Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Вольске дело по иску ФИО3 к ФИО4, Обществу с ограниченной ответственностью «САРСИЛИКА» о признании недействительным договора аренды земельного участка и расположенного на нем нежилого здания и обязании освободить земельный участок и нежилое здание,

установил:

ФИО3 обратился в суд с иском к ФИО4 о признании недействительным договора аренды земельного участка и расположенного на нем нежилого здания, указав, что ему принадлежит на праве обшей долевой собственности 2/3 доли на земельный участок общей площадью 11 851 кв.м, с кадастровым номером № и расположенное на данном земельном участке двухэтажное нежилое здание (цех стоплены изделий), общей площадью 1 577,9 кв.м литер Б, находящиеся по адресу: <адрес>. 07 февраля 2014 года он оформил нотариальную доверенность на ФИО4, предоставив ему полномочия пользоваться и управлять его долей в праве обшей долевой собственности на указанные земельный участок и расположенное на нем двухэтажное нежилое здание, в том числе, с правом сдачи в аренду, страхования, самостоятельно определяя суммы, сроки и остальные условия сделок по своему усмотрению на указанный объект недвижимости. Впоследствии, потеряв доверие к ответчику, 12 февраля 2015 года, он отменил вышеуказанную доверенность заявлением, удостоверенным нотариусом Н. В тот же день, т.е. 12.02.2015 года посредством телефонной связи он уведомил ответчика об отмене доверенности. Порядок уведомления об отмене доверенности, им был соблюден. Впоследствии он решил продать свою долю в праве общей долевой собственности на спорные объекты недвижимости и для этого получил в регистрирующем органе необходимые документы, из которых узнал, что в отношении спорных объектов недвижимости значиться обременение в виде договора аренды. ФИО3 узнал о том, что ответчик ФИО4 от его имени, действуя, как представитель по доверенности, которая к тому времени уже была отменена, 26 февраля 2015 года заключил с ООО «САРСИЛИКА» договор аренды земельного участка и расположенного на нем нежилого здания, расположенных по адресу; <адрес>, на срок в 49 лет. Истец указал, что, по его мнению, договор был с нарушением положений ст.183,188,189 ГК РФ, то есть договор был заключен лицом, не имеющим на то полномочий. При этом, на момент заключения договора аренды ответчик ФИО4 являлся генеральным директором ООО «САРСИЛИКА», поэтому вторая сторона договора аренды - ООО «САРСИЛИКА» также знало, и должно было знать, что действие доверенности на имя ФИО4 прекратилось. Истец указал, что договор аренды земельного участка и расположенного на нем нежилого здания от 26.02.2015 года заключен помимо его воли неуполномоченным на то лицом, т.е. ФИО4, поэтому указанную сделку истец считает недействительной в соответствии со ст.166 ГК РФ. ФИО3 обратился в суд и просит признать договор аренды земельного участка и расположенного на нем нежилого здания, заключенный 26.02.2015г. между ФИО5, ФИО6 в лице представителя ФИО4 и ООО «САРСИЛИКА» недействительным и освободить земельный участок и расположенное на нем здание по адресу: <адрес>.

В ходе рассмотрения дела по ходатайству истца в качестве соответчика было привлечено ООО «САРСИЛИКА», истец уточнил заявленные требования, и помимо требований о признании договора недействительным, просит обязать ООО «САРСИЛИКА» освободить земельный участок и расположенное на нем здание по адресу: <адрес>. Указанные изменение заявленных требований судом были приняты.

Кроме этого, по делу в качестве третьего лица была привлечена ФИО7, являющаяся собственником 1/3 доли в праве общей долевой собственности на спорные объекты недвижимости.

В судебное заседание истец, надлежащим образом извещенный о месте и времени слушания дела, не явился.

