сельского хозяйства, расположенного по адресу (местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка): Тверская область, Торжокский район, Сукромленское сельское поселение, в границах колхоза «Заветы Ленина», - по цене 66 000 рублей; земельного участка общей площадью 17 080 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, вид разрешенного использования – для ведения сельского хозяйства, расположенного по адресу (местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка): Тверская область, Торжокский район, Сукромленское сельское поселение, в границах колхоза «Заветы Ленина», - по цене 79 000 рублей; земельного участка общей площадью 288 462 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, вид разрешенного использования – для ведения сельского хозяйства, расположенного по адресу (местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка): Тверская область, Торжокский район, Сукромленское сельское поселение, в границах колхоза «Заветы Ленина», - по цене 124 000 рублей, на условиях, указанных в данном договоре, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тверской областной суд путем подачи жалобы через Торжокский межрайонный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий Е.Ю.Арсеньева

Решение в окончательной форме принято 10 ноября 2021 года.

Подлинник решения находится в материалах гражданского дела №2-1037 /2021 (УИД 69RS0032-01-2021-002369-30) в Торжокском межрайонном суде Тверской области.

Судья Е.Ю.Арсеньева

1версия для печатиДело № 2-1037/2021 ~ М-822/2021 (Решения)