Гражданский кодекс часть 1

главного специалиста юридического отдела управления по муниципальному имуществу и земельным отношениям МО Славянский район ФИО3, представившей доверенность (...) от 29.07.2014 г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к администрации Славянского городского поселения Славянского района и администрации МО Славянский район, Управлению Федеральной службы регистрации кадастра и картографии по КК о признании торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка действительным, признании действительным договора аренды земельного участка,

установил:

ФИО1 обратился в Славянский городской суд Краснодарского края с исковым заявлением к администрации Славянского городского поселения Славянского района и администрации МО Славянский район о признании торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка действительным, признании действительным договора аренды земельного участка.

В обоснование заявленных требований истец указывает на то, что в2012 г. он обратился к главе администрации Прикубанского сельского поселения с заявлением о заключении договора аренды земельного участка. 27.12.2012 г. было издано постановление № (...) «Об утверждении схемы земельного участка на территории кадастрового квартала (...), расположенного по адресу: Краснодарский край, Славянский район, (...), (...). В соответствии с этим постановлением он оформил необходимую земельную документацию, получил кадастровый паспорт земельного участка. Все это проводилось за счет личных денежных средств. После постановки земельного участка на государственный кадастровый учет, истец подал заявку на участие в торгах в виде аукциона, 20.02.2013г. администрация МО Славянский район издала постановление № (...) « О проведении торгов в виде аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка расположенного по адресу: Краснодарский край, Славянский район, (...), (...). 20.03.2013 г. истец заключил договор задатка для участия в торгах (...) и внес в качестве задатка 10.702 рубля. 10.06.2013 г. торги состоялись. Истец был признан победителем торгов на право заключения договора аренды земельного участка с арендной платой 53.508 рублей. Арендная плата в указанной сумме истцом внесена на расчетный счет администрации МО Славянский район 16.06.2013 г. Договор аренды земельного участка им был заключен согласно дате, указанной в договоре 21.06.2013 г., но фактически 05.07.2013 г. Дата 21.06.2013 г. указана в связи с что в п.2 протокола заседания комиссии по проведению торгов было указано, что договор аренды должен быть заключен не позднее чем через 20 дней после подведения итогов аукциона, т.е. 30.06.2013 г. Факт того, что договор заключался 05.07.2013 г. может быть подтвержден записью в соответствующем журнале в администрации МО Славянский о выдаче истцу копии договора аренды земельного участка. Документы на государственную регистрацию договора аренды земельного участка им сдавались фактически 10.07.2013 г., но не были приняты, в связи, с чем 16.07.2013г. истец обратился в администрацию МО Славянский район с просьбой продлить срок для регистрации договора аренды с учетом того, что Закон Краснодарского "535-КЗ от 05.11.2002 г. в редакции от 16.07.2013 г. « Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае» изменил срок для регистрации таких договоров до 30 дней. 30.07.2013 г. истцом сданы документы на государственную регистрацию договора аренды земельного участка. Однако, 15.08. 2013 г. им было получено сообщение о приостановлении государственной регистрации договора аренды земельного участка и указано, какие необходимо совершить действия для регистрации: получить нотариальное согласие жены. Истцом было представлено нотариально заверенное согласие жены на оформление договора аренды земельного участка, но администрация МО Славянский район представила государственному регистратору ненормативный правовой акт- постановление от 05.08.2013 г. (...) « Об отмене постановлении администрации МО Славянский район» от 20.02.2013 г. (...) «О проведении торгов в виде аукциона», в связи, с чем было отказано в регистрации договора аренды земельного участка. Считает данное постановление не мотивировано и вынесено в нарушение положений ч.1 ст.48 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ (ред. от 07.05.2013) "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", поскольку постановление органа местного самоуправления должно быть мотивированным, т.к. оно предоставляет права, либо освобождает от каких-либо прав. Как любой правоустанавливающий документ постановление органа местного самоуправления должно содержать информацию об основаниях предоставления прав, либо об основаниях отказа в их предоставлении со ссылкой на нормы материального права. Отмена постановления о проведении торгов не отменяет решение о предоставлении земельного участка, т.к. право на заключение договора аренды истцом куплено, и договор частично исполнен: по заключенному договору аренды земельного участка им уплачено арендная плата. В настоящем случае составлен и основной договор аренды земельного участка, но администрация отказывается от его регистрации по тем основаниям, что постановление о проведении торгов ((...) от 20.02.2012 г.) отменено 05.08.2013 г. постановлением (...). истец считает, что у него имеются все правовые основания для требования признать действительным договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения (...) от 21.06.2013 г., т.к. договор заключен в сроки, указанные в протоколе по результатам торгов, содержит все необходимые условия, подписан сторонами, частично исполнен, т.к. истец еще до заключения этого договора сформировал спорный земельный участок, поставил на государственный кадастровый учет, внес арендную плату по договору аренды за весь календарный год, начиная с 21.06.2013 г. по (...) Просит суд признать действительным результат торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения (...) от 21.06.2013 г. - протокол (...) от 10.06.2013 г.; признать действительным договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения (...) от 21.06.2013 г.

