Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ремизова А.А. к Пудкову А.С., Арбобову Б.Ш. о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделки, признании зарегистрированного права собственности недействительным, признании права собственности,

у с т а н о в и л:

истец Ремизов А.А. обратился в суд с настоящим иском, ссылаясь на следующие обстоятельства.

Пудкову А.С. на праве собственности принадлежал земельный участок площадью Х кв.м., предназначенный для садоводства, расположенный по адресу <адрес> на основании решения <адрес> администрации № от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждалось Свидетельством на право собственности на землю № от ДД.ММ.ГГГГ, выданным Администрацией <адрес>.

В документации садоводческого товарищества участок числится за №.

В ДД.ММ.ГГГГ между сторонами было достигнуто соглашение о купле-продаже данного земельного участка за Х руб. (не деноминированных).

Поскольку земельная реформа только начиналась, понимания, как оформлять сделки купли-продажи земельных участков, не было. В связи с этим, Ремизов А.А. и Пудков А.С. обратились к председателю <адрес> для получения разъяснений. Было объяснено, что Пудкову А.С. можно оформить заявление об отказе от земельного участка в пользу Ремизова А.А, и сообщить о состоявшейся купле-продаже, на основании чего председатель садоводческого товарищества внесет изменения в документацию садоводческого товарищества о владельце земельного участка № и выдаст членскую книжку садовода.

ДД.ММ.ГГГГ Ремизов А.А. передал Пудкову А.С. Х руб. за земельный участок. Пудков А.С. при этом выдал расписку, что он отказывается от участка в его пользу, и что денежные средства получил. Также Пудков А.С. передал истцу оригиналы правоустанавливающих документов на земельный участок – Свидетельства на право собственности на землю № от ДД.ММ.ГГГГ.

Председателем садоводческого товарищества были внесены соответствующие изменения в документацию садоводческого товарищества о владельце земельного участка № и члене садоводческого товарищества, была выдана членская книжка садовода.

С этого момента истец добросовестно владел и пользовался земельным участком, нес расходы по его содержанию, оплачивал все положенные в <адрес> взносы, возвел нежилой дачный домик и сарай, которые сгорели в ДД.ММ.ГГГГ в результате неосторожного обращения с огнем владельцев соседнего земельного участка.

После ДД.ММ.ГГГГ истец вновь возвел на участке тесовый сарай, тесовую будку (домик), установил металлический гараж.

За период владения истец посадил на земельном участке деревья и многолетние кустарники (яблони, груши, сливы, вишни, смородину, крыжовник и другие), которые находятся там до настоящего времени.

Право собственности на земельный участок истец не оформлял.

В ДД.ММ.ГГГГ истцу стало известно, что Пудков А.С. зарегистрировал за собой право собственности на земельный участок и продал его Арбобову Б.Ш., об этом сообщил председатель садоводческого общества. С ДД.ММ.ГГГГ новый собственник сломал входную дверь на заборе и предпринимает попытки завладеть земельным участком.

Ссылаясь, что спорный земельный участок находится во владении и пользовании истца Х лет, на недобросовестность действий Пудкова А.С., истец просил: 1) признать договор купли-продажи земельного участка категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: садоводство, площадью Х кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Пудковым А.С. и А.Б.Ш., недействительным; 2) применить последствия недействительности ничтожной сделки, возвратив стороны в первоначальное положение; 3) признать недействительным зарегистрированное право собственности А.Б.Ш. на указанный земельный участок; 4) признать за истцом право собственности на данный земельный участок; 5) взыскать с ответчиков в его пользу судебные расходы по делу: 2 502 руб. 14 коп. – государственная пошлина, 5 000 руб. – расходы на оплату услуг по составлению искового заявления.

В судебном заседании истец Ремизов А.А. свои требования поддержал.

Ответчики Пудков А.С. и Арбобов Б.Ш. иск не признали, ссылаясь на отсутствие правовых оснований.

Выслушав объяснения сторон, свидетелей, изучив материалы дела, суд приходит к выводу об отказе в иске, по следующим основаниям.

Спорным является земельный участок кадастровый №, расположенный по адресу <адрес>, площадью Х +/-Х кв.м., категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, виды разрешенного использования: садоводство (далее – спорный земельный участок).

В соответствии с записью в ЕГРП, день рассмотрения гражданского дела собственником спорного земельного участка является Арбобов Б.Ш., его право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, регистрационная запись №.

Право собственности А.Б.Ш. возникло на основании договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с Пудковым А.С. (л.д.№).

В свою очередь, право собственности Пудкова А.С. на спорный земельный участок было зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, запись регистрации №л.д.№). Основанием регистрации права Пудкова А.С. послужила архивная копия справки МКУ <адрес> «<адрес> архив» от ДД.ММ.ГГГГ№.

Оспаривая права Пудкова А.С. и А.Б.Ш. в отношении спорного земельного участка, истец ссылался, что в ДД.ММ.ГГГГ он купил у Пудков А.С. этот участок и добросовестно владел и пользовался им на протяжении Х лет.

Тщательно проанализировав представленные по делу доказательства, суд находит, что указанные доводы своего подтверждения не нашли.

Суду представлена расписка Пудкова А.С. (л.д.№), из которой следует, что он отказывается от принадлежащего ему участка <адрес>. Построек и посадок на участке нет. Участок распределили Р.А.А. Получил с Ремезова сумму в размере Х руб. К.Т.М. (<данные изъяты>) присутствовала при передаче денег Пудкову А.С.

Факт написания указанной расписки и получения денежных средств в размере Х руб. (не деноминированных) ответчик Пудков А.С. в судебном заседании подтвердил, но заключение с Ремизовым А.А. договора купли-продажи отрицает.

Пудков А.С. пояснил, что выделенный ему спорный земельный участок фактически был не нужен, и он искал человека, который будет его возделывать. Его познакомили с Ремизовым А.А., с ним они договорились, что он будет пользоваться земельным участком без установления какого-либо срока, за это была обозначена символическая плата – Х руб., которая на ДД.ММ.ГГГГ не была равна цене участка. С целью извещения садоводческого товарищества об этих обстоятельствах была написана вышеуказанная расписка. Текст её был продиктован председателем товарищества Чудаковым. В действительности он не имел намерения отказываться от земельного участка. После этого он в садоводческом товариществе не был. Затем из звонка председателя товарищества узнал, что земельный участок заброшен с ДД.ММ.ГГГГ и членские взносы за него не оплачивались с ДД.ММ.ГГГГ. В ДД.ММ.ГГГГ он заплатил задолженность по членским взносам с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ и далее платил все взносы по ДД.ММ.ГГГГ включительно. В ДД.ММ.ГГГГ он провел межевание земельного участка, в ДД.ММ.ГГГГ подал документы на регистрацию права, ему было выдано свидетельство о государственной регистрации права, также в ДД.ММ.ГГГГ на основании заявления был принят в <адрес> После этого в ДД.ММ.ГГГГ он созвонился с Ремизовым А.А. и предложил ему выкупить земельный участок, но тот отказался. В ДД.ММ.ГГГГ перед продажей участка Арбобову Б.Ш. еще раз звонил Ремизову А.А. по вопросу купли-продажи участка, но опять получил отказ, после чего заключил договор с А.Б.Ш.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса РФ ( в редакции от ДД.ММ.ГГГГ - на дату составления расписки (стороны указывают, что это ДД.ММ.ГГГГ), здесь и далее по тексту), по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что по договору купли - продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В соответствии со статьей 551 Гражданского кодекса РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Статьей 431 Гражданского кодекса РФ было предусмотрено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Установлено, что договор купли-продажи земельного участка с включением в него условий, предусмотренных статьей 549 Гражданского кодекса РФ, сторонами оформлен не был.

Толкование расписки по правилам статьи 431 Гражданского кодекса РФ приводит суд к выводу, что условия, указывающие на договор купли-продажи, в ней не содержатся. Так, в расписке отсутствует обязательство Пудкова А.С. передать спорный земельный участок в собственность Ремизова А.А. Используемые в расписке выражения «отказываюсь от принадлежащего мне участка», «участок распределили Р.А.А.» не отражают предусмотренное законом правомочие собственника по отчуждению принадлежащего ему имущества в пользу иного лица за установленную плату. Сам Пудков А.С. пояснил, что он подразумевал, что отказывается от возделывания земельного участка.

В качестве договора купли-продажи расписка от ДД.ММ.ГГГГ в установленном законом порядке не прошла государственную регистрацию, соответственно, переход права собственности не состоялся.

Статьей 236 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что гражданин или юридическое лицо может отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество, объявив об этом либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество.

Отказ от права собственности не влечет прекращения прав и обязанностей собственника в отношении соответствующего имущества до приобретения права собственности на него другим лицом.

Стороны в судебном заседании пояснили, что после составления расписки никто из них какие-либо заявления в садоводческое товарищество не писал. Следовательно, Пудков А.С. не заявил о выходе из членов садоводческого товарищества, а Ремизов А.А. не заявил о вступлении в члены садоводческого товарищества.

Ремизов А.А. предъявил членскую книжку садовода (л.д.№), оформленную ДД.ММ.ГГГГ, подписанную бухгалтером К.Т.М. Между тем, доказательств, что бухгалтер является полномочным лицом для осуществления таких действий, суду не представлено. Исходя из более позднего законодательства, обязанность по выдаче членских книжек была возложена на правление садоводческого объединения, это зафиксировано и в Уставе <адрес>

Будучи допрошенной в качестве свидетеля К.Т.М. пояснила, что после написания Пудковым А.С. расписки она лично вычеркнула из журнала, в котором записаны все члены садоводства, Пудкова А.С., при этом она порвала и выбросила его членскую книжку, и вместо него вписала Ремизова А.А.

Однако допрошенный в качестве свидетеля Р.В.А., являвшийся председателем правления <адрес> в ДД.ММ.ГГГГ, пояснил, что никаких списков, в которых бы Ремизов А.А. был указан в качестве члена СНТ, он не видел, и по вопросам оплаты членских взносов всегда общался с Пудковым А.С., а в ДД.ММ.ГГГГ, после реорганизации товарищества, Пудков А.С. писал заявление о принятии его в члены СНТ (л.д.№), и это заявление находится в делах товарищества.

В выдаче справки о членстве Ремизова А.А. в СНТ «Пыра» ему было отказано.

Заявляя о намерении Пудкова А.С. продать спорный земельный участок ему, истец также предъявил подлинник Свидетельства о праве собственности на землю (л.д.№) на имя Пудкова А.С., ссылаясь, что данный документ был передан ему Пудковым А.С. в подтверждение перехода прав. Об этом же заявила в судебном заседании свидетель К.Т.М.

Пудков А.С. данное обстоятельство не подтверждает, указывает, что у него на руках данный документ отсутствовал, предполагает, что Свидетельство было получено за него председателем садоводческого товарищества и хранилось в делах товарищества, выдано Ремизову А.А. впоследствии без его ведома.

О наличии практики получения свидетельств о праве на землю председателем правления товарищества Ч.В.Е. за садоводов (занимал данную должность в ДД.ММ.ГГГГ) пояснила и свидетель К.Т.М.

При указанных обстоятельствах, с учетом факта отсутствия в расписке упоминания о передаче Ремизову А.А. Свидетельства о праве собственности на землю, суд не может признать доказанной передачу данного документа лично Пудковым А.С., в качестве обстоятельства, свидетельствующего о совершении действий по передаче права собственности.

Исходя из установленных судом обстоятельств отсутствия письменного договора купли-продажи спорного земельного участка, а также действий сторон, направленных как на прекращение права собственности Пудкова А.С., так и на возникновение права собственности Ремизова А.А., суд приходит к выводу, что переход права от Пудкова А.С. к Ремизову А.А. на основании договора не произошел.

Кроме того, истцом пропущен срок исковой давности для заявления требования о признании права собственности, возникшего на основании договора купли-продажи, о чем сделано заявление ответчиком Пудковым А.С. в судебном заседании.

В соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Общий срок исковой давности устанавливается в три года (статья 196 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются настоящим Кодексом и иными законами (пункт 1 статьи 200 Гражданского кодекса РФ в редакции от 12.08.1996).

О нарушении своего права Ремизов А.А. должен был узнать ДД.ММ.ГГГГ, в день составления расписки, не дающей ему право на оформление в установленном законом порядке права собственности на спорный земельный участок.

Доводы представителя истца о том, что срок исковой давности следует исчислять с даты, когда истец узнал о продаже земельного участка Арбобову Б.Ш. в ДД.ММ.ГГГГ не соответствуют положениям статьи 200 Гражданского кодекса РФ, являются необоснованными.

Пропуск Ремизовым А.А. срока исковой давности по требованию о признании права собственности на основании договора является самостоятельным основанием для отказа в иске (статья 199 Гражданского кодекса РФ).

В силу пункта 3 статьи 218 Гражданского кодекса РФ, в случаях и в порядке, предусмотренных названным кодексом, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом.

Пунктом 1 статьи 234 Гражданского кодекса РФ, на положения которой истец также ссылается в исковом заявлении, предусмотрено, что лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 15 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», при разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, судам необходимо учитывать следующее:

давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности;

давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества;

давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности. Не наступает перерыв давностного владения также в том случае, если новый владелец имущества является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца (пункт 3 статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации);

владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине статья 234 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.).

Из указанных выше положений закона и разъяснений следует, что приобретательная давность является самостоятельным законным основанием возникновения права собственности на вещь при условии добросовестности, открытости, непрерывности и установленной законом длительности такого владения.

Давностное владение является добросовестным, если, приобретая вещь, лицо не знало и не должно было знать о неправомерности завладения ею, то есть в тех случаях, когда вещь приобретается внешне правомерными действиями, однако право собственности в силу тех или иных обстоятельств возникнуть не может. При этом лицо владеет вещью открыто как своей собственной, то есть вместо собственника, без какого-либо правового основания (титула).

Наличие титульного собственника само по себе не исключает возможность приобретения права собственности другим лицом в силу приобретательной давности, если этот собственник отказался от принадлежащего ему права, либо утратил право по иным основаниям, предусмотренным законом.

В силу статьи 236 Гражданского кодекса РФ, гражданин или юридическое лицо может отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество, объявив об этом либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество. Отказ от права собственности не влечет прекращения прав и обязанностей собственника в отношении соответствующего имущества до приобретения права собственности на него другим лицом.

Из обстоятельств дела не усматривается, что Пудков А.С. отказался от права собственности на спорный земельный участок.

В частности, в ДД.ММ.ГГГГ он уплатил задолженность по членским взносам в <адрес> за ДД.ММ.ГГГГ, и затем производил ежегодную оплату за ДД.ММ.ГГГГ (л.д.№). Кроме того, Пудков А.С. оплачивал земельный налог.

ДД.ММ.ГГГГ году Пудков А.С. подал заявление о вступлении в члены <адрес>

В ДД.ММ.ГГГГ он организовал межевание спорного земельного участка, в результате которого его площадь стала составлять Х кв.м., ДД.ММ.ГГГГ обратился с соответствующим заявлением в Росреестр за государственной регистрацией ранее возникшего права собственности (л.д.№), получил свидетельство о государственной регистрации права (л.д.№).

Данные действия свидетельствуют об отсутствии у Пудкова А.С. намерения устраниться от владения, пользования и распоряжения спорным земельным участком.

Истец Ремизов А.А. членские взносы в СНТ уплатил только за ДД.ММ.ГГГГ (л.д.№), доказательств за иные годы суду не представлено. От уплаты взносов в последующем он отказался, что сам подтвердил в судебном заседании.

Данные действия свидетельствуют о том, что Ремизов А.А. не использовал земельный участок как собственный, уклоняясь от обязанностей, предусмотренных Уставом СНТ и законом для владельцев земельных участков.

Истец утверждает, что пользовался земельным участком непрерывно с ДД.ММ.ГГГГ до появления на участке нового собственника А.Б.Ш. Его доводы подтвердили в судебном заседании свидетели К.Т.М. и Ш.Т.А.

Свидетель М.И.В. фактически подтвердила пользование истцом земельным участком в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, а свидетель Р.В.А. – в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Данные лица являлись председателями правления СНТ в указанные годы, указывали, что в качестве члена СНТ и собственника земельного участка они знали Пудкова А.С.

Считая доказанным факт открытого владения Ремизовым А.А. спорным земельным участком в период с ДД.ММ.ГГГГ и до приобретения прав на участок А.Б.Ш. в ДД.ММ.ГГГГ, суд находит, что признак длительности непрерывного давностного владения, тем не менее, отсутствует.

В силу пункта 4 статьи 234 Гражданского кодекса РФ, течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со статьями 301 и 305 настоящего Кодекса, начинается со дня поступления вещи в открытое владение добросовестного приобретателя, а в случае, если было зарегистрировано право собственности добросовестного приобретателя недвижимой вещи, которой он владеет открыто, - не позднее момента государственной регистрации права собственности такого приобретателя.

В абзаце 3 пункта 16 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», разъяснено, что в силу пункта 4 статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со статьями 301 и 305 Гражданского кодекса Российской Федерации, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям.

Из содержания вышеприведенных статей 195, 196 Гражданского кодекса РФ, укзаанных разъяснений следует, что с исковым заявлением о признании права собственности на объект недвижимого имущества лицо вправе обратиться не ранее истечения восемнадцатилетнего срока с момента начала пользования данным имуществом (Х лет срока приобретательной давности плюс Х года срока исковой давности по иску об истребовании имущества из чужого незаконного владения).

В рассматриваемом судом деле этот срок истек – ДД.ММ.ГГГГ + Х лет + Х года – ДД.ММ.ГГГГ.

Между тем, данный срок был прерван действиями Пудкова А.С. (вступление в члены СНТ в ДД.ММ.ГГГГ, уплата членских взносов в ДД.ММ.ГГГГ, регистрация права собственности ДД.ММ.ГГГГ), которые однозначно свидетельствовали о его заинтересованности в принадлежащем ему имуществе.

Следовательно, длительность давностного владения Ремизова А.А. менее Х лет, законных оснований для признания за ним права собственности в силу положений статей 234 Гражданского кодекса РФ, не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

р е ш и л:

Ремизову А.А. в удовлетворении иска к Пудкову А.С., Арбобову Б.Ш. о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделки, признании зарегистрированного права собственности недействительным, признании права собственности, отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, в Нижегородский областной суд через городской суд.

Судья Т.С.Кувшинова