Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Баклановой Эллины Владимировны (ОГРНИП 307612410000037, ИНН 612400469080) к Обществу с ограниченной ответственностью «Оникс» (ОГРН 1066124001184, ИНН 6124006207), индивидуальному предпринимателю Мироненко В.И. (ОГРНИП 321619600018860, ИНН 616106156308), Самохвалову О.Ф. о взыскании неосновательного обогащения, признании незаключенным и недействительным договоров аренды, применении последствий недействительности сделки,

установил:

15 апреля 2021 г. индивидуальный предприниматель Бакланова Э.В. (истец) первоначально обратилась в Арбитражный суд Ростовской области к Обществу с ограниченной ответственностью «Оникс» (ответчик, Общество) с исковым заявлением, в котором указала, что в производстве Отделения судебных приставов по Обливскому и Советскому районам УФССП России по Ростовской области находилось исполнительное производство в отношении должника Самохвалова О.Ф., на предмет исполнения: взыскание задолженности в размере 5 048 000 руб. в пользу взыскателя Баклановой Э.В.

Истец указала, что в ходе исполнительного производства ей поступило предложение оставить за собой нереализованное имущество должника, на что истец дала согласие.

В результате этого Бакланова Э.В. стала обладателем права общей долевой собственности в 1/2 доле в праве общей долевой собственности на: земельный участок с КН № площадью 4 144 +/- 22,5 кв.м., здание холодильника с КН №, площадью 1 382,6 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>.

Право общей долевой собственности истца зарегистрировано в ЕГРН 17 декабря 2020 г.

Истцу поступила информация, что ответчик является арендатором указанного имущества и использует адрес имущества в качестве юридического адреса и фактического адреса места нахождения юридического лица.

Данная информация подтвердилась ответом налоговой службы от 25 февраля 2021 г.

Самохвалов О.Ф. предоставил истцу копию договора аренды № от 9 января 2017 г., в соответствии с условиями договора размер арендной платы составляет 10 000 руб. в месяц.

Истец дважды направляла ответчику уведомления о расторжении договора и об отказе от договора, в том числе ввиду невыполнения арендатором обязанностей по оплате, а также досудебную претензию. Данные уведомления и претензия ответчиком проигнорированы.

Истец, полагая договор аренды от 9 января 2017 г. заключенным на неопределенный срок, направила 20 января 2021 г. ответчику уведомление об отказе от договора, предупредив о предстоящем расторжении договора за 3 календарных месяца, в соответствии с пунктом 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Также истец направила ответчику требование о расторжении договора от 16 марта 2021 г., данное требование получено ответчиком 18 марта 2021 г.

Ответчик более двух раз подряд не вносил арендную плату.

Ссылаясь на п. 2 ст. 450, п. 3 ст. 619, п. 2 ст. 610 ГК РФ, а также на разъяснения, данные в пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», истец первоначально просила:

- взыскать с Общества задолженность по арендной плате за период с 1 января 2021 г. по 10 апреля 2021 г. в размере 33 000 руб.;

- признать договор аренды № от 9 января 2017 г., заключенный между Самохваловым О.Ф. и Обществом, расторгнутым с 20 апреля 2021 г.;

- обязать Общество освободить указанные выше земельный участок и здание холодильника, принадлежащие истцу (т. 1 л.д. 4-5).

В ходе рассмотрения дела Арбитражным судом Ростовской области ответчик представил в материалы дела договор аренды помещения в спорном здании от 9 января 2019 г., заключенный между ответчиком и вторым сособственником имущества – Мироненко В.И.. В связи с указанным обстоятельством истец исковые требования уточнила и просила:

- признать незаключенным аренды № от 9 января 2017 г., подписанный Самохваловым О.Ф. и Обществом;

- признать недействительным договор аренды № от 9 января 2019 г., заключенный между Мироненко В.И. и Обществом;

- обязать Общество освободить указанные выше земельный участок и здание холодильника, принадлежащие истцу (т. 1 л.д. 58-60).

