Гражданский кодекс часть 1

при участии представителя истца ФИО1- ФИО2, действующего по доверенности от 24.01.2020 г., представителя ответчика ООО УК Яркий -2а ФИО3, действующей по доверенности от 01.10.2019 г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Яркий 2а» о признании пункта договора недействительным, взыскании неустойки по договору долевого участия, морального вреда и штрафа,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с указанным иском прося признать п. 4.1.2. Договора в следующей части: «Окончанием срока передачи объекта долевого строительства является 31 декабря 2019 года» недействительным;взыскать с ООО Специализированный Застройщик «Яркий-2А» неустойку за просрочку передачи квартиры в размере 170 247,62 руб.; компенсацию морального вреда в размере 150 000 руб.; штраф, предусмотренный п.6 ст. 13 Закона «О защите прав потребителей» в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу Истца.

Требования мотивированы тем, что 04 декабря 2017 года между ФИО4 3.3. - Истец и Обществом с ограниченной ответственностью Специализированный Застройщик «Яркий-2А» - Ответчик, заключён договор участия в долевом строительстве жилого <адрес>-Я2А (далее - договор).

В соответствии с условиями договора Ответчик обязался построить на земельном участке с кадастровым номером № многоквартирный жилой дом литера 1 расположенный по адресу: <адрес>, и после завершения строительства передать Истцу, как участнику долевого строительства следующий объект строительства (далее - квартира):

№ квартиры (строительный): №;

Количество комнат: 1;

Общая проектная площадь, кВ.м.: №;

Жилая проектная площадь, кВ.м.: №;

Вспомогательные помещения:

Прихожая, кВ. м.: 3,№

Кухня, кВ.м.: №

Санузел №, кВ.м.: №

Лоджия (с коэф.), кВ.м№;

Этаж: №

Номер дома (строительный): №;

Секция: №

Истец, в свою очередь, обязался принять долевое участие в финансировании строительства указанного дома в части строительства указанной квартиры, оплатить её стоимость в размере 1 273 060,00 руб. (Один миллион двести семьдесят три тысячи шестьдесят руб. 00 коп.), принять в собственность объект долевого строительства, а также исполнить иные договорные обязательства.

Истец договорные обязательства исполнил своевременно и в полном объёме, -в частности полностью произведена оплата стоимости квартиры, что подтверждается платежным поручение.

Ответчик своё обязательство по строительству многоквартирного дома и передаче квартиры по акту приёма-передачи в срок, установленный п. 4.1.2. договора до его времени не исполнил.

В п. 4.1.2. договора указано, что началом передачи объекта долевого строительства : 4 квартал 2018. Окончанием срока передачи объекта долевого строительства 31.12.2019.

Истец считает, что из буквального толкования данного пункта, очевидно, что многоквартирный дом к 4 кварталу 2018 должен быть уже введен в эксплуатацию и передача квартиры по акту приема-передачи должна производиться в 4 квартале 2018г.

В пользу указанного утверждения говорят также следующие факты:

При консультировании Истца в процессе изучения предложения по заключению договора и непосредственно при заключении договора работники Ответчика разъяснили, что срок для передачи квартиры является именно 4 квартал 2018. Дата 4 квартал 2019 указана для случаев, когда дольщики не являются для получения квартиры, не получают уведомления иное связанное с дольщиками, но никак не с задержками со стороны Ответчика. При этом видно, что нарушений или задержек со стороны Истца никаких нет и не было, т.е. застройщик обязан был передать квартиру в 4 квартале 2018.

Договор Истцу не показывали до последнего момента, ознакомиться с которым удалось, лишь после многократных бесед с работниками Ответчика, согласования ипотеки в банке ВТБ, подготовки всех документов, сбора всех денежных средств, своих накоплений, займов у родственников и знакомых, на первоначальный взнос, т.е. после того, как вся трудоемкая часть была выполнена, все было подготовлено, потрачено много времени, настроились к покупке квартиры, как итог предоставили договор, от которого отказаться уже не было возможности.

Сомнений, что сдача будет именно в 4 квартале 2018 не было, поскольку рекламные материалы вместе с консультантами Ответчика, однозначно уверяли, что квартира будет передана в 2018.

