Гражданский кодекс часть 1

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, действующих за себя, а также в интересах несовершеннолетних детей С. А. и Л. А. к Комитету ЖКХ Администрации города Костромы о признании отказа в приватизации незаконным и понуждении заключить договор приватизации жилого помещения в долевую собственность

Установил:

ФИО9 обратился в суд с иском к администрации города Костромы с требованием признать отказ в приватизации занимаемого им и членами семьи квартиры, расположенной по адресу: ..., ... ... недействительным. Обязать ответчика передать в порядке приватизации бесплатно вышеуказанную квартиру с учетом жилой и общей площади квартиры (пропорционально занимаемому жилому помещению), посредством заключения договора передачи квартиры по правилам ст. 7 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда Российской Федерации».

В дальнейшем с аналогичным заявлением обратились члены семьи ФИО9, : ФИО10, действующая в интересах несовершеннолетних ФИО2, dd/mm/yy года рождения и ФИО3 dd/mm/yy года рождения, обратив свои требования к Комитету Жилищно-коммунального хозяйства администрации г. Костромы. Просили признать отказ в приватизации недействительным и обязать ответчика передать им в порядке приватизации, бесплатно 28/221 долей в праве вышеуказанной квартиры, посредством заключения договора.

Свои требования истцы мотивировали тем, что они по договору найма проживают в коммунальной квартире, расположенной по адресу: ..., д. №, комната №. Наймодателем является администрация г. Костромы. Вся вышеуказанная квартира № состоит из ... комнат, общая площадь квартиры составляет 221 кв.м., жила площадь 153, 2 кв.м. Комната в которой они проживают состоит из помещений 10.2 кв.м. и 11.6 кв.м.. При этом ежемесячно они оплачивают коммунальные услуги исходя из размера жилой площади 21.8 кв.м. и общей площади 29 кв.м. Часть данной квартиры №. в том числе комната №, где проживают истцы является муниципальной, при этом другая часть квартиры находится в собственности физических лиц:

- 43/221 доли у гр. ФИО4;

- 28/221 доли у гр. ФИО5;

- 39/221 доли у гр. ФИО6;

- Комната № общей площадью 22,5 кв.м. у гр. ФИО7

Истцы приняли решение о приватизации занимаемого жилого помещения в долевую собственность. Обратившись в администрацию с заявлением о бесплатной передаче им в собственность доли квартиры, они получили отказ со ссылкой на то, что данная квартира находится в смешанной собственности, что, якобы не допустимо. Данным отказам, по мнению истцов, нарушены их права на приватизацию жилого помещения.

В судебном заседании ФИО9 и ФИО10 иск поддержали по основаниям, в нем изложенным.

Администрация города Костромы своего представителя в суд не направила, считая себя ненадлежащим ответчиком по делу. Направила заявление о рассмотрении дела в их отсутствие. Надлежащим ответчиком, полагает, должен выступать Комитет ЖКХ администрации города Костромы.

Представитель Комитета ЖКХ администрации города Костромы в суд не явился, направил письменные пояснения по делу и ходатайство о рассмотрении дела в их отсутствие. В пояснениях разрешение вопроса оставляет на усмотрение суда. При этом указал, что практика по приватизации жилой площади в коммунальных квартирах с момента начала действия Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» была неоднозначной и изменялась с течением времени. По данной квартире сложилось так, что часть собственников приватизировали квартиру в долевую собственность, а комната № принадлежит ФИО7 без определения долей. Полагают, что истцам при отсутствии согласия всех собственников в определении долей целесообразно просить суд признать за ними право собственности в порядке приватизации и привлечь к участию в деле регистрирующий орган, а не требовать заключения с ними договора приватизации, в государственной регистрации которого может быть впоследствии отказано. При этом иных препятствий в приватизации нет, истцы право на приватизацию ранее не использовали

Привлеченные судом в качестве третьих лиц ФИО5., ФИО6, А.С., ФИО7, в суд не явились, извещены по известному месту жительства. Из почтового уведомления следует, что за заказным письмом в почтовое отделение они не обращались.

Третье лицо ФИО4 против удовлетворения иска не возражает. В суде пояснила, что у нее приватизирована доля в коммунальной квартире. Остальные собственники в комнатах не живут, сдают комнаты по найму. Место нахождение их неизвестно.

Представитель Управления Росреестра по Костромской области ФИО8 иск считает подлежащим удовлетворению. В суде пояснил, что квартира находится на праве общей долевой собственности. Право администрации города Костромы не зарегистрировано. Комната № зарегистрирована на праве собственности за ФИО7 Ппредставитель полагает, чтобы избежать дальнейшей путаницы, следует удовлетворить иск П-вых, обязав ответчика заключить договор приватизации в долевую собственность. Это не будет нарушением прав третьих лиц и закона.

Выслушав участников процесса, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, жилой дом № по ... внесен в реестр муниципальной собственности на основании Решения малого Совета областного Совета народных депутатов от dd/mm/yy года № « О передаче государственных предприятий, учреждений и организаций в муниципальную собственность Костромского ГорСовета» приказом председателя комитета по управлению имуществом администрации г. Костромы от dd/mm/yy года № в составе имущественного комплекса ПОЖКХ.

На основании постановления администрации г. Костромы от dd/mm/yy г. № «Об изменении нумерации квартир в жилом доме № по ...» квартира № является квартирой коммунального заселения.

Указанная квартира по данным БТИ состоит из ... комнат общей площадью 221,0 кв.м., в том числе жилой 170,4 кв.м.

Спорная ... комнатная квартира № в доме № по ... в ... является коммунальной и находится в смешанной собственности граждан и администрации г. Костромы. Комнаты №,№,№,№ находятся в долевой собственности ФИО4, ФИО5, ФИО6, комната № находится в собственности ФИО7, (а места общего пользования в долевой собственности). Комнату № занимают истцы по договору найма. Остальные комнаты находятся в долевой собственности администрации города Костромы (согласно Соглашения об определении долей от dd/mm/yy г.л.д. 31).

При обращении в Комитет ЖКХ администрации города Костромы с заявлением о передаче занимаемого помещения в долевую собственность бесплатно в порядке приватизации, истцам письмом № от dd/mm/yy года было отказано ввиду того, что квартира находится в смешанной собственности. Сособственники отказываются заключить соглашение об определении долей с целью приведения к единообразию, поэтому оформить договор приватизации нельзя.

Данный отказ Комитета ЖКХ администрации г. Костромы суд находит незаконным по следующим основаниям.

Объектом отношений, регулируемых жилищным законодательством, является жилое помещение, существенные признаки которого определены статьей 15 ЖК РФ. Жилым признается изолированное помещение, относящееся к недвижимому имуществу, пригодное для постоянного проживания граждан, отвечающее установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства..

К жилым помещениям относятся:

1) жилой дом, часть жилого дома;

2) квартира, часть квартиры;

3) комната (ст. 16 ЖК).

При этом под жилым домом понимается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Комнатой считается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Коммунальной квартирой является квартиры, жилые помещения (комнаты) в которых выступают предметом отдельного договора жилищного найма, а подсобные помещения находятся в общем пользовании всех нанимателей и членов их семей, проживающих в данных квартирах.

Статьи 41-46 ЖК РФ регулируют правоотношения собственности на общее имущество собственников комнат в коммунальной квартире, которая является долевой собственностью собственников комнат в коммунальной квартире

Частью 6 ст. 42 ЖК РФ предусмотрено, что собственники комнат в коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки комнаты, отчуждаемой одним из них, что регулируется ст. 250 ГК РФ, регулирующей порядок продажи доли в праве общей собственности.

Как видно, формулировки действующего Жилищного кодекса РФ, вступившего в силу с 1 марта 2005 г., свидетельствуют о том, что законодатель признает за обладателями комнат в коммунальной квартире самостоятельное право собственности, при этом указывая, что другие помещения в квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты, - общее имущество в коммунальной квартире - признаются находящимися в общей долевой собственности (ст. 41 ЖК РФ). Оперируя категорией "право собственности на комнату", в ст. 42 ЖК РФ законодатель включает оговорку о том, что при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены ГК РФ (пункт 6 ст. 42 ЖК РФ).

Таким образом, на комнаты в коммунальных квартирах, которые в соответствии со ст. 15 ЖК РФ признаются самостоятельными объектами недвижимого имущества, распространяются отдельные элементы режима права общей собственности (см. ст. 250 ГК РФ).

Поскольку большинство комнат в коммунальной квартире в настоящее время находится в долевой собственности, заявление Пучковых от dd/mm/yy года в Комитет ЖКХ администрации города Костромы написано о передаче им комнаты № в долевую собственность, администрация г. Костромы имеет в данной квартире право долевой собственности, то и (распоряжаться) передавать бесплатно по договору приватизации в данной квартире, она может долю в праве.

Согласно расчета, составленного КГФ «Костромаоблтехинвентаризация» от dd/mm/yy доля общей площади в квартире, приходящейся на нанимателя комнаты № составляет 28/211 (л.д.45-46).

В соответствии со ст. 2 Закона РФ от 0407.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации, граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными актами Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Жилые помещения передаются в общую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних.

Целью этого Закона является создание условий для осуществления права граждан на свободный выбор способа удовлетворения потребностей в жилье, а также улучшения использования и сохранности жилищного фонда (ч. 2 его преамбулы).

В силу ст. 19 Конституции РФ все равны перед законом и судом.

Следовательно, исходя из этого конституционного положения, право на бесплатную приватизацию занимаемых гражданами жилых помещений должно быть предоставлено законом в равной мере всем нанимателям и членам их семей (с их согласия), независимо от того, является ли предметом договора найма отдельная квартира либо изолированное жилое помещение в коммунальной квартире.

Согласно ч. 3 ст. 55 Конституции РФ права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Ограничение права нанимателя жилого помещения в коммунальной квартире на самостоятельную (независимо от других нанимателей) приватизацию занимаемого им жилого помещения не отвечает ни одной из предусмотренных Конституцией РФ целей, поэтому является недопустимым. Такая приватизация не ущемляет прав нанимателей жилых помещений в той же коммунальной квартире, поскольку у собственника приватизированного жилого помещения не возникает в связи с этим никаких дополнительных прав на места общего пользования в этой квартире и тем более - на жилые помещения, занимаемые соседями.

При таких обстоятельствах, оснований для отказа Пучковым в приватизации занимаемой ими комнаты № квартиры № дома № по ... в ... в долевую собственность у ответчика не имелось.

Данный отказ нарушает конституционные права истцов.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194, 198, 338 ГПК РФ суд

Решил:

Признать отказ Комитета жилищно-коммунального хозяйства администрации города Костромы № от dd/mm/yy года в оформлении документов по приватизации комнаты № в коммунальной квартире № дома № по ... в ... недействительным.

Обязать Комитет ЖКХ передать ФИО9, ФИО10, ФИО2, ФИО3 в долевую собственность в порядке приватизации бесплатно посредством заключения договора передачи квартиры занимаемую двухкомнатную комнату № в коммунальной квартире № дома № по ... в ... по правилам ст. 7 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Костромского областного суда в течение 10 дней через Ленинский суд города Костромы после изготовления решения в окончательной форме.

Федеральный судья_____________________ Кукушкина О.Л.