Гражданский кодекс часть 1

ДД.ММ.ГГГГ Видновский городской суд <адрес> в составе председательствующего судьи Гоморевой Е.А., при секретаре Маржохове А.М., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании недействительными договоров, применении последствий ничтожности недействительных сделок, признании права собственности

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с требованием к ФИО2, в котором с учетом уточнений просила признать недействительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и признать мнимой сделкой договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка общей площадью 600 кв..м, и жилого строения общей площадью 175,2 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>, <адрес> и просила применить последствия ничтожности сделки, т.е. взыскать с нее в пользу ФИО3 денежные средства в сумме 790 530 рублей, и взыскать с ФИО3 в пользу ФИО2 денежные средства в размере 790 530 рублей; признать за ней право собственности на данный земельный участок и расположенный на нем дом.

Требования мотивировала тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ФИО4 был заключен договор об ипотеке недвижимого имущества в счет исполнения договора займа – земельного участка площадью 600 кв.м. и жилого строения, площадью 175, 2 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>, <адрес>

В соответствии с п. 1.3 этого договора, стоимость объектов составляет 3160 000 рублей.

Договором установлен срок обращения взыскания на заложенное имущество в случае невыполнения обязательств по возврату займа – не ранее ДД.ММ.ГГГГ.

Ответчиком данный срок соблюден не был и осуществлено незаконное отчуждение земельного участка общей площадью 600 кв.м. и строения, на нем расположенного в пользу ФИО3, на основании договора, заключенного ДД.ММ.ГГГГ, действуя с ним по предварительной договоренности. При этом в нарушение п. 2.3 договора, уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество истцу направлено не было. Кроме этого, в нарушение условий договора, земельный участок и дом были реализованы не с торгов. Стоимость, по которой они были проданы – 790 530 рублей, а в соответствии с договором ипотеки, их стоимость не могла быть меньше 3160 000 рублей.

Действия по отчуждению земельного участка и дома происходили без ее ведома. ФИО1 никто не ставил об этом в известность. Полагает, что первоначально супруги ФИО5 предложили быть ФИО3 номинальным собственником земельного участка и дома с целью «ухода от налогообложения».

Супруга ФИО4 – ФИО2 знала о существовании договора ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ. Ранее ФИО1 выдала ей доверенность на осуществление действий с недвижимостью, которая обязалась быть представителем ФИО1 при регистрации договора ипотеки. Однако действуя по предварительной договоренности со своим супругом, из корыстных побуждений, умышленно не зарегистрировала договор ипотеки.

Через месяц ФИО3 продал дом и земельный участок обратно семье ФИО5.

В связи с этим, полагает, что ФИО3 был заранее осведомлен ответчиком о том, что он не будет полноправным хозяином участка. А будет собственником только формально до момента продажи его ФИО4 Участок и дом он не осматривал на момент подписания договора купли-продажи, где он являлся покупателем. Поэтому договор, заключенный между ним и семьей ФИО5, является притворной сделкой, т.к. ни у одной из его сторон не было намерений по отчуждению / приобретению дома и земли. ФИО3 никогда не вселялся в дом, не жил в нем, не осматривал его, не оплачивал ФИО5 денежных средств за них. ФИО3 не заявлял о своем праве собственности на земельный участок и дом в Управлении Росреестра; не оформил на себя документы на оплату электричества и других коммунальных услуг.

Как только ФИО1 узнала обо всем этом, обратилась к нотариусу для составления распоряжения об отмене доверенности, но уже было поздно, поскольку все сделки состоялись.

В связи с этим, обратилась в суд с данными требованиями и просила их удовлетворить.

В судебном заседании представитель ФИО1 требования полностью поддержала. Дополнила тем, что ФИО1 и ФИО2 были знакомы много лет. ФИО1 нуждалась в денежных средствах. Она обратилась к супругам ФИО5 и попросила ей дать взаймы денежную сумму в размере 3 160 000 рублей. Через некоторое время – еще 1 460 000 рублей. Супруги согласились. Для обеспечения возврата денежных средств со стороны ФИО1, был заключен договор ипотеки недвижимого имущества. ФИО2 должна была от имени Галковской зарегистрировать его в Управлении Росреестра. Они и ранее неоднократно помогали ей в реализации имущества истицы. Именно в связи с этим истицей на имя ФИО2 выдавались доверенности с правом продажи ее имущества.

