Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о взыскании неосновательного обогащения, по встречному иску ФИО2 к ФИО1 о взыскании арендной платы, штрафа, коммунальных расходов, убытков, расходов на поведении экспертизы, и судебных расходов,

установил:

Истец ФИО1 обратился в суд к ФИО2 с требованиями о взыскании неосновательного обогащения.

В обоснование своих требований истец указал, что между ФИО1 (арендатор) и ФИО2 (арендодатель) был заключен договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ.

По условиям указанного договора Арендодатель предоставляет Арендатору во временное владение и пользование жилой дом, общей площадью 469,70 кв.м с кадастровым номером №, «гостевой дом» общей площадью 152,40 кв.м с кадастровым номером 50-50- 20/092/2007-066,расположенные на 4-х земельных участках по адресу: АДРЕС.

В силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, арендуемый жилой дома оказался в состоянии, не пригодном для использования.

Указанное обстоятельство послужило основанием для направления Арендодателю уведомления о расторжения Договора аренды в одностороннем порядке.

Уведомления о расторжении Договора аренды направлены Арендодателю 24.08.2020 и 27.08.2020 года, им получены.

Таким образом, в соответствии с п. 6.7, 8.2 Договора аренды от 25.12.2019 г. данный договор был расторгнут в отдностороннем порядке 25.08.2020 г.

Всего в соответствии с расписками Арендатором было передано Арендодателю 13 600 000 (тринадцать миллионов шестьсот тысяч) рублей (4 000 000 руб. + 5 100 000 руб. + 4 500 000 руб.).

Стоимость пользования арендуемым имуществом составила 9 645 161 (девять миллионов шестьсот сорок пять тысяч сто шестьдесят один) рубль.

Расчет: за период с 25.01.2020 по 24.04.2020 гг. стоимость аренды составила - 3 мес. X 1 3000 000 руб. = 3 900 000 руб.

За период с 25.04.2020 по 24.07.2020 гг. стоимость аренды составила: 1 300 000 руб. + 1 300 000 руб. + 1 500 000 руб. = 4 100 000 руб.

за период с 25.07.2020 по 25.10.2020 гг. стоимость аренды составила: 1 500 000 руб. + 145 161 (1 500 000 руб. /31 день) X 3 дня).

Итого: 3 900 000 руб. + 4 100 000 руб. + 1 645 161 руб. = 9 645 161 (девять миллионов шестьсот сорок пять тысяч сто шестьдесят один) рубль.

Сумма обеспечительного платежа и предоплаченная сумма арендной платы за неиспользованный срок аренды возвращены не были.

На основании изложенного истец просил с учетом уточненных требований, взыскать с ответчика неосновательное обогащение в размере 4 100 000 руб., расходы по оплате госпошлины в размере 27 980 руб.

В судебном заседании стороной ответчика был предъявлен встречный иск, в котором указывает, что между ФИО1 (арендатор) и ФИО2 (Арендодатель) был заключен договор от ДД.ММ.ГГГГ об аренде жилого дома общей площадью 469,70 кв.м., с кадастровым номером 50-50-20/092/2007-067, жилого строения «Гостевой дом» общей площадью 152,40 кв.м., с кадастровым номером 50-50- 20/092/2007-066, а также четырех земельных участков, общей площадью 4775 кв.м., с кадастровыми номерами: №, по адресу: АДРЕС), сроком действия с «25» января 2020 г. по «23» января 2021 г. (далее - Договор).

1. В соответствии с условиями договора срок аренды оканчивается 23.01.2021 года, однако согласно претензии Арендатора от 29.08.2020 г.: «24.08.2020г. является последним днем срока аренды».

Арендодатель не согласен с данным заявлением, поскольку оно противоречит действующему законодательству, а именно статье 161 Гражданского кодекса РФ, в соответствие с которой должны совершаться в простой письменной форме сделки граждан между собой на сумму, превышающую десять тысяч рублей. Цена Договора превышает 10000 рулей, поэтому надлежащее уведомление о досрочном расторжении договора аренды может быть сделано только в письменной форме. Иные способы уведомления о расторжении договора противоречат законодательству и не позволяют установить лицо, направившее данное уведомление.

«07» сентября 2020 г. Арендодателем была получена телеграмма Арендатора о возврате ключей от арендуемого дома.

В результате запроса Арендодателя в отделение АО «Почта России» были найдены почтовые отправления с идентификаторами № и получены Арендодателем только «09» сентября 2020 г.

До этого момента Арендодатель надлежащим образом не получал от Арендатора уведомление от 24.08.2020 г. о расторжении договора аренды, односторонний акт приёма-передачи дома от 27.08.2020 г., и поскольку Арендатор направил почтовые отправления с идентификаторами № на неверный адрес (вместо верной фразы «дом 21» была указана неверная фраза «дом 2»), что подтверждается описями вложений к данным отправлениям, получил их лишь в вышеуказанный срок.

В исковом заявлении от 18.11.2020 г. Арендатор заявляет: «В силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, арендуемый жилой дом оказался в состоянии, не пригодном для использования».

Данное заявление не соответствует действительности и не подтверждается ни одним доказательством о том, что арендуемый жилой дом оказался в состоянии, не пригодном для использования.

Согласно пункту 3.1.4. Договора Арендатор обязан: «Содержать Движимое и Недвижимое имущество в чистоте и исправности, обеспечивать сохранность Недвижимого и иного переданного имущества, поддерживать его надлежащем состоянии Срока аренды».

В соответствии с пунктом 2 статьи 616 Гражданского кодекса РФ: «Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды».

Перечень работ по текущему ремонту жилищного фонда указан в Постановлении Госстроя России от 27.09.2003 № 170, согласно разделу II. «ОРГАНИЗАЦИЯ ТЕХНИЧЕСКОГО ОБСЛУЖИВАНИЯ И ТЕКУЩЕГО РЕМОНТА ЖИЛИЩНОГО ФОНДА» согласно которого:

«2.6.2. При подготовке жилищного фонда к эксплуатации в зимний период надлежит:

- устранить неисправности: стен, фасадов...;

- привести в технически исправное состояние территорию домовладений с обеспечением беспрепятственного отвода атмосферных и талых вод от отмостки, от спусков (входов) в подвал...;

- обеспечить надлежащую гидроизоляцию фундаментов, стен подвала и цоколя и их сопряжения со смежными конструкциями, лестничных клеток, подвальных и чердачных помещений...».

Кроме того, согласно «Заключению специалистов по результатам строительно-технической и оценочной экспертизы жилого дома и гостевого дома, расположенных по адресу: АДРЕС от ДД.ММ.ГГГГ, выданном ООО «Лаборатория Судебной Экспертизы» (регистрационные номера в реестре СРО № №): «Работы по восстановлению гидроизоляции фундамента жилого дома, расположенного по адресу: АДРЕС, произведенные в 2020 году (работы, зафиксированные на фото и видео материалах, предоставленных на экспертизу), относятся текущему ремонту зданий» (лист 68 Заключения).

Таким образом, работы по подготовке к зимнему сезону, связанные с проверкой гидроизоляции и утеплении стен цокольного этажа, являются текущим ремонтом, который обязан осуществлять Арендатор на основании пункта 2 статьи 616 Гражданского кодекса РФ. Арендатор в нарушение своих обязанностей, установленных в пункте 3.1.4. Договора, текущий ремонт не производил, расходы на содержание недвижимого имущества не оплачивал.

Покраска стены в подвале, которую обязался провести Арендодатель в соответствии с пунктом 2 Дополнительного соглашения к Договору от 25.07.2020 г., является косметическим ремонтом и не освобождает Арендатора от расходов на поддержание недвижимого имущества в надлежащем состоянии и проведении текущего ремонта согласно пункту 3.1.4. Договора.

В связи с тем, что промедление проведения работ по подготовке к зимнему сезону, связанные с проверкой гидроизоляции и утеплении стен цокольного этажа, могло привести к негативным последствиям, Арендодатель был вынужден за свой счет выполнить работы по текущему ремонту, связанные с гидроизоляцией стены цокольного этажа. Данные работы проводились на площади 20 кв.м земельного участка (общая площадь арендуемого земельного участка составляет 4775 кв.м, площадь дома 469,7 кв.м) вдоль стены дома, противоположной от входа. Тем самым никак не препятствовали пользованию имуществом.

Учитывая вышеуказанное, отсутствуют обстоятельства, препятствующие пользованию арендованным имуществом и предусмотренные п.6.7 Договора как основания для одностороннего расторжения договора.

В соответствии с пунктом 6.7. Договора в случае, если жилой дом становится непригодным для проживания в течении более 5-ти дней в результате серьезной неисправности какой либо из механических, отопительных, электрических, газовых, водопроводных и других систем и такая неисправность произошла не по вине Арендатора, Арендатор имеет полное право расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке.

В связи с отсутствием оснований для расторжения на основании пункта 6.7. Договора, уведомление Арендатора о досрочном расторжении договора аренды от 24.08.2020 является уведомлением об одностороннем внесудебном отказе от исполнения Договора на основании пункта 6.2. Договора.

В соответствии с пунктом 6.2. Договора Арендатор вправе: «6.2... . в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения настоящего Договора путем направления письменно уведомления другой Стороне. В этом случае настоящий Договор считается расторгнутым по истечении 60 (шестидесяти) календарных дней с даты получения указанного письменного уведомления соответствующей Стороной».

Следовательно, Договор считается расторгнутым по истечении 60 (шестидесяти) календарных дней момента получения уведомления Арендатора («09» сентября 2020 г.) и считается расторгнутым «09» ноября 2020 г.

То есть, Арендатор не оплатил арендную плату с 26.10.2020 г. по 09.11.2020 г. включительно в сумме 700000 рублей, согласно расчету:

(1500000 / 30) х 14 = 700000 рублей

где:

1500000 - стоимость аренды в месяц;

14 - неоплаченные дни аренды с 26.10.2020 г. по 09.11.2020 г.

2. В соответствии с пунктом 4.8. Договора: «При наличии неоплаченных счетов за коммунальные услуги, платные услуги связи на момент выезда Арендатора из Жилого дома, а также причинения ущерба Движимому и Недвижимому имуществу указанные суммы неоплат и подтвержденная документально сумма ущерба подлежат удержанию Арендодателем из суммы Обеспечительного платежа, при этом он обязан уведомить Арендатора об этих вычетах, не менее чем за 5 (Пять) дней».

Арендодатель на основании пункта 4.8. Договора удержал из обеспечительного платежа суммы расходов, которые не были оплачены Арендатором:

- расходы по оплате за потребленное электричество и газ на общую сумму

25000,0 (двадцать пять тысяч) рублей;

- расходы на вывоз мусора в размере 7000,00 (семь тысяч) рублей;

- расходы по выводу водоема из эксплуатации в размере 50000,00 (пятьдесят тысяч) рублей;

- расходы на уборку дома в размере 30000,00 (тридцать тысяч) рублей.

Итого общая сумма удержаний составляет: 112000,00 (сто двенадцать

тысяч) рублей.

При заключении Договора Арендатор передал Арендодателю обеспечительный платеж в размере 1 100 000,00 (одного миллиона ста тысяч) рублей.

Расчет остатка обеспечительного платежа составляет:

1100000 - (25000+7000+50000+30000) = 988000,00 (остаток обеспечительного платежа)

3. На основании уведомления о досрочном расторжении договора аренды от 24.08.2020 г., пункта 11 Дополнительного соглашения к Договору от 25.07.2020 г. и пункт 6.3. Договора: «В случае если Арендатор отказывается от исполнения настоящего Договора в порядке, предусмотренном в п.6.2 настоящего Договора, Арендодатель вправе требовать, а Арендатор обязан оплатить Арендодателю сумму штрафа в размере 1 500 000 (один миллион пятьсот тысяч) рублей...»,

Арендатор добровольно не оплатил штраф в размере 1 500 000 (один миллион пятьсот тысяч) рублей за отказ от исполнения Договора.

4. В связи с фактическим оставлением Арендатором, переданного ему имущества и несогласием Арендодателя с обстоятельствами, указанными в одностороннем акте приема-передачи от 27.08.2020, составленном Арендатором без участия Арендодателя, Арендодатель был вынужден провести независимую экспертизу в соответствии с пунктом 4.3.1. Договора для установления повреждений имущества и стоимости устранения выявленных дефектов и нарушений.

На основании договора № 14/9 от 14.09.2020 г. ООО «Лаборатория Судебной Экспертизы» (регистрационные номера в реестре СРО № №) подготовило «Заключение специалистов по результатам строительно-технической и оценочной экспертизы жилого дома и гостевого дома, расположенных по адресу: АДРЕС от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому было установлено фактическое состояние имущества и выявлены следующие повреждения имущества:

«По результатам сравнительного анализа состояния жилого дома и гостевого дома, расположенных по адресу: АДРЕС, д/п «Успенское», уч. 39, во время передачи в аренду по договору от 25.12.2019 г. с ФИО1 (состояние имущества зафиксировано на фото и видео материалах, сохраненных на USB Flash Drive (Приложение к акту приема-передачи по договору от 25.12.2019 г.)) с состоянием на момент проведения экспертизы, специалистом были выявлены следующие дефекты и повреждения имущества:

1) Выявлены следы от внешнего воздействия (механические повреждения в виде царапин) на поверхности спинки кровати Baxter, расположенной в Детской спальне на 2 этаже в Жилом доме (см. фото №6-7 и схему №3);

2) Выявлены следы от внешнего воздействия (механические повреждения в виде царапин) на тумбе под телевизор, расположенной в Детской спальне на 2 этаже в Жилом доме (см. фото №8-9 и схему №4);

3) Выявлены следы от внешнего воздействия (механические повреждения в виде царапин) на столе, расположенном в Кабинете на 1 этаже в Жилом доме (см. фото №10-11 и схему №5);

4) Выявлены следы от внешнего воздействия (механические повреждения в виде царапин) на стуле, расположенном в Кухне на 1 этаже в Жилом доме (см. фото №12-13 и схему №6);

5) Выявлены следы от внешнего воздействия (механические повреждения в виде царапин) на стеклянной столешнице кухонного стола, расположенного в Кухне на 1 этаже в Жилом доме (см. фото №14-15 и схему №7);

6) Выявлены следы от внешнего воздействия (механические повреждения в виде глубоких сколов и царапин) на стеклянном аквариуме, расположенном в Кухне на 1 этаже в Жилом доме (см. фото №16-17);

7) Выявлено наличие повреждений двух защитных стекол на подсветке вытяжки, расположенной в Кухне на 1 этаже в Жилом доме (см. фото №18-19 и схему №8);

8) Выявлены следы от внешнего воздействия (механические повреждения в виде царапин) на главной входной двери KeraTur на 1 этаже в Жилом доме (см. фото №20-21 и схему №9);

9) Выявлена неисправность спускного механизма жалюзи в Хозяйской спальне на 2 этаже в Жилом доме (см. фото №22 и схему №10);

10) Выявлены следы от внешнего воздействия (механические повреждения в виде царапин) на поверхности стены в Салоне на 1 этаже в Жилом доме (см. фото №23-24 и схему №11);

11) Выявлены следы от внешнего воздействия (механические повреждения в виде царапин) на паркете в Детской спальне на 2 этаже в Жилом доме (см. фото №25-26 и схему №12);

12) Выявлены следы от внешнего воздействия (механические повреждения в виде царапин) на наличнике дверного проема между Гардеробной и Санузлом (со стороны Гардеробной) на 2 этаже в Жилом доме (см. фото №27-28 и схему №13);

13) Выявлены следы от внешнего воздействия (царапины и разводы) на поверхности деревянной лестницы между 1 и 2 этажами в Жилом доме (см. фото №29-30);

14) Выявлено наличие грязи и паутины на внешней поверхности Жилого дома, свидетельствующие об отсутствии уборки с внешней стороны Жилого дома, что является нарушением п. 3.1.4. «Договора» (см. фото №29-30);

15) Выявлены несмываемые разводы на поверхности плиточного пола на 1 этаже в Гостевом доме (см. фото №33-34 и схему №14);

16) Выявлены следы от внешнего воздействия (царапины) на поверхности деревянной лестницы между 1 и 2 этажами в Гостевом доме (см. фото №35-36).

Согласно «Заключению специалистов по результатам строительно¬технической и оценочной экспертизы жилого дома и гостевого дома, расположенных по адресу: Московская область, Одинцовский район, с. Успенское, д/п «Успенское», уч. 39» от 08.10.2020 г. была определена стоимость устранения выявленных дефектов и нарушений в размере 2883826 (два миллиона восемьсот восемьдесят три тысячи восемьсот двадцать шесть) рублей 80 копеек.

В соответствии с пунктом 3.1.8. Договора: «Арендатор несет полную материальную ответственность за ущерб, причиненный Движимому и Недвижимому имуществу независимо от того, является ли этот ущерб результатом умышленных действий или результатом неосторожности Арендатора и лиц, совместно с ним проживающих, а также обслуживающего персонала, привлеченного со стороны Арендатора».

Повреждения движимому и недвижимому имуществу причинены после передачи его Арендатору по акту приема-передачи от 25.12.2019 г.

Согласно пунктам 4.6. и 4.7. Договора:

«4,6. В случае нанесения ущерба Недвижимому и Движимому имуществу Арендодатель вправе удержать сумму ущерба из Обеспечительного платежа, а Арендатор обязан в течение 5 (Пяти) рабочих дней восполнить его до суммы, указанной в п.4.3.1. Договора.

4.7. В случае нанесения ущерба Движимому и Недвижимому имуществу на сумму, превышающую сумму внесенного Обеспечительного платежа. Арендатор обязан оплатить сумму, необходимую на полное возмещение подтвержденного ущерба в течение 10 (Десяти) рабочих дней».Арендодатель на основании пунктов 4.6. и 4.7. Договора заявил в ответе Арендатору на претензию от 15.10.2020 г. об удержании из остатка обеспечительного платежа суммы ущерба, причиненного Арендатором имуществу Арендодателя, в размере 2883826 (два миллиона восемьсот восемьдесят три тысячи восемьсот двадцать шесть) рублей 80 коп. согласно расчету: 2883826,80 - 988000,00 = 1895826,80 (сумма ущерба не возмещенная за счет обеспечительного платежа)

где:

2883826,80 - суммы ущерба, причиненного Арендатором имуществу

Арендодателя;

988000,0 - остаток обеспечительного платежа.

5. Согласно пункту 4.3.1. Договора: «В случае если заключением экспертизы будут подтверждены требования одной из сторон, другая сторона обязана возместить первой расходы на проведение экспертизы».

Арендодатель понес убытки в виде расходов на проведение независимой экспертизы в сумме 55000,00 (пятьдесят пять тысяч) рублей и потребовал их оплаты на основании пункта 4.3.1. Договора, однако Арендатор добровольно не возместил данные расходы.

С учетом уточненных требований, просил взыскать с арендатора ФИО1 в пользу арендодателя ФИО2:

2.1. Арендную плату с 26.10.2020 г. по 09.11.2020 г. в размере 700000 (семьсот тысяч) рублей, итого с учетом проведенного между сторонами зачета обеспечительного платежа 0,00 (ноль) рублей;

2.2. Штраф в размере 1500000 (один миллион пятьсот) рублей в соответствие с пунктом 6.2. Договора аренды от 25.12.2019 г. за отказ от исполнения Договора;

2.3. Неоплаченные коммунальные расходы в размере 112000,00 (сто двенадцать тысяч) рублей, итого с учетом проведенного между сторонами зачета обеспечительного платежа 0,00 (ноль) рублей;

2.4. Ущерб, причиненный имуществу в размере 470020,00 (четыреста семьдесят тысяч двадцать) рублей, итого с учетом проведенного между сторонами зачета обеспечительного платежа 0,00 (ноль) рублей;

2.5. Расходы на проведение независимой экспертизы суммы причиненного ущерба в сумме 55000,00 (пятьдесят пять тысяч) рублей в соответствии с пунктом 4.3.1. Договора аренды от 25.12.2019 г., итого с учетом проведенного между сторонами зачета обеспечительного платежа 37020,00 (тридцать семь тысяч двадцать) рублей;

2.6. Взыскать с арендатора ФИО1 в пользу арендодателя ФИО2 судебные расходы: уплаченную государственную пошлину по встречному иску в размере 22385 (двадцать две тысячи триста восемьдесят пять) рублей;

2.7. С учетом измененных исковых требований по встречному иску вернуть ФИО2 из бюджета Российской Федерации уплаченную государственную пошлину в размере 6269 (шесть тысяч двести шестьдесят девять) рублей 13 копеек;

2.8. Обязать ФИО1 вернуть ФИО2 пульты от ворот гаража - 3 штуки, ключи от дома - 3 штуки, ключи от гостевого дома - 2 штуки, нижний ключ от двери - 1 штука.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, ее представитель по доверенности ФИО3 исковые требования поддержал в полном объеме, против удовлетворения встречных требований возражал.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, его представитель по доверенности ФИО4 иск не признал, просил отказать в удовлетворении основного иска, на удовлетворении встречного иска настаивал.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения явившихся лиц, исследовав представленные доказательства в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующим выводам.

Согласно ч. 3 ст. 196 ГПК РФ, суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

По смыслу ч. 2 ст. 56 ГПК РФ, обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела, определяются судом в соответствии с нормами права, подлежащими применению к спорным правоотношениям, исходя из требований и возражений лиц, участвующих в деле.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что между ФИО1 (Арендатор) и ФИО2 (Арендодатель) был заключен договор от ДД.ММ.ГГГГ об аренде жилого дома общей площадью 469,70 кв.м., с кадастровым номером №, жилого строения «Гостевой дом» общей площадью 152,40 кв.м., с кадастровым номером №, а также четырех земельных участков, общей площадью 4775 кв.м., с кадастровыми номерами:№, по адресу: АДРЕС), срок действия договора с «25» января 2020 г. по «23» января 2021 г.

Недвижимое имущество было передано по акту приема – передачи.

Пунктом 4.1. предусмотрено, что Ежемесячная Арендная Плата за аренду вышеуказанного Недвижимого имущества устанавливается в сумме 1 300 000 (Один миллион триста тысяч) рублей. Установленная Арендная Плата за аренду не подлежит изменению в течение всего Срока аренды по настоящему Договору.

4.2.1. Первый платеж производится при подписании Договора аренды, Арендатор оплачивает Арендодателю единым авансовым платежом, не позднее «25» декабря 2019 года Арендную Плату за период Срока аренды с «25» января 2020 года по «24» апреля 2020 года в размере 3 900 000 (Три миллиона девятьсот тысяч) рублей и часть суммы Обеспечительного платежа в размере 100 000 (Сто тысяч) рублей.

4.2.2. Второй платеж оплачивается Арендатором Арендодателю при подписании Акта приема-передачи Недвижимого имущества, не позднее «25» января 2020 года, за период Срока аренды с «25» апреля 2020 года по «24» июля 2020 года единым авансовым платежом за 3 (Три) месяца в размере 3 900 000 (Три миллиона девятьсот тысяч) рублей.