В дальнейшем, в ходе рассмотрения дела Арбитражным судом Ростовской области, истец исковые требования вновь уточнила и, окончательно определившись с их формулировкой и содержанием, просит:

- взыскать с Общества сумму неосновательного обогащения в размере 33 000 руб., за период с 1 января 2021 г. по 10 апреля 2021 г.;

- признать незаключенным аренды № от 9 января 2017 г., подписанный Самохваловым О.Ф. и Обществом;

- признать недействительным договор аренды № от 9 января 2019 г., заключенный между Мироненко В.И. и Обществом;

- обязать Общество освободить указанные земельный участок и здание холодильника.

Уточненный иск мотивирован тем, что акт приема-передачи к договору аренды от 9 января 2017 г. не представлен, договор не заключен. В обоснование недействительности договора аренды от 9 января 2019 г. истец сослалась по положения ст. 168 ГК РФ. Истец оспаривает законность нахождения ответчика в здании на основании договора аренды, заключенного между Мироненко В.И. и Обществом, поскольку данный договор заключен в нарушение закона, без согласия бывшего второго сособственника – Самохвалова О.Ф., разрешение последнего на сделку не получено. Требование о применении последствий недействительности сделки истцом откорректировано, поскольку Бакланова Э.В. является сособственником 1/2 доли в праве на объекты (т. 1 л.д. 71-74).

Итоговые уточненные исковые требования приняты Арбитражным судом Ростовской области к рассмотрению (т. 1 л.д. 78).

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 6 декабря 2021 г. к участию в деле в качестве соответчиков привлечены Мироненко В.И. и Самохвалов О.Ф.

Этим же определением Арбитражного суда Ростовской области отказано в удовлетворении ходатайства ответчика о приостановлении производства по делу до разрешения Арбитражным судом Ростовской области дела № А53-13228/21 по иску индивидуального предпринимателя Мироненко В.И. к индивидуальному предпринимателю Баклановой Э.В. о разделе помещений в указанном здании, в связи с отсутствием условий, необходимых для приостановления производства по делу (т. 1 л.д. 139-141).

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 30 декабря 2021 г. дело по иску индивидуального предпринимателя Баклановой Э.В. к Обществу, индивидуальному предпринимателю Мироненко В.И., Самохвалову О.Ф. передано в Ростовский областной суд для направления по правилам подсудности, так как Самохвалов О.Ф. не обладает статусом индивидуального предпринимателя (т. 1 л.д. 154-156).

Определением Ростовского областного суда от 3 февраля 2022 г. дело передано на рассмотрение в Обливский районный суд Ростовской области (т. 1 л.д. 159-160).

Дело поступило в Обливский районный суд Ростовской области 22 февраля 2022 г. (т. 1 л.д. 164).

В судебное заседание истец – индивидуальный предприниматель Бакланова Э.В. не явилась, о месте и времени рассмотрения дела извещена, представила письменное ходатайство о рассмотрении дела в свое отсутствие (т. 3 л.д. 113).

В судебном заседании представитель истца по доверенности (т. 3 л.д. 45) – Марченко И.А. уточненные исковые требования в окончательной редакции поддержала. Дополнительно указала, что Арбитражным судом Ростовской области рассматривается дело по спору между Мироненко В.И. и Баклановой Э.В. в отношении раздела спорного здания в натуре, решение по делу не принято, назначена судебная экспертиза. Пояснила, что расчет неосновательного обогащения произведен истцовой стороной исходя из условий договора аренды от 9 января 2017 г.. Затруднилась пояснить, какие именно помещения спорного здания были переданы арендатору по договору аренды 9 января 2019 г., так как истец не имеет доступа к имуществу, здание используется только Обществом, о чем в материалы дела истцом представлен протокол осмотра, составленный органом полиции.

В судебное заседание представитель ответчика – Общества – генеральный директор Трепель Д.В. не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен, об отложении слушания дела не просил, в телефонограмме в суд дал согласие на рассмотрение дела в отсутствие свое и представителей Общества Жигуновой Н.А., Кириленко Ю.М., поддержал доводы, ранее изложенные в письменном отзыве на иск.

В письменном отзыве на исковое заявление ответчик сослался на недоказанность иска, наличие между сторонами корпоративного конфликта, поскольку истец входит в состав участников Общества. По мнению ответчика, истцом допущено злоупотреблением правом, так как исковые требования фактически направлены на воспрепятствование деятельности Общества. Ответчик также обращает внимание на наличие между сторонами спора по поводу раздела имущества (т. 1 л.д. 8, 10, 50).

В судебное заседание представители Общества - Жигунова Н.А., Кириленко Ю.М. не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены, об уважительности причины неявки не сообщили, об отложении слушания дела не просили.

В судебное заседание соответчик индивидуальный предприниматель Мироненко В.И. не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен, в телефонограмме в суд дал согласие на рассмотрение дела в свое отсутствие, указав, что солидарен с позицией Общества.

В судебном заседании соответчик Самохвалов О.Ф. просит разрешить дело по усмотрению суда. Поддержал ранее представленные в Арбитражный суд Ростовской области и Обливский районный суд Ростовской области письменные пояснения по делу, согласно которым он (Самохвалов О.Ф.) до декабря 2020 г. являлся сособственником спорного участка и здания, в последующем в рамках исполнительного производства имущество было передано взыскателю-истцу, он право собственности утратил. Будучи сособственником имущества, он (Самохвалов О.Ф.) имел намерение передать имущество в аренду Обществу, однако, вследствие недостижения согласия по существенным условиям договора, данное намерение реализовано не было, акт приема-передачи к договору аренды от 9 января 2017 г. им не подписывался, имущество в аренду Обществу не передавалось, денежные средства за указанное имущество он от Общества не получал. Согласие на заключение сособственником Мироненко В.И. договора аренды с Обществом от 9 января 2019 г. он не давал (т. 1 л.д. 66-67, 79-80, т. 3 л.д. 74-75).

В судебном заседании соответчик Самохвалов О.Ф. затруднился пояснить, какие именно помещения спорного здания были переданы арендатору по договору аренды 9 января 2019 г., а также планировались в передаче по договору аренды от 9 января 2017 г.

В судебном заседании представитель истца Марченко И.А. настаивает, что истцом не допущено злоупотребление правом при подаче настоящего иска.

Дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц в порядке ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (ГПК РФ).

Изучив исковое заявление и уточнения к нему, заслушав представителя истца, соответчика Самохвалова О.Ф., изучив и оценив материалы дела, письменное возражение Общества, телефонограммы соответчика Мироненко В.И. и представителя Общества, суд приходит к следующему.

Согласно данным ЕГРН, на момент разрешения дела нежилое здание холодильника площадью 1 382,6 кв.м., с КН №, 1979 г. постройки, адрес: <адрес>, находится в общей долевой собственности Баклановой Э.В. (размер доли 1/2, дата регистрации права 17 декабря 2020 г.) и Мироненко В.И. (размер доли 1/2, дата регистрации права 18 апреля 2011 г.), что подтверждается выпиской из ЕГРН (т. 1 л.д. 39-42).

Также, согласно данным ЕГРН, на момент разрешения дела земельный участок площадью 4 144 +/- 22,5 кв.м., с КН №, категория земель «земли населенных пунктов», разрешенное использование «под зданием холодильника», адрес: <адрес>, находится в общей долевой собственности Баклановой Э.В. (размер доли 1/2, дата регистрации права 17 декабря 2020 г.) и Мироненко В.И. (размер доли 1/2, дата регистрации права 18 апреля 2011 г.), что подтверждается выпиской из ЕГРН (т. 1 л.д. 43-44).

К Баклановой Э.В. право общей долевой собственности перешло в связи исполнительными действиями в отношении предыдущего сособственника – Самохвалова О.Ф., что подтверждается предложением судебного пристава-исполнителя взыскателю Баклановой Э.В. об оставлении за собой нереализованного имущества должника Самохвалова О.Ф. (т. 1 л.д. 54), постановлением судебного пристава-исполнителя от 17 сентября 2020 г. о передаче взыскателю Баклановой Э.В. нереализованного имущества должника Самохвалова О.Ф. (т. 2 л.д. 94-95), актом о передаче взыскателю имущества от 7 октября 2020 г. (т. 2 л.д. 96-97).

Мироненко В.И. является сособственником имущества на основании договора купли-продажи от 24 марта 2011 г. (т. 2 л.д. 143).