Перед ипотекой недвижимого имущества, ФИО1 обращалась в организацию по оценке недвижимого имущества. Была определена стоимость дома и земли в размере 10 500 000 рублей. В связи с этим, ее доверительница была уверенна, что в любом случае дом с землей будут реализованы не меньше, чем за эту сумму, если в этом возникнет необходимость. Считала, что из полученных денежных средств она вернет долг семье ФИО5, и приобретет себе квартиру.

Когда настал срок возврата денежных средств, истица поняла, что не сможет вернуть дол<адрес> ответчице, чтобы она начала действия по отчуждению ее дома и земельного участка за цену, не меньшую, чем это указано в отчете экспертов. Она полагала, что ФИО5 будет сообщать ей о предполагаемых покупателях, согласовывать с ней окончательную стоимость, сроки и порядок оплаты за домовладение с участком. Истица продолжала проживать в спорном доме, никаких покупателей ответчица не приводила. Но этого ничего ФИО2 не выполнила. Как-то придя домой в дом после работы, ФИО1 увидела в своем доме ФИО4, который ей сообщил ей о том, что дом теперь находится в его собственности, и она должна его покинуть. Истица растерялась, поскольку никакого другого жилого помещения она в собственности не имела. Ей негде было жить и она была вынуждена согласиться с предложением ФИО4 об аренде этого дома. Никаких денежных средств ей семья ФИО5 за дом не передавала.

Через некоторый период времени она узнала о том, что ФИО4 обратился в суд с иском, в котором просил взыскать с нее всю сумму задолженности по двум договорам займа в размере 4 620 000 рублей, проценты за пользование суммой займа. ДД.ММ.ГГГГ решением суда требования были удовлетворены. Ее доверительница в связи с данными обстоятельствами негодовала, поскольку ответчики не только произвели отчуждение дома и земли без согласования с ней, по заниженной стоимости, не вернули ей денежные средства, но и взыскали с нее задолженность по договорам займа, несмотря на то, что была договоренность, что в случае, если она не сможет отдать займ, то они реализуют имущество и вырученные денежные средства заберут в счет погашения ее долга. В связи с этим, она также обратилась в суд с требованием о передаче ей денежных средств, полученных семьей ФИО5 за проданные дом с землей. Судом было установлено, что денежные средства она действительно не получала. И они были взысканы в сумме 790 530 рублей по условиям договора купли-продажи, т.к. доказательств продажи недвижимости по иной стоимости у нее не было. Но считает, что на самом деле они были проданы не менее, чем за 7 000 000 рублей, возможно и за 10 500 000 рублей.

Считает, что сделки продажи дома и земли между ее доверительницей -, ФИО1, в интересах которой действовала ФИО2 и ФИО3, а также договор купли- продажи между ФИО3 и ФИО2 являются недействительными, поскольку при первой сделке был полностью нарушены условия договора ипотеки недвижимого имущества. Вторая сделка являлась мнимой, т.к. ФИО3 не имел намерений становиться собственником этой недвижимости, никогда ею не владел, не пользовался, не осматривал перед покупкой, не вселялся, не передавал денежных средств ФИО5 за нее. В связи с этим, просит удовлетворить требования, заявленные ее доверительницей.