Также имеются свидетели, которые видели и рекламу и консультантов которые обещали сдачу квартиры в 2018 г., их просим вызвать в суд, данные по ним будут предоставлены при удовлетворении ходатайства.

Если буквально читать п. 4.2.1. договора, очевидно, что застройщик ООО «Яркий- 2А» обязан как минимум начать передачу объекта долевого строительства в 4 квартале 2018, т.е. дом должен быть готов для передачи, введен в эксплуатацию.

На данный момент Ответчик утверждает, что он обязан сдать квартиру лишь в 4 квартале 2019, т.е. таким образом, Ответчик признает, что условия договора о сдаче в 4 квартале 2018 и вышеуказанные действия с рекламой и консультациями его работников ничто иное, как введение в заблуждение Истца относительно действительных сроков сдачи квартиры и истинных намерений Ответчика.

Истец, как потребитель не имел возможности внести ясность, изменения в договор. При этом Ответчиком, как считает истец, намеренно в договор внесена путаница со сроками передачи объекта участнику долевого строительства, что является несправедливым условием договора, нарушает баланс интересов сторон и права потребителя.

В случае если бы Ответчик указал, дату завершения строительства 4 квартал 2019, вместо 4 квартал 2018, то истцом данная квартира не приобреталась бы, поскольку на рынке имелись предложения на покупку по аналогичной цене строящегося дома, но со сроком сдачи 4 квартал 2018 г., либо можно было купить за меньшие деньги квартиру со сдачей в 4 квартале 2019 г.

Истец просит суд принять во внимание и признать условие п. 4.1.2. договора в следующей части: «Окончанием срока передачи объекта долевого строительства является 31 декабря 2019 года» недействительным и ничтожным, на основании вышеуказанного, и не применять данное условие договора, поскольку оно является несправедливым, вводящим в заблуждение относительно действительной воли сторон и ущемляет права Истца.

Ответчик, являясь профессионалом рынка и составителем договора, имел возможность прописать все условия договора однозначно и ясно, однако намеренно указал несколько сроков сдачи квартиры, допустил неоднозначную трактовку условий договора, нарушение и ущемление прав Истца, воспользовался своими правами во вред Истцу, злоупотребил своими правами.

В связи с тем, что Ответчик своё обязательство по передаче квартиры до настоящего времени не исполнило размер неустойки по состоянию на 07.11.2019, согласно нижеприведённому расчёту, составляет 170 247 рублей 62 копейки.

Цена договора: 1 273 060,00 рублей

Количество дней просрочки: 311 дней (с 01.01.2019 по 07.11.2019)

Ключевая ставка: 6,5%

6,5%/150=0,043% двойная ставка пени

1 273 060,00*0,043%=547,42 руб. за 1 день просрочки

547,42*311=170 247,62 руб. пени за весь период просрочки.

Пунктами 9.8, 9.9 договора предусмотрен обязательный претензионный порядок урегулирования спора, согласно которому претензии рассматриваются в течение 30 дней с момента получения.

Истец оценивает размер компенсации за понесенный моральный ущерб в размере 150 000 руб.

В адрес Ответчика неоднократно производились звонки с вопросами когда будет сдана квартира, в конечном итоге не получив внятного ответа, была направлена претензия от 05.08.2019 с требованием передать квартиру, выплатить неустойку, однако требования Истца были удовлетворены.

В судебном заседании представитель истца ФИО1- ФИО2, действующий по доверенности от 24.01.2020 г., так же являющийся третьим лицом привлеченным к участию в деле, исковые требования поддержал, просил удовлетворить.

Представитель ответчика ООО УК Яркий -2а ФИО3, действующая по доверенности от 01.10.2019 г., исковые требования не признала, просила отказать.

Истец ФИО1, представитель привлеченного к участию в деле в качестве третьего лица ООО УК «Яркий» извещенные о месте и времени рассмотрения дела в судебное заседание не явились.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав представителей, исследовав материалы дела, суд считает иск не подлежащим удовлетворению.

В соответствии со статьями 309 и 314 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом и в срок, предусмотренные обязательством.

Согласно пункту 2 части 4 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", договор участия в долевом строительстве должен содержать указание на срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства, который является существенным условием договора.

В соответствии с частью 1 статьи 6 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В силу статьи 8 Закона об участии в долевом строительстве передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (часть 1). Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (часть 2).

Как указано в части 3 статьи 8 Закона об участии в долевом строительстве, после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

Как установлено судом, 04 декабря 2017 года между ФИО1, ФИО2 и Обществом с ограниченной ответственностью Специализированный <адрес>далее - договор).

В соответствии с условиями договора Ответчик обязался построить на земельном участке с кадастровым номером № многоквартирный жилой дом литера 1 расположенный по адресу: <адрес>, и после завершения строительства передать Истцу, как участнику долевого строительства объект строительства - <адрес> (строительный), расположенной на 16 этаже, общей проектной площадью № кв. м, секция А.

Истец, в свою очередь, обязался принять долевое участие в финансировании строительства указанного дома в части строительства указанной квартиры, оплатить её стоимость в размере 1 273 060,00 руб., принять в собственность объект долевого строительства, а также исполнить иные договорные обязательства.

30.11.2019 г. квартира передана участникам долевого строительства, что подтверждается актом приема-передачи квартиры.

Согласно п. 4.1.2 договора, началом срока передачи квартиры застройщиком установлен 4 квартал 2018 г. Окончанием срока передачи объекта долевого строительства является 31.12.2019 г.

В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Содержание приведенного пункта договора, вопреки доводам истца, не допускает его двоякого толкования, предельным сроком передачи квартиры, по истечении которого наступает просрочка в исполнении обязательства установлен 31.12.2019 г.

Оспаривая договор долевого участия в части срока передачи объекта долевого участия, истец указывает, что был введен стороной ответчика в заблуждение, не имел возможности внести ясность, изменения в договор, считая, что ответчиком намеренно в договор внесены две даты передачи объекта долевого строительства.

Разрешая заявленные требования истца в части признания недействительным условий договора, предусматривающим передачу участнику строительства объекта в срок до 31.12.2019 г., суд исходит из того, что возникшие в связи с заключением указанного договора отношения регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений некоторые законодательные акты РФ", не запрещающим предусматривать в договоре при его заключении условия срока передачи квартиры.

Доводы истца о том, что квартира должна была быть передана застройщиком истцу в IV квартале 2018 года, как это указано в договоре долевого участия, не могут быть приняты во внимание, поскольку основаны на неверном толковании норм действующего законодательства.

Как следует из п. 23 "Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013), период просрочки исполнения обязательства застройщика определяется днем, следующим после указанного в договоре дня, с которым связывается исполнение этого обязательства (окончание указанного в договоре срока исполнения обязательства застройщика), с одной стороны, и днем подписания передаточного акта (иного документа о передаче квартиры застройщиком участнику долевого строительства), - с другой.

В п. 4.1.2 договора указан срок, до которого застройщик обязан передать квартиру участнику долевого строительства - 31.12.2019 г.

Условия договора содержат указание на дату начала срока передачи квартиры - 4 квартал 2018 года, и окончания срока - 31.12.2019 г., в связи с чем обязательство по передаче объекта должно было быть исполнено не позднее 31.12.2019 года, что и было сделано ответчиком.

В силу ст. 190 ГК РФ установленный законом или сделкой срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами; срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить

В силу ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условие договора, предусматривающее начало срока передачи объекта долевого строительства и окончание срока передачи объекта строительства истцу не противоречит нормам законодательства и волеизъявлению сторон, в связи с чем оснований для вывода о недействительности данного условия договора не усматривается. Истцом не приведены основания для признания договора в части недействительным, установленные параграфом 2 главы 9 ГК РФ.

Судом установлено, что при действительности условий договора квартира подлежала передачу до 31.12.2019 г., данные условия договора ответчиком соблюдены и оснований для взыскания неустойки, компенсации морального вреда и штрафа в пользу истца отсутствуют.

Руководствуясь статьями 194-198 ГПК Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Яркий 2а» о признании п. 4.1.2. договора №-А2А участия в долевом строительстве жилого дома от 04.12.2017 г. в части недействительным, взыскании неустойки, морального вреда, штрафа - отказать

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Башкортостан в течение одного месяца путем подачи апелляционной жалобы через Кировский районный суд г. Уфы Республики Башкортостан

Судья А.С. Шакиров