Самохвалов О.Ф. ранее являлся сособственником имущества на основании договора купли-продажи холодильника от 13 августа 2008 г. (т. 2 л.д. 130-131) и договора купли-продажи земельного участка от 16 июля 2010 г. (т. 2 л.д. 6-9).

9 января 2017 г. Самохвалов О.Ф., будучи сособственником спорного холодильника, подписал договор аренды с Обществом в лице генерального директора Трепель Д.В., передав Обществу в аренду часть здания площадью 390 кв.м. на срок до 31 декабря 2017 г. за 10 000 руб. в месяц. Договор содержит условие о пролонгации (т. 3 л.д. 23, 97-98).

11 января 2021 г. истец направила ответчику уведомление о расторжении договора аренды от 9 января 2017 г. и об отказе в пролонгации указанного договора, с требованием освободить занимаемые объекты в течение 7-ми дней с момента получения уведомления (л. 1 л.д. 198-199).

20 января 2021 г. истец направила ответчику уведомление об отказе от договора аренды от 9 января 2017 г., с требованием освободить занимаемые объекты по истечении 3-х месяцев (т. 1 л.д. 196-197).

16 марта 2021 г. истец направила ответчику претензию, уведомив о расторжении договора аренды между сторонами, с требованием уплатить задолженность по арендным платежам (т. 1 л.д. 180-182).

Как указано выше, в ходе рассмотрения дела арбитражным судом, истцу стало известно, что 9 января 2019 г. между Мироненко В.И. (арендодатель) и Обществом (арендатор) в лице генерального директора Трепель Д.В. заключен договор аренды нежилого помещения №, в соответствии с условиями договора арендодатель предоставил арендатору во временное пользование за плату нежилое помещение «Здание холодильника» площадью 390 кв.м., расположенное на первом этаже двухэтажного здания по адресу: <адрес>, с целью размещения производства горчичников.

Согласно договору аренды от 9 января 2019 г., арендная плата установлена 50 000 руб. в месяц. Срок аренды установлен 11 месяцев с момента передачи имущества, установлена возможность пролонгации на неопределенный срок, если ни одна из сторон договора не заявит о его расторжении (т. 1 л.д. 31-34). Помещение передано арендатору в соответствии с актом приема-передачи от 9 января 2019 г. (т. 1 л.д. 35). Дополнительным соглашением № от 18 сентября 2020 г. сторонами договора размер арендной платы уменьшен до 5 000 руб. в месяц (т. 1 л.д. 38).

В ЕГРН не отражены ограничения (обременения) на данные объекты недвижимого имущества, в том числе обременение арендой.

Как установлено из протокола осмотра помещений от 5 марта 2022 г., оформленного участковым уполномоченным полиции МО МВД России «Обливский» с участием работника Общества ФИО, здание по настоящее время находится в пользовании Общества (т. 3 л.д. 101-102).

Из пояснений соответчика Самохвалова О.Ф., данных в судебном заседании, следует, что основанием для нахождения спорного имущества во владении Общества является договор аренды от 9 января 2019 г.

Разрешая требование истца о признании незаключенным аренды № от 9 января 2017 г., подписанного Самохваловым О.Ф. и Обществом в лице генерального директора Трепель Д.В., суд исходит из следующего.

Данное требование направлено на констатацию отсутствия между правопредшественником истца - Самохваловым О.Ф. и Обществом правоотношения из договора аренды.

Судом учтено, что Бакланова Э.В. не являлась стороной указанного договора.

Вместе с тем, Бакланова Э.В. в настоящее время является сособственником доли в праве на общее имущество, ранее принадлежащее Самохвалову О.Ф., в силу этого права Баклановой Э.В. прямо затрагиваются заключенностью либо незаключенностью указанного договора.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п. 1 ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Согласно ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность (п. 1).

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2).

Согласно п. 2 ст. 652 ГК РФ в случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок.

Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением.

Согласно ст. 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества (п. 1).

При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи (п. 2).

Суд установил, что в договоре аренды от 9 января 2017 г. передаваемая часть помещения не индивидуализирована (указана только ее площадь). Соответчик Самохвалов О.Ф. затруднился дать пояснения по поводу конкретных частей спорного помещения, передаваемых в аренду, а установить эти части на основании представленных в дело доказательств не представилось возможным.

Между тем, отсутствие в договоре аренды от 9 января 2017 г. достаточной индивидуализации передаваемой части помещения с учетом того, что Самохвалов О.Ф. не смог описать ее границы и между действующими сособственниками объектов имеется спор по поводу реального раздела здания, свидетельствует о том, что соглашение по условию о предмете договора аренды достигнуто не было. Такое условие являлось существенным в силу прямого указания пункта 1 ст. 432 ГК РФ.

Кроме того, Самохвалов О.Ф. в судебном заседании поддержал изложенные им письменно доводы о том, что к достижению соглашения об условиях договора аренды 9 января 2017 г. он с Обществом не пришел, в силу чего не был подписан и акт приема-передачи к договору аренды, имущество в аренду им фактически не передавалось, арендную плату он не получал.

То есть договор от 9 января 2017 г. является незаключенным вследствие несогласования существенных условий и недействительным не может быть признан, так как данный договор не только не породил последствий, на которые был направлен, но и являлся отсутствующим фактически ввиду недостижения его сторонами какого-либо соглашения.

Сделка сторонами Самохваловым О.Ф. (впоследствии – Баклановой Э.В.) и Обществом не исполнялась, что истец доказала, в порядке ч. 1 ст. 56 ГПК РФ предоставив пояснения Самохвалова О.Ф.То обстоятельство, что Самохвалов О.Ф. был должником Баклановой Э.В., не является основанием для вывода о недопустимости указанных пояснений, так как в материалы дела не представлено доказательств внесения Обществом Самохвалову О.Ф. арендной платы и фактической передачи имущества от Самохвалова О.Ф. к Обществу.

Факт нынешнего нахождения здания и земельного участка в фактическом пользовании Общества обусловлен наличием договора аренды между Мироненко В.И. и Обществом, а не наличием договора аренды между Самохваловым О.Ф. и Обществом.

Факт направления Баклановой Э.В. Обществу уведомлений о расторжении договора и отказе от продолжения договора обусловлен тем, что истец на момент направления уведомлений не располагала сведениями об отсутствии акта передачи к договору аренды с Самохваловым О.Ф. и о наличии договора аренды между Мироненко В.И. и Обществом, о чем истец неоднократно и последовательно указывала в уточненных исках.

В связи с этим суд считает, что требование истца о признании договора аренды от 9 января 2017 г. незаключенным подлежит удовлетворению.

Разрешая требования истца о признании недействительным договора аренды между Мироненко В.И. и Обществом от 9 января 2019 г., применении последствия недействительности сделки в виде обязания Общества освободить здание и земельный участок, взыскании суммы неосновательного обогащения, суд исходит из следующего.

Согласно п. 2 ст. 166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Согласно п. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Пунктом 3 ст. 166 ГК РФ предусмотрено, что требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 2 ст. 167 ГК РФ).

Как указано выше, Бакланова Э.В. в настоящее время является сособственником доли в праве на общее имущество, ранее принадлежащей Самохвалову О.Ф., в силу этого наличие либо отсутствие договора аренды от 9 января 2019 г. окажет влияние на фактические правоотношения сторон по делу.

Таким образом, права Баклановой Э.В. прямо затрагиваются действительностью либо недействительностью указанной сделки.

Заявляя указанное требование, истец настаивает, что сделка от 9 января 2019 г. исполняется по настоящее время, совершена без участия второго сособственника – Самохвалова О.Ф., разрешение последнего на заключение сделки не получено.

Данные доводы истцовой стороны нашли подтверждение в ходе рассмотрения дела.

Поскольку сделка от 9 января 2019 г. исполняется, истцом обоснованно заявлено требование о признании договора недействительным, а не незаключенным.

Статьей 247 ГК РФ предусмотрено, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Согласно ст. 303 ГК РФ при истребовании имущества из чужого незаконного владения собственник вправе также потребовать от лица, которое знало или должно было знать, что его владение незаконно (недобросовестный владелец), возврата или возмещения всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь за все время владения; от добросовестного владельца возврата или возмещения всех доходов, которые он извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности владения или получил повестку по иску собственника о возврате имущества.

Владелец, как добросовестный, так и недобросовестный, в свою очередь вправе требовать от собственника возмещения произведенных им необходимых затрат на имущество с того времени, с которого собственнику причитаются доходы от имущества.

Добросовестный владелец вправе оставить за собой произведенные им улучшения, если они могут быть отделены без повреждения имущества. Если такое отделение улучшений невозможно, добросовестный владелец имеет право требовать возмещения произведенных на улучшение затрат, но не свыше размера увеличения стоимости имущества.

Как следует из разъяснений, данных в пункте 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", при рассмотрении споров по искам собственника, имущество которого было сдано в аренду неуправомоченным лицом, о взыскании стоимости пользования этим имуществом за период его нахождения в незаконном владении судам необходимо учитывать, что они подлежат разрешению в соответствии с положениями статьи 303 ГК РФ, которые являются специальными для регулирования отношений, связанных с извлечением доходов от незаконного владения имуществом, и в силу статьи 1103 ГК РФ имеют приоритет перед общими правилами о возврате неосновательного обогащения (статья 1102, пункт 2 статьи 1105 ГК РФ). Указанная норма о расчетах при возврате имущества из чужого незаконного владения подлежит применению как в случае истребования имущества в судебном порядке, так и в случае добровольного возврата имущества во внесудебном порядке невладеющему собственнику лицом, в незаконном владении которого фактически находилась вещь.

В связи с изложенным собственник вещи, которая была сдана в аренду неуправомоченным лицом, при возврате ее из незаконного владения вправе на основании статьи 303 ГК РФ предъявить иск к лицу, которое заключило договор аренды, не обладая правом собственности на эту вещь и не будучи управомоченным законом или собственником сдавать ее в аренду, и получало платежи за пользование ею от арендатора, о взыскании всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь, при условии, что оно при заключении договора аренды действовало недобросовестно, то есть знало или должно было знать об отсутствии правомочий на сдачу вещи в аренду. От добросовестного арендодателя собственник вправе потребовать возврата или возмещения всех доходов, которые тот извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности сдачи имущества в аренду.

Такое же требование может быть предъявлено собственником к арендатору, который, заключая договор аренды, знал об отсутствии у другой стороны правомочий на сдачу вещи в аренду. В случае если и неуправомоченный арендодатель, и арендатор являлись недобросовестными, они отвечают по указанному требованию перед собственником солидарно (пункт 1 статьи 322 ГК РФ).

Иск арендатора о возврате платежей, уплаченных за время фактического пользования объектом аренды по договору, заключенному с неуправомоченным лицом, удовлетворению не подлежит.

Спорное здание по состоянию на 9 января 2019 г. являлось общим имуществом Самохвалова О.Ф. и Мироненко В.И., последний без согласия Самохвалова О.Ф. передал часть спорного здания (также не индивидуализировав в договоре аренды данную часть, указав только ее площадь) в пользование по договору аренды Обществу и извлекает прибыль в виде арендных платежей.

При этом Общество на момент 9 января 2019 г. знало об отсутствии согласия второго сособственника Самохвалова О.Ф. на передачу в аренду, т.к. Самохвалов О.Ф. не согласовал передачу имущества в аренду по договору от 9 января 2017 г.

В связи с этим суд признает Общество недобросовестным пользователем по договору аренды от 9 января 2019 г.

Кроме того, оспариваемый договор был заключен Мироненко В.И., являющимся собственником доли в праве общей долевой собственности на здание, без согласия Самохвалова О.Ф., при этом Мироненко В.И. на момент заключения договора бесспорно располагал сведениями о том, что Самохвалов О.Ф. является сособственником здания, так как приобретал долю на здание у Самохвалова О.Ф.. При этом Мироненко В.И. мог и должен был проверить наличие необходимого согласия Самохвалова О.Ф. на заключение договора. Какого-либо соглашения о порядке владения и пользования, распоряжения общим имуществом, из которого вытекало бы право Мироненко В.И. заключать договоры аренды в отношении общего имущества от имени Самохвалова О.Ф., участники общей долевой собственности не заключали.

Таким образом, и Мироненко В.И. является недобросовестным арендодателем.

То есть оспариваемая сделка является недействительной по мотиву ничтожности, согласно ст. 168 ГК РФ, как нарушающая требования закона при этом посягающая на права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

Факт продолжения по настоящее время арендных отношений между Мироненко В.И. и Обществом по договору от 9 января 2019 г., чем нарушаются права истца на владение объектами, подтвержден протоколом осмотра, составленным МО МВД России «Обливский» (т. 3 л.д. 101-102).

Поскольку Мироненко В.И. распорядился объектами по недействительной сделке, суд с учетом обстоятельств дела, принимая во внимание, что спорные объекты недвижимости выбыли из владения сособственников в результате заключения недействительной сделки от 9 января 2019 г., у Мироненко В.И. (арендодатель) отсутствовало право на распоряжение спорным имуществом без согласия второго сособственника, в связи с чем у Общества (арендатор) отсутствуют законные основания для владения зданием и земельным участком и спорные объекты подлежат возврату действующим сособственникам, суд считает необходимым применить последствия недействительности сделки в виде: возложения на Общество обязанности освободить спорные объекты, возврата спорных объектов во владение Баклановой Э.В. и Мироненко В.И. по 1/2 доле каждому.

Ежемесячный арендный платеж за арендуемое имущество Мироненко В.И. и Обществом установлен в размере 5 000 руб. в месяц, иное из материалов дела не установлено и истцом не доказано.

Доказательств тому, что арендные платежи в указанной сумме Обществом арендодателю Мироненко В.И. не вносятся, не представлено.

Истец просит взыскать с Общества неосновательное обогащение только в сумме полученных денежных средств за сдачу в аренду общего имущества здания за период с 1 января по 10 апреля 2021 г., исходя из договора от 9 января 2017 г., аналогичные требования к соответчику Мироненко В.И. не заявлены.

Вместе с тем, поскольку Мироненко В.И. привлечен к участию в деле в качестве соответчика, в течение спорного периода с 1 января 2021 г. по 10 апреля 2021 г. Общество уплатило арендодателю Мироненко В.И. по договору от 9 января 2019 г. в качестве арендной платы 16 666,67 руб. по договору от 9 января 2019 г. (5 000 за январь 2021 г. + 5 000 за февраль 2021 г. + 5 000 за март 2021 г. + 1 666,67 за 10 дней апреля 2021 г.), фактически полученные доходы в размере 1/2 от указанной суммы, то есть 8 333,34 руб., которые могли быть получены истцом как сособственником 1/2 доли в праве на здание, подлежат взысканию с Общества и соответчика Мироненко В.И. в солидарном порядке в качестве неосновательного обогащения, что соответствует указанным выше разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

Оснований для применения к расчету неосновательного обогащения условий договора аренды от 9 января 2017 г. не имеется, так как указанный договор не является заключенным.

С учетом изложенного выше, исковые требования подлежат частичному удовлетворению.

Оснований для вывода о наличии в действиях истца злоупотребления правом не усматривается, так как в ходе рассмотрения дела установлен факт незаконного владения Обществом спорными объектами.

Включение истца в состав учредителей Общества не свидетельствует о корпоративности спора, поскольку настоящее дело передано Арбитражным судом для рассмотрения суду общей юрисдикции, то есть корпоративный характер заявленных требований не подтвержден.

Включение Мироненко В.И. в состав учредителей Общества (т. 3 л.д. 86) не свидетельствует о действительности сделки аренды от 9 января 2019 г.

Ошибочное указание в исковых заявлениях адреса здания холодильника как «<адрес>» не изменяет предмета спора и не является основанием для отказа в иске.

Наличие между истцом и соответчиком индивидуальным предпринимателем Мироненко В.И. спора по поводу реального раздела здания холодильника не имеет преюдициального значения для настоящего дела, так как спор о разделе направлен на урегулирование будущих отношений данных сторон.

Наличие у соответчика Мироненко В.И. статуса предпринимателя не исключает возможности удовлетворения иска к Мироненко В.И. как к физическому лицу.

Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

При подаче иска и последующем уточнении исковых требований истец уплатила в бюджет государственную пошлину по правилам статьи 333.22 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) (Особенности уплаты государственной пошлины при обращении в арбитражные суды) в размерах: 8 000 руб. по требованиям о признании сделки недействительной, взыскании денежных средств, согласно платежному поручению Ростовского РФ АО «Россельхозбанк» от 9 апреля 2021 г. № (т. 1 л.д. 6), 6 000 руб. по требованию о признании договора незаключенным, согласно чеку-ордеру ПАО Сбербанк от 22 июля 2021 г. (операция №) (т. 3 л.д. 117).

При применении подпункта 2 пункта 1 статьи 333.21 НК РФ следует иметь в виду, что использованное в нем для целей исчисления государственной пошлины понятие спора о признании сделки недействительной охватывает как совместное предъявление истцом требований о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности, так и предъявление истцом любого из данных требований в отдельности (п. 24 Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 N 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах").

Поскольку иск передан для рассмотрения по подсудности в суд общей юрисдикции, госпошлина, подлежащая уплате истцом по правилам статьи 333.19 НК РФ, должна была составить: 700 руб. по требованиям о признании сделки недействительной, взыскании денежных средств + 300 руб. по требованию о признании договора незаключенным).

Переплата госпошлины в размерах 7 300 руб. и 5 700 руб. соответственно подлежит возврату истцу на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 333.40 НК РФ.

По правилам ч. 1 ст. 98 ГПК РФ с Общества и Мироненко В.И. солидарно в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 700 руб., с Общества и Самохвалова О.Ф. солидарно в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 руб.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, Обливский районный суд Ростовской области

решил:

исковые требования индивидуального предпринимателя Баклановой Э.В. удовлетворить частично.

Признать незаключенным договор аренды № от 9 января 2017 г., подписанный Самохваловым О.Ф. и генеральным директором Общества с ограниченной ответственностью «Оникс» Трепель Д.В., в отношении части здания, находящегося по адресу: <адрес>, площадью 390 кв.м.

Признать недействительным договор аренды нежилого помещения № от 9 января 2019 г. (в редакции дополнительного соглашения № от 18 сентября 2020 г.), заключенный между Мироненко В.И. и Обществом с ограниченной ответственностью «Оникс» в лице генерального директора Трепель Д.В., в отношении помещения, находящегося по адресу: <адрес>, площадью 390 кв.м.

Обязать Общество с ограниченной ответственностью «Оникс» освободить земельный участок с КН № площадью 4 144 +/- 22,5 кв.м., и здание холодильника с КН №, площадью 1 382,6 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>.

Возвратить во владение Баклановой Эллины Владимировны 1/2 долю земельного участка с КН № площадью 4 144 +/- 22,5 кв.м., и 1/2 долю здания холодильника с КН №, площадью 1 382,6 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>.

Возвратить во владение Мироненко В.И. 1/2 долю земельного участка с КН № площадью 4 144 +/- 22,5 кв.м., и 1/2 долю здания холодильника с КН №, площадью 1 382,6 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Оникс» и Мироненко В.И., в солидарном порядке, в пользу индивидуального предпринимателя Баклановой Э.В. неосновательное обогащение в размере 8 333 руб. 34 коп., за период с 1 января 2021 г. по 10 апреля 2021 г.

В удовлетворении остальной части заявленных требований отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Оникс» и Мироненко В.И. солидарно в пользу индивидуального предпринимателя Баклановой Э.В. судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 700 рублей.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Оникс» и Самохвалова О.Ф. солидарно в пользу индивидуального предпринимателя Баклановой Э.В. судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 рублей.

Возвратить индивидуальному предпринимателю Баклановой Э.В. из федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину в размере 7 300 рублей, уплаченную по платежному поручению Ростовского РФ АО «Россельхозбанк» от 9 апреля 2021 г. №. Выдать справку на возврат государственной пошлины.

Возвратить Баклановой Э.В. из федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину в размере 5 700 рублей, уплаченную по чеку-ордеру ПАО Сбербанк от 22 июля 2021 г. (операция №). Выдать справку на возврат государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Обливский районный суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья________________

Решение в окончательной форме изготовлено 20 апреля 2022 г.