Представитель ФИО2 в судебном заседании возражал против требований. Просил отказать. Подтвердил, что между ее доверительницей и истицей были приятельские отношения. Истица периодически обращалась к семье ФИО5 и просила выдать ей взаймы денежные средства. С такой просьбой она обратилась ДД.ММ.ГГГГ. Ей было выдано 3 160 000 рублей. Затем она обратилась ДД.ММ.ГГГГ. Просила передать взаймы 1 460 000 рублей. Итоговая сумма для семьи ФИО5 была значительной. Они решили оформить договор займа нотариально. Когда находились у нотариуса, он посоветовал сторонам подстраховаться путем заключения договора ипотеки недвижимого имущества, которое было в собственности у истицы. Они так и сделали. Но этот договор не регистрировали в Управлении Росреестра, поэтому он является ничтожной сделкой в силу закона. Истица об этом знала. Когда она поняла, что не сможет отдать долг ФИО4, она выдала доверенность его супруге – ФИО2 на право отчуждения дома и земли. Никогда его доверительнице не сообщала о том, чтобы она их реализовала не менее, чем 10 500 000 рублей . Его доверительница не знала ни о каком отчете эксперта о стоимости домовладения. В доверенности, выданной на имя ответчицы, было указано о том, что она должна продать дом и землю по цене и на условиях по своему усмотрению. Она ДД.ММ.ГГГГ заключила договор купли-продажи между ФИО1 и ФИО3 Истица об этом знала, поскольку перед сделкой ФИО3 дважды приезжал осматривать дом. Они беседовали. Истица в нем проживала, но была согласна его освободить. Дом с землей были проданы за 790 530 рублей. Эти денежные средства были переданы истице, но без расписок. Но она нарушила свои обязательства по освобождению дома. Категорически отказалась выселяться после его продажи. Поэтому ФИО3 настоял на том, чтобы ему были возвращены денежные средства. В связи с этим, возникла необходимость во второй сделке – в отчуждении дома ФИО2 Сделка не была мнимой. Поскольку все произошло в течение месяца, он не успел заключить договоры на поставку коммунальных услуг с соответствующим организациями, сообщить в снт «Озон» о том, что в данный момент он является собственником дома и земли и о вступлении в члены товарищества.

После регистрации права собственности на дом на имя ФИО4, и поскольку истица семье ответчиков денежные средства по ранее заключенным договорам займа так и не вернула, ФИО4 обратился в суд с требованиям о взыскании с ФИО1 денежных средств и потребовал ее выселения из дома. Но она согласилась арендовать у него дом. Это подтверждает то, что истица знала о продаже дома и земли.

Семья ФИО5 передала ей денежные средства за проданный дом, но не взяли у нее расписок. Она этим воспользовалась и обратилась в суд, где требовала взыскать с них денежные средства за проданное недвижимое имущество. Суд ее иск удовлетворил. Полагает, что обращение ФИО1 в суд с требованием о взыскании денежных средств за домовладение и земельный участок в сумме 681 780 рублей вместе с процентами за пользование чужими денежными средствами, подтверждает то обстоятельство, что истица знала о сделке и была согласна с ценой, за которую было продано имущество, поскольку просила взыскать денежные средства именно в этом размере, а не в ином.

На основании изложенного, просит в иске отказать, поскольку договор ипотеки является ничтожным в силу закона, стороны и не должны были его соблюдать. Истица имела намерения по отчуждению дома и земли. На что выдала доверенность ее доверительнице. Указала, что стоимость отчуждаемого имущества ответчица может установить по своему усмотрению. Договор купли-продажи между Носовым и ФИО5 – также не является мнимой сделкой. Носов быстро произвел его отчуждение, поскольку Галковская передумала продавать дом и отказывалась его освобождать.

ФИО3 в судебное заседание не явился, о дне слушания извещался надлежащим образом.

Представитель 3-его лица – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в судебное заседание не явился, о дне слушания извещался надлежащим образом.

Ранее допрошенный свидетель ФИО6 пояснил, что он стороны по делу знает, ДД.ММ.ГГГГ у нему обратились ФИО7, чтобы помочь вернуть денежные средства, переданные ФИО1 Они обещали передать ему 30 % от вырученных денежных средств, но обманули и не передали.

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, считает, что в требовании необходимо отказать на основании следующего:

Как установлено судом, ФИО1 являлась собственником земельного участка № площадью 600 кв.м<адрес> <адрес> ( л.д. 11), а также дома, который расположен на этой земле ( л.д. 12)

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ФИО1 был заключен договор ипотеки, в соответствии с которым залогодержатель – ФИО4 предоставляет Залогодателю – ФИО1, кредит в сумме 3 160 000 рублей со сроком погашения до ДД.ММ.ГГГГ без процентов.

В обеспечение своевременного и надлежащего исполнения обязательств по возврату ФИО1 указанного в п. 1.1 договора займа, залогодатель заложила: - земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес> общей площадью 600 кв.м.; жилое строение без права регистрации проживания, расположенное на указанном садовом участке.

Стоимость земельного участка согласно кадастровой выписке составляет 258 750 рублей, стоимость жилого строения согласно техпаспорта БТИ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ - 531 780 рублей ( л.д. 8).

В соответствии с п. 2.1, залогодатель в течение всего времени действия настоящего договора не имеет права продавать, дарить, обменивать, передавать в последующий залог, сдавать в аренду, в безвозмездное пользование, имущество, являющееся предметом залога, без согласия Залогодержателя.

На основании п. 2.3 этого же договора, в случае не выполнения Залогодателем своих обязательств по договору Займа полностью и в срок, Залогодержатель имеет право обращения взыскания на заложенное имущество в соответствии с законодательством РФ, но не ранее четвертого февраля 2011 года, в том числе путем нотариального удостоверения соглашения об отступном, продажи с публичных торгов, продажи третьему лицу с одновременным погашением кредита или иным способом, не противоречащим действующему законодательству.

Залогодержатель направляет Залогодателю уведомление об обращении взыскания на заложенное имущество.

Удовлетворение требования Залогодержателя за счет заложенного имущества без обращения в суд производится на основании нотариально удостоверенного соглашения Залогодержателя с Залогодателем, заключенного в десятидневный срок после получения залогодателем уведомления Залогодержателя.

Реализация ( продажа) заложенного имущества производится путем продажи с публичных торгов. Тори организуются и проводятся организацией, выбранной по соглашению между Залогодателем и залогодержателем, если иное не предусмотрено действующим законодательством. Расходы по организации торгов несет Залогодатель.

Начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется соглашением Залогодателя с Залогодержателем и не может быть менее стоимости, указанной в п. 1.3 настоящего договора.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 действуя от имени ФИО1 на основании выданной ей доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, продала ФИО3 земельный участок 74 в снт «Озон» площадью 600 кв.м., и находящееся на нем жилое строение ФИО3 ( л.д. 33-34) за 790 530 рублей, из которых 258 750 рублей 00 копеек – за земельный участок, и 531 780 рублей – за жилое строение.

Данных, подтверждающих о том, что при данной сделке были соблюдены условия договора ипотеки представитель ответчика представить не смог.

В соответствии с п. 3 ст. 339 ГК РФ, договор об ипотеке заключается путем составления одного документа, подписанного сторонами, и должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом. Договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона и содержащий условие об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, должен заключаться путем составления одного документа, подписанного сторонами.

4. Несоблюдение правил, содержащихся в пунктах 2 и 3 настоящей статьи, влечет недействительность договора о залоге.

В материалы дела было представлено дело правоустанавливающих документов на спорные объекты недвижимости (л.д.201-214 т.1), из которых усматривается, что договор залога, который был заключен между сторонами, не был зарегистрирован в Управлении Росреестра. Таким образом, в силу п. 4 ст. 339 ГК РФ, договор ипотеки действительно является недействительной ничтожной сделкой вне зависимости от признания ее таковой судом, и не влечет возникновения прав и обязанностей у сторон, его подписавших.

В связи с этим, ссылка истца на то, что семья ФИО5 была обязана соблюдать условия договора ипотеки при отчуждении недвижимого имущества ФИО1, не нашли своего подтверждения материалами дела, т.к. данный договор – ничтожен.

На основании ст. 166 ГК РФ, Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

2. Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

В соответствии со ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

2. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 выдала на имя ФИО2 доверенность, в соответствии с которой уполномочила последнюю продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащие ей земельный участок и жилое строение, находящиеся по адресу: <адрес>, <адрес>. ( л.д. 193).

Таким образом, установлено, что ФИО1 имела намерение произвести отчуждение принадлежащего ей недвижимого имущества на что выдала соответствующую доверенность на имя ФИО2 Последняя выполнила ее волю и продала дом и земельный участок за цену и в сроки по своему усмотрению ответчику ФИО3 И при этом, ФИО1 была согласна с продажей и дома и земельного участка, поскольку обращалась в Черемушкинский районный суд <адрес> с требованием о взыскании с ФИО2 денежных средств в сумме 681 780 рублей, полученных ею по данной сделке за дом и землю вместе с процентами за пользование денежными средствами (л.д. 147-149 том 1).

В соответствии со ст. 554 ГК РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

На основании ст. 555 ГК РФ, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

В договоре по купле-продаже дома и земельного участка, заключенного между ФИО1, интересы которой представляла ФИО2, были указаны и предусмотрены все условия, необходимые для данного вида сделок, а именно: недвижимое имущество, подлежащее продаже, адрес, покупатель, продавец, дата договора, цена. Договор был зарегистрирован в соответствующем органе, что не может повлечь его недействительности.

В соответствии со ст. 170 ГК РФ, мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

В соответствии с договором от ДД.ММ.ГГГГ, между ФИО3 и ФИО4 был заключен договор купли-продажи земельного участка и дома, ранее принадлежавшего истице ( л.д. 31-31 тома 1). В данном случае уже ФИО3 выступал продавцом имущества.

В соответствии с договором, в нем также указаны цена продаваемого недвижимого имущества, его адрес, покупатель, продавец. Денежные средства в соответствии с п. 7 договора, ФИО3 семье ФИО4 были переданы.

Истица не представила доказательств того, что у ФИО3 не было намерений по приобретению дома и земельного участка. В связи с этим, сделка не может быть признана мнимой.

То, обстоятельство, что истица была согласна со сделкой, подтверждается также и договором аренды земельного участка с домом, заключенным между ней и ФИО4 В связи с этим, в требовании о признании мнимым договора купли-продажи недвижимости между Носовым и ФИО4 суд считает также необходимым отказать.

И поскольку требования о признании договоров купли-продажи недвижимого имущества подлежат отклонению, суд считает, что в требовании о применении последствий недействительности сделки, признании за истицей права собственности на дом и землю также необходимо отказать.

В материалы дела ( л.д. 1-39 тома 2) был представлен отчет об оценке рыночной стоимости спорных объектов недвижимости в соответствии с которым, по состоянию на 2010 год, она составляла 10 500 000 рублей.

Действуя по доверенности от имени истца, предусматривающей полномочия на продажу имущества за цену и на условиях по своему усмотрению, ответчик должен был, осуществляя его продажу действовать добросовестно в силу ст. 10 ГК РФ, указывающей, что участники гражданских правоотношений должны действовать разумно и добросовестно.

Согласно положениям ст. 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права.

При таком положении по вине ответчика истцу причинены убытки (упущенная выгода).

Ответчица, не представила никаких доказательств, подтверждающих то обстоятельства, что денежные средства после продажи участка с домом были переданы истцу. В связи с этим, полагает, что истица имеет право обратиться в суд с требованием о взыскании убытков с ответчицы в связи с нарушением интересов истицы при реализации имущества.

На основании изложенного, поскольку заключенные договора по своей форме, содержанию, имеющихся в них условиях полностью соответствуют действующему законодательству, указанные сделки не могут быть признаны недействительными. В связи с этим, суд считает, что в требовании необходимо отказать.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В требовании ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании недействительными договоров купли продажи дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, и от ДД.ММ.ГГГГ, расположенных по адресу: <адрес>, с.<адрес>, снт <адрес>, применении последствий ничтожности сделок, признании права собственности на указанные объекты недвижимости за ФИО1 – отказать.

Решение может быть обжаловано в Мособлсуд в течение месяца через Видновский суд

Судья: Гоморева Е.А.