Гражданский кодекс часть 1

гражданское дело по иску ФИО1 к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о признании договора аренды недействительным, об обязании ответчика совершить определенные действия,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в Мариинский городской суд к индивидуальному предпринимателю ФИО2 с иском, в котором просит признать договор аренды недействительным, обязать ответчика убрать рекламный баннер со стены дома по <...> в <...> срок, обязать ответчика произвести ремонтные работы по устранению отверстий, проделанных для крепления баннера в стене дома. Завяленные исковые требования мотивированы тем, что <...> истец обнаружил на стене <...> дома, где он проживает, большой рекламный баннер. Владельцем баннера является ИП ФИО2

В соответствии с п.5 ст. 19 ФЗ "О рекламе" установка и эксплуатация рекламной конструкции осуществляются ее владельцем по договору с собственником земельного участка, здания или иного недвижимого имущества, к которому присоединяется рекламная конструкция, либо с лицом, управомоченным собственником такого имущества, в том числе с арендатором. В случае, если для установки и эксплуатации рекламной конструкции предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, заключение договора на установку и эксплуатацию рекламной конструкции возможно только при наличии согласия собственников помещений в многоквартирном доме, полученного в порядке, установленном ЖК РФ. Заключение такого договора осуществляется лицом, уполномоченным на его заключение общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме. Договор на установку и эксплуатацию рекламной конструкции заключается на срок пять лет, за исключением договора на установку и эксплуатацию временной рекламной конструкции, который может быть заключен на срок не более чем двенадцать месяцев. По окончании срока действия договора на установку и эксплуатацию рекламной конструкции обязательства сторон по договору прекращаются. Заключение договора на установку и эксплуатацию рекламной конструкции осуществляется в соответствии с нормами настоящего Федерального закона и гражданского законодательства. В соответствии с п.9 ст.19 ФЗ "О рекламе", установка рекламной конструкции допускается при наличии разрешения на установку рекламной конструкции (далее также - разрешение), выдаваемого на основании заявления собственника или иного указанного в частях 5-7 настоящей статьи законного владельца соответствующего недвижимого имущества либо владельца рекламной конструкции органом местного самоуправления муниципального района или органом местного самоуправления городского округа, на территориях которых предполагается осуществить установку рекламной конструкции. В соответствии с п. 10 ст. 19 ФЗ "О рекламе", установка рекламной конструкции без разрешения (самовольная установка) не допускается. В случае самовольной установки вновь рекламной конструкции она подлежит демонтажу на основании предписания органа местного самоуправления муниципального района или органа местного самоуправления городского округа, на территориях которых установлена рекламная конструкция. Разрешение органов местного самоуправления на установку рекламного баннера у ответчика, по моим сведениям, отсутствует. В п. 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. № 64 "О некоторых вопросах практики, рассмотрения споров о правах сособственников помещений на общее имущество здания" указано, что по соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании) допускается передача отдельных частей здания в пользование. Например, может быть заключен договор пользования несущей стеной или крышей здания для размещения наружной рекламы. Стороной такого договора, предоставляющей имущество в пользование, признаются все собственники общего имущества здания, которые образуют множественность лиц в соответствии с действующим законодательством. Лицо, которое использует по договору не являющуюся помещением часть здания, не владеет каким-либо объектом недвижимости и, следовательно, не вправе предъявлять требования, основанные на ст. 301, 304, 305 ГК РФ. К таким договорам применяются по аналогии положения законодательства о договоре аренды, и они подлежат государственной регистрации применительно к п. 2 ст.651 ГК РФ. При этом обременение устанавливается на все здание в целом. Договор аренды оформлен с большим количеством нарушений ГК РФ. В соответствии со ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В соответствии с п.1 ст. 654 ГК РФ, договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 настоящего Кодекса, не применяются. При этом в договоре аренды в п. 3.1 ст.3 "Платежи по договору" указано "Арендная плата по настоящему договору составляет безвозмездно", что противоречит самой сути сдачи имущества в аренду и нарушает ст. 606, 654 ГК РФ. В соответствии с п. 2 ст. 609 ГК РФ, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В соответствии с п.2 ст. 651 ГК РФ, договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Государственная регистрация договора аренды отсутствует, что является нарушением ст. 609, 651 ГК РФ, и, соответственно, данный договор не может считаться заключённым. В соответствии с п.3 ст.607 ГК РФ, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Однако, никакой информации, определённо идентифицирующей объект аренды в договоре аренды не имеется, что нарушает п.3 ст. 607 ГК РФ и, кроме того, подпадает под действие п.1 ст. 651 ГК РФ, где указано, что несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. В соответствии с ч.1 ст. 655 ГК РФ, передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Никаких документов на передачу у ответчика не имеется, что является нарушением ст. 655 ГК РФ, ч.5 ст. 19 ФЗ "О рекламе" указывает, что по окончании срока действия договора на установку и эксплуатацию рекламной конструкции обязательства сторон по договору прекращаются. Соответственно, пролонгация договоров на новый срок не допускается. В случае наличия у сторон по договору желания продолжать отношения по размещению рекламной конструкции, такие отношения должны быть оформлены путем заключения нового договора в установленном законом порядке. Однако в п.2.3 договора аренды указано, что срок действия договора может быть продлён по соглашению сторон, что является нарушением ч.5 ст. 19 ФЗ "О рекламе". В соответствии с ч.5 ст.19 ФЗ "О рекламе", установка и эксплуатация рекламной конструкции осуществляются ее владельцем по договору с собственником земельного участка, здания или иного недвижимого имущества, к которому присоединяется рекламная конструкция, либо с лицом, управомоченным собственником такого имущества. Заключение такого договора осуществляется лицом, уполномоченным на его заключение общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме. Лицо, уполномоченное от имени собственников жилья сдавать что-либо в аренду не выбиралось. В качестве арендодателя указано: «Жильцы дома по адресу: <...>». Договор подписан <...> жильцами дома, которых никто не уполномочивал на совершение подобных действий, что является нарушением ч.5 ст. 19 ФЗ "О рекламе". В соответствии с п.2.2 ст.2 договора аренды, арендатор вступает во владение объектом, что явно противоречит п.7 Постановления Пленума ВАС РФ от <...><...>, где указано, что лицо, которое использует по договору не являющуюся помещением часть здания, не владеет каким-либо объектом недвижимости. Поскольку передача имущества (стены дома) было произведено с нарушениями закона, он, как собственник этого имущества, на основании ст. ст. 301, 303 ГК РФ, вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения, а также потребовать от лица, которое знало или должно было знать, что его владение незаконно, возврата или возмещения всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь за все время владения. В соответствии со ст.304 ГК РФ собственник может требовать всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Установленный баннер портит внешний вид стены дома. Кроме того, намокание полотна баннера в тёплое время года будет приводить к гниению обшивки стены под ним, что нанесёт значительный вред зданию впоследствии. Имущество (стена дома) умышленно было повреждено ответчиком, поскольку для крепления полотна баннера в дощатой обшивке стены были пробиты отверстия. На основании вышеизложенного прошу признать договор аренды недействительным, обязать ответчика убрать рекламный баннер со стены дома по ул.<...> в <...> срок, обязать ответчика произвести ремонтные работы по устранению отверстий, проделанных для крепления баннера в стене дома.

В судебном заседании истец ФИО1 поддержал заявленные требования по указанным в иске основаниям.

Ответчик индивидуальный предприниматель ФИО2 с исковыми требованиями не согласился в полном объеме. Суду пояснил, что исковые требования истца он не признает, так как баннер расположен на стене жилого дома таким образом, что он никак не касается квартиры истца. Прежде чем разместить баннер, собиралось собрание с собственниками квартир указанного дома, был подписан акт согласования с собственниками квартир указанного дома, был заключен безвозмездный договор аренды рекламного места, сроком на <...> лет. Истец не присутствовал на общем собрании жильцов. Он заранее беседовал со всеми жильцами дома по поводу размещения рекламного баннера. Поэтому баннер расположен на стене жилого дома по <...> в <...> законно, убирать его он не собирается, и соответственно производить ремонтные работы по устранению отверстий, проделанных для крепления баннера в стене дома, он тоже не собирается, просит суд отказать истцу в удовлетворении его исковых требований.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права, ФИО1 имеет в собственности квартиру № <...> по ул. <...> в <...>

Согласно протоколу общего собрания собственников жилья <...> квартирного дома № <...> по ул. <...> от <...>, и акту согласования на размещение баннера на жилом доме с собственниками квартир, за размещение рекламного баннера проголосовали <...> собственника квартир: С.,Г.,Щ. и они не возражают против размещения рекламного баннера компанией <...> на стене дома.

Согласно договору <...> аренды рекламного места от <...>, собственники жилья по <...>, именуемые в дальнейшем «Арендодатель», сдают, а ИП ФИО2, именуемый в дальнейшем «Арендатор» принимает в аренду рекламное место, представляющее собой часть фасада здания, расположенного по адресу: <...>. Арендодатель владеет зданием на праве частной собственности. Объект будет использоваться для размещения рекламного баннера Арендатора размером <...>, площадью <...> кв.м. Объект сдается в аренду на <...> лет, с <...> по <...>.

Свидетель С.О. суду пояснил, что является собственником квартиры № <...> расположенной по <...>, где и проживал в <...> года. Собрание жильцов не проводилось, он просто подписал протокол собрания по просьбе подошедшего к нему ответчика. Баннер расположен на наружной стене его квартиры. Он не возражает.

Свидетель Н.Д. суду пояснил, что он занимался оформлением документов на размещение баннера, о том, что нужно взять разрешение в органе местного самоуправления он не знал.

Суд заслушал стороны, исследовал письменные доказательства и считает, что истцу следует отказать в удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

Согласно ч.5 ст.19 Федерального закона от13.03.2006 г. №38-ФЗ «О рекламе» установка и эксплуатация рекламной конструкции осуществляются ее владельцем по договору с собственником земельного участка, здания или иного недвижимого имущества, к которому присоединяется рекламная конструкция, либо с лицом, управомоченным собственником такого имущества, в том числе с арендатором. В случае, если для установки и эксплуатации рекламной конструкции предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, заключение договора на установку и эксплуатацию рекламной конструкции возможно только при наличии согласия собственников помещений в многоквартирном доме, полученного в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации.

В соответствии с п.3 ч.2 ст.44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно ч.ч.2,3 ст.45 ЖК РФ проводимые помимо годового общего собрания общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются внеочередными. Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.

Согласно ч.1,5,6 ст.46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 - 3.1 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании. Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

Нарушение ответчиком положений Федерального закона «О рекламе», в частности ч.9, ч.10 ст.19 о необходимости наличия разрешения на установку рекламной конструкции органом местного самоуправления муниципального района, не влечет за собой право истца на удовлетворение требований о демонтаже рекламной конструкции. Согласно ч.10 ст.19 Федерального закона «О рекламе» установка рекламной конструкции без разрешения (самовольная установка) не допускается. В случае самовольной установки вновь рекламной конструкции она подлежит демонтажу на основании предписания органа местного самоуправления муниципального района или органа местного самоуправления городского округа, на территориях которых установлена рекламная конструкция.

Суд принимает во внимание доводы истца о том, что договор аренды рекламного места не соответствует в полной мере требованиям Гражданского Кодекса РФ, однако, на день рассмотрения дела судом протокол общего собрания собственников квартир <...>, как это предусматривает ч.6 ст.46 Жилищного кодекса РФ, в установленном порядке не обжаловался.

То обстоятельство, что свидетель С.О. пояснил суду, что собрание собственников жилья не проводилось, а он подписал протокол собрания, не свидетельствует о том, что фактически собрания не было и <...> других сособственников не присутствовали на нем.

В соответствии со ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

На основании ч.3 ст.196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям. Однако суд может выйти за пределы заявленных требований в случаях, предусмотренных федеральным законом.

Ответчик представил протокол общего собрания собственников квартир, договор аренды рекламного места. Истцом ФИО1 решение, принятое общим собранием собственников помещений в <...>, как это предусматривает ч.6 ст.46 Жилищного кодекса РФ, в установленном порядке не обжаловалось. Следовательно, не установлено, что указанным протоколом и как следствие заключенным договором аренды рекламного места были нарушены права истца и законные интересы. Кроме того, решение собственников помещений, а также само размещение рекламной конструкции на стене <...>, не причинило, по мнению суда, какого-либо вреда истцу и поэтому суд не усматривает оснований для удовлетворения требований истца.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о признании договора аренды недействительным, об обязании ответчика совершить определенные действия отказать за необоснованностью.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Кемеровского областного суда через Мариинский городской суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья-подпись

Мотивированное решение изготовлено 18 декабря 2012 года

Судья-подпись

Верно: Судья- Т.А.Гильманова

Секретарь- Е.Н.Еремин

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Кемеровского областного суда от 26 февраля 2013 года решение Мариинского городского суда Кемеровской области от 11 декабря 2012 года отменено, апелляционная жалоба ФИО1 удовлетворена и принято по делу новое решение, которым исковые требования ФИО1 удовлетворены.

Признать договор <...> аренды рекламного места, заключенный <...> между собственниками жилья по <...> в <...> и индивидуальным предпринимателем ФИО2, недействительным.

Обязать ФИО2 демонтировать рекламный баннер с фасада <...> в <...>.

Обязать ФИО2 устранить на фасаде <...> в <...> отверстия, проделанные для крепления рекламного баннера.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме <...> рублей.

Судья- Т.А. Гильманова