Интересы истца представлял по доверенности ФИО1, который заявленные ФИО3 требования поддержал, дал объяснения, аналогичные обстоятельствам, изложенным в иске. Кроме этого пояснил, что ФИО3 после отмены доверенности, надлежащим образом известил об этом ФИО4, а именно: в день отмены доверенности 12.02.2015 года сообщил об этом ФИО4 по телефону; 06.03.2015 года по средствам электронной почты отправил на адрес ФИО4 сканированную копию заявления об отмене доверенности; 31.03.2015 года ФИО3 в адрес ФИО4 отправил заверенную нотариусом сканированную копию заявления. Представитель истца считает, что ФИО3 со своей стороны совершил все необходимые действия, чтобы уведомить ответчика о том, что доверенность отозвана. Сделка была совершена после отмены доверенности, о чем ФИО4 знал. Кроме этого, представитель истца указал, что ФИО4 действовал умышленно и не интересах ФИО3, поскольку арендную плату ФИО3 не получил до настоящего времени. ФИО3 узнал о конкретной заключенной сделке только 04.02.2016 года, когда собрался продать свою долю, начал собирать документы, обратился в регистрирующий орган для получения повторного свидетельства о государственной регистрации права, в котором указано обременение в виде аренды. ФИО3 знал, что в помещении находится фирма ФИО4 ООО «САРСИЛИКА» на незаконных основаниях, но не предполагал о заключенном договоре аренды.

Ответчик и третье лицо, надлежащим образом извещенные о месте и времени слушания дела, в судебное заседание не явились.

Представитель ответчиков ФИО4 и ООО «САРСИЛИКА» ФИО2, действующий на основании доверенностей, в судебном заседании исковые требования не признал в полном объеме и пояснил, что как на момент заключения договора аренды спорных объектов недвижимости, так и на момент государственной регистрации права, ответчик ФИО4 не знал об отмене, ранее ему выданной ФИО3 доверенности от 07 февраля 2014 года. ФИО4 ни по телефону, ни по электронной почте об отмене доверенности не извещался. В начале апреля 2015 года ФИО4 получил заказное письмо с извещением об отмене доверенности. Представитель ответчиков указал, что направление письма по электронной почте не признается надлежащим способом уведомления стороны, поскольку электронная почта не позволяет идентифицировать ни начального отправителя, ни конечного получателя. Таким образом, ФИО4 был извещен об отзыве доверенности лишь в начале апреля 2015 года, то есть после заключения договора аренды. ООО «САРСИЛИКА» никаким образом не уведомлялось об отзыве доверенности, истцом публикации в общедоступных источниках не производилось. Договор аренды заключен 26 февраля 2015 года на законных основаниях, в интересах собственника ФИО3 На момент заключения договора аренды здание находилось в плохом состоянии, просто разваливалось, оно длительное время не эксплуатировалось, само по себе улучшение капитализации здания является выгодой для его собственника, кроме того, собственник будет иметь долгосрочную коммерческую выгоду, вместо того простоя, который был, размер арендной платы определен по рыночной стоимости. Кроме этого, представитель ответчиков заявил о пропуске срока исковой давности, указав на то, что ФИО3 заявлены требования о признании оспаримой сделки недействительной. Поэтому истцом пропущен срок исковой давности, который в силу п. 2 ст. 181 ГК РФ составляет 1 год. Течение срока начинается со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах являющихся основанием для признания сделки недействительной. Представитель ответчиков просит в иске отказать полностью.

Представитель истца считает, что срок исковой давности не пропущен, так как о своем нарушенном праве истец узнал в феврале 2016 года.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения представителей сторон, показания свидетеля, суд приходит к следующему.

В соответствии с п.1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В обоснование заявленных требований истец указывает на то, что сделка была совершена ФИО4 при отсутствии у него полномочий действовать от его имени.

Согласно п.1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно Выписок из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 12.04.2016 года истцу ФИО3 принадлежит на праве обшей долевой собственности 2/3 доли на земельный участок общей площадью 11 851 кв.м, с кадастровым номером № и расположенное на данном земельном участке двухэтажное нежилое здание (цех стоплены изделий), общей площадью 1 577,9 кв.м литер Б, находящиеся по адресу: <адрес> (л.д.11-12).

07 февраля 2014 года ФИО3 выдал ФИО4 доверенность на оформление любого права на указанный земельный участок и расположенное на нем нежилое здание, а также пользоваться и управлять вышеуказанными долями на объекты недвижимости и имущественными правами, с правом сдачи в аренду, страхования, самостоятельно определяя суммы, сроки и остальные условия сделок по своему усмотрению. Доверенность удостоверена нотариусом нотариального округа г.Звенигорода Московской области Н. (л.д.55).

Согласно договору аренды земельного участка и расположенного на нем нежилого здания от 26 февраля 2006 года, ФИО3 в лице представителя ФИО4, действующего на основании вышеуказанной доверенности от 07 февраля 2014 года, и ФИО6, в лице представителя ФИО4, действующего на основании доверенности, с одной стороны и ООО «САРСИЛИКА», в лице представителя П., действующего на основании доверенности, с другой стороны, заключили аренды спорных земельного участка и расположенного на нем нежилого здания на срок 49 лет, размер арендной платы составляет 360 000 рублей за год. Государственная регистрация договора аренды произведена 12 марта 2015 года (л.д.18-24).

Истец просит признать указанный договор недействительным в связи с тем, что он был заключен от его имени ФИО4, не имеющим полномочий на заключение договора, так как доверенность, на основании которой заключался договор, была отменена 12 февраля 2015 года и ФИО4 об этом был извещен.

В силу п. 1 ст.183 ГК РФ, при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку.

Из заявления от 12.02.2015 года следует, что ФИО3 сообщает о том, что доверенность, выданную ФИО4 по вопросу оформления любого права на спорный земельный участок и расположенное на нем нежилое здание, удостоверенную 07 февраля 2014 года нотариусом нотариального округа г.Звенигорода Московской области Н., отменяет. Подлинность подписи ФИО3 засвидетельствована нотариусом нотариального округа г.Звенигорода Московской области Н. (л.д.13).

Согласно пп.2 п.1 ст.188 ГК РФ действие доверенности прекращается вследствие отмены доверенности лицом, выдавшим ее.

Представитель истца ФИО3 - ФИО1 утверждает, что об отмене доверенности ФИО3 известил ФИО4 12 февраля 2012 года по телефону, 06 марта 2015 года по средствам электронной почты; 31 марта 2015 года посредством почтовой связи.

Представитель ответчиков ФИО2 утверждает, что об отмене доверенности ФИО4 узнал, получив сообщение по почте в начале апреля. Ранее об отмене доверенности ему не сообщалось.

Представитель ответчиков также пояснил, что по его рекомендации перед заключением договора аренды, ФИО4 обращался к нотариусу и проверял свои полномочия, предусмотренные доверенностью, в частности просил нотариуса предоставить информацию о том, не отменена ли доверенность, выданная ему ФИО3 На то момент, из-за возникших между ними разногласий, он с ФИО3 не общался. Нотариус предоставила ФИО4 информацию о том, что такая доверенность не отменялась.

Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля нотариус нотариального округа г. Вольск и Вольского района Саратовской области Х. подтвердила объяснения ответчика ФИО4, и показала, что в конце февраля 2015 года к ней обращался ФИО4, говорил о том, что намерен заключить договор аренды на нежилое помещение и ему рекомендовали проконсультироваться имеются ли сведения об отмене доверенности, потому что якобы другая сторона сделки просит у него такие сведения. Она разъяснила ФИО4, что существует Федеральный реестр отмененных доверенностей, на запрос относительно спорной доверенности была получена информация о том, что сведения об отмене доверенности не значатся. В реестре отмененных доверенностей в единой информационной системе нотариата, сведений об отмене доверенности также не было. Доступ к Федеральному реестру отмененных доверенностей не ограничен. Доступ к единой информационной системе нотариата имеется только у нотариусов. Кроме этого, она объяснила ФИО4, что в соответствии с ГК РФ на лицо, которое отменило доверенность, возложена обязанность, известить другую сторону об отмене доверенности, а также третьих лиц.

Судом установлено, что в общедоступном Федеральном реестре отмененных доверенностей до настоящего времени сведений об отмене 12 февраля 2016 года ФИО3 доверенности выданной ДД.ММ.ГГГГФИО4, на совершение сделок со спорными объектами недвижимости, не имеется.

В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу п.1,2 ст.189 ГК РФ лицо, выдавшее доверенность и впоследствии отменившее ее, обязано известить об отмене лицо, которому доверенность выдана, а также известных ему третьих лиц, для представительства перед которыми дана доверенность.

Об отмене доверенности может быть сделана публикация в официальном издании, в котором опубликовываются сведения о банкротстве. В этом случае подпись на заявлении об отмене доверенности должна быть нотариально засвидетельствована. Третьи лица считаются извещенными об отмене доверенности по истечении месяца со дня указанной публикации, если они не были извещены об отмене доверенности ранее.

Если третьему лицу предъявлена доверенность, о прекращении которой оно не знало и не должно было знать, права и обязанности, приобретенные в результате действий лица, полномочия которого прекращены, сохраняют силу для представляемого и его правопреемников.

Таким образом, ФИО3 обязан доказать то обстоятельство, что известил ФИО4 об отмене доверенности до заключения договора аренды.

Судом установлено, что ФИО4 был извещен об отмене доверенности в начале апреля 2015 года посредством почтовой связи, данное обстоятельство ни кем не оспаривалось.

Оспариваемый договор заключен 26 февраля 2015 года, зарегистрирован надлежащим образом 12 марта 2015 года.

По мнению суда, истец не представил суду доказательств, свидетельствующих об извещении ответчика ФИО4 об отмене доверенности от 07 февраля 2014 года до заключения договора аренды.

Утверждение стороны истца о надлежащем извещении ответчика ФИО4 об отмене доверенности 12 февраля 2015 года по телефону и 06 марта 2015 года по электронной почте, суд считает несостоятельным, поскольку представитель ответчика заявил, что ФИО4 по телефону не извещался и письмо об отменен доверенности по электронной почте не получал. При этом указал, что почта свободно используется всеми сотрудниками предприятия.

Суд считает, что направление письма по электронной почте не является надлежащим способом уведомления стороны, поскольку электронная почта не позволяет идентифицировать ни начального отправителя, ни конечного получателя. Представленный скриншот может являться документом только в случае подписания его электронной подписью, стороны соглашение о признании электронного документооборота между собой не заключали.

Кроме этого, представитель истца в судебном заседании подтвердил то обстоятельство, что во исполнение требований ст. 189 ГК РФ, об отмене доверенности публикацию в официальном издании, в котором опубликовываются сведения о банкротстве истец не делал.

В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями пункта 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статей 12, 35 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности сторон гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Таким образом, истцом в данном случае не доказана вся совокупность обстоятельств, свидетельствующих о том, что спорный договор заключен лицом, не имеющим на то полномочий и может быть признан недействительным по этому основанию.

В силу ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Суд установил, что ответчик ООО «САРСИЛИКА» занимает арендованные им земельный участок и расположенное на нем двухэтажное нежилое здание на законных основаниях.

Поэтому оснований для возложения на ООО «САРСИЛИКА» обязанности освободить указанные объекты недвижимости не имеется.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что оснований для удовлетворения заявленных исковых требований не имеется и в удовлетворении исковых требований следует отказать полностью.

Относительно заявления стороны ответчика о пропуске истцом срока исковой давности, суд приходит к следующему.

В силу п. 2 ст. 181 срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Истец обратился в суд с названным иском 15 мая 2015 года и заявил о том, что своем нарушенном праве он узнал в феврале 2016 года при получении повторных свидетельств о праве собственности на спорные объекты недвижимости, из которых узнал об обременении в виде аренды.

Ответчики не представили суду доказательств того, что истец узнал о заключении от его имени договора аренда ранее ДД.ММ.ГГГГ.

Поэтому суд приходит к выводу о том, что истцом срок исковой давности ФИО3 не пропущен.

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований ФИО3 к ФИО4, Обществу с ограниченной ответственностью «САРСИЛИКА» о признании недействительным договора аренды земельного участка и расположенного на нем нежилого здания и обязании освободить земельный участок и нежилое здание - отказать полностью.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Саратовского областного суда в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения путем подачи апелляционной жалобы через Вольский районный суд.

Судья Н.В. Майорова