Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Смолдовского 52, Смолдовской 53, Марчюлайтене 54, ФИО16 55, Гринько 56, ФИО18 57, ФИО19 58, ФИО1 59, ФИО1 60, ФИО1 61, ФИО1 62, ФИО2 63, ФИО2 64, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11 к Администрации Козинского сельского поселения Смоленского района Смоленской области, Обществу с ограниченной ответственностью «РоСТ» о признании недействительными результатов конкурса по отбору управляющей компании,

У с т а н о в и л:

ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11 обратились в суд с иском к Администрации Козинского сельского поселения Смоленского района Смоленской области, Обществу с ограниченной ответственностью «Рост» о признании постановления № <номер> от <дата> незаконным, признание результатов конкурса по отбору управляющей организации от <дата> недействительными. В обоснование иска указали, что являются собственниками помещений в 16-ти квартирном жилом <адрес> в д. <адрес>. В мае 2021 года они узнали о том, что по результатам конкурса отобрана управляющая компания ООО «РоСТ» для управления многоквартирным домом. Конкурс по отбору управляющей компании проводился на основании постановления Администрации Козинского сельского поселения № <номер> от <дата>. Истцы считают данное постановление и проведение конкурса по отбору управляющей компании незаконными, поскольку <дата> собственники квартир вышеуказанного многоквартирного дома избрали и реализовали непосредственный способ управления. <дата> собственники помещений в многоквартирном доме повторно провели общее собрание и подтвердили свое решение о непосредственной форме управления многоквартирным домом. Управляющая компания навязана им вопреки требованиям закона и их воле.

Истцы ФИО12, ФИО13, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11 в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены своевременно и надлежащим образом.

В судебном заседании истцы ФИО14, ФИО20, представитель ФИО9 – ФИО26, представитель истцов ФИО19, ФИО18, ФИО25, ФИО16, ФИО4, ФИО11, ФИО8 – ФИО27 исковые требования поддержали, суду пояснили, что жилой <адрес> является частным жилищным фондом. Собственники многоквартирного жилого дома выбрали и реализовали непосредственный способ управления. Необходимость избрания данного способа управления была вызвана тем, что жилой был построен и сдан с недостатками, которые устранялись совместно жильцами дома. Собственники заключили отдельные договора с ресурсоснабжающими организациями, уборка общих территорий, покос травы осуществляется жильцами согласно графикам, ремонт общего имущества за счет средств собственников. Жалоб и заявлений по поводу ненадлежащего содержания общего имущества не поступало. Непосредственный способ управления избран на Общем собрании <дата>, законодательно установленная обязанность по направлению протокола в Жилищную инспекцию в то время отсутствовала, однако данный протокол был направлен в Жилищную инспекцию. Полагают, что Администрация Козинского сельского поселения не имела право выступать инициатором конкурса по выбору организации для управления имуществом, которое ему не принадлежит. Оснований считать решение общего собрания от <дата> ничтожным не имеется, поскольку оно не оспорено в установленном порядке, недействительным не признавалось.

Представители ООО «РоСТ» ФИО28, ФИО29 исковые требования не признали, суду пояснили, что решение общего собрание от 19.04.2021 является ничтожным, так как не было необходимого кворума, нарушена процедура проведения собрания и подсчета голосов. Управляющая компания считает себя ненадлежащим ответчиком, так как ее действиями не были нарушены права истцов, решение о проведении конкурса принято органом местного самоуправления.

Представитель Администрации Козинского сельского поселения Смоленского района Смоленской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен своевременно и надлежащим образом. В предыдущих судебных заседаниях представитель ответчика исковые требования не признала, указав, что постановление по проведению конкурса по выбору организации для управления жилым домом вынесено на основании предостережения Главного управления «Государственная жилищная инспекция Смоленской области». Протокол общего собрания о выборе непосредственного способа управления многоквартирным домом в орган местного самоуправления не направлялся.

Представитель третьего лица Главного управления «Государственная жилищная инспекция Смоленской области» в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен своевременно и надлежащим образом, в письменном отзыве указал, что представленный протокол от 19.04.2021 не соответствует требованиям действующего жилищного законодательства, нарушен порядок проведения общего собрания, предусмотренный ст.ст. 44-48 ЖК РФ, нарушены требования к оформлению протоколов общего собрания. При непосредственном способе управления собственники помещений заключают договор с организацией, которая на постоянной основе оказывает услуги по содержанию и ремонту общего имущества. Данный договор собственники жилых помещений не заключили, что свидетельствует о не реализации выбранного способа управления.

Третьи лица ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34 в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены своевременно и надлежащим образом.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ судом определено рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса.

По делу установлено, что шестнадцатиквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес> поставлен на кадастровый учет <дата> с присвоением кадастрового номера № <номер>.

Квартира № <номер>, площадью 108,7 кв.м в указанном жилом доме принадлежит на праве собственности ФИО13, право собственности зарегистрировано в ЕГРН <дата> за № <номер> (т. 1 л.д. 13, 96-97).

Квартира № <номер>, площадью 53,8 кв.м в указанном жилом доме принадлежит на праве собственности ФИО14, право собственности зарегистрировано в ЕГРН <дата> за № <номер> (т. 1 л.д. 98-99).

Квартира № <номер>, площадью 70,9 кв.м в указанном жилом доме принадлежит на праве собственности ФИО15, право собственности зарегистрировано в ЕГРН <дата> за № <номер> (т. 1 л.д. 100-101).

Квартира № <номер>, площадью 89,9 кв.м в указанном жилом доме принадлежит на праве собственности ФИО16, право собственности зарегистрировано в ЕГРН <дата> за № <номер> (т. 1 л.д. 102-103).

Квартира № <номер>, площадью 54,1 кв.м в указанном жилом доме принадлежит на праве собственности ФИО17, право собственности зарегистрировано в ЕГРН <дата> за № <номер> (т. 1 л.д. 14, 104-105).

Квартира № <номер>, площадью 100,4 кв.м в указанном жилом доме принадлежит на праве собственности ФИО35, право собственности зарегистрировано в ЕГРН <дата> за № <номер> (т. 1 л.д. 106-107).

Квартира № <номер>, площадью 113 кв.м в указанном жилом доме принадлежит на праве собственности ФИО19 (1\2 доля), <данные изъяты>, <дата> года рождения (1\4 доля), <данные изъяты>., <дата> года рождения (1\4 доля), право собственности зарегистрировано в ЕГРН <дата> (т. 1 л.д. 108-109).

Квартира № <номер>, площадью 53,1 кв.м в указанном жилом доме принадлежит на праве собственности по 1\4 доли ФИО21, <данные изъяты> рождения, <данные изъяты>, ФИО20, право собственности зарегистрировано в ЕГРН <дата> (т. 1 л.д. 110-111).

Квартира № <номер>, площадью 52,7 кв.м в указанном жилом доме принадлежит на праве собственности по 1\4 доли ФИО24, <данные изъяты>, право собственности зарегистрировано в ЕГРН <дата> (т. 1 л.д. 112-113).

Квартира № <номер>, площадью 53,7 кв.м в указанном жилом доме принадлежит на праве собственности ФИО3, право собственности зарегистрировано в ЕГРН <дата> за № <номер> (т. 1 л.д. 114-118).

Квартира № <номер>, площадью 53,4 кв.м в указанном жилом доме принадлежит на праве собственности ФИО4, право собственности зарегистрировано в ЕГРН <дата> за № <номер> (т. 1 л.д. 119-120).

Квартира № <номер>, площадью 36,9 кв.м в указанном жилом доме принадлежит на праве собственности ФИО30, право собственности зарегистрировано в ЕГРН <дата> за № <номер> (т. 1 л.д. 121-122).

Квартира № <номер>, площадью 54,2 кв.м в указанном жилом доме принадлежит на праве собственности ФИО8, право собственности зарегистрировано в ЕГРН <дата> за № <номер> (т. 1 л.д. 15, 123-124).

Квартира № <номер>, площадью 53,5 кв.м в указанном жилом доме принадлежит на праве собственности ФИО9, право собственности зарегистрировано в ЕГРН <дата> за № <номер> (т. 1 л.д. 125-126).

Квартира № <номер>, площадью 44 кв.м в указанном жилом доме принадлежит на праве собственности по 1\4 доли ФИО31, <данные изъяты>, право собственности зарегистрировано в ЕГРН <дата> (т. 1 л.д. 127-128).

Квартира № <номер>, площадью 96,5 кв.м в указанном жилом доме принадлежит на праве собственности ФИО11, право собственности зарегистрировано в ЕГРН <дата> за № <номер> (т. 1 л.д. 129-131).

<дата> Главное управление «Государственная жилищная инспекция Смоленской области» направило в адрес Администрации Козинского сельского поселения Смоленского района Смоленской области предостережение № <номер>-ПР\30\2020 о необходимости проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации, в котором указало, что в ходе реализации возложенных на инспекцию полномочий был выявлен многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, количество квартир в котором составляет более 30 и собственники помещений в котором не выбрали и не реализовали способ управления многоквартирным домом (т. 1 л.д. 204).

Постановлением Администрации Козинского сельского поселения Смоленского района Смоленской области от <дата>№ <номер> утверждена конкурсная документация по отбору управляющей организации для управления многоквартирным многоэтажным домом, расположенным по адресу: <адрес>, <адрес> постановлено привлечь ООО «Центр консалтинга и инвестиций» для осуществления функций по организации и проведению конкурса по отбору управляющей организации (т. 2 л.д. 233)

Извещение о проведении конкурса <дата> размещено на официальном сайте www.torgi.gov.ru (т. 2 л.д. 267).

В соответствии с протоколом № <номер> от <дата> ООО «РоСТ» признано победителем торгов на право заключение договоров на обслуживание общего имущества многоквартирного дома по цене 16,18 руб. за 1 кв.м. (т. 2 л.д. 268).

Статья 161 ЖК РФ предоставляет собственникам помещений в многоквартирном доме право выбрать один из трех названных в ней способов управления жилым домом: непосредственное управление, управление товариществом собственников жилья или специализированным потребительским кооперативом, управление управляющей организацией.

Согласно ч. 3 ст. 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Многоквартирный жилой дом может управляться только одной управляющей организацией (ч. 9 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Частью 4 данной статьи установлено, что орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации в случаях, указанных в части 13 настоящей статьи и части 5 статьи 200 настоящего Кодекса, а также в случае, если в течение шести месяцев до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

В силу п. п. 1 и 3 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 6 февраля 2006 года N 75 "О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом", конкурс проводится, если собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом, в том числе в случаях, если собственниками помещений в многоквартирном доме общее собрание по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не принято.

Пунктом 39 названных Правил установлено, что в случае, если до дня проведения конкурса собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ управления многоквартирным домом или реализовали решение о выборе способа управления этим домом, конкурс не проводится.

Конкурс не должен проводиться при условии, что собственники помещений в многоквартирном доме не только приняли, но и реализовали свое решение о выборе способа управления этим домом (Решение Верховного Суда Российской Федерации от 10.08.2009 N ГКПИ09-830 "О признании недействующим абзаца первого пункта 39 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 N 75 ".

Нарушение процедуры организации или проведения конкурса в силу п. 5 Правил является основанием для признания судом недействительными результатов конкурса и договоров управления многоквартирным домом, заключенных по результатам такого конкурса.

Как разъяснено в определении Конституционного Суда РФ от 25.04.2019 N 974-О положения части 4 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации и пункта 39 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом во взаимосвязи с частью 1 статьи 161 того же Кодекса направлены на защиту прав и интересов собственников помещений в многоквартирном доме, обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан и надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Анализ вышеприведенных норм права, позволяет сделать вывод о том, что волеизъявление собственников помещений в многоквартирном доме является преимущественным правом на определение судьбы своего имущества, а обязанность органов местного самоуправления по отбору управляющей организации играет компенсаторную роль только в случае, когда правообладатели не имеют намерений самостоятельно определить порядок управления.

Нормы действующего жилищного законодательства закрепляют приоритет волеизъявления собственников помещений многоквартирного дома при решении вопроса о выборе способа управления многоквартирным домом.

Собственники помещений многоквартирного дома обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: или непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать (пункт 1); или управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом (пункт 2); или управление управляющей организацией (пункт 3).

В подтверждение выбора способа управления многоквартирным домом и реализации волеизъявления собственников до проведения оспариваемых торгов в материалы дела представлена копия протокола общего собрания собственников помещений многоквартирного дома от <дата> о выборе способа управления многоквартирным домом в форме непосредственного управления.

Как следует из ответа ГУ «Государственная жилищная инспекция Смоленской области» от <дата>, направленного в адрес ФИО19, по представленной из Администрации МО «Смоленский район» Смоленской области информации в спорном жилом доме выбран непосредственный способ управления (т. 2 л.д. 18).

Таким образом, орган жилищного контроля с <дата> года располагал сведениями о выборе способа управления спорным жилым домом.

Решение собственников о выборе способа управления до настоящего времени не отменено, не признано недействительным в установленном законом порядке, напротив, на Общем собрании собственников помещений от <дата> ранее избранный способ управления многоквартирным домом сохранен (т. 1 л.д. 16-25).

Довод ответчика о ничтожности протокола общего собрания от <дата> правового значения не имеет, поскольку решение о непосредственном способе управления принято собственниками помещений <дата>.

В силу части 1 ст. 164 ЖК РФ при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.

Договоры горячего водоснабжения, холодного водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени (часть 2 статьи 164).

Частью 2.1 статьи 161 ЖК РФ установлено, что при осуществлении непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме лица, выполняющие работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, обеспечивающие холодное и горячее водоснабжение и осуществляющие водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), несут ответственность перед собственниками помещений в данном доме за выполнение своих обязательств в соответствии с заключенными договорами, а также в соответствии с установленными Правительством Российской Федерации правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.

Пунктом 16 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 предусмотрено, что надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается собственниками помещений, в частности, путем заключения договора о содержании и ремонте общего имущества с лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы (при непосредственном управлении многоквартирным домом), - в соответствии со статьей 164 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Системное толкование приведенных норм права не позволяет сделать вывод о том, что при непосредственном управлении многоквартирным домом собственники обязаны заключить договор на содержание и выполнение работ по ремонту общего имущества многоквартирного дома с организацией, либо иным лицом на постоянной основе, законом не установлено какого-либо запрета при непосредственном управлении на заключение договоров подряда в целях выполнения работ по содержанию общего имущества либо выполнение работ непосредственно собственниками.

Истцами в материалы дела представлены договора, заключенные с ресурсоснабжающими организациями и квитанции о произведенных оплатах (т. 1 л.д. 1-17, -220, т. 2 л.д. 184).

В подтверждение проведения работ по ремонту и содержанию общего имущества представлены чеки о приобретении строительных материалов (т. 2 л.д. 21, -23,185, 186, 198), графики дежурств по подъезду (т. 2 л.д. 187-195), графики покоса травы (т. 2 л.д. 197).

Таким образом, представленные доказательства свидетельствуют об избрании и реализации собственниками помещений в многоквартирном доме непосредственного способа управления. При этом Администрация Козинского сельского поселения при утверждении конкурсной документации по выбору управляющей компании не убедилась в наличии, либо отсутствии оснований для проведения конкурса, в нарушение п. 39 Правил, устанавливающего запрет на проведение конкурса в случае избрания и реализации способа управления многоквартирным домом, издала постановление № <номер> от <дата> о проведении конкурса.

Само по себе наличие предостережения со стороны органов жилищного контроля относительно необходимости выбора управляющей компании не является основанием для вынесения оспариваемого постановления. Администрация Козинского сельского поселения как уполномоченный орган с целью соблюдения установленной публичной процедуры по отбору управляющей компании, а также прав и законных интересов собственников помещений, не лишена была права организовать проверку для установления факта принятия и реализации решения о выборе способа управления спорным многоквартирным домом, однако данную обязанность не исполнила.

Согласно разъяснению Минстроя России в письме от 01.10.2015 N 32726-ОГ/04 соблюдение положений пункта 39 Правил N 75 является обязательным. Проведение открытого конкурса в случае представления собственниками помещений многоквартирного дома до проведения конкурса протокола общего собрания о выборе способа управления является нарушением процедуры организации конкурса, что согласно пункту 5 Правил N 75 может являться основанием для признания судом недействительными результатов конкурса и договоров управления многоквартирным домом, заключенных по результатам такого конкурса.

При таких обстоятельствах, исходя из того, что нормы действующего жилищного законодательства закрепляют приоритет волеизъявления собственников помещений многоквартирного дома при решении вопроса о выборе способа управления многоквартирным домом, учитывая наличие протокола общего собрания о выборе способа управления в виде непосредственного управления от <дата>, доказательств, подтверждающих реализацию данной формы управления многоквартирным домом, суд полагает необходимым, заявленные требования удовлетворить, признать недействительными постановление Администрации Козинского сельского поселения Смоленского района Смоленской области № <номер> от <дата> и результаты открытого конкурса, состоявшегося <дата> на основании вышеуказанного постановления, по отбору управляющей организации ООО «РоСТ» на право заключения договора управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: <адрес>, <адрес>

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ суд,

РЕШИЛ:

Признать недействительным постановление Администрации Козинского сельского поселения Смоленского района Смоленской области № <номер> от <дата>.

Признать недействительными результаты открытого конкурса, состоявшегося <дата>, по отбору управляющей организации ООО «РоСТ» на право заключения договора управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: <адрес>, <адрес>

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме в Смоленский областной суд через Смоленский районный суд Смоленской области.

Председательствующий Л.А.Ермакова

Мотивированное решение составлено 02.11.2021.