Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Лодкиной Елены Сергеевны, Лодкина Андрея Сергеевича к Обществу с ограниченной ответственностью «Ботанический сад» о возложении обязанности снизить стоимость квартир, взыскании неустойки, штрафа, компенсации морального вреда, судебных расходов,

установил:

Истцы Лодкина Е.С., Лодкин А.С. обратились в суд с иском к ООО «Ботанический сад» о возложении обязанности снизить стоимость квартир, взыскании неустойки, штрафа, компенсации морального вреда, судебных расходов.

В обоснование заявленных требований указано, что между Лодкиной Е.С. и ООО «Ботанический Сад» ДД.ММ.ГГГГ заключен договор № БС-ДД.ММ.ГГГГ.06 участия в долевом строительстве многоквартирного дома.

Между Лодкиным А.С. и ООО «Ботанический Сад» ДД.ММ.ГГГГ заключен договор № БС-ДД.ММ.ГГГГ.03 участия в долевом строительстве многоквартирного дома.

Согласно п. 1.1.1. Договора Застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением третьих лиц построить Односекционный многоэтажный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями на 1-м этаже (№ по ПЗУ), трансформаторная подстанция (№ по ПЗУ), - 1 этап строительства, распложённый по адресу: Свердловская область, участок находится примерно в 7 метрах по направлению на восток от ориентира: здание кафе, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: г. Екатеринбург, 6, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Многоквартирного дома передать участнику долевого строительства в единоличную собственность Объект долевого строительства, определенный Договором.

П. 1.6. Договора регламентирует Основные характеристики многоэтажного дома, к которым, в том числе, относит класс энергоэффективности «А++».

Согласно п. 2.1. Договора объект долевого строительства, подлежащий передаче Участнику долевого строительства: жилое помещение, этаж - 6, строительный номер ДД.ММ.ГГГГ.06 (договор с Лодкиной Е.С), жилое помещение, этаж - 3, строительный номер ДД.ММ.ГГГГ.03 (Договор с Лодкиным А.С), общая площадь 94,05 кв.м., количество комнат- 3.

Согласно п. 2.2. Договора качество Объекта долевого строительства должно соответствовать утвержденной проектной документации и содержанию Приложения № к настоящему Договору

Согласно п. 6.1. Договора качество построенного Многоквартирного дома и передаваемого Участнику долевого строительства Объекта долевого строительства должно соответствовать условиям Договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Таким образом, согласно условиям Договора класс энергоэффективности многоэтажного дома, в котором располагается переданные истцам Объекты долевого строительства, должен быть «А++». Указанный класс является самым высоким из существующих. В случае соответствия многоквартирного дома указанному классу энергоэффективности величина отклонения расхода тепловой энергии на отопление и вентиляцию здания от нормируемого составляет -60%.

Однако, согласно выставляемым истцам квитанциям на оплату коммунальных услуг энергопотребление отклоняется от нормируемого не в меньшую, а в большую сторону, что свидетельствует о том, что построенный ООО «Ботанический сад» многоквартирный дом не соответствует заявленному в договоре долевого участия в строительстве классу энергоэффективности.

Таким образом, поскольку построенный ООО «Ботанический сад» многоквартирный дом не соответствует условиям договора долевого участия в строительстве, постольку истцы вправе требовать соразмерного уменьшения покупной цены переданных им квартир.

ДД.ММ.ГГГГ истцы обратились с соответствующими претензиями к ответчику с требованием в течение 10 дней с момента получения претензии уменьшить стоимость приобретенных истцами квартир № и №, расположенных в многоквартирном на 10% от покупной цены:

квартира Лодкиной Е.С. с 8196500 рублей до суммы 7376850 руб. Соответствующую разницу в стоимости квартиры в сумме 819 650 руб. перечислить по предоставленным банковским реквизитам.

квартира Лодкина А.С. с 7593160 рублей до суммы 6833844 руб. Соответствующую разницу в стоимости квартиры в сумме 759316 руб. перечислить по предоставленным банковским реквизитам.

ООО «Ботанический сад» на указанную претензию не ответило, соответствующие денежные средства не перечислило.

Указав вышеперечисленные факты и приведя правовые основания, истцы просили возложить ответчика понизить стоимость , приобретенной Лодкиной Е.С. с 8196500 рублей до суммы 7376850 рублей, взыскать с ответчика в пользу Лодкиной Е.С. разницу в стоимости квартиры в сумме 819650 рублей, пени в сумме 122947,50 рублей, компенсацию морального вреда в сумме 50000 рублей, штраф.

Обязать ответчика понизить стоимость , приобретенной Лодкиным А.С. с 7593160 рублей до суммы 6833844 рубля, взыскать с ответчика в пользу Лодкина А.С. разницу в стоимости квартиры в сумме 759316 рублей, пени в сумме 113 897,4 рублей, компенсацию морального вреда в сумме 50000 рублей, штраф в сумме 461606,70 рублей.

В судебное заседание истец Лодкина Е.А. не явилась, направила в суд своих представителей.

Истец Лодкин А.С. в судебной заседании заявленные требования поддержал в полном объеме.

Представители истцов поддержали исковые требования по доводам и основаниям иска, указали, что даже по проектной документации класс энергоэффективности дома не соответствует заявленному, просили при вынесении решения руководствоваться Отчетом по результатам строительно-технической экспертизы №-ЭЗ ООО «Главэкспертиза».

Представители ответчика в судебном заседании заявленные исковые требования не признали в полном объеме. Поддержали доводы отзыва и дополнений к отзыву на исковое заявление. Полагали, что истцами выбран неверной способ защиты права, поскольку класс энергоэффективности дома относится к общему имуществу МКД. Более того, исследование проектной документации не подтверждается фактически иной класс энергоэффективности дома. При этом класс энергоэффективности определяется Департаментом государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области.

Представитель третьего лица ООО «УК «ТЭН-Сервис» исковые требования не признала, полагала, что истцом избран неверный способа защиты права, подержала доводы ответчика и возражений на иск. Полагала, что представленное Заключение ООО «Главэкспертиза» является недопустимым и недостоверным доказательством.

Третье лицо Департамент государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области своего представителя в судебное заседание не направило, представлено ходатайство о рассмотрении дела в свое отсутствие (том 2 л.д. 222).

Специалист 5 суду указал, что класс энергетической эффективности многоквартирного дома определяется на основании положений Приказа Минстроя РФ №/пр от ДД.ММ.ГГГГ «Об утверждении Правил определения класса энергетической эффективности многоквартирных домов». Спорный МКД был принят в эксплуатацию в 2020 году, поэтому его класс энергетической эффективности определен в «Заключении о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства учета используемых энергетических ресурсов», которое утверждается Департаментом государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области. Необходимо отметить, что указанное Заключение составляется не только на основании данных проектной документации, в которой расчетами определен класс энергетической эффективности многоквартирного дома, но и по результатам проверки законченного строительством объекта капитального строительства, которую выполняют специалисты государственного строительного надзора за объектами жилья. При этом без обследования общего имущества дома и его частичного разбора невозможно определить фактический класс энергоэффективности дома.

Специалист 6, суду пояснил, что при осмотре общего имущества было установлено, что датчики освещения имеются и работоспособны.

Суд, с учетом мнения сторон, считает возможным рассмотреть дело при данной явке, в соответствии с положения ч. 3 и 5 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд, выслушав пояснения сторон, пояснения специалистов, исследовав письменные доказательства по делу, считает исковые требования подлежащими частичному удовлетворению на основании следующего:

Согласно ст. 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Согласно требованиям статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Обязанность застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, установлено в ч. 1 ст. 7 Федерального «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Судом установлено, что между Лодкиной Е.С. и ООО «Ботанический Сад» ДД.ММ.ГГГГ заключен договор № БС-ДД.ММ.ГГГГ.06 участия в долевом строительстве многоквартирного дома.

Согласно п. 1.1.1. Договора Застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением третьих лиц построить Односекционный многоэтажный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями на 1-м этаже (№ по ПЗУ), трансформаторная подстанция ( № по ПЗУ), - 1 этап строительства, распложённый по адресу: Свердловская область, участок находится примерно в 7 метрах по направлению на восток от ориентира: здание кафе, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: г. Екатеринбург, 6, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Многоквартирного дома передать участнику долевого строительства в единоличную собственность Объект долевого строительства, определенный Договором.

Таким образом, согласно условиям Договора класс энергоэффективности многоэтажного дома, в котором располагается переданные истцу квартиры должен быть «А++».

На основании Федерального закона №261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»:

Энергетическая эффективность – характеристики, отражающие отношение полезного эффекта от использования энергетических ресурсов к затратам энергетических ресурсов, произведенным в целях получения такого эффекта, применительно к продукции, технологическому процессу, юридическому лицу, индивидуальному предпринимателю.

Класс энергетической эффективности – характеристика продукции, отражающая ее энергетическую эффективность.

Класс энергетической эффективности определяется на основании Приказа №/пр ДД.ММ.ГГГГ «Об утверждении правил определения класса энергетической энергоэффективности многоквартирных домов».

B соответствии со ст. 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в договоре участия в долевом строительстве в обязательном порядке подлежит включению указание класса энергетической эффективности здания. Данный показатель определяется расчетным путем.

На основании п. 41 Положительного заключения экспертизы №, класс энергетической эффективности здания определяется как «А++» (том 1 л.д. 70-76).

В соответствии с п. 1 ст. 11 ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от ДД.ММ.ГГГГ, здания, строения, сооружения, должны соответствовать требованиям энергетической эффективности, установленным Уполномоченным федеральным органом исполнительной власти в соответствии с правилами, утвержденными Правительством Российской Федерации. Правительство Российской Федерации вправе установить в указанных правилах первоочередные требования энергетической эффективности.

В соответствии с ч. 1 ст. 12 ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» класс энергетической эффективности многоквартирного дома, построенного, реконструированного или прошедшего капитальный ремонт и вводимого в эксплуатацию, а также подлежащего государственному «строительному надзору, определяется органом государственного строительного надзора в соответствии с утвержденными уполномоченным федеральным органом исполнительной власти правилами определения класса энергетической эффективности многоквартирных домов, требования к которым устанавливаются Правительством Российской Федерации. Класс энергетической эффективности вводимого в эксплуатацию многоквартирного дома указывается в заключении органа государственного строительного надзора о соответствии построенного, реконструированного, прошедшего капитальный ремонт многоквартирного дома также требованиям энергетической эффективности.

В соответствии с п. 3 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ, состав и требования к содержанию разделов проектной документации, представляемой на экспертизу проектной документации и в органы государственного строительного надзора, устанавливаются Правительством Российской Федерации и дифференцируются применительно к различным видам объектов капитального строительства (в том числе к линейным объектам), а также в зависимости от назначения объектов капитального строительства, видов работ (строительство, реконструкция, капитальный ремонт объектов капитального строительства), их содержания, источников финансирования работ и выделения отдельных этапов строительства, реконструкции.

Исходя из вышеизложенного, без положительного заключения экспертизы №, которая бы соответствовала вышеизложенным нормативным требованиям и фактическому состоянию энергоэффективности многоквартирного дома, невозможно получение Заключения о соответствии построенного объекта капитального строительства.

Департаментом государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области выдано Заключение о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям проектной документации и энергоэффективности от ДД.ММ.ГГГГ№-СН.

Согласно выводам произведенной экспертизы, многоквартирный дом соответствует требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства, приборами учета используемых энергетических ресурсов.

В соответствии с п. 4 Заключения о соответствии, класс энергетической эффективности установлен «А++ - очень высокий».

Основанием для выдачи заключения Департаментом является акт проверки законченного строительством объекта капитального строительства от ДД.ММ.ГГГГ№.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № RU№ от ДД.ММ.ГГГГ выдается Министерством строительства и развитием инфраструктуры Свердловской области. На листе 4 данного документа указан класс энергоэффективности здания «А++» (том 1 л.д. 78-80).

В соответствии с положениями ст. 55 Градостроительного кодекса РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

Истец указывает, что исходя из квитанций об оплате коммунальных услуг следует, что класс энергоэффективности дома не соответствует заявленному в договору «А++».

Между тем, истцами не учтено, что их квартиры оборудованы системой терморегуляторов, позволяющей увеличивать и уменьшать объем подачи теплоносителя в радиаторы отопления, как следствие, влиять на температуру внутри помещения и объем потребляемого ресурса.

Согласно информации от официальных поставщиков терморегуляторов (https://dom.danfoss.ru/articles/radiatornoje-otoplenije/termostaty-pomogut-ekonomit-s-otoplenijem-chastnogo-doma/), «Умные приборы позволяют организовать правильное отопление дома, когда расходуется ровно столько тепла, сколько нужно для обогрева помещений. Экономия газа или электроэнергии может составлять 30% и более. Этот показатель зависит от типа самого терморегулятора. Так, применение механических моделей с жидкостным наполнением позволяет сократить расходы на 31%, с газовым - на 36%.».

Исходя из изложенного, энергопотребление по отоплению, а также ГВС, ХВС, электроэнергии, определяется в соответствии с объемом потребленной энергии каждой квартиры индивидуально.

Индивидуальное потребление тепловой или иной энергии собственником одного и того же многоквартирного дома, а также многоквартирного дома аналогичным классом энергоэффективности, не ставится в зависимость от класса энергоэффективности дома. То есть итоговая стоимость потребленной энергии у собственников одного и того же многоквартирного дома или многоквартирного дома с аналогичным классом энергоэффективности за один и тот же период времени может существенно различаться. Следовательно, объем фактически потребленной энергии не ставится в зависимость от энергоэффективности многоквартирного дома.

Истцом представлен Отчет по результатам строительно-технической экспертизы №-ЭЗ эксперта 7, которой в рамках договора № от ДД.ММ.ГГГГ был поставлен следующий вопрос:

Определить класс энергоэффективности многоквартирного дома, расположенного по адресу г. Екатеринбург, , на основании предоставленных документов: Проект ст. П разделы:

Раздел 3 14-03.2018-П-ОО-АР

Раздел 4.2 14-03.2018-П-00-КР1

Раздел 4.2 14-03.2018-П-00-КР2

Раздел 5.4 14-03.2018-П-00-ИОС4

Раздел 10.1 14-03.2018-П-ОО-ЭЭ.

По результатам исследования проектной документации, предоставленной заказчиком, установлено, что в разделе 10.1 шифр 14-03.2018-П-ОО-ЭЭ имеются разночтения с документацией шифр 14-03.2018-П-ОО-АР. Принятый класс энергоэффективности здания многоквартирного жилого дома А++ в энергетическом паспорте в разделе 10.1 шифр 14-03.2018-П-00-ЭЭ не соответствует исходным данным.

При анализе проектной документации шифр 14-03.2018-П-ОО-ЭЭ был выполнен перерасчет энергетического паспорта здания многоквартирного жилого дома по данным проектной документации 14-03.2018-П-ОО-АР, 14-03.2018-П-00-ИОС4 в соответствии с требованиями СП 50.13330.2012 «Тепловая защита зданий» (редакция, действовавшая на момент разработки проектной документации октябрь 2018 г., не содержала изменений. Изм.1 в данный документ действует с ДД.ММ.ГГГГ). Согласно результатам перерасчета по данным проектной документации 14-03.2018-П-00-АР, 14-03.2018-П-00-ИОС4 класс энергетической эффективности здания многоквартирного жилого дома В+ в соответствии с табл.15 СП 50.13330.2012 «Тепловая защита зданий».

При анализе проектной документации шифр 14-03.2018-П-ОО-ЭЭ был выполнен перерасчет энергетического паспорта здания многоквартирного жилого дома по данным проектной документации 14-03.2018-П-ОО-АР, 14-03.2018-П-00-ИОС4 в соответствии с требованиями СП 50.13330.2012 «Тепловая защита зданий» (редакция с изм.1, 2 на момент проведения проверки). Согласно результатам перерасчета по данным проектной документации 14-03.2018-П-ОО-АР, 14-03.2018-П-00-ИОС4 класс энергетической эффективности здания многоквартирного жилого дома соответствует классу В+ в соответствии с табл.15 СП 50.13330.2012 «Тепловая защита зданий» (в редакции с изменениями 1, 2, актуальными на момент проверки).

Между тем, истцом не учтено, что класс энергоэффективности определяется не на основании данных только проектной документации раздела П.

Согласно п. 23 Правил, при установлении базового уровня удельного годового расхода энергетических ресурсов были приняты следующие расчетные условия: температура внутреннего воздуха в квартирах 20 °С, заселение 20 м2 общей площади помещения на одного жителя, что соответствует нормативному воздухообмену 30м3/ч на одного жителя и удельным бытовым внутренним теплопоступлениям 17 Вт/м2 общей площади. Минимальный период для подсчета фактического энергопотребления эксплуатируемого многоквартирного дома составляет один год. Фактические расходы энергетических ресурсов пропорционально уменьшаются или увеличиваются методом линейной интерполяции от расчетных условий, установленных в настоящем пункте Правил в зависимости от отклонений фактических климатологических характеристик района расположения многоквартирного дома, этажности, многоквартирного дома, средней температуры внутреннего

Заключение, предоставленное истцом не содержит фактического исследование многоквартирного дома на проверку класса эффективности, а следовательно не подтверждает несоответствие веденного в эксплуатацию многоквартирного дома классу эффективности.

В силу статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Сторонами в договоре участия в долевом строительстве жилого дома в разделе 1 согласованы все существенные условия, в том числе сведения об объекте - многоквартирном доме с отражением общей площади многоквартирного дома и жилого помещения; в разделе 2 определена цена в размере 2 498 720 руб., необходимая для возмещения затрат застройщика на строительство (создание) объекта долевого строительства и оплату услуг застройщика. Цена договора является неизменной, за исключением случая, предусмотренного пунктом 2.7 данного договора.

Таким образом, стороны согласовали цену объектов долевого строительства.

Доказательств, свидетельствующих о преднамеренных действиях ответчика по указанию в договорах недостоверных сведений о классе энергоэффективности, ущемляющих права истцов как потребителей, не представлено.

Доказательств несоответствия построенного ответчиком и переданных истцам жилых помещений условиям договоров и проектной документации, в частности, классу энергоэффективности объекта в материалах дела не имеется.

Таким образом, оснований для снижения стоимости договоров не имеется.

Требования о взыскании штрафа и компенсации морального вреда не подлежат удовлетворению, как производные требования от основного.

Поскольку требования иска оставлены без удовлетворения, то оснований для взыскания с ответчика судебных расходов не имеется.

Сторонам был разъяснен предмет и бремя доказывания, предоставлялось время для собирания и предоставления доказательств в соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации им не представлено.

Дело рассмотрено в пределах заявленных требований. Иных требований, равно как и доводов, сторонами в судебном заседании не заявлено.

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 12, 55, 56, 57, 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Лодкиной Елены Сергеевны, Лодкина Андрея Сергеевича к Обществу с ограниченной ответственностью «Ботанический сад» о возложении обязанности снизить стоимость квартир, взыскании неустойки, штрафа, компенсации морального вреда, судебных расходов оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения, с подачей жалобы, через Верх-Исетский районный суд г. Екатеринбурга.

Судья: Н.Ю. Евграфова