Гражданский кодекс часть 1

Между истцами (продавцами) и ответчиком (покупателем) 18.10.2013 г. заключен договор купли-продажи квартиры № ***, расположенной по адресу: г. ***, ул. ***, дом № ***.

Истцы обратились в суд с иском об изменении условий договора купли – продажи: просят внести изменения в договор купли – продажи от 18.10.2013 г., заключенный между истцами и ФИО3, в части сведений о получении денежной суммы, изложив фактические обстоятельства совершения сделки: ФИО1 получила *** рублей; ФИО2 получил *** рублей.

02.06.2014 г. истцы уточнили исковые требования и просят обязать ФИО3 заключить с каждым из продавцов самостоятельный договор купли-продажи 1/2 доли спорной квартиры.

В судебном заседании истцы и их представитель поддержали заявленные уточненные требования и пояснили, что они являются собственниками спорной квартиры. Квартира принадлежит им на праве общей долевой собственности, доля в праве составляет по 1/2. При заключении договора они считали, что продают свою долю. На текст договора, что продается квартира, не обратили внимания, посчитав, что договор составляет специалист. После продажи квартиры им пришло уведомление из налоговой инспекции с требованием заплатить налог с продажи квартиры. При этом они узнали, что если бы они продавали каждый свою долю, то доплаты налога не было бы, поскольку налоговый вычет составил бы *** рублей, а не *** рублей как при продаже квартиры. Считают, что заключение договора купли – продажи своих долей с ответчиком в виде единого документа существенно нарушает их имущественные права, поскольку влечет за собой начисление налога в значительной сумме.

Ответчик исковые требования не признала и пояснила, что она имела намерение приобрести квартиру, а не доли, поскольку при заключении договора купли-продажи проконсультировалась и узнала, что имущественный вычет с покупки квартиры она получит в большем размере, чем от покупки долей. С истцами она рассчиталась в полном объеме. Удовлетворение требований истцом влечет за собой уменьшение её имущественного вычета.

3-е лицо ФИО4 указала на то, что она является владельцем риэлтерского агентства. Она искала квартиру для покупки ФИО3 Истцы продавали не свои доли, а квартиру в целом, поэтому был заключен такой договор. Она не уполномочена давать консультации по налогообложению.

Суд, выслушав представителя истца, ответчика, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

18.10.2013 г. между истцами и ответчиком был заключен договор купли продажи квартиры № *** в доме № *** по ул. *** в г. *** (л.д. 7).

Как следует из п. 1 договора объектом договора являлась квартира в целом, которая, как следует из п. 3 договора принадлежит продавцам (истцам) на праве общей долевой собственности (по 1/2 доли в праве), согласно свидетельствам о праве на наследство по закону.

Пункт 4 договора устанавливает, что по соглашению сторон квартира оценена и продана покупателю за *** рублей, уплаченных покупателем продавцам при подписании договора. Факт получения денег в указанном размере подтверждается подписями ФИО2 и ФИО1 Данный факт не оспаривался в судебном заседании.

В п. 5 договора указано, что в отчуждаемой квартире никто не зарегистрирован, лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением не имеется.

Статья 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) устанавливает, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Норма статьи 432 ГК РФ содержит общее правило для всех договоров, согласно которому договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Существенные условия договора продажи недвижимости, в том числе квартиры, определены статьями 554, 555, 558 ГК РФ.

Статья 554 ГК РФ устанавливает, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Согласно ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Также ст. 558 ГК РФ определяет, что существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Таким образом, исходя из смысла перечисленных норм, существенным нарушением покупателем условий договора является неоплата или частичная оплата суммы договора. Данное условие ответчиком исполнено в полном объеме, что подтверждается надписью в самом договоре и не отрицается истцами в судебном заседании.

Истцы указывают на то, что имели намерение продать свои доли, а в связи с продажей квартиры как единого объекта недвижимости понесут убытки в виде уплаты налога на доходы физических лиц, поскольку им каждому предоставлен налоговый вычет в размере *** руб., а не *** руб.

Как следует из договора купли-продажи, объектом продажи был единый объект недвижимости – квартира, истцы, согласно свидетельств о праве на наследство по закону (л.д. 8-9), имели долю в праве общей долевой собственности. Доли истцов не были выделены в натуре, регистрация долей истцом как самостоятельных объектов права не была произведена.

Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 13.03.2008 г. № 5-П «По делу о проверке конституционных положений подпунктов 1 и 2 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан ФИО5, ФИО6, А.В. ФИО7, ФИО8 и ФИО9» определено, что налоговый вычет может быть предоставлен в полном объеме, если самостоятельным объектом договора является выделенная в натуре доля жилого дома или квартиры».

Также суд указывает на то, что истцы не лишены права обратиться в суд с иском о разрешении спорных вопросов налогообложения.

При таких обстоятельствах требования истцов удовлетворению не подлежат

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 – 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судья

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1, ФИО2 к ФИО3 об изменении условий договора оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд в течение одного месяца со дня вынесения мотивированного решения путем подачи жалобы в Красногорский районный суд города Каменска – Уральского Свердловской области.

Мотивированное решение изготовлено 24 июня 2014 года.

Судья: Н.А. Пастухова