4.2.3. Третий платеж оплачивается Арендатором Арендодателю за период Срока аренды с «25» июля 2020 года по «23» января 2021 года единым авансовым платежом за 6 (Шесть) месяцев в размере 7 800 000 (Семь миллионов восемьсот тысяч) рублей не позднее «25» июля 2020 года.

4.3. Одновременно со вторым платежом, предусмотренным п. 4.2.2. настоящего Договора, Арендатор оплачивает Арендодателю оставшуюся сумму Обеспечительного платежа в размере 1 200 000 (Один миллион двести тысяч) рублей (далее по тексту - «Обеспечительный платеж»),

4.3.1. Размер Обеспечительного платежа составляет сумму 1 300 000 (Один миллион триста тысяч) рублей. Обеспечительный платеж гарантирует, при необходимости: возмещение ущерба Недвижимому и Движимому имуществу Арендодателя, который может быть нанесен по вине Арендатора в период действия настоящего Договора; обеспечение сохранности переданного в аренду Движимого и Недвижимого имущества; оплаты долга за аренду, коммунальные платежи, платные услуги связи, Интернет, кабельное телевидение и иные платежи.

Обеспечительный платеж возвращается Арендатору в полном размере при освобождении Недвижимого имущества и возврате Движимого имущества, в момент подписания Сторонами Акта приема - передачи (Приложение №2), в случае отсутствия взаимных претензий друг к другу.

Факт причинения ущерба и описание повреждений должны быть подтверждены Актом, подписанным Арендодателем н Арендатором. В случае разногласий относительно факта причинения ущерба и/или его размера может быть назначена независимая экспертиза. Расходы на проведение независимой экспертизы несет Сторона, потребовавшая назначения экспертизы, а если она назначена по соглашению Сторон, обе Стороны поровну. В случае если заключением экспертизы будут подтверждены требования одной из Сторон, другая Сторона обязана возместить первой расходы на проведение экспертизы. Если требования Стороны подтверждаются заключением экспертизы частично, другая Сторона возмещает расходы на проведение экспертизы пропорционально размеру подтвержденных требований.

4.4. Ежемесячная Арендная Плата, установленная в п.4.1, не включает в себя оплату следующих коммунальных услуг и эксплуатационных расходов: плату за израсходованное электричество, плату за израсходованное газоснабжение, плату за израсходованное водоснабжение, плату за израсходованные фильтры и соль для воды, вывоз мусора. Интернет трафик. Спутниковое телевидение, обслуживание аквариума, корм для рыбок, платные услуги связи, оплату услуг управляющей - Хасии. Оплату этих коммунальных и иных указанных платежей осуществляет Арендатор, согласно счетам соответствующих организаций и своих договоренностей с персоналом.

4.5. Арендодатель производит оплату: всех членских взносов; поселковых платежей; платежей за обслуживание котельного оборудования; за обслуживание оборудования для очистки воды, оплату услуг садовника; налогов.

4.6. В случае нанесения ущерба Недвижимому и Движимому имуществу Арендодатель вправе удержать сумму ущерба из Обеспечительного платежа, а Арендатор обязан в течение 5 (Пяти) рабочих дней восполнить его до суммы, указанной в п.4.3.1. Договора.

4.8. При наличии неоплаченных счетов за коммунальные услуги, платные услуги связи на момент выезда Арендатора из Жилого дома, а также причинения ущерба Движимому и Недвижимому имуществу указанные суммы неоплат и подтвержденная документально сумма ущерба подлежат удержанию Арендодателем из суммы Обеспечительного платежа, при этом он обязан уведомить Арендатора об этих вычетах не менее чем за 5 (Пять) дней.

Также, между сторонами было подписано дополнительное соглашение, согласно пояснениям сторон было заключено 25.07.2020 г., согласно которого были внесены изменения в договор:

1. Изменить абз. 6 п. 1.1 Договора аренды, читать абзац в следующей редакции: Жилое строение без права регистрации проживания (Малый гостевой дом), общей площадью ориентировочно 100 кв.м., расположенный по адресу: Московская область, Одинцовский район, с. Успенское, д/п «Успенское», уч.39.

Право собственности Арендодателя па Малый гостевой дом подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права.

2. Добавить в Договор аренды п.2.1.11 следующего содержания: Арендодатель обязуется привести в порядок земельный участок, т.е. высадить газон, покрасить стены в подвале жилого дома до 15 августа 2020 года.

3. Добавить в Договор аренды п.3.1.12 следующего содержания: Арендатор обязуется обеспечить доступ садовника на земельный участок для поливки газона не менее 3 (трех) раз в неделю, а в жаркие дни - ежедневно. Оплата услуг садовника производится за счет арендодателя. Арендатор обязуется предоставлять садовнику расходные материалы (мешки). В обязанности арендатора не входит обеспечение садовника соответствующим инвентарем и техникой для его работы.

4. Добавить в Договор аренды п.3.1.13 следующего содержания: Арендатор обязуется обеспечить ежедневный вывоз мусора с земельного участка.

5. Добавить в Договор аренды п.3.1.14 следующего содержания: На период проведения ремонтных работ Арендатор обязуется обеспечить доступ работников для ремонта забора и фундамента жилого дома.

6. Изменить п.4.1 Договора аренды, читать пункт в следующей редакции: ежемесячная арендная плата за аренду вышеуказанного недвижимого имущества устанавливается в сумме 1 500 000(один миллион пятьсот тысяч) рублей (далее по тексту-«Арендная плата»). Установленная Арендная плата за аренду не подлежит изменению в течение всего срока аренды по настоящему договору.

7. Изменить п. 4.2.3 Договора аренды, читать пункт в следующей редакции: Третий платеж оплачивается арендатором арендодателю в период срока аренды с 25 июля 2020 г. по 25 октября 2020 года единым авансовым платежом за 3 месяца размере 4 500 000 (четыре миллиона пятьсот тысяч) рублей не позднее 25 июля 2020 года.