В судебном заседании истец поддержал заявленные требования, просил об их удовлетворении, дал пояснения, аналогичные изложенным в заявлении.

Представитель ответчика от администрации МО Славянский район ФИО2 в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, пояснил, что требования истца не обоснованы. Отказ в государственной регистрации права истцом был обжалован в судебном порядке и был признан законным и обоснованным, также как и постановление главы администрации Славянский район от 05.08.2013 г. об отмене постановления администрации МО Славянский район от 20.07.2013 г. «О проведении торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка». Доводы истца судами уже рассматривались и по ним принято решение. Просил иск оставить без удовлетворения.

Представитель ответчика от отдела управления по муниципальному имуществу и земельным отношениям МО Славянский район ФИО3 судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований, пояснила, что на основании ст. 11 Закона Краснодарского края от 05.11.2002 года №532-КЗ «Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском края права на земельные участки, предоставленные гражданам и юридическим лицам, удостоверяются документами, предусмотренные законодательств государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и земельным законодательством. В решении о предоставлении земельного участка указывается предельный срок, в течение которого лицо, получившее земельный участок, должно обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для государственной регистрации права на земельный участок. В пределах установленного срока указанное лицо обязано уведомить орган, принявший решение о предоставлении земельного участка, о факте обращения в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, путем направления копии расписки в получении документов, необходимых для осуществления государственной регистрации права. В случае невыполнения вышеназванных требований по истечении установленного срока решение о предоставлении земельного участка подлежит отмене». Так как данные требования истцом своевременно не исполнены постановлением администрации муниципального образования Славянский район (...) от 05.08.2013г. отменено постановление (...) от 20.02.2015г. «О проведении торгов (в виде аукциона) по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: Краснодарский край, Славянский район, (...) (...)».Кроме того, решением Славянского городского суда Краснодарского края от 11 октября 2013 года по делу (...) ФИО1 отказано в удовлетворении требования о признании незаконным постановления главы муниципального образования (...) С.Р.И. (...) от (...) «Об отмене постановления администрации муниципального образования Славянский район от 20.02.2013 г. (...) «О проведении торгов (в виде аукциона) по продаже права заключения договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: (...), (...) (...)». Так же данным решением подчеркнуто то, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации.Отсутствие государственной регистрации влечет недействительность сделки. В данном случае между сторонами не возникают те права и обязанности, на которые было направлено или могло быть направлено их волеизъявление, а появляются только последствия, связанные с возвратом сторон в первоначальное положение (реституцией). Таким образом, действующим законодательством предусмотрено, что сделки с землей (договоры аренды земельного участка, безвозмездного пользования земельного участка и др.), заключенные на срок более года, подлежат обязательной государственной регистрации.Указанные выше обстоятельства свидетельствуют о том, что договор (...) от (...) г., не прошедший государственную регистрацию в установленном законом порядке, является незаключенным и основанием возникновения у истца права пользования спорным земельным участком не может. Также пояснила, что истцу предлагалось обратиться с заявлением о возвращении денежных средств, оплаченных за договор аренды земельного участка, чего им сделано не было. Просит суд в удовлетворении исковых требований ФИО1 отказать.

Представитель Славянского отдела Управления Федеральной службы регистрации кадастра и картографии по КК в судебное, уведомленный надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явился. Суд считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Суд, выслушав участников процесса, изучив представленные материалы, приходит к следующим выводам.

В судебном заседании установлено, что 21 июня 2013 года между «Управлением по муниципальному имуществу и земельным отношениям администрации муниципального образования Славянский район» в лице начальника Управления Б.Е.А. и заявителем ФИО1 на основании постановления администрации муниципального образования Славянский район от 20.02.2013 года (...) «О проведении торгов ( в виде аукциона) по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: Краснодарский край, Славянский (...)» и протокола (...) заседания комиссии по проведению торгов (в виде аукциона) по продаже, находящихся в муниципальной собственности муниципального образования Славянский район и (или) в ведении муниципального образования Славянский район, земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков от (...), был заключен договор (...) от (...) года, в соответствии с которым «Арендодатель» предоставляет, а «Арендатор» принимает в земельный участок с кадастровым номером (...), общей площадью (...) кв.м., расположенного по адресу: (...), (...).

25.07.2013 года в адрес ФИО1 заместителем главы МО Славянский район О.В.В. было направлено письмо, из содержания которого следует, что поскольку им пропущен 20-дневный срок обращения в Славянский отдел Управления Росреестра по Краснодарскому краю, то решение о предоставлении ему в аренду земельного участка подлежит отмене.

5 августа 2013 года главой МО Славянский район С.Р.И. было вынесено постановление (...) об отмене постановления администрации муниципального образования Славянский район от 20 февраля 2013 года (...) «О проведении торгов (в виде аукциона) по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: (...), (...), (...)».

16 сентября 2013 года в адрес ФИО1 государственным регистратором П.Е.В. было направлено сообщение об отказе в государственной регистрации права собственности, мотивированный тем, что 15 августа 2013 года государственная регистрация договора (...) от 21.06.2013 года была приостановлена и для возобновления государственной регистрации ФИО1 было необходимо в срок до 13.09.2013 года предоставить заявление Управления по муниципальному имуществу и земельным отношениям администрации МО Славянский район о возобновлении государственной регистрации указанного выше договора, а также согласие супруги на заключение договора аренды. Поскольку ФИО1 не были представлены необходимые документы, ему было отказано в государственной регистрации.

В соответствии с п. 3 Федерального закона от 21.07.1997 № 1122-ФЗ (ред. от 23.07.2013 года) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав может быть приостановлена государственным регистратором на срок не более чем месяц на основании поступившего в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления в письменной форме одной из сторон договора о возврате документов без проведения государственной регистрации прав в случае, если другая сторона договора не обращалась с указанным заявлением. Если в течение этого срока не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, государственный регистратор обязан отказать сторонам договора в государственной регистрации прав и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов.

Решением Славянского городского суда Краснодарского края от 10 сентября 2013 года в удовлетворении заявления ФИО1 об оспаривании решения Славянского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю о приостановлении государственной регистрации договора аренды земельного участка от 15.08.2013 года (...) отказано. В решении суда указано, что ФИО1 обратился с заявлением о регистрации договора аренды земельного участка 30.07.2013г., т.е. по истечении установленного законом тридцатидневного срока со дня подписания договора аренды, а также им не было представлено нотариально удостоверенное согласие супруги на сделку, что стало основанием для приостановления государственной регистрации сделки, а затем дан отказ в регистрации. Суд пришел к выводу о законности действий государственных регистраторов при приостановлении государственной регистрации и отказе в регистрации.

В соответствии со ст. 11 Закона Краснодарского края от 5.11.2002 М 532-КЗ «Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае» (в ред. Закона Краснодарского края от 2.04.2013 № 2683-КЗ) права на земельные участки, предоставленные гражданам и юридическим лицам,удостоверяются документами, предусмотренными законодательством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и земельным законодательством. Лицо, в отношении которого принято решение о предоставлении земельного участка, должно не позднее чем через 30 дней с момента заключения договора купли-продажи или договора аренды земельного участка обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для государственной регистрации права на земельный участок, и в трехдневный срок с момента государственной регистрации договора представить органу, принявшему решение о предоставлении земельного участка, сведения о регистрации. В случае невыполнения данных требований решение о предоставлении земельного участка подлежит отмене.

Установлено, что только 30 июля 2013 года ФИО1 предоставил документы для государственной регистрации договора аренды земель участка несельскохозяйственного назначения от 21 июня 2013 года, данное обстоятельство подтверждается имеющейся в материалах гражданского дела распиской в получении документов на государственную регистрацию, подписанной (...) К.А.К., о чем 30.07.2013 года в 14 час. 26 мин. в книгу учета входящих документов (...) внесена запись № (...) Это же обстоятельство подтверждено указанным выше судебным решением. Утверждение заявителя ФИО1, о том, что документы на государственную регистрацию представлены 11 июля 2013 г., своего подтверждения в ходе судебного разбирательства не нашли. Из выписки из журнала учета посетителей МФЦ за 11 июля 2013 года неясно, по какому вопросу обращался заявитель.

Таким образом, следует сделать вывод о том, что заявителем пропущен 30-дневный срок с момента заключения договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения для обращения в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

ВАС РФ в своем информационном письме Президиума от 25.02.2014 N 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» указал на следующее:

«Совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации».

В соответствии со ст. 165 ГК несоблюдение в случаях, предусмотренных законом, требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной. Причем она считается недействительной с момента ее заключения, независимо от того, признана ли она таковой судом, и поэтому не влечет возникновения каких-либо прав и обязанностей у сторон.

В соответствии со ст. 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно ст.ст. 4,26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ст. 609 ч. 2 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

При таких обстоятельствах у суда не имеется оснований для признания договора аренды земельного участка (...) от 21.06.2013 г. действительным.

Кроме того, установлено, что истец обращался в Славянский городской суд с заявлением об оспаривании решения о приостановлении государственной регистрации, а также об оспаривании постановления главы администрации МО Славянский район об отмене постановления № (...) которым отменено постановление о проведении торгов. Решениями суда, имеющими преюдициальное значение при рассмотрении настоящего дела, в удовлетворении требований ФИО1 отказано. Указанные решения о приостановлении гос.регистрации и постановление главы МО Славянский район от 05.08.2013 г. (...) «Об отмене постановления администрации МО Славянский район от 20.02.2013 г. (...) «О проведении торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, расположенного в (...), (...)» признаны законными и обоснованными. Обстоятельства, на которые ФИО1 ссылался при рассмотрении судом вышеуказанных дел, не изменились, новых доводов суду истец не представил.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований ФИО1 о признании действительным результата торгов по продаже права на заключение договора аренды вышеуказанного земельного участка.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к администрации Славянского городского поселения Славянского района и администрации МО Славянский район о признании торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка действительным, признании действительным договора аренды земельного участка - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Славянский городской суд в течение месяца со дня вынесения.

Мотивированное решение в окончательной форме вынесено 3 октября 2014 года.

Копия верна:

Согласовано: судья Тараненко И.С.: