Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседание гражданское дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 к ФИО3 о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения,

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ИП ФИО2, истец) обратился в суд с иском к ответчику ФИО3 о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения, мотивируя тем, что между ним (ИП ФИО2) (арендодатель) и ИП ФИО3 (арендатор), в настоящее время утратившей статус ИП с 14.02.2018, был заключен договор аренды от 01.11.2016 нежилых помещений №№, №, №,№, общей площадью 75 кв.м, расположенных на цокольном этаже в здании по адресу: <адрес>. По настоящему договору арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование (аренду) указанные нежилые помещения для организации работы магазина. Согласно условиям договора арендная плата составила 15 000 руб. в месяц.

Ссылаясь на неисполнение ответчиком обязательств по договору аренды, ИП ФИО2 с учетом увеличения исковых требований, просит взыскать с ФИО3 в свою пользу задолженность по договору аренды нежилых помещений от 01.11.2016 в размере 582 167,35 руб. за период с 01.11.2016 по 12.04.2018, состоящую из: задолженности по оплате арендных платежей в размере 93 300 руб., задолженности по оплате коммунальных платежей в размере 41 192,35 руб., неустойки за просрочку арендных платежей в размере 447 675 руб., а также расходы по уплате госпошлины.

В судебном заседании истец ИП ФИО2 и его представитель по доверенности ФИО4 увеличенные исковые требования поддержали в полном объеме, просили удовлетворить. Представитель истца пояснил, что перечисление денежных средств - какие-то свидетельские показания, на которые ответчик ссылается при расчетах, они не принимаются в силу ГК РФ. Доводы ответчика о том, что она там, там и там оплатила, что какое-то физическое лицо за нее переводило денежные средства, за ее индивидуального предпринимателя - не имеет отношения к данному делу. Договор прекращен, на что ссылается ответчик, когда освободила помещение, вызвала участкового, и не подала в суд о расторжении договора, и не оформила прекращение договора арендных отношений, не дает ей право в своих доводах ссылаться на то, что она в феврале - январе месяце перестала пользоваться помещением. Расчет ФИО5, как раз основан на договорных отношениях. По ГК РФ предусмотрено два вида расторжения отношений, расторжение договора или отказ от исполнения договора. В настоящем договоре аренды у ФИО5 было право на отказ от исполнения договора, соответственно, он мог отказаться от исполнения договора, но расторгнуть договор в одностороннем порядке ни одна сторона не может. Ответчиком не соблюден порядок прекращения арендных отношений.

Истец в судебном заседании пояснил, что со стороны ответчика были доводы по расторжению дотированные январем 2017 г., однако ответчику в период действия договора было отправлено уведомление об изменении почтовых реквизитов. Но ответчик направляла мне уведомление по старому адресу. То есть, если бы ему направили уведомление по соответствующему адресу, то он бы подготовил правовую позиции, дал ответчику письменный ответ об освобождении помещения и по вопросам о прекращении договорных отношений. В расчете ответчика не учтен НДС. Сумма общая в расчете коммунальных платежей предоставлена 113 тыс. рублей, а у ответчика она значительно ниже - 80 тыс. рублей. У него расчет по 12 апреля 2018 года, а у нее по 01 февраля 2018 года. Оттуда и разница. По электричеству представлен журнал расхода электроэнергии по фактическому потреблению электроэнергии. Какие цифры по электричеству были употреблены, те и были представлены суду. Его расчет сделан по журналу учета электроснабжения нежилых помещений, в этом журнале отражены расходы именно ФИО3 по арендуемым помещениям.

Истец на судебном заседании 18.12.2018г. пояснил, что ответчиком арендная плата внесена за июль, сентябрь, ноябрь, декабрь 2017 года, за октябрь 2017 года внесена с задержкой на 10 дней, за январь 2018 года арендная плата не внесена. От ответчика никаких письменных документов на адрес, указанный в договоре аренды, не получал. Информацию в рапорте, который написал сотрудник полиции, подтверждает, ключи у ФИО3 не забирал, так как для этого у него должны быть основания. Порядок расторжения договора определен, как судебный. В суд за расторжением договора ФИО3 не обращалась, поэтому и ключи забирать у него оснований не было.

Ответчик ФИО3 в судебном заседании исковые требования не признала, просила отказать в их удовлетворении в полном объеме по доводам, изложенным в отзыве. Истец также скрывает суммы, которые ему были переданы лично. За апрель 2017 арендная плата была переведена истцу с карты другого человека, кто переводил, она не помнит. Она написала фамилии, имена и отчества людей, от которых она переводила денежные средства истцу. По той сумме за июнь, истец сам лично обещал сделать скидку из-за затопления, а теперь от своих слов истец отказывается. Письма о том, что она съехала из арендуемых помещений, были направлены в адрес проживания истца. И он мог бы их получить. Курьеры служба Черепаха звонят и спрашивают, куда лучше привезти письмо, они даже могут на любой адрес привезти, лишь бы человек его получил. В расчетах видно, что в некоторых местах тарифы неправильно указаны. Помещение топило каждые 2-3 месяца, и ФИО5 был в курсе. Он сдавал это помещение в таком виде, и продолжает его сдавать. В последний раз, когда в январе стало топить помещение, они его об этом предупредили, но истец прислал письмо о том, что повышает арендную плату. После чего, они его уведомили в устной форме о том, что съезжают. Прекращение арендных отношений было вынужденным, поскольку в таких условиях, когда его постоянно топит, работать было невозможно. То, что представитель истца ссылается на то, что у нее нет прав, а только действовать по договору, во–первых, есть Конституция и ФЗ, поэтому она считает, что имеет полное право предупредить его и уведомить его до судебного порядка о том, что она съезжает с этого помещения, поскольку ее права тоже были нарушены, а со стороны ответчика отсутствовала добросовестность его действий. О том, что были затопления, ФИО5 неоднократно сообщалось. ФИО5 каждый раз составлял акты без ее присутствия, без присутствия ее партера. Когда договор заключали, договор был прочитан, но по нему были вопросы, на что ФИО5 говорил, что это все чисто формальности. Все претензии и все вопросы по затоплению с ФИО5 она решала устно, так как практики обманывать у нее нет.

Суд, рассмотрев дело в пределах заявленных исковых требований, заслушав истца и его представителя, ответчика, исследовав материалы дела и собранные по нему доказательства, приходит к следующему.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором (п. 1 ст. 610 ГК РФ). Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, ИП ФИО2 на основании договора безвозмездного пользования нежилого помещения, заключенного 27.07.2016 с ФИО6, передал ИП ФИО3 по договору аренды от 01.11.2016 и акту приема-передачи от 01.11.2016 для размещения торговой точки (организации работы магазина) в аренду нежилые помещения, общей площадью 75 кв.м., находящиеся на цокольном этаже в здании по адресу: <адрес>-г, помещения №№, №, №, №. В настоящее время статус ИП ФИО3 прекращен.

Согласно п.6.1 договора установлен срок аренды с 01.11.2016 по 01.10.2017. В соответствии с п.6.2. договора, в случае, если не позднее чем за 30 календарных дней до окончания срока действия настоящего договора ни одна из сторон договора письменно не уведомит другую сторону о своем намерении расторгнуть настоящий договор, срок действия настоящего договора продлевается на следующие 11 месяцев. При этом подписание новых экземпляров договоров не требуется.

В соответствии с положением п.1 ст.614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Не оспаривалось, что истец предоставил арендатору обозначенное в договоре аренды нежилое помещение, тем самым исполнив обязательства по договору аренды. Вместе с тем, арендатор обязательства по уплате арендных платежей исполнял ненадлежащим образом.

Так, согласно п.4.1. договора арендная плата составила 15 000 руб. в месяц, которая в соответствии с п.4.2. договора оплачивается арендатором ежемесячно путем перечисления суммы, определенной договором, с расчетного счета арендатора на расчетный счет арендодателя, не позднее 1 (первого) числа текущего месяца за текущий месяц, независимо от факта получения арендатором счета на оплату.

Кроме того, согласно п.4.6. договора арендная плата не включает в себя эксплуатационные и коммунальные услуги (услуги коммунальных служб города). Арендатор оплачивает коммунальные услуги (содержание и отопление помещений, водоснабжение и водоотведение, вывоз твердых бытовых отходов, электроснабжение), не позднее 05 (пятого) числа каждого месяца, при отсутствии начислений – оплата производится в виде авансового платежа.

Кроме того, в обеспечение исполнения обязательств по договору аренды от 01.11.2016 стороны согласовали в п.4.7 договора аренды условие о внесении арендатором арендодателю в течение 3 банковских дней с момента подписания настоящего договора, суммы обеспечительного депозита в размере одного ежемесячного арендного платежа, определяемого в соответствии с п.4.1. настоящего договора. Сумма обеспечительного депозита подлежит индексации по правилам настоящего договора, предусмотренным п.4.3., и должна быть в случае индексации довнесена арендатором в течение 5 банковских дней с момента получения уведомления. При этом, арендодатель в рамках реализации своих прав по договору вправе произвести вычет в соответствующем размере очередного платежа и /или его части, в случае невнесения в срок очередного арендного платежа или его части.

Истцом предъявлена к взысканию с ответчика задолженность по арендной плате и коммунальным платежам за период с момента заключения договора по 12 апреля 2018 года, то есть до момента сдачи нежилого помещения в аренду другому лицу.

Вместе с тем, в судебном заседании установлено и подтверждено материалами дела, что ответчик освободила арендуемое нежилое помещение 01 февраля 2018 года, уведомив 31.01.2018г. истца через курьерскую службу «Черепаха» о готовности передать помещение 01.02.2018г., что подтверждается документами, представленными в материалы дела. Освобождение ответчиком нежилого помещения именно 01.02.2018 подтверждается и обращением последней в ОВД. Из рапортов участкового уполномоченного полиции ФИО1, имеющихся в материалах КУСП № от 01.02.18, следует, что 01.02.18г. из телефонного разговора с ФИО2 установлено, что последний знает о том, что ФИО3 прекратила арендовать нежилое помещение на <адрес>, принять помещение у нее он не может, т.к. занят. 05.02.2018 ФИО2 в телефонном разговоре с участковым, сообщил, что встречаться с ФИО3 для приемки помещения не будет и ключи заберет только после окончания судебного процесса. Доводы представителя ответчика о том, что ФИО3 известила ФИО2 не по тому адресу, суд находит несостоятельными, поскольку, как установлено ранее и подтверждается справкой о доставке (недоставке) почтового отправления, из которой следует, что 01.02.2018 курьер созванивался с ФИО2 для получения корреспонденции, на что последний сообщил, что принимать данную корреспонденцию не будет, Доводы ФИО2 о том, что он уведомлял ответчика о смене адреса, по которому его необходимо извещать, суд не может принять во внимание, поскольку это не соответствует п.8.2 заключенного договора аренды. Таким образом, ФИО2 фактически был извещен о расторжении договора аренды и об освобождении ответчиком нежилого помещения 01.02.2018..

В силу п. 1 ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора установлены ст. 620 ГК РФ и связываются с ненадлежащим исполнением обязательств арендодателем либо с ненадлежащим качеством переданного в аренду имущества.

В соответствии с п. 2.5 договора передаваемые в аренду нежилые помещения находятся в отличном состоянии, отвечающем требованиям, предъявляемым к эксплуатируемым нежилым помещениям.

Вместе с тем, из показания ответчика в судебном заседании установлено, что арендуемое нежилое помещение в период действия договора арены неоднократно подвергалось затоплению водой. Данное обстоятельство истцом ни чем не опровергнуто. В связи с чем, ответчиком принято решение об освобождении арендуемого помещения. Доказательств обратного суду не представлено.

Согласно ст. 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (п. 1). В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным, (п. 2).

В соответствии с п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Одностороннее расторжение договора аренды со стороны ответчика было осуществлено в рамках предоставленного ему законом права на такое расторжение, следовательно, такое расторжение не было вызвано нарушением договора аренды стороной ответчика, никакие права истца, охраняемые законом, при расторжении договора со стороны ответчика нарушены не были. Доказательств обратного суду не представлено.

При таких обстоятельствах по делу, суд признает несостоятельной ссылку представителя истца на то, что договор аренды может быть расторгнут ответчиком только в судебном порядке или по соглашению сторон.

В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть имущество арендодателю независимо от причин прекращения договора.

Вместе с тем, требования о внесении арендной платы за весь период просрочки возврата имущества исключается, если сам арендодатель уклонялся от принятия арендованного имущества.

В обязательстве, возникшем из договора аренды, арендодатель обязан совершить действия по принятию имущества. Если арендодатель уклоняется от исполнения этих обязанностей, на арендатора не могут быть возложены установленные законом неблагоприятные последствия.

При рассмотрении настоящего спора установлено и подтверждено документально, что истец уклонялся от принятия арендованного имущества у ответчика. Поэтому, обязанность арендатора об оплате арендной платы до фактической передачи арендуемого помещения, возложенную на ответчика п.6.11 договора, суд признает не подлежащей исполнению.

Таким образом, судом достоверно установлено, что начиная с 01.02.2018г. ответчик не пользовалась нежилым помещением, расположенным по адресу: <адрес>., учитывая при этом, что истцом в нарушение положений ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не представлено доказательств того, что после указанной даты ответчик пользовался нежилым помещением.

При таких обстоятельствах по делу, суд не усматривает законных оснований для взыскания с ответчика задолженности по договору аренды за период с 01.02.2018 по 12.042018 включительно, и считает возможным взыскать в пользу истца задолженность по договору аренды №б/н от 01.11.2016 за период с 01.11.2016 по 01.02.2018: 34 200 руб. – основной долг по аренде, 30 869,60 руб. – оплата коммунальных платежей.

При этом суд исходит из следующего. Из последнего уточняющего расчета истца следует, что ответчиком внесен страховой депозит в размере 12 500 руб., что не оспаривалось последней в ходе судебного заседания, также, как и то, что оплачена арендная плата за следующие месяцы: декабрь 2016 – 15 000 руб., январь 2017- 15 000 руб., февраль 2015 – 15 000 руб., март 2017 – 15 000 руб., май 2017 – 15 000 руб., июнь 2017 – 13 000 руб., август 2017 – 15 000 руб., сентябрь 2017 – 15 000 руб., октябрь 2017 -15 000 руб., ноябрь 2017 – 15 000 руб., декабрь 2017 – 15 000 руб.. Вместе с тем, суд принимает во внимание, что на судебном заседании 18.12.2018 истец пояснил, что за июль ответчиком арендная плата внесена, тогда, как в расчете истец указывает только сумму в размере 10 800 руб.. При таких обстоятельствах по делу, суд приходит к выводу о том, что за июль 2017 года платеж по аренде внесен ответчиком полностью. Однако, ответчиком не представлено доказательств по внесению арендных платежей за ноябрь 2016, апрель 2017, январь 2018. Принимая во внимание, что за 15 месяцев, начиная с 01.11.2016 по 01.02.2018 ответчик должна была заплатить истцу в счет оплаты за аренду денежную сумму в размере 225 000 руб., а заплатила 178 000 руб., учитывая, что страховой депозит оплачен только в размере 12 500 руб., который, в соответствии с п. 4.7 договора подлежит вычету в счет невнесения в срок очередного арендного платежа, а такие платежи имеются, и не доплачен в размере 2 500 руб., то с ответчика в пользу истца подлежит взысканию задолженность по оплате арендных платежей в размере 34 200 руб. (225 000 -178 000 – 12 500 + 2 500).

Определяя размер задолженности по коммунальным платежам, суд также принимает во внимание расчет истца от 23.01.2019г., поскольку в нем приведены все оплаты, произведенные ответчиком, суммы по которым согласуются с выпиской с банковского счета ответчика, расчет произведен с учетом НДС, размера арендуемой площади. Доводы ответчика о том, что некоторые платежи по коммунальным услугам она производила со счета другого лица, не нашли своего подтверждения в ходе судебного заседания, также не представлено иных документов, подтверждающих полную оплату по коммунальным услугам за период с 01.11.2016 по 01.02.2018 со стороны ответчика. Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию задолженность по оплате коммунальных услуг в размере 30 869,60 руб., где 113 343,35 руб. (начисленная сумма) -72 151руб. (оплаченная сумма) – 10 322,75 руб. (сумма за период с 01.02.18 по 12.04.2018).

Кроме того, разрешая требования истца о взыскании с ответчика неустойки в соответствии с п.5.2 договора аренды от 01.11.2016 в размере 447 675 руб., суд принимает во внимание следующее.

Статья 330 ГК РФ признаёт неустойкой определённую законом или договором денежную сумму, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. Согласно части 1 статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной её несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной.

Размер неустойки может быть уменьшен судом в том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. При оценке таких последствий судом могут приниматься во внимание, в том числе обстоятельства, не имеющие прямого отношения к последствиям нарушения обязательства.

Принимая во внимание, что неустойка не является способом извлечения прибыли, а выступает в качестве способа обеспечения исполнения обязательств, учитывая её компенсационную природу, принимая во внимание положения статьи 333 ГК РФ, суд полагает возможным уменьшить размер неустойки до 5 000 руб., поскольку заявленный истцом размер неустойки явно несоразмерен последствиям нарушения обязательств, и взыскать ее с ответчика в пользу истца.

При таких обстоятельствах, исковые требования подлежат удовлетворению частично.

Также, на основании ст.98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела судом в размере 3 323 руб., которые уплачены последним при подаче иска в суд.

Кроме того, суд принимает во внимание, что в ходе рассмотрения настоящего дела истцом неоднократно увеличивались исковые требования. Окончательно, истец просил взыскать с ответчика денежную сумму в размере 582 167,35 руб., соответственно, размер госпошлины составил 9 021,67 руб.. Размер госпошлины в соответствии с удовлетворенными требованиями и положения пункта 21 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», от суммы 512 744,60 руб. (34 200 руб. + 30 869,60 руб. + 447 675 руб.) составил 7 945,85 руб.. Таким образом, с истца в доход местного бюджета подлежит взысканию госпошлина в размере 1 075,82 руб. (9 021,67 – 7 945,85), а с ответчика в размере 4 622,85 руб. (7 945,85 – 3 323).

Руководствуясь Гражданским кодексом Российской Федерации, ст.ст. 56, 98, 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО2 удовлетворить частично

Взыскать с ФИО3 в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 задолженность по договору аренды от 01.11.2016 за период с 01.11.2016 по 01.02.2018, состоящую из:

задолженности по оплате арендных платежей в размере 34 200 руб.,

задолженности по оплате коммунальных услуг в размере 30 869,60 руб.,

неустойки за просрочку оплаты арендных платежей в размере 5 000 руб.,

расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 323 руб..

В удовлетворении остальной части требований индивидуальному предпринимателю ФИО2, отказать.

Взыскать с ФИО3 в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 1 075,82 руб..

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 4 622,85 руб..

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Вологодский областной суд через Вологодский городской суд в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной форме.

Судья Е.Е. Бахарева

Мотивированное решение изготовлено 28.01.2019