Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ТСН «Завершение строительства и эксплуатации объекта недвижимости «Фрунзе 28» о допуске для фактического пользования имуществом,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратилась в суд с иском к ответчику, указывая, что на основании решения Ленинградского районного суда г.Калининграда от 15.07.2016 г. ФИО1 является собственником 55/10000 доли в праве на незавершенное строительством административное здание, расположенное на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>. Доля истца соответствует нежилому помещению площадью 18 кв.м, расположенному на пятом надземном этаже здания, что также установлено названным судебным решением. Для управления и обслуживания здания, а также завершения его строительства долевыми собственниками здания было учреждено Товарищество собственников недвижимости «Завершение строительства и эксплуатации объекта недвижимости «Фрунзе 28», однако истец участником данного товарищества не является. Тем не менее, ТСН обратилось в суд с иском к ФИО1 о взыскании платы за содержание общего имущества в нежилом недостроенном административном здании. Однако согласно Уставу ТСН обязательства по внесению регулярных платежей и взносов в товарищество возникают у индивидуального собственника, которым является ФИО1, с даты регистрации права на здание или помещение в здании или же с начала фактического пользования им, в зависимости от того, какое событие наступит раньше. Поскольку регистрация права долевой собственности на завершённое строительством здание или регистрация права на помещения в здании в настоящее время невозможны, ответчик, приступив к сбору и истребованию платежей за обслуживание здание, должен, в соответствии со своим Уставом, предоставить долевым собственникам возможность его использования. Однако на обращения истца о предоставлении доступа в здание и использования помещения по назначению ответчик неизменно отвечает отказом. Таким образом, истец полагает, что по вине ответчика она лишена возможности использовать принадлежащую ей недвижимость по целевому назначению. В свою очередь, ТСН, являясь застройщиком, взявшим на себя обязанность завершить строительство здания, по аналогии с нормами Закона РФ № 214-ФЗ, обязано передать помещения в здании собственникам по передаточному акту. По факту же получается, что бремя содержания здания ответчик перекладывает на будущих собственников, при этом лишая их возможности пользоваться имуществом, право на которое уже признано за ними судом. С учётом изложенного, ссылаясь на нормы ст.304 ГК РФ, ст.ст.8, 12 Закона № 214-ФЗ, истец просила суд обязать ТСН «Завершение строительства и эксплуатации объекта недвижимости «Фрунзе 28» допустить ФИО1 до фактического пользования недвижимым имуществом, находящимся по адресу: <адрес>.

В судебное заседание истец ФИО1 не прибыла, о месте и времени слушания дела извещена надлежаще, ходатайств не заявляла. Её представитель по ордеру адвокат Прокопьев Э.И. в судебном заседании заявленные требования поддержал в полном объёме по основаниям, изложенным в иске. Дополнительно пояснил, что де-юре объект по <адрес>, является строительной площадкой и допуск на неё посторонних лиц, действительно, не допускается. Однако поскольку ответчик утверждает, что в настоящее время здание достроено на 100% и фактически готово к эксплуатации, в связи с чем он осуществляет сбор средств на его содержание, то ответчик обязан передать помещение истцу по акту или обеспечить доступ истца (её представителей) в помещение для его использования. Не делая ни того, ни другого, ответчик нарушает права ФИО1 и не заинтересован в скорейшем вводе здания в установленном порядке в эксплуатацию, поскольку и так получает денежные средства за обслуживание имущества, которое собственнику ещё не передано и которое собственник никак не может использовать, что нарушает все принципы гражданского права. Более того, ТСН создавалось не для эксплуатации здания, а для его достройки и ввода в эксплуатацию, таким образом, в настоящее время деятельность ответчика противоречит целям его создания. Иск просил удовлетворить.

Представители ответчика ТСН «Завершение строительства и эксплуатации объекта недвижимости «Фрунзе 28» - председатель ТСН ФИО2, действующий на основании Устава, и ФИО3, действующая на основании доверенности, в представленных письменных возражениях на иск и в судебном заседании требования ФИО1 не признали. Указывали, что в настоящее время нежилое здание достроено в полном объёме, имеет готовность 100%, подключены все коммуникации и инженерные системы, заключены договоры с ресурсоснабжающими организациями. Эти работы выполнены силами ТСН и за счёт средств участников товарищества. Однако ввести здание в эксплуатацию не получается по формальным причинам. Поэтому 52 долевых собственника здания, члены ТСН, обратились в суд с коллективным иском о признании права на завершённое строительством здание. Истец ФИО1 в члены ТСН не вступила, к коллективному иску не присоединилась, более того, с 2016 года не регистрирует в установленном порядке признанное за ней право долевой собственности на незавершённое строительством здание. Полагали, что такое бездействие истец совершает специально, с целью не уплачивать взносы на достройку и содержание здания. Однако по иску ТСН такие взносы с ФИО1 взысканы судебным решением. По сути исковых требований поясняли, что ТСН не является застройщиком по смыслу Закона № 214-ФЗ, который не применим к возникшей ситуации по достройке нежилого объекта. Также ТСН не является собственником здания, в связи с чем не может передать истцу помещение по акту. Все вопросы должно решать собрание долевых собственников. Более того, отдельного помещения, принадлежащего ФИО1 и имеющего кадастровый номер, площадь, иные уникальные характеристики, в настоящее время не имеется, поскольку здание не введено в эксплуатацию. За истцом же признано право собственности на долю в недостроенном здании, а не на конкретное помещение. В свою очередь, ТСН, поскольку на него Уставом возложена обязанность обеспечивать сохранность здания, организовало в нём охрану и пропускной режим. Вместе с тем, идя навстречу истцу, ТСН не отказывается допускать истца в её будущее помещение, не препятствуют в посещении объекта, однако такой доступ не может быть бесконтрольным, круглосуточным и беспрепятственным, в связи с чем руководство ТСН требует от истца соблюдать пропускной режим с целью обеспечения сохранности общего имущества долевых собственников. А именно, истцу рекомендовано предупреждать руководство о своих посещениях, ставить в известность охрану, расписываться в журнале на посту охраны и там же получать и сдавать ключи. Поясняли, что от всего этого истец категорически отказывается. При этом полагали, что реальной потребности в посещении здания истец в настоящее время не имеет, поскольку постоянно проживает в <адрес>. Таким образом, в действиях истца и в заявленном ею иске усматривали злоупотребление правом в чистом виде, направленное исключительно на уклонение от уплаты взносов на достройку и содержание здания. В иске просили отказать.

Выслушав пояснения представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Как установлено в судебном заседании, вступившим в законную силу решением Ленинградского районного суда г. Калининграда от 15 июля 2016 года за ФИО1 признано право собственности на долю в объекте -незавершенном строительством административном здании со степенью готовности 99%, расположенном на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, в размере – 55/10000, соответствующую нежилому помещению, фактической площадью 18 кв.м, расположенному на пятом надземном этаже административного здания с кадастровым номером №.

Право собственности ФИО1 на признанную за ней долю в праве на незавершённое строительством нежилое здание в ЕГРН в установленном порядке не зарегистрировано, что сторонами не оспаривалось.

В ходе рассмотрения дела установлено, что ДД.ММ.ГГГГ собственниками долей в незавершенном строительством административном здании, расположенном по адресу: <адрес>, учреждено Товарищество собственников недвижимости «Завершение строительства и эксплуатации объекта недвижимости «Фрунзе 28» (далее также ТСН «Фрунзе 28»).

Общим имуществом членов товарищества является административное здание площадью 3273,4 кв.м, готовностью 99%, расположенное по адресу: <адрес>, и переданное товариществу конкурсным управляющим застройщика ООО «С-проект» в ходе процедуры банкротства по акту сдачи-приемки от 30 марта 2017 года. Согласно данному акту Правление ТСН «Фрунзе 28» приняло для охраны, ответственного хранения, завершения строительства и сдачи в эксплуатацию незавершенное строительством нежилое административное здание на <адрес>.

В соответствии с п.2.1 Устава ТСН «Фрунзе 28», утвержденного решением учредительного собрания собственников объектов недвижимости по адресу: <адрес> (протокол № от 01.06.2015г.) и зарегистрированного 23.06.2015г. в Межрайонной инспекции ФНС №1 по Калининградской области, предметом деятельности Товарищества является совместное использование имущества (вещей), в силу закона находящегося в их общей собственности и (или) в общем пользовании, и управление им в установленных законодательством пределах, распоряжение общим имуществом. Основными видами деятельности Товарищества являются, в том числе: обеспечение совместного использования общего имущества; содержание, обслуживание, эксплуатация, благоустройство и ремонт общего имущества; финансирование совместного использования, содержания, эксплуатации, достройки незавершенного строительством объекта недвижимости, развития общего имущества, оформление прав на недвижимое имущество; охрана общего имущества, прилегающей территории, имущества собственников недвижимости; содержание и благоустройство прилегающей территории; строительство и реконструкция объектов недвижимости; достройка незавершенного строительством объекта недвижимости.

Согласно п.5.8 Устава, собственники недвижимости, не являющиеся членами Товарищества, вносят платежи на достройку незавершенного строительством объекта недвижимости, плату за содержание и управление общим имуществом, за коммунальные услуги, в соответствии с договорами, заключенными с Товариществом.

Доля члена Товарищества, собственника недвижимости, не являющегося членом Товарищества, в праве общей долевой собственности на общее недвижимое имущество (доля участия) определяет для каждого члена Товарищества, собственника недвижимости, не являющегося членом Товарищества, его долю в общеобязательных платежах на содержание и ремонт этого имущества, на достройку незавершенного строительством объекта недвижимости, других общих расходах.

Решением Ленинградского районного суда г.Калининграда от 19 декабря 2019 года с ФИО1 в пользу ТСН «Фрунзе 28» взыскана задолженность за содержание общего имущества в размере 222 194,50 руб., пени в размере 3313,44 рублей, а также расходы по оплате государственной пошлины.

Из материалов дела следует, что в декабре 2019 года ФИО1 обратилась в ТСН «Фрунзе 28» в заявлением, в котором обращала внимание на неправомерность требования с неё уплаты взносов в отсутствие возможности пользоваться принадлежащим ей объектом недвижимости.

31.01.2020 г. ответчиком в адрес истца направлен ответ на заявление, в котором разъяснена правовая позиция ТСН относительно коллективного иска в суд по вопросу о признании права собственности на оконченное строительством нежилое (административное) здание по <адрес>, а также указано, что товариществом в соответствии с целями его деятельности и возложенными Уставом обязанности организована охрана здания и пропускной режим в нём в целях безопасности и сохранности общего имущества собственников, в связи с чем истцу рекомендовано ставить в известность руководителя ТСН «Фрунзе 28» о намерении находиться в здании, расписываться об этом в журнале, находящемся на посту охраны в здании и там же получать и сдавать ключи.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Согласно ст.210 ГК РФ собственник несёт бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором, в том числе обязан поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним.

В силу п.1 ст.247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех её участников.

В соответствии со ст. 304 ГК РФ, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно разъяснениям, данным в п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в силу ст. ст. 304, 305 ГК РФ, иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

Между тем, оценивая доводы сторон, суд приходит к выводу, что заявленные стороной истца основания иска не подтверждаются фактическими обстоятельствами дела.

Так, из положений Устава ТСН «Фрунзе 28» следует, что оно является объединением собственников и создано для защиты их прав в связи с банкротством застройщика ООО «С-проект». Собственником здания, помещений в нём или долей товарищество не является.

При этом в соответствии с п.п.6 п.3.5 Устава товарищество обязано принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и распоряжения собственников недвижимости общим имуществом или препятствующих этому.

Кроме того, суд учитывает, что не введённый в эксплуатацию в установленном порядке объект капитального строительства до такого ввода является, по сути, строительной площадкой, т.е. местом, ограниченным к свободному посещению неограниченным кругом лиц.

Таким образом, организация товариществом охраны здания и пропускного режима в нём не только не противоречит закону, но и является обязанностью ответчика, возложенной на него Уставом.

При этом суд учитывает, что между истцом и ТСН «Фрунзе 28» договор участия в долевом строительстве не заключался, ФИО1 стала долевым собственником незавершённого строительством нежилого здания по решению суда до создания товарищества, а последнее, в свою очередь, не является застройщиком по смыслу Федерального закона № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в связи с чем положения данного закона, в том числе об обязанности застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства по акту приёма-передачи, не распространяются на возникшие между сторонами правоотношения.

Более того, суд усматривает, что ФИО1 в настоящее время не является собственником объекта недвижимости, существующего в натуре и являющегося самостоятельным объектом права – отдельного помещения, имеющего уникальные характеристики и поставленного на кадастровый учёт. В соответствии с вышеназванным судебным решением от 15.07.2016 г. за истцом признано право долевой собственности на незавершённое строительством здание, а не на конкретное помещение. Судом было установлено, что такой доле соответствует определённое помещение в здании, однако поскольку здание в целом не введено в эксплуатацию, то и отдельные помещения в нём ещё не являются объектами права и не введены в гражданский оборот, а следовательно, истец не может требовать передачи такого помещения в натуре по акту приёма-передачи, в том числе для беспрепятственного доступа в него. Кроме того, суд учитывает, что истец до сих пор не зарегистрировала в ЕГРН своё право даже на долю в недостроенном здании.

Долевая собственность на незавершённый строительством и не введённый в установленном порядке в эксплуатацию объект нежилой недвижимости не предполагает возможности его коммерческой или бытовой эксплуатации, а равно возможности его беспрепятственного посещения и пользования таким объектом или отдельными помещениями в нём.

Таким образом, ссылаясь в обоснование своих требований на норму ст.304 ГК РФ, истец, в нарушение вышеназванных разъяснений совместного Пленума № 10/22, не доказала, что она является собственником имущества, либо владеет по основанию, предусмотренному законом или договором, конкретным существующим в натуре имуществом, в отношении которого ответчиком допущено нарушение прав истца, не связанных с лишением владения.

Обоснованным является и довод стороны ответчика о том, что режим долевой собственности в силу ст.247 ГК РФ предполагает согласованность действий отдельного собственника с остальными сособственниками.

То обстоятельство, что ТСН согласно положениям Устава ТСН вправе требовать исполнения обязательств по внесению регулярных платежей и взносов в товарищество с даты регистрации права на здание или помещение в здании или с начала фактического пользования им, по мнению суда, не имеет правового отношения к заявленному спору, при том, что вопрос о правомерности самого требования о внесении взносов рассмотрен в ином судебном процессе.

Таким образом, суд приходит к выводу, что стороной истца избран ненадлежащий способ защиты права.

Кроме того, из переписки сторон и позиции ответчика, занятой им в ходе судебного разбирательства, следует, что ТСН «Фрунзе 28», по сути, не отказывает истцу в доступе к будущему объекту собственности, требуя лишь соблюдения определённых правил посещения и пребывания, связанных с существующим фактическим и правовым режимом недостроенного здания, что представляется суду разумным. Учитывает суд также и то обстоятельство, что истец зарегистрирована по месту постоянного жительства в <адрес>, сведениями о её фактическом проживании в Калининградской области суд не располагает, и суду не представлено объяснений, каким образом истец предполагает непосредственный доступ в здание и пользование помещением в нём.

При таких обстоятельствах суд не усматривает нарушений прав истца какими-либо действиями или бездействием ответчика, в связи с чем заявленные исковые требования суд признаёт необоснованными и в их удовлетворении полагает необходимым отказать.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд путём подачи апелляционной жалобы через Ленинградский районный суд г. Калининграда в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 20.03.2020 г.

Судья Гонтарь О.Э.