Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Высоковским к ЗАО «Полярная геофизическая экспедиция» о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества,

с участием истца Высоковским , его ФИО2 ФИО5, представителей ответчика ФИО6, ФИО4, ФИО2 третьего лица - Управления ФИО2 по ЯНАО ходатайствовал о рассмотрении дела в свое отсутствие,

УСТАНОВИЛ:

ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «Полярная геофизическая экспедиция» и Высоковским заключен договор купли-продажи, по условиям которого ответчик обязался передать в собственность, а истец обязался принять и оплатить в соответствии с условиями договора двухкомнатную <адрес> в г.Новый Уренгой. Стоимость квартиры определена сторонами в 4 085 051 рублей, которые подлежали уплате за счет заемных денежных средств, предоставленных покупателю по договору целевого займа, заключенному между сторонами.

Дело инициировано иском Высоковским , который, в связи с уклонением ЗАО «Полярная геофизическая экспедиция» от государственной регистрации перехода права собственности на квартиру к покупателю, предъявил требование о государственной регистрации договора купли-продажи квартиры и перехода права собственности на приобретенный им объект недвижимости.

В судебном заседании Высоковским , его ФИО2 ФИО5 заявленные требования поддержали.

ФИО2 ответчика ФИО6, ФИО4 возражали против удовлетворения иска, указав на недействительность договора займа денежных средств в связи с тем, что денежные средства не были переданы истцу, а также на ничтожность договора купли-продажи квартиры. Кроме того, сослались на ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», определяющий порядок удовлетворения требований кредиторов. При этом факт заключения с истцом договора купли-продажи квартиры не оспаривали.

ФИО2 по ЯНАО в ходатайстве о рассмотрении дела в свое отсутствие полагался на усмотрение суда.

Исследовав в судебном заседания обстоятельства по представленным сторонами доказательствам, суд полагает заявленные требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Из материалов дела следует, что квартира <адрес> в г.Новый Уренгой принадлежала ЗАО «Полярная геофизическая экспедиция» на основании договора об уступке прав и обязанностей участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома с поземной автостоянкой и помещениями офисного типа, позиции 13, 14, 15, 16, 17 от ДД.ММ.ГГГГ № [суммы изъяты] приказа-распределения «О распределении долей законченного строительством 133-квартирного 9-10 этажного жилого дома, расположенного по адресу: ЯНАО, г.Новый Уренгой, <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ, акта передачи доли общей собственности от ДД.ММ.ГГГГ № [суммы изъяты], что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, выданным Управлением ФИО2 по ЯНАО.

Решением внеочередного общего собрания акционеров ЗАО «Полярная геофизическая экспедиция» от ДД.ММ.ГГГГ было одобрено заключение сделок между обществом и его работником Высоковским , по условиям которых общество передает Высоковским в пользование двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: ЯНАО, г.Новый Уренгой, <адрес>, сроком на три года за плату путем удержания из заработка работника. По истечению установленного срока пользования квартирой к работнику переходит право собственности на квартиру путем заключения договора купли-продажи, при условии нахождения работника в момент заключения договора купли-продажи квартиры и непрерывно с ДД.ММ.ГГГГ в трудовых отношениях с обществом. На приобретение квартиры общество предоставляет работнику беспроцентный заем в размере 4 085 051 рублей сроком до ДД.ММ.ГГГГ. В случае, если по истечении срока займа заемщик продолжает трудовые отношения с обществом, последнее освобождает заемщика от возврата суммы займа.

ДД.ММ.ГГГГ между Высоковским и его работодателем – ЗАО «Полярная геофизическая экспедиция» был заключен предварительный договор № [суммы изъяты], по условиям которого стороны приняли на себя обязательство по заключению в срок до ДД.ММ.ГГГГ договора купли-продажи <адрес> в г.Новый Уренгой, по которому общество обязуется передать в собственность работнику указанную квартиру, а работник – принять и оплатить ее; договора целевого займа, по которому общество обязуется передать в собственность работнику денежные средства на оплату стоимости указанной квартиры, а работник – возвратить денежные средства; а также в течение 5 дней с момента регистрации за работником права собственности на квартиру - договора ипотеки, по которому работник в целях обеспечения обязательства по договору займа обязуется передать квартиру в ипотеку обществу.

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен договор найма <адрес> в г.Новый Уренгой и на следующий день, ДД.ММ.ГГГГ, указанное жилое помещение было передано истцу по акту приема-передачи.

До настоящего времени Высоковским с семьей проживает в спорной квартире.

ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «Полярная геофизическая экспедиция» и Высоковским заключен договор купли-продажи, согласно которому ответчик обязался передать в собственность, а истец обязался принять и оплатить в соответствии с условиями договора двухкомнатную <адрес> в г.Новый Уренгой. Стоимость квартиры определена сторонами в 4 085 051 рублей, которые подлежали уплате за счет заемных денежных средств, предоставленных покупателю по договору целевого займа, заключенному между сторонами.

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен договор целевого займа [суммы изъяты], предметом которого являлось предоставление обществом Высоковским денежных средств в сумме 4 085 051 рублей для приобретение квартиры по договору купли-продажи [суммы изъяты] от ДД.ММ.ГГГГ.

В силу п.3.3 договора купли-продажи стороны обязались в течение 3 дней с момента передачи квартиры покупателю подать необходимые документы в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ЯНАО для осуществления государственной регистрации перехода права.

Из объяснения истца и его представителя следует, что государственная регистрация перехода права собственности на квартиру от продавца к покупателю до настоящего времени не произведена вследствие уклонения ответчика от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности, выразившемся в непредоставлении покупателю полного пакета документов и отказе от направления своего представителя в регистрирующий орган. Это обстоятельство не отрицалось представителями ответчика, а также подтверждается заявлением истца в адрес ответчика от ДД.ММ.ГГГГ о направлении представителя в Управление Росреестра по ЯНАО для осуществления регистрационных действий, в чем истцу отказано.

Правоотношения, возникшие между Высоковским и продавцом указанного выше жилого помещения ЗАО «Полярная геофизическая экспедиция», исходят из норм обязательственного права, вытекающих из договора купли-продажи жилого помещения.

В соответствии с п.1 ст.420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно п.1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Из анализа договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ следует, что он совершен в надлежащей форме (ст.550 ГК РФ), при достижении согласия сторон по всем существенным условиям, подписан сторонами, исполнен ими, предмет договора в силу ч.1 ст.556 ГК РФ фактически передан покупателю путем подписания передаточного акта. Указанная сделка правильно отражает волю ее участников, соответственно привела к тем результатам, которые они имели в виду. С учетом требований гражданского законодательства РФ, данный договор подлежит государственной регистрации, как и переход права собственности на спорный объект недвижимости от продавца к покупателям.

Гражданский кодекс Российской Федерации не устанавливает каких-либо особых положений для сделок, которые при отсутствии государственной регистрации считаются незаключенными, а с учетом, что требование п.3 ст.165 ГК РФ носит общий характер и сторона, заинтересованная в государственной регистрации сделки, вправе предъявить в суд требование о ее регистрации и тогда, когда в соответствии с законом сделка при отсутствии регистрации считается незаключенной.

Факт заключения договора купли-продажи не оспаривался представителем ответчика.

Довод представителя ответчика в обоснование своих возражений об открытии в отношении ЗАО «Полярная геофизическая экспедиция» процедуры конкурсного производства на основании решения Арбитражного суда ЯНАО от ДД.ММ.ГГГГ неубедителен, поскольку сделка купли продажи объекта недвижимости, подлежащая на основании закона и в соответствии с принятыми на себя сторонами обязательствами государственной регистрации, совершена задолго до признании ответчика банкротом.

Пунктом 1 статьи 421 ГК РФ установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с пунктом 2 статьи 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Согласно пункту 4 той же статьи условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Из содержания договора следует, что сторонами согласованы все существенные условия договора купли-продажи недвижимости, включая его предмет, позволяющий определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, стоимость и момент передачи недвижимости и уплаты денежных средств.

Кроме того, при заключении договора представитель ЗАО «Полярная геофизическая экспедиция» (генеральный директор) должен был располагать полной информацией об условиях заключаемого договора и общество в его лице добровольно, в соответствии с волеизъявлением, приняло на себя все права и обязанности, определенные договором.

Приняв решение об отчуждении принадлежащей ему квартиры в собственность ФИО8. путем заключения договора купли-продажи, ЗАО «Полярная геофизическая экспедиция» безусловно действовало по своему усмотрению и в соответствии с ранее заключенными между сторонами договорами, которые также свидетельствуют о действительном намерении ЗАО «Полярная геофизическая экспедиция» продать Высоковским квартиру, ранее предоставленную ему как работнику для проживания по договору найма.

Согласно ч.1 ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (ч.3 ст.551 ГК РФ).

Отказ ЗАО «Полярная геофизическая экспедиция» от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость подтверждается, в частности, объяснением представителя ответчика, а также обращением Высоковским от ДД.ММ.ГГГГ, ответом на него конкурсного управляющего ЗАО «Полярная геофизическая экспедиция» и не оспаривался представителями ответчика. Этим и обусловлено предъявление Высоковским в суд иска.

При таких обстоятельствах действия ЗАО «Полярная геофизическая экспедиция», связанные с отказом от совершения действия по государственной регистрации, являются уклонением от государственной регистрации и, соответственно, от исполнения договора купли-продажи. Указанные действия осуществлены обществом не в рамках действующего законодательства и свидетельствуют о злоупотреблении своим правом.

В соответствии с п.2 ст.551 ГК РФ право собственности на приобретенные по договору продажи объекты недвижимости возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности.

Согласно п.3 ст.551 ГК РФ, если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Согласно правовой позиции, изложенной в п.61 Постановления Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Факт уклонения ЗАО «Полярная геофизическая экспедиция» от государственной регистрации судом установлен и не отрицается. Договор купли-продажи в установленном законом порядке недействительным не признан, требования о признании его недействительным ЗАО «Полярная геофизическая экспедиция» не заявлялись, обстоятельства, указывающие на ничтожность договора, судом не установлены. Имущество фактически передано покупателю.

По условиям договора целевого займа от ДД.ММ.ГГГГ в их взаимосвязи (п.2.1., раздел 5) займодавец предоставляет сумму займа путем перечисления денежных средств на счет заемщика в течение 3 дней с момента предоставления заемщиком документов, подтверждающих заключение договора залога (ипотеки) приобретенной квартиры, государственная регистрация которого осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности заемщика на квартиру, а также нотариально удостоверенной копии свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиру с зарегистрированным в установленном порядке залогом (ипотекой) квартиры. При этом датой предоставления суммы займа считается дата зачисления суммы займа на счет заемщика.

Поскольку предоставление суммы займа по условиям заключенного между сторонами соглашения очевидно было обусловлено исполнением сторонами договора купли-продажи квартиры и осуществлением соответствующих регистрационных действий, от чего ЗАО «Полярная геофизическая экспедиция» в нарушение взятых на себя обязательств уклонилось, довод представителей ответчика о недействительности договоров целевого займа и купли-продажи квартиры ввиду неперечисления истцу денежных средств (суммы займа) является несостоятельным.

Исполнение либо неисполнение Высоковским обязанности по уплате коммунальных платежей, а также размер кредиторской и дебиторской задолженности предприятия-банкрота не имеет правового значения для разрешения спора, в связи с чем доводы представителей ответчика в соответствующий части также несостоятельны.

Довод представителей ответчика о не совершении сделки купли-продажи основан на ошибочном толковании ч.3 ст.433 ГК РФ, определяющей момент заключения договора, подлежащего государственной регистрации, и противоречит положениям ч.3 ст.165, ч.3 ст.551 ГК РФ, предусматривающим механизм защиты нарушенного права стороны сделки от злоупотребления правом со стороны другой стороны сделки, уклоняющейся от государственной регистрации сделки и перехода права собственности на недвижимость.

Совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после государственной регистрации.

Учитывая изложенное, а также то, что договор купли-продажи квартиры был заключен сторонами до признания ЗАО «Полярная геофизическая экспедиция» несостоятельным (банкротом), ссылка представителей ответчика в обоснование своих возражений на ст.126 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» неубедительна.

Таким образом, принимая во внимание установленные судом обстоятельства, а также учитывая, что Высоковским представлены доказательства заключения договора купли-продажи недвижимости, сведения о заключении договора с нарушением действующего законодательства отсутствуют, сам договор купли-продажи в установленном порядке не оспорен и не расторгнут, а продавец уклоняется от государственной регистрации сделки и перехода права собственности, требования Высоковским о государственной регистрации перехода права собственности обоснованны и подлежат удовлетворению.

На основании ст.98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина в размере 200 рублей, уплаченная при подаче иска.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Произвести государственную регистрацию договора [суммы изъяты] купли-продажи квартиры <адрес> в г.Новый Уренгой, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «Полярная геофизическая экспедиция» и Высоковским .

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на <адрес> в г.Новый Уренгой от ЗАО «Полярная геофизическая экспедиция» к Высоковским .

Взыскать с ЗАО «Полярная геофизическая экспедиция» в пользу Высоковским госпошлину в сумме 200 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в суд Ямало-Ненецкого автономного округа в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Новоуренгойский городской суд.

Судья В.Е. Литвинов

СПРАВКА:

Мотивированное решение составлено 21 апреля 2014 года.

Судья В.Е. Литвинов