8. Добавить в Договор аренды п.4.2.4 следующего содержания: Четвертый платеж оплачивается Арендатором Арендодателю за период срока аренды с «25» октября 2020 года по 23 января 2021 года единым авансовым платежом за З(три) месяца в размере 4 500 000 (четыре миллиона пятьсот тысяч) рублей не позднее 25 октября 2020 года.

9. Изменить п.4.3.1 Договора аренды, читать пункт в следующей редакции: размер обеспечительного платежа составляет сумму 1 500 000 (один миллион пятьсот тысяч) рублей. Обеспечительный платеж гарантирует, при необходимости: возмещение ущерба недвижимому и движимому имуществу Арендодателя, который может быть нанесен по вине Арендатора в период действия настоящего Договора: обеспечение сохранности переданного в аренду Движимого и недвижимого имущества: оплаты долга за аренду, коммунальные платежи, платные услуги связи. Интернет, кабельное телевидение и иные платежи.

Сумма доплаты в размере 200 000 (двести тысяч) рублей по внесению обеспечительного платежа должна быть оплачена арендатором не позднее 25 июля 2020 года.

Обеспечительный платеж возвращается Арендатору в полном размере при освобождении недвижимого имущества и возврате движимого имущества, в момент подписания сторонами Акта приема-передачи (приложение №2). в случае взаимных претензий друг к другу.

Факт причинения ущерба и описание повреждений должны быть подтверждены Актом, подписанным арендодателем и арендатором. В случае разногласий относительно факта причинения ущерба и/или его размера может быть назначена независимая экспертиза. Расходы на проведение экспертизы несет сторона, потребовавшая назначения экспертизы, а если она назначена по соглашению сторон, обе стороны поровну. В случае если заключением экспертизы будут подтверждены требования одной из сторон, другая сторона обязана возместить первой расходы на проведение экспертизы. Если требования стороны подтверждаются заключением экспертизы частично, другая сторона возмещает расходы на проведение экспертизы пропорционально размеру подтвержденных требований.

10). Изменить п.4.4 Договора аренды, читать пункт в следующей редакции: Ежемесячная арендная плата, установленная в п.4.1, не включает в себя оплат)" следующих коммунальных услуг и эксплуатационных расходов: плату за израсходованное электричество, плату" за израсходованное газоснабжение, плату за израсходованное водоснабжение, плату за израсходованные фильтры и соль для воды, вывоз мусора, интернет трафик, спутниковое телевидение, обслуживание аквариума, корм для рыбок, платные услуги связи. Оплату этих коммунальных и иных платежей осуществляет арендатор, согласно счетам соответствующих организаций и своих договоренностей с персоналом.

1 1. Изменить п.6.3 Договора аренды, читать пункт в следующей редакции:

В случае если Арендатор отказывается от исполнения настоящего Договора в порядке, предусмотренном в п.6.2 настоящего Договора, Арендодатель вправе требовать, а Арендатор обязан оплатить Арендодателю сумму штрафа в размере I 500 000 (один миллион пятьсот тысяч) рублей, а Арендодатель обязан возвратить Арендатору сумму обеспечительного платежа, в соответствии с п. 4.3.1 настоящего Договора и предоплаченную сумму Арендной платы за аренду за неиспользованный срок аренды.

Из пояснений сторон, что подтверждается материалами дела, усматривается, что в период срока аренды на цокольном этаже жилого дома, переданного по договору аренды появились недостатки, в виде намокания стен по периметру.

О данных недостатках ФИО1 было сообщено ФИО2, в связи с чем, в том числе из дополнительного соглашения усматривается, что ФИО2 обязался устранить недостаток, путем ремонта фундамента жилого дома и покраски стен. (п. 2, п. 5 дополнительного соглашения)

Срок выполнения работ по ремонту фундамента установлен не был, при этом суд исходит из даты, которая указана в п. 2 дополнительного соглашения, на основании которого арендодатель обязался привести в порядок земельный участок, те высадить газон, покрасить стены в подвале жилого дома до 15.08.2020 г., поскольку суд исходит из того, что покраска стен в подвале и приведения в порядок газона является заключительным этапом ремонта фундамента жилого дома.

В связи с чем не может согласиться доводами ответчика, о том, что срок по ремонту фундамента вообще установлен не был, поскольку в любом случае срок должен быть разумным, учитывая, что целью заключения договора аренды у арендодателя, является проживание, совместно с детьми (п. 1.1, п. 2.1.1 договора аренды)

Истец обращаясь с настоящим иском указала, что данные работы носили длительный характер, учитывая, что работы являлись шумными, грязными, учитывая, что она фактически не могла использовать цокольные этаж, который носит функциональное назначение в том числе хозяйственное, поскольку там расположена прачечная, так же ею было оборудована детская игровая комната, ею было принято решение о расторжении договора, в связи с чем она направила уведомление от 24.08.2021 г., в том числе посредством Месенджер Ватсап уведомление о расторжение договора, а также посредством почтового направления 27.08.2020 г., которое было арендодателем 09.09.2020 (л.д. 179 том 1)

В связи с пояснениями сторон, при изложенным обстоятельствах, в настоящем случае, суду необходимо проверить довод истца как о том, что в данном случае невозможность использования помещения по назначению возникла вследствие наступления обстоятельств, за которые отвечает арендодатель, и расторжение договора произошло по этой же причине, поэтому расторжение договора должно влечь за собой разумное восстановление прав сторон договора, так и о том, что в случае, если возможность использования помещения по назначению обеспечивается только на срок производства ремонта (как в данном случае), то может ли подобный ремонт соответствовать интересам арендатора, так как этот интерес не может заключаться только в самом ремонте.

По ходатайству стороны истца, на основании определения суда от 02.02.2021 г. по делу была назначена судебная экспертиза производство которой было поручено ООО «Центр независимой профессиональной экспертизы «Петроэксперт».

Экспертом ФИО5 были сделаны выводы, согласно которым: Какие-либо работы по восстановлению гидроизоляции фундамента и цоколя жилого дома, расположенного по адресу: АДРЕС, д/п «Успенское», уч.39, не были необходимы и не проводились. Повреждение окрасочного слоя стен цокольного этажа произошло в результате воздействия конденсата ввиду недостаточной теплоизоляции стен цоколя. В связи с чем на исследуемом объекте были проведены работы по дополнительному утеплению внешней стены цоколя. При этом нарушение целостности гидроизоляции фундамента и стен цоколя выявлено не было. Иными словами, причиной повреждения стен цоколя в виде деформации окрасочного покрытия явилась недостаточная теплоизоляция стен цоколя, а не нарушение целостности гидроизоляции цоколя и фундамента.

Фактически произведенные на объекте с июня 2020 года по сентябрь 2020г. работы по раскопке и обратной засыпке котлована, (сопутствующие дополнительному утеплению стен цоколя) соответствуют необходимым: фактически выполненные работы по устройству дополнительного утепления стен цоколя меньше необходимых на 4,5м2.

Фактический объем работ, по устранению повреждений покрытия стен в проходной комнате цокольного этажа соответствует необходимому.

В соответствии с действующей нормативной документацией, а также условиями Договора аренды от 25 декабря 2019 года и Дополнительного соглашения к нему от 25 июля 2020г., ВСЕ работы именно: дополнительное утепление цоколя и восстановительный ремонт окрасочного слоя стен внутри дома на цокольном этаже), произведенные в 2020 году (работы, зафиксированные на фото и видео материалах, предоставленных на экспертизу) в жилом доме, расположенном по адресу: АДРЕС, д/п «Успенское», уч.39, являлись текущим ремонтом в рамках его технического обслуживания и подготовки к сезонной эксплуатации (в зимний период).

В жилом доме, расположенным по адресу: АДРЕС были проведены работы по дополнительному утеплению цоколя. Какие-либо работы по восстановлению гидроизоляции фундамента и цоколя жилого дома, расположенного по адресу: АДРЕС, не были необходимы и не проводились.

Проведенные работы по дополнительному утеплению цоколя выполнены для недопущения образования конденсата на поверхностях внутренних стен цокольного этажа, которое привело к деформации окрасочного покрытия этих стен. Причиной повреждений являлась недостаточная теплоизоляция стен цоколя (снаружи), следствием - деформации окрасочного покрытия этих стен (внутри дома на цокольном этаже). Следовательно, причинно-следственная связь между проведенными работами по дополнительному утеплению цоколя и работами (покраска стен), производимыми на цокольном этаже домовладения, имеется.

Вследствие эксплуатации имущества ФИО1 в период с 25.01.2020г. по 26.10.2020г., учитывая состояние жилого дома и акт приема передачи от 25.01.2020 (л.д.9-11 том 1) (состояние имущества зафиксировано на фото и видео материалах, сохраненных на USB Flash Drive (Приложение к акту приема-передачи от 25.01.2020г. по договору 25.12.2019 г. л.д.1 том 2), возникли следующие недостатки (повреждения и дефекты) отделки и имущества, находящегося в жилом и гостевом домах, расположенных по адресу: АДРЕС:

1. Повреждение двух защитных стекол на подсветки вытяжки Siemens, расположенной на кухне на 1-м этаже жилого дома;

2. Механические повреждения в виде царапин на главной входной двери жилого дома;

3. Неисправность опускного механизма жалюзи (одной секции) в основной спальне на 2-м этаже жилого дома;

4. Механические повреждения в виде царапин на поверхности стены в гостиной на 1-м этаже жилого дома;

5. Механические повреждения в виде царапин на паркете детской спальни на 2-м этаже жилого дома;

6. Механические повреждения в виде царапин на наличнике дверного проема между гардеробной и санузлом (со стороны гардеробной) на 2-м этаже жилого дома;

7. Царапины и разводы на поверхности деревянной лестницы между 1 и 2 этажами жилого дома;

8. Наличие грязи и паутины на фасаде жилого дома; —

9. Несмываемые разводы и пятна на поверхности плиточного пола в гараже гостевого дома;

10. Механические повреждения в виде царапин на поверхности деревянной лестницы между 1 и 2 этажами гостевого дома.

Иные повреждения имущества жилого дома имелись на момент начала его аренды истцом и отражены в Акте приема передачи от 25.01.2020 (л.д.9-11 том 1) и на фото и видео материалах, сохраненных на USB Flash Drive (Приложение к акту приема-передачи от 25.01.2020г. по договору 25.12.2019 г. л.д.1 том 2).

Рыночная стоимость устранения недостатков (дефектов и повреждений) жилого и гостевого домов, расположенных по адресу: АДРЕС, на дату экспертизы округленно составляет:

- без учета износа - 498 980 (Четыреста девяносто восемь тысяч девятьсот восемьдесят) рублей;

- с учетом износа - 488 980 (Четыреста восемьдесят восемь девятьсот восемьдесят) рублей.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Указанной обязанности корреспондируется обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из положений статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Таким образом, договор аренды является двусторонне обязывающим и по нему имеет место встречное исполнение обязательств. При этом арендодатель вправе требовать внесения арендатором арендной платы в предусмотренном договором размере в том случае, если арендатор имеет как фактическую, так и юридическую возможность владеть и пользоваться арендованным имуществом.

Следовательно, истец обязан доказать невозможность использования земельного участка по целевому назначению.

Несмотря на ссылки ответчика по основному иску, о том что обязанности на текущему ремонт возлагаются на арендатора, вместе с тем, в данном случае стороны договорились об обратном, что обязательства по ремонту фундамента возлагаются на арендодателя.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполнять надлежащим образом.

Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается (ст.310 ГК РФ).

Поскольку арендодателем были приняты на себя обязательства именно по ремонту фундамента и покраски стен, учитывая, что суд пришел к выводу, что покраска стен является завершающей стадией по ремонту фундамента, то данные работы должны были быть выполнены в доме до 15.08.2020 г.

Вместе с тем, из пояснений истца, что не оспорено ответчиком, работы были завершены только в сентябре 2020 г., что подтверждается актом № 1 от 10.09.2020 г. к договору строительного подряда №01/07/2020 от 27.07.2020 г. (л.д. 82 том 3)

Таким образом, суд приходит к выводу, что у арендатора были основания для отказа от договора аренды, поскольку из материалов дела следует, что целью договора аренды являлась фактическое проживание, и из пояснений истца усматривается, что данное недвижимое имущество было основным местом жительства, как ее, так и ее несовершеннолетних детей.

Согласно пункту 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае непредставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Невозможность использования помещения в согласованных сторонами целях, а кроме того, препятствование, не образует на стороне арендатора обязательства по внесению арендной платы, а на стороне истца сопутствующего данному обязательству права.

Согласно п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает перед арендатором, если последний не имеет возможности использовать переданное имущество по его назначению, в соответствии с условиями договора и своими ожиданиями.

Таким образом, несмотря на тот факт, что судебной экспертизой было указано, на возможность использования преданного в аренду имущества, вместе с тем, суд исходит из представленных в материалы дела фотографий, видео материалов, в том числе из которых усматривается, что на объекте переданного в аренду, велись ремонтные работы фундамента жилого дома, был полностью отрыт фундамент, земля находилась на газоне, мусор складировался на дорогу, ведущую ко входу в дом, была разобрана дорожка вокруг дома, из пояснений стороны истца, данные работы не соответствовали ее ожиданиям, поскольку у нее отсутствует специальное образование и она не могла оценить масштаб данных работ, изначально причиной обращения к арендодателю являлась намокание стены цоколя.

Учитывая, что со стороны арендодателя были допущены нарушения сроков производства данных работ, в материалы дела не представлены доказательства, что арендодатель уведомлял арендатора о продлении сроков работ, и тот факт, что арендатор с продлением сроком была согласна, суд приходит к выводы, что у стороны истца мелись основания для одностороннего отказа от договора, поскольку требование о расторжение договора арендодателем было получено 24.08.2020 г., с указанной даты суд считает договор аренды расторгнутым.

Поскольку со стороны ФИО1 по договору аренды была оплата всего 13 600 000 руб., вплоть до 25.10.2020 г., учитывая что договор аренды считается расторгнутым 24.08.2020 г., то у арендодателя возникли обязательство по возврату оплаченной арендной платы в размере 3 000 000 руб., а также обеспечительного платежа в размере 1 100 000 руб.

При этом, суд не усматривает оснований для взыскания штрафа, поскольку доказательств виновных действий со стороны арендодателя не представлено.

Вместе с тем, во встречном исковом заявлении ФИО2 ставит вопрос о взыскании с ФИО1 убытков, стоимость которых согласно экспертному заключению составила 470 020 руб. с учетом износа.

Поскольку договором аренды предусмотрена обязанность арендатора по возмещению убытков, которые возникли вследствие действий арендатора или лиц проживающих совместно, данный ущерб должен быть возмещен арендодателю.

Таким образом, в указанной части встречное исковое заявление подлежит удовлетворению взысканию с ФИО1 в счет возмещения ущерба 470 020 руб.

Также, истцом по встречному иску заявляются требования по оплате коммунальных платежей за период действия договора аренды, вместе с тем, поскольку суд пришел к выводу, что договор аренды 24.08.2020 г. является расторгнутым, то обязанность с указанной даты по оплате коммунальных платежей у арендатора отсутствует, а на дату расторжения договора 24.08.2020 г. коммунальные платежи ФИО6 оплачены, таким образом в указанной части требования удовлетворению не подлежат.

В связи с частичным удовлетворения встречных исковых требований, с ФИО7 подлежат взысканию расходы об оплате госпошлины в размере 7 900 руб.

Исходя из пояснений сторон, о том, что на момент рассмотрения дела со стороны ФИО1 не были возращены переданные ей по договору аренды ключи от дома, а также пульт от ворот, то суд полагает необходимым обязать ФИО1 возвратить переданные ключи и пульт, имеющие отношение к арендованному имуществу.

В связи с удовлетворением однородных требований, в силу ст. 410 ГК РФ суд полагает необходимым произвести взаимозачет требований сторон.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковое заявление REF Дело \* MERGEFORMAT ФИО1 к ФИО2 о взыскании неосновательного обогащения – удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 денежные средства в размере 4 100 000 руб. в качестве возврата денежных средств уплаченных по договору аренды от 25.12.2019 г., расходы по оплате госпошлины в размере 27 980 руб., а всего 4 127 7980 руб.

В удовлетворении исковых требований о взыскании штрафа – отказать.

Встречное исковое заявление ФИО2 к ФИО1 о взыскании арендной платы, штрафа, коммунальных расходов, убытков, расходов на проведение экспертизы, и судебных расходов – удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 в качестве компенсации за причиненный ущерб имуществу денежные средства в размере 470 020 руб., расходы по оплате госпошлины в размере 7900 руб., а всего 477 920 руб.,

Обязать ФИО1 возвратить ФИО2 переданные по акту приема – передачи от 25.01.2020 г. пульт от ворот – 3 шт., ключи от дома – 3 шт., ключи от гостевого дома – 2 шт., нижний ключи от двери – 1 шт. имеющие отношение к арендованному жилому дому расположенному по адресу: АДРЕС

Произвести взаимозачет требований сторон в порядке ст. 410 ГК РФ и окончательно взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 денежную сумму в размере 3 622 080 руб.

Прекратить обязательства ФИО1 перед ФИО2 в размере 477 920 руб.

В удовлетворении исковых требований ФИО2 к ФИО1 о взыскании арендной платы, коммунальных расходов, расходов на проведение экспертизы, и взыскание судебных расходов в большем объеме – отказать.

Решение может быть обжаловано в Московской областной суд через Одинцовский городской суд Московской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья

С.В. Зинченко

В окончательной форме решение суда принято 30 сентября 2021 года