Гражданский кодекс часть 1

при участии в судебном заседании представителя истца Комитета по управлению муниципальным имуществом Новоуральского городского округа – ФИО1 (доверенность от <//>№),

представителей ответчика ФИО2 – ФИО3, ФИО4 (доверенности от <//> б/н),

представителей ответчика ФИО5 – ФИО3, ФИО4 (доверенность от <//> б/н).

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом Новоуральского городского округа к ФИО2, ФИО5 о взыскании задолженности по арендной плате.

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению муниципальным имуществом Новоуральского городского округа (далее – истец, Комитет) обратился в суд с иском к ФИО2, ФИО5 о взыскании с каждого из ответчиков задолженности по договору аренды земельного участка от <//>№ в сумме 875071,50 руб., в том числе 762755,23 руб. – сумма основного долга, 112316,27 руб. – неустойка.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что ответчикам на условиях договора аренды предоставлен земельный участок с кадастровым номером №. Вид разрешенного использования земельного участка – для строительства здания. Так как с мая 2014 г. по февраль 2017 г. истцы без ввода здания в эксплуатацию используют имеющийся на земельном участке объект в качестве здания мебельного магазина, ставка арендной платы по договору подлежит изменению, арендная плата – доначислению.

Определением суда от <//> к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация Новоуральского городского округа.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержала, дополнительно пояснив, что задолженность истцом взыскивается только по договору от <//>№, однако правоотношения сторон по поводу аренды земельного участка начались раньше и были урегулированы договором от <//>№, требования о взыскании арендной платы по которому истцом фактически не заявляются.

Представители ответчиков в судебном заседании исковые требования не признали по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление, указав, что достаточных доказательств использования земельного участка под сооружением торговли с мая 2014 г. не доказано, назначение земельного участка не изменено, изменения в договор аренды не внесены, оснований для применения ставки аренды отлично, от установленной в договоре не имеется.

Ответчики о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в судебное заседание не явились.

Заслушав представителей сторон, исследовав обстоятельства дела, представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела на основании постановления администрации Новоуральского городского округа от <//>№-а с <//> по <//>ФИО2, ФИО5 предоставлен земельный участок общей площадью № для строительства мебельного салона по <адрес> на праве аренды со множественностью лиц на стороне арендатора.

Данным договором установлен расчет арендной платы на 2013 г. и на 2014 г. ставка арендной платы установлена в размере 1%.

На основании постановления администрации Новоуральского городского округа от <//>№-а вышеназванный договор аренды прекращен. Ответчикам предоставлен названный земельный участок для строительства мебельного салона в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора.

На основании указанного постановления администрации Новоуральского городского округа (далее - администрация) между администрацией (арендодатель) и ответчиками (арендатор) был заключен договор аренды от <//>№, в соответствии с условиями которого арендодатель передал арендатору в аренду земельный участок с кадастровым номером № общей площадью №.м, расположенный по адресу: <адрес>у. Целевое назначение – для строительства мебельного салона.

В соответствии с п. 2.1, 2.2 арендная плата за использование земельного участка вносится в соответствии с базовым размером, установленным органом местного самоуправления. Арендная плата вносится арендатором путем перечисления денежных средств на счет УФК по <адрес> ежемесячно не позднее 10 числа месяца, в течение которого будет осуществляться использование земельного участка в размере и по реквизитам, указанным в приложении к договору. Первый платеж производится в ближайшую дату платежа, следующую за датой предоставления земельного участка.

В соответствии с п. 2.6 договора арендная плата начисляется пропорционально площади занимаемого земельного участка ФИО2 – за 1312 кв.м, ФИО5 – за 1313 кв.м.

Земельный участок предоставлен ответчикам в целях осуществления строительства мебельного салона по адресу: <адрес>.

На данном земельном участке расположен объект незавершенного строительства, принадлежащим ответчикам на праве равнодолевой собственности (по 1/2 доли каждому), что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от <//>.

В соответствии со статьей 309 и статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли является платным. Формами платы за пользование землей являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

При заключении договора аренды стороны определили целевое назначение земельного участка – для строительства мебельного салона.

Размер арендной платы был рассчитан арендодателем в соответствии с Положением "О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности Новоуральского городского округа", утвержденным Решением Думы Новоуральского городского округа от <//> N 116.

В соответствии с п. 5 данного Положения годовой размер арендной платы за земельные участки определяется по формуле:

КС x КК x СтАП x КУ

АП = -------------------------, где:

100

АП - величина арендной платы в год по договору аренды (рублей);

КС - кадастровая стоимость арендуемого земельного участка (рублей);

КК - корректировочный коэффициент по группе вида разрешенного использования;

СтАП - ставка арендной платы (%);

КУ - коэффициент увеличения, ежегодно устанавливаемый Думой Новоуральского городского округа с учетом показателей инфляции (сводного индекса потребительских цен), предусматриваемых прогнозом социально-экономического развития Свердловской области на очередной год.

В рамках рассматриваемого дела спор между сторонами возник в связи с размером подлежащей внесению ответчиками арендной платы по вышеназванному договору за период с даты заключения договора аренды от <//> по февраль 2017 г. Представитель истца в судебном заседании дополнительно пояснила, что Комитет не заявляет требований, основанных на предыдущем договоре аренды, а представленный расчет с мая 2014 г. связан с тем, что арендные отношения фактически не прекращались с 2013 г.

Поскольку исковые требования основаны на договоре от <//>№, действие которого, в соответствии с условиями названного договора, не распространяется на предыдущие периоды, суд, с учетом позиции представителя истца, рассматривает вопрос о наличии либо отсутствии задолженности ответчиков по арендной плате, возникшей исключительно после <//>.

В рассматриваемом случае у сторон возник спор по определению размера арендной платы исходя из подлежащей, по мнению сторон, ставки арендной платы. Остальные показатели, применяемые в формуле расчета: величина кадастровой стоимости, корректировочный коэффициент, коэффициент увеличения сторонами не оспаривается.

Как пояснила в судебном заседании представитель истца целевое назначение земельного участка – строительство мебельного салона. Для этих целей земельный участок был предоставлен арендаторам. Исходя из его целевого назначения при заключении договора, в целях расчета арендной платы применялась ставка – 1% от кадастровой стоимости земельного участка. Между тем, ответчики, в нарушение целевого использования земельного участка, фактически используют его для осуществления коммерческой деятельности, связанной с размещением мебельного салона в принадлежащем ответчикам объекте недвижимости. При этом деятельность салона осуществляется с мая 2014 г., однако ответчики до настоящего времени объект в эксплуатацию не ввели, разрешение на строительство ими не продлено. В связи с установлением данного факта арендодателем произведен перерасчет размера арендной платы исходя из ставки 9% от кадастровой стоимости в соответствии с установленными Решением Новоуральской городской думы от <//>№ арендными ставками.

Представители ответчиков возражали против представленного комитетом расчета, указав что целевое назначение земельного участка не изменилось, объект в эксплуатацию не введен, достаточных доказательств его эксплуатации не представлено.

Из ответа Межрайонной ИФНС № по <адрес> на запрос администрации Новоуральского городского округа следует, что <//> по адресу места нахождения принадлежащего ответчикам на праве собственности объекта недвижимости располагается обособленное подразделение ООО «Регион-мебель».

Из представленного в материалы дела скриншота страницы сети интернет следует, что <//> состоялось открытие салона «<данные изъяты>» по адресу: <адрес>, рядом с <адрес>.

Также из представленной в материалы дела копии газет азбука потребителя от <//> видно, что в названной газете размещена реклама салона «<данные изъяты>» по адресу: <адрес>.

Кроме того, в соответствии с представленным в материалы дела актом обследования фасада здания по театральному проезду, составленному Комитетом <//> на фасаде принадлежащего ответчикам объекта недвижимости размещены рекламные щиты содержащие рекламную информацию об открытии мебельного салона «<данные изъяты>».

Также из письма прокуратуры <адрес> от <//> следует, что принадлежащий ответчикам объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № фактически используется в качестве здания мебельного магазина.

Более того, в материалы еда представлен договор купли продажи от <//>, из которого следует, что в здании, не введенном ответчиками в эксплуатацию производилась деятельность по продажи предметов мебели.

Сведений о вводе принадлежащего ответчикам объекта недвижимости в эксплуатацию в материалы дела не представлено.

В материалы дела представлено разрешение на строительство мебельного салона № №, выданное ответчикам <//> со сроком действия до <//>, продленного до <//>. Данных о том, что указанное разрешение было продлено на момент рассмотрения дела ответчиками суду не представлено.

Ответчиками не представлено никаких доказательств, опровергающих представленные истцом доказательства, а также доказательств того, что до настоящего времени строительство на земельном участке продолжается.

Из совокупности названных доказательств, суд приходит к выводу о том, что принадлежащий ответчикам объект незавершенного строительства эксплуатируется в качестве здания магазина без ввода объекта в эксплуатацию.

В соответствии с п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В силу ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации использование земель осуществляется в соответствии с целевым назначением.

Пункт 3 ст. 85 Земельного кодекса Российской Федерации допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны.

Арендатор реализует данное право посредством заключения договора аренды и получения права на использование земельного участка в соответствии с тем назначением, которое указано в договоре.

С учетом изложенного изменение вида разрешенного использования возможно только путем внесения изменений в договор аренды земельного участка.

В силу п. 1 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с тем целевым назначением, которое установлено в договоре, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Из системного толкования вышеприведенных правовых норм следует, что фактическое использование земельного участка должно соответствовать установленному виду его разрешенного использования и сходиться со сведениями, внесенным в кадастр.

Соответственно, самовольное изменение арендатором вида разрешенного использования земельного участка без внесения изменений в договор в установленном порядке не освобождает его от обязанности оплаты пользования земельным участком в размере, который определяется в установленном порядке, то есть в размере, соответствующем доходности этого земельного участка исходя из фактического вида использования.

Использование арендатором земельного участка в соответствии с иным видом разрешенного использования, то есть для иных целей, чем предусмотрено договором, является нарушением договорного обязательства и требований закона.

В силу п. 4 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Таким образом, в случае, когда установленный вид разрешенного использования земельного участка, в том числе отраженный в договоре аренды, не соответствует фактическому виду разрешенного использования земельного участка, плата за который превышает стоимость пользования участком по предусмотренному договором назначению, арендная плата подлежит определению исходя из фактического вида использования.

Вместе с тем, суд полагает возможным применить при расчете размера арендной платы ставку не 9%, а 2% от кадастровой стоимости земельного участка, в соответствии с п. 13 Ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности Новоуральского городского округа, установленных Решением Думы Новоуральского городского округа от <//> N 116. В рассматриваемом случае, с учетом баланса интересов сторон, а также отсутствия доказательств эксплуатации мебельного салона более пяти лет, ставка арендной платы должна быть установлена в соответствии с целевым использованием земельного участка - земельные участки под отдельно стоящими капитальными и встроенными (пристроенными) сооружениями торговли, вновь построенными или прошедшими реконструкцию (в течение пяти лет с момента ввода в эксплуатацию).

Судом произведен расчет арендной платы в соответствии с вышеназванной формулой, с применением установленных и не оспариваемых сторонами показателей размера кадастровой стоимости земельного участка, ежегодно устанавливаемых коэффициентов увеличения, корректировочных коэффициентов, с применением ставки арендной платы – 2.

В соответствии с произведенным судом расчетом размер задолженности по арендной плате, подлежащий взысканию с ФИО5 за период с <//> по <//>, принимая во внимание произведенные оплаты в феврале 2016, мае 2017 г. составляет 29794,50 руб., с ФИО2 – 29684,04 руб.

Пунктом 5.2 договора аренды от <//>№ установлена ответственность в виде пени 1/300 ставки рефинансирования Банка России за каждый день просрочки внесения арендной платы.

В соответствии с произведенным судом расчетом с ответчика ФИО5 подлежат взысканию пени за период с января 2015 г. по февраль 2017 г. в размере 13611,04 руб., с ФИО2 – 13607,76 руб.

Судом отклоняется довод представителей ответчиков о том, что пени не подлежат взысканию, так как ответчики не были извещены об образовавшейся задолженности

В рассматриваемом случае ответчики осуществляли деятельность вопреки целям разрешенного использования земельного участка, знали о том, что применяемая в договоре аренды ставка арендной платы, по сути, является льготой, связанной с предоставлением земли в целях осуществления строительства, должны были понимать, что при осуществлении ими деятельности иной, чем установлена в договоре аренды размеры арендных платежей подлежат изменению. В соответствии со ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации злоупотребление гражданскими правами недопустимо.

В соответствии со ст. 103 Гражданского кодекса Российской Федерации с ответчиков в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина с ФИО2 в сумме 1498,75 руб., с ФИО5 – 1502,17 руб.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 12, 98, 196 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковые требования Комитета по управлению Муниципальным имуществом Новоуральского городского округа к ФИО2, ФИО5 - удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 в пользу Комитета по управлению Муниципальным имуществом Новоуральского городского округа сумму задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от <//>№ за период с <//> по февраль 2017 г. в сумме 29684 (Двадцать девять тысяч шестьсот восемьдесят четыре) руб. 04 коп, пени в сумме 13607 (Тринадцать тысяч шестьсот семь) руб. 76 коп.

Взыскать с ФИО5 в пользу Комитета по управлению Муниципальным имуществом Новоуральского городского округа сумму задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от <//>№ за период с <//> по февраль 2017 г. в сумме 29794 (Двадцать девять тысяч семьсот девяносто четыре) руб. 50 коп, пени в сумме 13611 (Тринадцать тысяч шестьсот одиннадцать) руб. 04 коп.

Взыскать с ФИО2 в доход местного бюджета государственную пошлину в сумме 1498 (Одна тысяча четыреста девяносто восемь) руб. 75 коп.

Взыскать с ФИО5 в доход местного бюджета государственную пошлину в сумме 1502 (Одна тысяча пятьсот два) руб. 17 коп.

Решение суда может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме, с подачей апелляционной жалобы через Ленинский районный суд г. Екатеринбурга.

Судья подпись Н.Р. Морозова

Копия верна

Судья:

Секретарь: