Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Межрегиональному территориальному управлению Федерального Агентства по управлению государственным имуществом в ... и ... о признании недействительным договора аренды

у с т а н о в и л:

В суд обратилась истец ФИО1 с названным иском указав, что договор аренды ... нежилого помещения, заключенный с ФГУП Росимуществом ДД.ММ.ГГГГ является недействительным, т.к. был заключен на кабальных и крайне невыгодных для истца условиях. Изменить и переделать договор истцу не представлялось возможным. В договор были включены места общего пользования другими возможными арендаторами – коридоры, подсобные помещения, туалеты, зоны электрощитовой. Истец неоднократно обращалась к ответчику об уменьшении площади аренды за вычетом зон общего пользования, однако получала отказа, арендная плата продолжала начисляться с учетом зон сервитута, что увеличивало арендную плату почти вдвое. Кроме того, ответчик не выполнил обязательств по размещению и согласованию рекламных вывесок перед торговыми помещениями, что сделало аренду помещений экономически невыгодными. На протяжении всего срока аренды истец не могла разместить и согласовать вывески перед магазином, т.к. Министерство культуры требовало наличие единой концепции размещения вывесок и их согласования. В одностороннем порядке согласование вывесок не представлялось возможным. В 2017 году было заключено дополнительное соглашение в котором было указано, что права арендодателя перешли к ответчику МТИ Росимущество по РБ. В связи с указанным просит признать договор недействительным и применить последствия оспоримой сделки.

Определением суда к участию в деле в качестве третьего лица привлечено Министерство культуры РБ

В судебное заседание истец ФИО2 не явилась, направив суду заявление о рассмотрении дела в её отсутствие. Её представитель по доверенности ФИО3 в судебном заседании на требованиях настаивал поясняя, что кабальность условий договора аренды заключается в том, что арендодатель против воли арендатора передал ей в пользование за плату помещения в которых Ельцина не имела нужды и которые являлись местами общего пользования – серверная комната (где находилось общее электрооборудование), два туалета, которыми пользовались и иные арендаторы, зона лестницы и под лестницей. Кроме того кабальность условий договора состоит в том, что согласно условий договора, арендатор ФИО4 обязана была производить ремонт внешних стен помещения, являющегося памятником культурного наследия. Также ей не было разрешено иметь вывеску по своему усмотрению, а только по согласованию с Министерством культуры РБ, которое так и не согласовало эту вывеску. Также считает, что кабальность сделки состоит в том, что арендатору не было разрешено сдавать в субаренду арендуемое имущество. Просил требования удовлетворить и применить последствия оспоримой сделки в виде возврата сторонам полученного по договору.

Представитель ответчика МТУ Росимущества в ..., Республики Бурятия и ... по доверенности ФИО5 в судебное заседание не явилась, направив суду ходатайство о рассмотрении дела в её отсутствие. Ранее в письменном отзыве указала, что возражает против удовлетворения требований истца, т.к. договор аренды расторгнут ДД.ММ.ГГГГ.

Представитель третьего лица Министерство культуры РБ в судебное заседание не явился по неизвестным суду причинам, о времени и месте рассмотрения дела извещен судом надлежащим образом. Суд определил рассмотреть дело в отсутствие указанного лица.

Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно части 1 и 4 ст.421 Гражданского кодекса РФ - граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (ч.1 ст.432 ГК РФ).

Параграфом 2 главы 9 Гражданского кодекса РФ установлены правила, когда сделки могут быть признаны недействительными.

Так, в части 1 и 2 ст.166 Гражданского кодекса РФ указано, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В части 3 ст. 179 ГК РФ сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Из смысла указанной нормы права следует, что сделка может быть признана кабальной, если одновременно имеется совокупность обстоятельств: сделка совершена на крайне невыгодных условиях для одной из сторон; потерпевшая сторона вынуждена была совершить данную сделку вследствие стечения тяжелых обстоятельств; другая сторона сделки знала об этом и воспользовалась этими обстоятельствами.

В пункте 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 10.12.2013 N 162 (Обзор практики применения арбитражными судами статей 178 и 179 Гражданского кодекса Российской Федерации) указано, что в соответствии со статьей 179 ГК РФ к элементам состава, установленного для признания сделки недействительной как кабальной, относится заключение сделки на крайне невыгодных условиях, о чем может свидетельствовать, в частности, чрезмерное превышение цены договора относительно иных договоров такого вида. Вместе с тем наличие этого обстоятельства не является обязательным для признания недействительной сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы или злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ФГУП «Кристалл» и ФИО1 был заключен договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: ..., ...), номера помещений на поэтажном плане 1-10, помещения расположены на 1 этаже здания, общей площадью 131,6 кв.м.

Из договора аренды следует, что арендуемое помещение является памятником истории и культуры федерального значения и должно быть использовано арендатором исключительно для осуществления торговой деятельности (п.1.1.3 договора).

Срок действия договора аренды установлен в п.1.5 договора – 3 года – до ДД.ММ.ГГГГ. Ежемесячная арендная плата за пользование имуществом установлена в п.3.1. в размере 74354 руб.

Дополнительным соглашением ..., заключенным ДД.ММ.ГГГГ все права и обязанности Арендодателя, возникшие из Договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ..., перешли Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в ..., ... и ... в связи с ликвидацией ФГУП «Кристалл».

Из представленного суду решения суда ... от ДД.ММ.ГГГГ и апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Бурятия от ДД.ММ.ГГГГ, имеющих преюдициальное значение при разрешении данного спора, следует, что договор аренды помещений ... от ДД.ММ.ГГГГ расторгнут в одностороннем порядке с ДД.ММ.ГГГГ.

Заявляя о кабальности условий договора, истец и её представитель указывают, что истец арендовала помещения в том же здании с 2011 года и, рассчитывая на длительные отношения по договору аренды, произвела в помещениях дорогостоящий ремонт. Пользуясь указанной ситуацией, арендодатель включил в оспариваемый договор аренды помещения в которых истец не нуждалась.

Однако, суд считает, что указанное обстоятельство не свидетельствует о том, что сделка была совершена на крайне невыгодных для истца условиях.

Так, согласно представленных суду договоров аренды за 2011 год, заключенных между теми же сторонами и пояснений представителя истца – с 2011 до 2014 года истец арендовала часть тех же помещений (помещения 2, 3 и 8 на 1 этаже) при этом арендная плата составляла порядка около 80 тыс. руб. В оспариваемом договоре истцу предоставлено в аренду 10 помещений на первом этаже площадью значительно превышающей ранее арендуемую площадь и за более низкую плату - в размере около 75 тыс. руб.

Указанное обстоятельство свидетельствует о том, что условия договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ... не являлись для арендатора Ельциной невыгодными, напротив за меньшую арендную плату она приобрела в пользование большую площадь. При этом доказательств тому, что Ельцина не нуждалась в части арендуемых помещений, о чем неоднократно заявляла арендодателю, как на то указывает представитель истца, суду не представлено.

Доводы представителя истца о том, что о кабальности условий оспариваемого договора свидетельствует включенные в договор условия о ремонте наружных (внешних) стен здания, являющегося историческим памятником, судом не принимаются во внимание, поскольку таких условий договор аренды не содержит.

То обстоятельство, что истец по условиям договора обязана была изготовить вывеску организации (которая осуществляла деятельность в арендуемом помещении) по согласованию с Министерством культуры РБ, не является основанием для признания договора недействительным, т.к. указанное обстоятельство не свидетельствует о невыгодности условий договора, о вынужденности заключения сделки и о злоупотреблении арендодателем своими правами.

Иных доводов, подтверждающих наличие в договоре найма условий крайне невыгодных для истца и подтверждающих, что арендодатель воспользовался тяжелым положением ФИО4 при заключении договора, не заявлено и судом не установлено.

Таким образом, с учетом того, что при заключении договора найма ФИО4 была ознакомлена со всеми существенными условиями договора и не была лишена возможности внести свои предложения и изменения в его условия, в силу принципа свободы договора она также была вправе отказаться от заключения договора, ознакомившись с его условиями, принимая во внимание, что истцом в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ не представлено доказательств, что оспариваемая сделка носит характер кабальной сделки и совершена на крайне невыгодных для нее условиях вследствие стечения тяжелых обстоятельств и того, что арендодатель сознательно использовал эти обстоятельства в своих интересах, понуждая ФИО4 заключить оспариваемый договор найма, суд не находит оснований для удовлетворения требований истца.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО1 к Межрегиональному территориальному управлению Федерального Агентства по управлению государственным имуществом в ... и ... о признании недействительным договора аренды, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд РБ в течение одного месяца путем подачи апелляционной жалобы в Советский районный суд ....

Судья: И.Ю.Богданова