Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2- 1043/17 по иску Корнеевой Е.А. к обществу с ограниченной ответственностью «Альянс- Строй» об обязании устранить недостатки при строительстве объекта по договору участия в долевом строительстве,

установил:

Корнеева Е.А. обратилась в суд с иском к ООО «Альянс- Строй» об обязании устранить недостатки при строительстве объекта по договору участия в долевом строительстве.

В обоснование иска указала, что 18.02.2015 года заключила с ответчиком договор участия в долевом строительстве в г. Туле №.

По условиям договора застройщик обязался в предусмотренный договором срок, своими силами или с привлечением других лиц построить блокированный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать объект строительства. При этом покупатель обязан уплатить застройщику установленную договором цену и принять квартиру.

В соответствии с п. 2.4 договора при исполнении покупателем обязательства по оплате стоимости квартиры застройщик передает ему в собственность квартиру, а именно

Таунхас с предварительным номером 2.2.2, общей проектной площадью с учетом холодных помещений <данные изъяты> кв.м., согласно приложению № к договору №, в состоянии, соответствующем техническим характеристикам, указанным в п. 2.6 договора.

В п. 2.6 договора указано, что объект долевого строительства передается в следующей готовности, далее указаны характеристики объекта, включая лестницу форплексов- монолитную железобетонную, ширина марша-1050 мм, размеры ступеней 140х280 мм, высота этажа 2,8 м.

31.07.2015 года между сторонами было заключено дополнительное соглашение № об изменении п. 1.3 договора. 04.07.2016 года между сторонами заключено дополнительное соглашение № об изменении фактической площади квартиры.

Корнеева Е.А. выполнила обязательства по договору и уплатила застройщику стоимость квартиры в размере 3158177 руб. Однако в нарушение ФЗ № 214 от 30.12.2004 года, объект долевого строительства был передан с нарушением п. 2.6 договора и не соответствовал проектной документации, поскольку в таунхаусе отсутствовала лестница форплексов с указанными в п. 2.6 оговора габаритами. По данному факту истица обратилась к ответчику с претензией, однако ей было отказано в устранении данного недостатка с указанием на то, что устройство лестницы осуществляется силами собственника квартиры.

На основании изложенного и ФЗ № 214 просила иск удовлетворить, обязать ООО «Альянс-Строй» установить лестницу форплексов монолитную железобетонную, ширина марша-1050 мм, размеры ступеней 140х280 мм, высота этажа 2,8 м в объекте долевого строительства.

Истица Корнеева Е.А. в судебном заседании поддержала исковые требования и пояснила, что она заключила договор участия в долевом строительстве с ответчиком. По условиям договора, п. 2.6, предусмотрена установка лестницы форплексов монолитной железобетонной, ширина марша-1050 мм, размеры ступеней 140х280 мм, высота этажа 2,8 м. При принятии объекта она увидела, что лестница в квартире отсутствует. Полагая, что ее права нарушены, просила обязать ответчика установить лестницу форплексов. Указала, что неоднократно обращалась к ответчику с заявлениями об устранении недостатков, которые были устранены. Однако ответчик не выполнил работы по устройству монолитной железобетонной лестницы, предусмотренной п. 2.6 договора.

Представитель истицы по доверенности Бондаренко А.С. просил иск удовлетворить, указал, что п. 2.6 договора предусмотрено, что в таунхаусе № 2.2.2 должна быть установлена лестница форплексов, при этом указаны габариты лестницы монолитной железобетонной, ширина марша-1050 мм, размеры ступеней 140х280 мм, высота этажа 2,8 м. При приеме объекта выяснилось, что лестница отсутствует, а в квартире имеется временная деревянная лестница для осмотра объекта строительства при принятии. В договоре не имеется указаний на то, что лестница форплексов не относится к таунхаусу, в связи с чем истица полагает, что данная лестница предусмотрена при строительства таунхауса и должна быть установлена. Истица обращалась к ответчику с заявлением об ознакомлении с проектной документацией объекта, на что ей был дан отказ. В нарушение положений ФЗ № 214 ответчик не выполнил условия договора надлежащим образом, в связи с чем иск подлежит удовлетворению.

Представитель ответчика ООО «Альянс-Строй» по доверенности Гладков С.С. в судебном заседании исковые требования не признал, пояснил, что между ООО «Альянс-Строй» и Корнеевой Е.А. был заключен типовой договор участия в долевом строительстве № от 18.02.2015 года. По условиям договора ответчик обязался построить истице объект долевого строительства таунхаус, представляющий собой двухуровневую квартиру, имеющую отдельный вход, на первом этаже которой имеется лестница на второй этаж. ООО «Альянс-Строй» имеет свидетельства о государственной регистрации права собственности на земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м. по адресу: <адрес>, кадастровый №, также на земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый №. На данных земельных участках расположены таунхаусы и форплексы. Форплексы представляют собой трехэтажные дома с одним общим входом, в которых имеется монолитная железобетонная лестница, ведущая на второй, третий этажи. Без лестницы форплекс не может быть сдан, она предусмотрена проектом. Поскольку с истицей был заключен общий типовой договор, который содержит указание на таунхасы и форплексы, в п. 2.6 указан общий перечень элементов объекта долевого строительства, который является идентичным для таунхаусов и форплексов. Различие состоит лишь в лестнице, которая по проектной документации устанавливается только в форплексах, так как является еще путем эвакуации граждан. В таунхаусах проектной документацией установка монолитной лестницы не предусмотрена. В договоре имеется ввиду лестница форплексов, что означает, что данная лестница устанавливается с указанными габаритами в форплексах, а не в таунхаусах. Корнеева Е.А. обращалась с заявлением о предоставлении проектной документации объекта, на что письмом от ДД.ММ.ГГГГ ей было сообщено, что проектная документация застройщиком не выдается, а находится на сайте в общем доступе, где она может с ней ознакомиться. Поскольку на земельных участках строилось несколько объектов: таунхаусы и форплексы, договор имеет типовую форму. Аналогичный договор заключался с гражданами, приобретающими квартиры в форплексах. Единственное различие имеется в п. 2.4, содержащем наименование, адрес и площадь объекта. П. 2.6 содержит идентичный перечень строительных жлементов, единственное различие- лестница форплексов. Но п. 2.6 во всех договорах одинаковый. В договоре не содержится указание на лестницу таунхаусов, что означает, что лестницы монолитные для таунхаусов не предусмотрены. Лестница в таунхаусе является элементом декора и устанавливается заказчиком по своему усмотрению в соответствии с интерьером. На основании изложенного полагал, что ООО «Альянс-Строй» выполнило условия договора, заключенного с Корнеевой Е.А., в связи с чем в иске надлежит отказать.

Свидетель ФИО 1 в судебном заседании пояснил, что является техническим директором ООО «Альянс-Строй». Указал, что на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес> возведено несколько объектов, включая таунхаусы и форплексы. С заказчиками заключался договор по типовой форме, поскольку разрешение на строительство получено одно на несколько объектов. Договор содержит одинаковые условия как для таунхаусов, так и для форплексов, то что относится к форплексам- выделено отдельно. Пояснил, что таунхаусы представляют собой двухуровневые квартиры, имеющие отдельный вход с улицы. В таунхаусах лестница расположена внутри квартиры, является элементом отделки. Проектом установка монолитной лестницы не предусмотрена, поскольку она устанавливается на усмотрение заказчика им самим, исходя из площади квартиры и интерьера. Форплексы представляют собой несколько блоков квартиры, имеющих общий вход в дом и общую лестницу, которая является общедомовым имуществом. Форплекс имеет три этажа, в нем предусмотрена установка лестницы монолитной железобетонной с шириной марша-1050 мм, размерами ступеней 140х280 мм. Высота этажа 2,8 м у форплексов и таунхаусов одинаковая. Лестница в форплексах является также эвакуационным выходом. При этом в таунхаусе лестница монолитная железобетонная с шириной марша-1050 мм, размерами ступеней 140х280 мм, высота этажа 2,8 м не впишется в габарит этого блока по конструктивным особенностям. В данном случае в договоре поэтому и указано «лестницы форплексов», то есть именно для форплексов, а не для таунхаусов.

Свидетель ФИО 2 в суде пояснила, что является руководителем отдела по работе с недвижимостью ООО «Альянс-Строй». При заключении договоров они объясняют заказчикам все особенности приобретаемых объектов, выдают проект договора для своевременного и полного ознакомления с его условиями. Указала, что таунхаусы представляют собой двухуровневые квартиры, имеющие отдельный вход с улицы. В таунхаусах лестница расположена внутри квартиры, является элементом отделки, ее установка производится заказчиком.

Форплексы представляют собой несколько блоков квартир, имеющих общий вход в дом и общую подъездную лестницу, которая является общедомовым имуществом и соединяет этажи. Форплекс имеет три этажа, в нем предусмотрена установка лестницы монолитной железобетонной. Изначально покупателем двух таунхаусов являлась Юшина, за которую по доверенности заключала договор ее дочь ФИО 3- мать Корнеевой Е.А. В последствии заказчик не смог оплатить второй таунхаус и он был выведен из договора. Впоследствии Корнеева Е.А. заключила договор участия в долевом строительстве на второй таунхаус. ФИО 3 интересы Корнеевой Е.А. по доверенности не представляла. Она давала стороне договор заранее, чтобы покупатель ознакомился с его содержанием перед регистрацией в МФЦ. Договоры как для таунхаусов, так и для форплексов содержат одинаковые условия, поскольку договор является типовым, имеет общую форму, единственное отличие в п. 2.4, где указывается вид объекта и площадь. В п. 2.6 содержится общий перечень строительной готовности по форплексам и таунхаусам, у которых не совпадает только пункт по установке лестницы. В форплексах она устанавливается обязательно, так как является сообщением между этажами блоков, а в таунхаусе монолитная лестница не предусмотрена, так как расположена внутри квартиры и является элементом отделки, устанавливаемым заказчиком. Предусмотрена временная деревянная лестница для того, чтобы заказчик смог принять объект. При заключении договора у Корнеевой Е.А. вопросов относительно лестницы не возникало, каких либо претензий относительно условий договора она не высказывала.

Свидетель ФИО 3 в суде пояснила, что приходится матерью Корнеевой Е.А. Изначально она собиралась приобрести два таунхауса, расположенных рядом друг с другом, заключив договор на свою мать ФИО 4. Однако у нее возникли проблемы с получением кредита на второй таунхаус. Впоследствии договор был заключен между ООО «Альянс-Строй» и ее дочерью Корнеевой Е.А. Оформлением документации и просмотром проекта занималась она, но доверенности от имени дочери не имела. Когда она принимала таунхаус, действуя по доверенности от имени матери, прораб пояснил ей, что монолитная лестница в таунхаусе не предусмотрена, что лестница устанавливается самим заказчиком за его счет, лестница форплексов- это лестница для другого дома. Временная деревянная лестница имеется в таухнаусе для сдачи объекта заказчику. При заключении договора ее заверили, что лестница в таунхаусе будет, однако при принятии объекта была установлена временная деревянная лестница. В связи с этим она считает, что ответчик не исполнил условия договора.

Выслушав стороны, свидетелей, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующим выводам.

Согласно ч.ч. 1,4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно ч. 1 ст. 4 ФЗ Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно п. 4 указанной статьи договор должен содержать, в том числе определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства.

Согласно ст. 7 вышеназванного закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.

По делу установлено, что 18.02.2015 года между Корнеевой Е.А. и ООО «Альянс- Строй» заключен договор участия в долевом строительстве в г. Туле № (л.д. 9-25).

В соответствии с п. 2.4 договора при исполнении покупателем обязательства по оплате стоимости квартиры застройщик передает ему в собственность квартиру, а именно: Таунхас с предварительным номером 2.2.2, общей проектной площадью с учетом холодных помещений <данные изъяты> кв.м. согласно приложению № к договору № в состоянии, соответствующем техническим характеристикам, указанным в п. 2.6 договора.

31.07.2015 года между сторонами было заключено дополнительное соглашение № об изменении п. 1.3 договора (л.д. 26).

04.07.2016 года между сторонами заключено дополнительное соглашение № об изменении фактической площади квартиры (л.д. 27).

Корнеева Е.А. выполнила обязательства по договору и уплатила застройщику стоимость квартиры в размере <данные изъяты> руб.

Судом установлено, что ООО «Альянс-Строй» получены свидетельства о государственной регистрации права собственности на земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м. по адресу: <адрес>, кадастровый №, также на земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый №. На данных земельных участках возведены объект долевого строительства: таунхаусы и форплексы.

Из проектной декларации начала строительства жилого микрорайона, расположенного на территории севернее <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ следует, что на указанных земельных участках предусмотрено строительство блокированных домов: таунхаусов, состоящих из 3,5,7,8 секций, форплексов, состоящих из 3, 5 секций, а также пятиэтажных домов.

Конструктивное решение проектируемых таунхаусов и форплексов 1, 2 этап: конструктивная схема здания- монолитный железобетонный каркас с монолитными перекрытиями, фундамент- буронабивные сваи, несущие элементы каркаса- пилоны, наружные стены поэтажного заполнения- газосиликатные блоки…внутренняя отделка- без отделки, лестницы форплексов- монолитные железобетонные, ширина марша-1050 мм, размеры ступеней 140х280 мм, высота этажа 2,8 м. Данное конструктивное решение дублируется в п. 2.6 договора №, заключенного между сторонами по делу.

Как следует из представленного ответчиком плана объекта- таунхауса поз.2.2 деревянная лестница устанавливается собственником согласно примечанию 1.

Из примечания 1 усматривается, что на время строительства предусматривается установка временной деревянной лестницы- стремянки.

Проанализировав имеющиеся в деле доказательства, суд полагает, что по смыслу п. 2.6 договора установка монолитной железобетонной лестницы предусмотрена только для форплексов. Это обстоятельство подтверждается пояснениями представителя ответчика Гладкова С.С. и технического директора ООО «Альянс-Строй» ФИО 1 о том, что лестницы форплексов устанавливаются только в форплексах и являются также путем эвакуации, проектной декларацией, содержащей общее конструктивное решение для таунхаусов и форплексов, планом объекта- таунхауса поз.2.2 с примечанием № 1, в котором указано на устройство временной деревянной лестницы- стремянки, пояснениями ФИО 3, указавшей, что при приеме аналогичного таунхауса монолитная железобетонная лестница в нем отсутствовала, показаниями свидетеля ФИО 2, пояснившей, что проект договора выдавался Корнеевой Е.А. заранее и она имела возможность детального ознакомления с ним.

Проанализировав форму договора об участии в долевом строительстве форплекса от 17.04.2015 года, представленную ответчиком, суд усматривает, что п. 2.6 является идентичным в договорах об участии в долевом строительстве таунхауса и форплекса, дублирует конструктивное решение для таунхаусов и форплексов в проектной декларации. Указание на строительный элемент- лестницу форплексов предусматривает установку данной лестницы именно в форплексе, а не в таунхаусе.

В связи с изложенным суд полагает, что доводы истицы Корнеевой Е.А. основаны на неверном толковании п. 2.6 договора и истец ошибочно полагает, что установка лестницы форплексов в таунхаусе является неисполненным ответчиком условием договора, в связи с чем правовых оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

На основании изложенного, суд полагает, что требование истицы Корнеевой Е.А. об обязании ООО «Альянс- Строй» установить в таунхаусе № 2.2.2 лестницу форплексов необоснованно и удовлетворению не подлежит.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении требований Корнеевой Е.А. к обществу с ограниченной ответственностью «Альянс- Строй» об обязании устранить недостатки при строительстве объекта по договору участия в долевом строительстве отказать.

Решение может быть обжаловано в Тульский областной суд через Советский районный суд г. Тулы в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Судья Борисова Д.А.