Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Главы КФХ ФИО1 к ФИО2, ФИО3 и ФИО4 о признании недействительными договоров аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения и применения последствий недействительности сделок.

У с т а н о в и л:

Глава КФХ ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к ФИО2, ФИО3 и ФИО4 о признании недействительными договоров аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения и применения последствий недействительности сделок, указывая, что 11 ноября 2014 года между ним, главой крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1, и собственниками земельных долей в количеств двадцати человек, от имени которых согласно протокола общего собрания от 30 сентября 2014 года действовал Ч. был заключен договор аренды на земельный участок сельскохозяйственного назначения, предназначенный под расширение крестьянского хозяйства, общей площадью 127 га, кадастровый номер <......>, расположенный по адресу: <......> Настоящий договор аренды был заключен сроком на 10 лет и 19 февраля 2014 года был зарегистрирован в Брюховецком отделе Управления Росреестра по Краснодарскому краю, номер регистрации <......>

В дальнейшем условия договора соблюдались сторонами.

После заключения договора аренды два участника долевой собственности, ответчики ФИО3 и ФИО2 начали процесс по выделу земельных участков в счет своих земельных долей.

17 ноября 2015 года он узнал, что ФИО2 22 октября 2015 года зарегистрировал право собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, предназначенный под расширение крестьянского хозяйства, площадью 43795 кв.м., с кадастровым номером <......>, расположенный <......> регистрации <......>, выделенный в счет своей земельной доли из земельного участка общей площадью 127 га, кадастровый номер <......>, расположенного по адресу: <......> Одновременно с регистрацией права ФИО2 в тот же день 22 октября 2015 года зарегистрировал договор аренды от 08 октября 2015 года на выделенный земельный участок с ФИО4, номер регистрации сделки <......>

ФИО3 21 октября 2015 года зарегистрировала право собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, предназначенный под расширение крестьянского хозяйства, площадью 87577 кв.м., с кадастровым номером <......>, расположенный <......> номер регистрации <......>, выделенный в счет своей земельной доли из земельного участка общей площадью 127 га, кадастровый номер <......>, расположенного по адресу: <......> Одновременно с регистрацией права ФИО3 в тот же день 21 октября 2015 года зарегистрировал договор аренды от 08 октября 2015 года на выделенный земельный участок с ФИО4, номер регистрации сделки <......>

Он – истец считает, что ответчиками нарушены положения ст. 621 ГК РФ и ст. 11.8 ч. 4 ЗК РФ и преимущественно право арендатора на продолжение арендных отношений с арендодателями, выделившими земельные участки сельскохозяйственного назначения в счет своих земельных долей в общем имуществе в период действия договора.

Пунктом 4 ст. 11.8 ЗК РФ установлено, что в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение изменений в раннее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими.

После выделения из арендуемого мною земельного участка двух других земельных участков, площадью 87577 кв.м, и площадью 43795 кв.м, ответчики ФИО3 и ФИО2 не предложили ему - истцу, как лицу имеющему преимущественное право на заключение договора аренды, заключить с ними договора аренды на выделенные ими земельные участки, а заключили договора аренды с ФИО4, тем самым, нарушив предписание закона, а именно и.4 ст. 11.8 ЗК РФ.

Кроме того, согласно п. 3 договора аренды от 11 декабря 2014 года в случае выдела арендодателем земельного участка в счет своей земельной доли арендатор имеет первоочередное право на заключение договора аренды на выделенный земельный участок перед третьими лицами.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ - сделка не соответствующая требованиям закона - ничтожна. Ничтожная сделка недействительна независимо от признания ее таковой судом.

В соответствии со ст. 167 ГК РФ - недействительная сделка не влечет юридических последствий и недействительна с момента ее совершения.

Таким образом договор аренды от 08 октября 2015 года земельного участка сельскохозяйственного назначения, предназначенного под расширение крестьянского хозяйства, площадью 43795 кв.м., с кадастровым номером <......> расположенный <......> заключенный между ФИО2 и ФИО4 и договор аренды от 08 октября 2015 года земельного участка сельскохозяйственного назначения, предназначенного под расширение крестьянского хозяйства, площадью 87577 кв.м., с кадастровым номером <......> расположенный <......> заключенный между ФИО3 и ФИО4 являются недействительными.

Истец просит суд признать не соответствующими закону - ничтожным договор аренды от 08 октября 2015 года земельного участка сельскохозяйственного назначения, предназначенного под расширение крестьянского хозяйства, площадью 43795 кв.м., с кадастровым номером <......>, расположенный <......> заключенный между ФИО2 и ФИО4, зарегистрированным Брюховецким отделом Управления Росреестра по Краснодарскому краю 22 октября 2015 года, номер регистрации <......>

Применить последствия недействительности ничтожной сделки путем приведения сторон в первоначальное положение, внести в ЕГРП записи о прекращении договора аренды от 08 октября 2015 года на земельный участок сельскохозяйственного назначения, предназначенный под расширение крестьянского хозяйства, площадью 43795 кв.м., с кадастровым номером <......>, расположенный Краснодарский <......> заключенный между ФИО2 и ФИО4, зарегистрированный Брюховецким отделом Управления Росреестра по Краснодарскому краю 22 октября 2015 года, номер регистрации <......>

Признать не соответствующими закону - ничтожным договор аренды от 08 октября 2015 года земельного участка сельскохозяйственного назначения, предназначенного под расширение крестьянского хозяйства, площадью 87577 кв.м., с кадастровым номером <......>, расположенный <......> заключенный между ФИО3 и ФИО4, зарегистрированным Брюховецким отделом Управления Росреестра по Краснодарскому краю 22 октября 2015 года, номер регистрации <......>

Применить последствия недействительности ничтожной сделки путем приведения сторон в первоначальное положение, внести в ЕГРП записи о прекращении договора аренды от 08 октября 2015 года на земельный участок сельскохозяйственного назначения, предназначенный под расширение крестьянского хозяйства, площадью 87577 кв.м., с кадастровым номером <......>, расположенный <......> заключенный между ФИО3 и ФИО4, зарегистрированный Брюховецким отделом Управления Росреестра по Краснодарскому краю 22 октября 2015 года, номер регистрации <......>

В судебном заседании представитель истца Глава КФХ ФИО1 по доверенности ФИО5 поддержала заявленные исковые требования, просила суд их удовлетворить.

Ответчики ФИО4, ФИО3, представитель от ответчика ФИО2 по доверенности ФИО6 не согласились с исковыми требованиями и просили суд в иске главы КФХ ФИО1 отказать, указывая, что начиная с 30 сентября 2014 года, даты проведения общего собрания участников долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <......> с кадастровым номером <......>, арендодатели ФИО2, ФИО3 приобрели право на односторонний отказ от договора аренды на новый срок, выразив свое несогласие о заключении договора аренды с ФИО1, что отражено в протоколе общего собрания.

Указанное право было использовано и реализовано арендодателями. Так, стороны-арендодатели, предупредив истца об одностороннем отказе от договора аренды, проголосовав на собрании против заключения договора аренды, тем самым соблюли определенные Законом требования и ограничения, установленные для одностороннего отказа от договора аренды.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ, в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Таким образом, ФИО1 утратил право аренды на земельные участки с кадастровыми номерами <......> расположенные по адресу: <......>, а следовательно, утратив законное право пользования земельными участками- утратил и преимущественное право аренды этих земельных участков.

Свое требование истец основывает на положении ст. 621 ГК РФ. Однако преимущественное право арендатора на заключение договора является правом на чужую вещь, а именно вещь, бывшую предметом истекшего договора аренды, которую арендатор желает вновь арендовать. Поэтому если эта вещь фактически и юридически прекратила свое существование (например: вследствие раздела земельного участка на несколько новых), то также прекращается и преимущественное право арендатора на заключение нового договора аренды. Прекращение преимущественного права аренды земельных участков основывается не только на факте прекращения действия договора аренды земельного участка, но и на факте предварительного выдела земельных долей его собственниками с образованием новых земельных участков с кадастровыми номерами <......>, тогда как первоначальный договор аренды действовал в отношении земельного участка с кадастровым номером <......>

После выдела земельных участков во вновь образованные, произошло физическое и юридическое изменение предмета аренды (земельные участки приобрели иные площади, им были присвоены отдельные кадастровые номера, изменились характеристики земельных участков такие как местоположение). Следовательно, арендатор автоматически утратил право преимущественного заключения договоров аренды на вновь образованные земельные участки на новый срок.

Реализовав право на выдел земельных участков, собственники вновь образованных земельных участков с кадастровыми номерами <......> ФИО2, ФИО3, в соответствии с положениями п. 4 ст. 13 Закона 101 ФЗ « Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» приобрели возможность самостоятельно распорядиться ими по своему усмотрению. При этом согласие арендатора или залогодержателя права аренды земельного участка не требуется и договор аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается. В целях изменения условий договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, в связи с выделом земельного участка в счет земельных долей проведение общего собрания не требуется.

При этом участник долевой собственности не связан обязательством, представлять какие-либо обоснования другим участникам долевой собственности о причинах, побудивших его это сделать, и сообщать им о способах последующего распоряжения своим земельным участком.

Поэтому требование, истца о том, что ФИО2 и ФИО3 не предложили ему заключить договор аренды необоснованно еще и по той причине, что на общем собрании участков долевой собственности 30 сентября 2014 года они четко выразили свое несогласие на заключение договора аренды с ФИО1

Только наличие или отсутствие возражений арендодателя против продолжающегося использования арендованного имущества арендатором по истечении срока договора являются юридически значимыми для возобновления или не возобновления договора аренды на прежних условиях. Поэтому направление арендодателем арендатору уведомления, содержащего отказ от продления договорных отношений, означает прекращение договорных отношений.

В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Представитель Брюховецкого отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в судебное заседание не явился по неизвестной суду причине. О времени и месте судебного заседания был уведомлен в установленном судом порядке.

Выслушав стороны и их представителей, исследовав представленными сторонами письменные доказательства, суд приходит к выводу, что требования истца обоснованы и подлежат удовлетворению.

Судом установлено, что 11 ноября 2014 года между истцом и собственниками земельных долей в количеств двадцати человек, от имени которых согласно протокола общего собрания от 30 сентября 2014 года действовал Ч. был заключен договор аренды на земельный участок сельскохозяйственного назначения, предназначенный под расширение крестьянского хозяйства, общей площадью 127 га, кадастровый номер <......>, расположенный по адресу: <......> Настоящий договор аренды был заключен сроком на 10 лет и 19 февраля 2014 года был зарегистрирован в Брюховецком отделе Управления Росреестра по Краснодарскому краю, номер регистрации <......>

После заключения договора аренды два участника долевой собственности, ответчики ФИО3 и ФИО2 начали процесс по выделу земельных участков в счет своих земельных долей и ФИО2 22 октября 2015 года зарегистрировал право собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, предназначенный под расширение крестьянского хозяйства, площадью 43795 кв.м., с кадастровым номером <......>, расположенный <......>, номер регистрации <......> выделенный в счет своей земельной доли из земельного участка общей площадью 127 га, кадастровый номер <......>, расположенного по адресу: <......> Одновременно с регистрацией права ФИО2 в тот же день 22 октября 2015 года зарегистрировал договор аренды от 08 октября 2015 года на выделенный земельный участок с ФИО4, номер регистрации сделки <......>

ФИО3 21 октября 2015 года зарегистрировала право собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, предназначенный под расширение крестьянского хозяйства, площадью 87577 кв.м., с кадастровым номером <......>, расположенный <......> номер регистрации <......> выделенный в счет своей земельной доли из земельного участка общей площадью 127 га, кадастровый номер <......>, расположенного по адресу: <......> Одновременно с регистрацией права ФИО3 в тот же день 21 октября 2015 года зарегистрировал договор аренды от 08 октября 2015 года на выделенный земельный участок с ФИО4, номер регистрации сделки <......>

Ответчиками нарушены положения ст. 621 ГК РФ и ст. 11.8 ч. 4 ЗК РФ и преимущественно право арендатора на продолжение арендных отношений с арендодателями, выделившими земельные участки сельскохозяйственного назначения в счет своих земельных долей в общем имуществе в период действия договора.

После выделения из арендуемого истцом земельного участка двух других земельных участков, площадью 87577 кв.м, и площадью 43795 кв.м, ответчики ФИО3 и ФИО2 не предложили истцу, как лицу имеющему преимущественное право на заключение договора аренды, заключить с ними договора аренды на выделенные ими земельные участки, а заключили договора аренды с ФИО4, тем самым, нарушив предписание закона, а именно п.4 ст. 11.8 ЗК РФ.

Таким образом договор аренды от 08 октября 2015 года земельного участка сельскохозяйственного назначения, предназначенного под расширение крестьянского хозяйства, площадью 43 795 кв.м., с кадастровым номером <......>, расположенный <......> заключенный между ФИО2 и ФИО4 и договор аренды от 08 октября 2015 года земельного участка сельскохозяйственного назначения, предназначенного под расширение крестьянского хозяйства, площадью 87 577 кв.м., с кадастровым номером <......> расположенный <......> заключенный между ФИО3 и ФИО4 являются недействительными.

Истец не оспаривает сам выдел и формирование в результате выдела нового земельного участка. Однако указывает на то, что при передаче вновь образованного земельного участка ответчиками собственниками земельных долей нарушено его право как арендатора на преимущество перед третьими лицами, заключить договор аренды, что закреплено в ст.621 ГК РФ.

Порядок выделения земельных участков в счет долей в праве общей собственности на земельный участок установлен статьей 13 Закона №101 - ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Последствия выдела земельных участков определены статьями 11.5, 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации.

В случае образования земельных участков из участков, используемых на основании договора аренды или безвозмездного срочного пользования, осуществляющее такое пользование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими (пункт 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации).

Следовательно, действиями ответчиков нарушено право истца ФИО1 как лица имевшего преимущественное право на заключение с ним договоров аренды на вновь образованный земельный участок.

Таким образом, действующее законодательство содержит гарантии прав арендатора, которые могут быть обеспечены, в том числе и с помощью средств судебной защиты, предусмотренных ст. 11 и 12 ГК РФ.

В силу ст.168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иным правовым актам ничтожна.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

Учитывая изложенное, суд находит требования Глава КФХ ФИО1 обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 194,199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление Главы КФХ ФИО1 к ФИО2, ФИО3 и ФИО4 о признании недействительными договоров аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения и применения последствий недействительности сделок, удовлетворить.

Признать не соответствующими закону - ничтожным договор аренды от 08 октября 2015 года земельного участка сельскохозяйственного назначения, предназначенного под расширение крестьянского хозяйства, площадью 43 795 кв.м., с кадастровым номером <......>, расположенный <......> заключенный между ФИО2 и ФИО4, зарегистрированным Брюховецким отделом Управления Росреестра по Краснодарскому краю 22 октября 2015 года, номер регистрации <......>

Применить последствия недействительности ничтожной сделки путем приведения сторон в первоначальное положение, внести в ЕГРП записи о прекращении договора аренды от 08 октября 2015 года на земельный участок сельскохозяйственного назначения, предназначенный под расширение крестьянского хозяйства, площадью 43 795 кв.м., с кадастровым номером <......>, расположенный <......> заключенный между ФИО2 и ФИО4, зарегистрированный Брюховецким отделом Управления Росреестра по Краснодарскому краю 22 октября 2015 года, номер регистрации <......>

Признать не соответствующими закону - ничтожным договор аренды от 08 октября 2015 года земельного участка сельскохозяйственного назначения, предназначенного под расширение крестьянского хозяйства, площадью 87 577 кв.м., с кадастровым номером <......> расположенный <......> заключенный между ФИО3 и ФИО4, зарегистрированным Брюховецким отделом Управления Росреестра по Краснодарскому краю 22 октября 2015 года, номер регистрации <......>

Применить последствия недействительности ничтожной сделки путем приведения сторон в первоначальное положение, внести в ЕГРП записи о прекращении договора аренды от 08 октября 2015 года на земельный участок сельскохозяйственного назначения, предназначенный под расширение крестьянского хозяйства, площадью 87 577 кв.м., с кадастровым номером <......>, расположенный <......> заключенный между ФИО3 и ФИО4, зарегистрированный Брюховецким отделом Управления Росреестра по Краснодарскому краю 22 октября 2015 года, номер регистрации <......>

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Брюховецкий районный суд в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья