Гражданский кодекс часть 1

представителя третьих лиц ГУ УПФ РФ в г. Ачинске Красноярского края (межрайонное), ГУ отделение Пенсионного фонда РФ по Красноярскому краю Колосова И.М. (по доверенности),

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-53/2021 по иску АО «ДОМ.РФ» к Шкредову Алексею Васильевичу, Шкредовой Наталье Михайловне о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество,

по иску Шкредова Алексея Васильевича, Шкредовой Натальи Михайловны к ПАО «Сбербанк России», ООО ДОМ РФ «Ипотечный агент» о признании недействительным договора купли-продажи закладных,

УСТАНОВИЛ:

АО «ДОМ.РФ» обратилось в суд с иском (с учетом уточнений) к Шкредову А.В., ФИО4 о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество, мотивируя тем, что ДД.ММ.ГГГГг. между ОАО «Сбербанк России» и ответчиками был заключен кредитный договор №, по условиям которого Шкредову А.В., ФИО4 был предоставлен кредит в размере 3 570 000 рублей на приобретение квартиры, расположенной по адресу <адрес>. Права залогодержателя по договору, обеспеченному ипотекой квартиры, удостоверены закладной. Права (требования) по закладной были переданы АО «ДОМ.РФ», являющемуся в настоящее время законным владельцем закладной и, соответственно, кредитором и залогодержателем.

Ответчики ежемесячные платежи по погашению суммы кредита и процентов за пользование кредитом в нарушение условий договора производили с нарушением условий договора, в том числе в части своевременного возврата кредита, производя платежи с задержкой и в неполном объеме. С июня 2017 года погашение задолженности по кредиту не производят.

12 декабря 2017 г. ответчикам было направлено требование о полном досрочном погашении обязательств по договору, которое до настоящего времени не исполнено.

По состоянию на 12.11.2020 размер задолженности составляет 10 083 339,11 рублей, в том числе: основной долг – 2 909 965,81 рубль, проценты за пользование кредитом – 1 338 403,57 рубля, пени – 5 834 969, 73 рублей.

Согласно отчету об оценке, составленного Международным центром Оценки, рыночная стоимость квартиры составляет № рублей, в связи с чем, начальная продажная цена квартиры должна быть установлена в размере 80 % от указанной рыночной стоимости имущества в размере № рублей.

С учетом изложенного истец просит взыскать солидарно со Шкредова А.В., Шкредовой Н.М. сумму задолженности по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 10 083 339,11 рублей; в возмещение расходов по оплате государственной пошлины 39 169,09 рублей; с ДД.ММ.ГГГГ и по день вступления решения суда в законную силу проценты за пользование кредитом в размере 13,75 % годовых на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу; обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество – квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, путем продажи с публичных торгов, определив начальную продажную стоимость квартиры в размере 918 400 рублей; расторгнуть кредитный договор № от ДД.ММ.ГГГГ с даты вступления решения суда в законную силу.

ФИО3, ФИО4 обратились в суд с иском (с учетом уточнений) к ПАО «Сбербанк России», ООО ДОМ РФ «Ипотечный агент» о признании недействительным договора купли-продажи закладных. Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между истцами и ПАО «Сбербанк России» был заключен кредитный договор № под залог квартиры по адресу: <адрес>. Право залогодержателя ПАО «Сбербанк» удостоверено закладной. О том, что держателем обездвиженной закладной является АО «ДОМ.РФ», истцам стало известно только после обращения АО «ДОМ.РФ» с иском в суд о взыскании задолженности. В кредитном договоре отсутствует согласованное заемщиком и кредитором условие о возможности уступки прав требования в любой форме по кредитному договору в пользу не кредитной организации. ООО ДОМ РФ Ипотечный агент не обладает, и не обладало лицензией на осуществление банковских операций и не может являться стороной правоотношения с физическим лицом потребителем. Сделка по передаче прав на закладную от ПАО «Сбербанк» к ООО Дом РФ Ипотечный агент является недействительной в силу ничтожности на основании ч. 2 ст. 168 ГК РФ. При совершении передачи прав по закладной от истцов была скрыта информация о дате закрытия ипотечного счета, о совершении сделки по передаче закладной, об обездвижении документарной закладной.

В соответствии с условиями договора купли-продажи закладных от 18.04.2017, заключенного между ПАО «Сбербанк России» и ООО ИА «Фабрика ИЦБ» (в настоящее время в связи с переименованием ООО «ДОМ.РФ Ипотечный агент») продавец обязуется предоставить в собственность покупателя закладные, а покупатель обязуется их принять и оплатить за них покупную цену. Право собственности на закладные переходит после передачи закладных и подписания акта приема-передачи. Однако перечень передаваемых по договору закладных при его подписании не установлен. В материалы дела представлены не подписанные и не заполненные сторонами формы приложений к договору, не содержащие информацию на передачу закладной Шкредовых. При этом не представлены согласованное уведомление о передаче закладных согласно реестру, содержащему сведения о передаче закладной Шкредова, акт приема – передачи закладных от ПАО Сбербанк к ООО ИА «Фабрика ИЦБ», содержащий сведения о фактической передаче закладной Шкредовых и согласование покупной цены, акт приема – передачи кредитного досье Шкредовых. Не представлено сведений об основании внесения записи на счет депо, согласно которой владельцем закладной является АО ДОМ.РФ.

ООО ИА «Фабрика ИЦБ» направлено письмо в ПАО Сбербанк о предоставлении документов и сведений для организации выкупа закладных по договору от 19.04.2017. ПАО Сбербанк реестром закладные переданы из архива 1 ПАО Сбербанк в иное структурное подразделение банка (Красноярское).

Акт приема-передачи кредитных досье из архива 4 Красноярск в подразделение в Хабаровске не подписан, в связи с чем, не может свидетельствовать о передвижении кредитного досье Шкредовых. Таким образом, в ответ на письмо ООО ИА «Фабрика ИЦБ» ПАО Сбербанк не совершило действий, направленных на передачу кредитного досье Шкредовых, документы остались в распоряжении банка.

При заключении договора купли-продажи закладных от ДД.ММ.ГГГГ ПАО «Сбербанк» и ООО ИА «Фабрика ИЦБ» не согласовали такое существенное условие договора, как предмет (определенный перечень закладных). Договор заключен без соблюдения простой письменной формы, позволяющей другим участникам гражданского оборота идентифицировать условия сделки. Не соблюдена простая письменная форма при направлении уведомления заемщику о передаче закладной.

Владельцем закладной являлся ПАО Сбербанк, которым не была сделана отметка для передачи закладной в депозитарий и ее обездвиживания. АО «АИЖК» не имело оснований для внесения записи на счет депо о праве собственности на закладную по кредитному договору Шкредовых, поскольку не являлось собственником документарной закладной, не могло осуществлять действий по ее обездвиживанию.

С учетом изложенного истцы просят признать недействительным договор купли-продажи закладных от 18.04.2017, заключенный между ПАО «Сбербанк России» и ООО ИА «Фабрика ИЦБ».

Определением суда 08.04.2021 гражданское дело по иску АО «ДОМ.РФ» к Шкредову Алексею Васильевичу, Шкредовой Наталье Михайловне о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество объединено с гражданским делом по иску Шкредова А.В., Шкредовой Н.М. к ПАО «Сбербанк России», ООО ДОМ РФ «Ипотечный агент» о признании недействительной сделки по передаче прав на закладную от ПАО «Сбербанк России» к ООО ДОМ РФ «Ипотечный агент».

Представитель истца АО «ДОМ.РФ», извещенный о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в судебное заседание не явился, просили рассмотреть дело в их отсутствие. На удовлетворении уточненных исковых требований настаивали, в удовлетворении исковых требований Шкредовых просили отказать.

Ответчики (истцы) Шкредов А.В., Шкредова Н.М. в судебное заседание не явились, были извещены надлежащим образом, представили отзыв, согласно которому в удовлетворении уточненных исковых требований АО ДОМ.РФ просили отказать, поскольку АО ДОМ.РФ является ненадлежащим истцом. Между ООО Ипотечный агент «Фабрика ИЦБ» и АО «АИЖК» заключен договор о выкупе дефолтных закладных от 19.04.2017. При этом в материалы дела не представлены согласованное уведомление о передаче закладных согласно реестру, содержащему сведения о передаче закладной Шкредова, акт приема – передачи закладных от ООО ИА «Фабрика ИЦБ» к АО «АИЖК», содержащий сведения о фактической передаче закладной Шкредовых и согласование покупной цены, акт приема – передачи кредитного досье Шкредовых. Не представлено сведений об основании внесения записи на счет депо, согласно которой владельцем закладной является ООО Ипотечный агент «Фабрика ИЦБ». При заключении договора купли-продажи закладных от ДД.ММ.ГГГГ ООО ИА «Фабрика ИЦБ» и АО «АИЖК» не согласовали такое существенное условие договора, как предмет (определенный перечень закладных).

Просили снизить размер пени на основании ст. 333 ГК РФ до 50 000 рублей. Требование об установлении процентов за пользование кредитом с момента вынесения решения суда до фактического возврата задолженности не является законным и обоснованным, поскольку при удовлетворении требования о расторжении договора отсутствуют основания начисления размера подлежащих начислению процентов, исходя из условий договора. В остальной части содержание отзыва повторяет позицию, изложенную в уточненном исковом заявлении.

Представитель ответчиков (истцов) Шкредова А.В., Шкредовой Н.М. – Артемова А.В. возражала против удовлетворения исковых требований АО ДОМ.РФ, исковые требования Шкредовых поддержала в полном объеме, суду пояснила, что условиями кредитного договора не предусмотрена передача права требования по обеспеченному ипотекой обязательству лицу, не имеющему право на осуществление банковской деятельности, каковым является ООО ДОМ.РФ Ипотечный агент. Отсутствие перечня передаваемых закладных, являющегося неотъемлемой частью договора купли-продажи дефолтных закладных от 18.04.2017, уведомления о передаче закладных свидетельствует о существенном нарушении закона, а также о недействительности сделки. Считает, что срок исковой давности по требованию о признании сделки недействительной не пропущен, поскольку о заключении данной сделки Шкредовым стало известно в ходе судебного разбирательства по данному делу, то есть в 2021 году.

Представитель третьего лица (ответчика) ПАО «Сбербанк» Антипина Н.М. полагала исковые требования АО ДОМ.РФ подлежащими удовлетворению в полном объеме. В удовлетворения исковых требований Шкредовым просила отказать в связи с пропуском трехгодичного срока исковой давности, который должен исчисляться с момента направления Банком Шкредовым уведомления о переходе прав по закладной в мае 2017 года либо с момента получения уведомления от ООО ИА «Фабрика ИЦБ» в декабре 2017 года – январе 2018 года. Договор купли-продажи дефолтных закладных, заключенный между ПАО Сбербанк и ИО Фабрика ИЦБ, подписан сторонами, предмет договора согласован, имеется реестр передачи закладных, в том числе закладной Шкредова. Обязательства по данному договору сторонами исполнены в полном объеме. В настоящее время подлинник закладной в Сбербанке отсутствует в связи с ее передачей ИА «Фабрика ИЦБ».

Представитель третьего лица ГУ – УПФ РФ в г. Ачинске Красноярского края (межрайонное), ГУ – отделения Пенсионного фонда РФ по Красноярскому краю Колосов И.М. разрешение исковых требований АО ДОМ.РФ в части расторжения кредитного договора, взыскания задолженности оставил на усмотрение суда, пояснив, что на приобретение Шкредовыми недвижимого имущества были использованы средства материнского (семейного) капитала. Поскольку средства материнского (семейного) капитала предназначались, в том числе и для несовершеннолетних детей, обращение взыскания на недвижимое имущество нарушит права несовершеннолетних детей, приведет к ухудшению их жилищных условий.

Представитель третьего лица - ответчика ООО ИА «Фабрика ИЦБ» (ООО ДОМ РФ «Ипотечный агент») в судебное заседание не явился, были извещены надлежащим образом, о причинах неявки не уведомили.

Представитель третьего лица отдела по опеке и попечительству в отношении несовершеннолетних УО Администрации г. Назарово, Назаровский межрайонный прокурор в судебное заседание не явились, были извещены надлежащим образом.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статья 310 ГК РФ предусматривает, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ч. 1 ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

Согласно ч. 1 ст. 807 ГК РФ по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.

Согласно ч. 1 ст. 809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.

Согласно ч. 2 ст. 809 ГК РФ при отсутствии иного соглашения проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы займа.

Часть 2 ст. 811 ГК РФ предусматривает, что если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

Согласно ч. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В силу ч. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

Согласно ч. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя). В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, требование залогодержателя может быть удовлетворено путем передачи предмета залога залогодержателю (оставления у залогодержателя).

Согласно ч. 1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

По правилам ч.1 ст. 350 ГК РФ реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном ГК РФ и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 ГК РФ.

Согласно ст. 13 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее Закон "Об ипотеке") право залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено настоящим Федеральным законом. Закладной могут быть удостоверены права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

На основании ч. 1 ст. 50 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в ст. ст. 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В соответствии с п. 4 ч. 2 ст. 54 ФЗ от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем: начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 ФЗ «Об ипотеке».

Как установлено в судебном заседании, 01 ноября 2013 г. между ОАО «Сбербанк России» (в настоящее время в связи с изменением наименования ПАО «Сбербанк России») и Шкредовым А.В., Шкредовой Н.М. заключен кредитный договор №, по условиям которого кредитор обязуется предоставить созаемщикам кредит «Приобретение готового жилья» в сумме 3 570 000 рублей под 13,75 % годовых на срок 180 месяцев с даты его фактического предоставления, на приобретение объекта недвижимости – квартиры, расположенной по адресу <адрес>, а созаемщики на условиях солидарной ответственности обязуются возвратить кредитору полученный кредит и уплатить проценты за пользование кредитом в размере, в сроки и на условиях договора.

Согласно графику платежей, являющемуся неотъемлемой частью кредитного договора, ответчики обязаны были вносить ежемесячные платежи в размере 46 945,05 рублей в срок не позднее определенного числа каждого месяца. Последний платеж ДД.ММ.ГГГГ в размере 41 276,55 рублей.

В соответствии с п. 2.1 кредитного договора в качестве обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств по договору созаемщики предоставляют (обеспечивают предоставление) кредитору залог объекта недвижимости – квартиры, находящейся по адресу <адрес>. Залоговая стоимость объекта недвижимости устанавливается в размере 90 % от его стоимости в соответствии с отчетом об оценке стоимости объекта недвижимости. Права кредитора по договору и право залога приобретаемого объекта недвижимости, обремененного ипотекой, подлежит удостоверению закладной в соответствии с действующим законодательством.

В силу п. 4.3 кредитного договора при несвоевременном перечислении платежа в погашение кредита и/или уплату процентов за пользование кредитом созаемщики уплачивают кредитору неустойку в размере 0,5 % от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки с даты, следующей за датой наступления обязательства, установленной договором, по дату погашения просроченной задолженности (включительно).

Согласно п. 5.3.4 кредитного договора кредитор имеет право потребовать от созаемщиков досрочно возвратить всю сумму кредита и уплатить причитающиеся проценты за его пользование и неустойку, предусмотренные условиями договора, предъявить аналогичные требования поручителю(ям) и обратить взыскание на заложенное имущество, в том числе, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения (в том числе однократного) созаемщиками их обязательств по погашению кредита и/или уплате процентов за пользование кредитом по договору.

По условиям закладной от ДД.ММ.ГГГГ залогодателями/должниками являются Шкредов А.В., Шкредова Н.М., первоначальный залогодержатель – ОАО «Сбербанк России». Обязательство, исполнение которого обеспечивается ипотекой – кредитный договор № от ДД.ММ.ГГГГ. Предмет залога – объект недвижимости - квартира, расположенная по адресу: <адрес>, кадастровый/условный №. Государственная регистрация ипотеки произведена ДД.ММ.ГГГГ

В соответствии с п. VI.9 Закладной первоначальный залогодержатель имеет право полностью или частично переуступить свои права по договору, а также иным договорам, связанным с обеспечением возврата кредита, другому(им) лицу(ам), имеющему(им) лицензию на право осуществления банковской деятельности. Передать свои права по закладной другому лицу в соответствии с требованиями действующего законодательства и передать саму закладную, при этом к новому владельцу закладной переходят все права первоначального залогодержателя.

Как установлено при рассмотрении дела, в отношении задолженности Шкредовых по кредитному договору от 01.11.2013 имела место не уступка прав требования по кредитному договору, а передача прав на закладную, предусмотренная законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и условиями закладной от 01.11.2013. В связи с этим довод Шкредовых об отсутствии в кредитном договоре согласованного условия об уступке права требования не кредитной организации не имеет существенного правового значения.

В подтверждение перехода права на закладную № к истцу представлена Выписка по счету ДЕПО по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ о наличии закладной на счете ДЕПО. Лицом, ведущим депозитарный учет Закладных, является ПАО Сбербанк. Владелец закладной - АО "ДОМ.РФ"

Судом установлено, что ОАО «Сбербанк России» свои обязательства по кредитному договору исполнил надлежащим образом, предоставив ответчикам денежные средства на приобретение готового жилья. Ответчики свои обязательства по кредитному договору исполняют ненадлежащим образом, с июня 2017 г. оплату кредита не производят, допустив образование задолженности по кредитному договору. Указанные обстоятельства подтверждаются расчетом задолженности.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчиков Шкредова А.В.. Шкредовой Н.М. направлены Требования о досрочном истребовании задолженности в размере 3 370 856,39 рублей в срок до 27 декабря 2017 г. Ответа на указанные требования не последовало, задолженность не погашена.

Согласно представленного истцом расчета задолженности по кредитному договору по состоянию на 12.11.2020 сумма задолженности ответчиков по основному долгу составляет 2 909 965,81 рубль, по процентам – 1 338 403, 57 рубля.

Представленный истцом расчет задолженности является правильным, ответчиками не оспорен, поскольку соответствует нормам закона, условиям договора и фактическим обстоятельствам дела.

В связи с этим исковые требования АО «ДОМ.РФ» о взыскании со Шкредова А.В., Шкредовой Н.М. в солидарном порядке задолженности по основному долгу и процентам являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Поскольку со стороны ответчиков ФИО3 имеет место нарушение сроков перечисления платежей в погашение кредита и процентов за пользование кредитом, с июня 2017 года погашение кредита не производится, с них подлежит взысканию неустойка.

Вместе с тем, с учетом заявленного Шкредовыми ходатайства о снижении размера неустойки в связи с ее несоразмерностью, количества произведенных ответчиками платежей по кредитному договору, установленного условиями договора размера неустойки, суммы неисполненного обязательства, иных обстоятельств дела, суд находит заявленную истцом ко взысканию неустойку (штраф) за просрочку уплаты кредита и процентов очевидно несоразмерной последствиям нарушения обязательства, в связи с чем, подлежащей уменьшению до 4 000 000 рублей.

Таким образом, с ответчиков подлежит взысканию в солидарном порядке неустойка в размере 4 000 000 рублей.

При таких обстоятельствах, поскольку ответчиками было допущено существенное нарушение условий кредитного договора, ими не выполнялись в полном объеме взятые на себя обязательства по кредитному договору, суд приходит к выводу, что исковое требование АО «ДОМ.РФ» к Шкредову А.В., Шкредовой Н.М. о расторжении кредитного договора является законным, обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Согласно п. 1 ст. 408 ГК РФ обязательство прекращается надлежащим исполнением.

В соответствии с п. 3 ст. 810 ГК РФ если иное не предусмотрено договором займа, сумма займа считается возвращенной в момент передачи ее займодавцу или зачисления соответствующих денежных средств на его банковский счет.

Согласно п. 2 ст. 809 ГК РФ при отсутствии иного соглашения проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы займа.

Анализ изложенного позволяет сделать вывод о том, что кредитный договор будет считаться исполненным в момент возврата денежных средств или их поступления на счет кредитора. В противном случае договор нельзя считать исполненным, а обязательство по выплате указанных сумм прекращенным.

При таких обстоятельствах истец АО ДОМ.РФ в связи с невозвратом ответчиками долга имеет право на получение с них процентов за все время пользования денежными средствами до их фактического возврата.

С учетом изложенного требование истца АО ДОМ.РФ о взыскании с ДД.ММ.ГГГГ солидарно с ответчиков Шкредова А.В., Шкредовой Н.М. процентов за пользование кредитом в размере 13,75 % годовых на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу по день вступления в силу решения суда подлежит удовлетворению.

В связи с оспариванием ответчиками рыночной стоимости заложенного недвижимого имущества судом по делу была назначена экспертиза оценки рыночной стоимости имущества.

Как следует из Заключения эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ, рыночная стоимость квартиры, расположенной по адресу <адрес> А, <адрес> по состоянию на сентябрь 2019 г. составляет № рублей.

Оснований ставить под сомнение данное заключение эксперта у суда не имеется, поскольку оно составлено на основании определения суда, содержит подробное описание проведенного обследования и сделанные в результате него выводы, которые являются конкретными, не допускают неоднозначного толкования. Обследование жилого помещения проведено экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности, который имеет необходимое для производства подобного рода экспертиз образование, квалификацию и стаж работы.

Шкредов А.В., Шкредова Н.М. являются собственниками жилого помещения –квартиры, расположенной по адресу <адрес>, в ? доле каждый в праве общей долевой собственности, в отношении которых зарегистрировано обременение: ипотека в силу закона, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Учитывая размер задолженности по кредитному договору, превышающий пять процентов от стоимости заложенного имущества, период просрочки по кредитному договору более трех месяцев, суд находит требование залогодержателя об обращении взыскания на предмет залога подлежащим удовлетворению.

Поскольку стороны установили в кредитном договоре залоговую стоимость объекта недвижимости в размере 90 % от его стоимости в соответствии с отчетом об оценке стоимости объекта недвижимости, суд считает необходимым определить начальную продажную стоимость заложенного имущества – квартиры, расположенной по адресу <адрес>, в размере 2 №

Разрешая исковые требования ФИО2, ФИО4 к ПАО «Сбербанк России», ООО ДОМ РФ «Ипотечный агент» о признании недействительным договора купли-продажи закладных, суд приходит к следующему.

Как следует из п. 1 ч. 1 ст. 161 ГК РФ, должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения сделки юридических лиц между собой и с гражданами;

В силу ч. 1 ст. 168 ГК РФ … сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно ч. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно ч. 1 ст. 13 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) от 16.07.1998 № 102-ФЗ права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Как следует из п.п. 1,2 ч. 2 ст. 13 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) от 16.07.1998 № 102-ФЗ закладная является ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца: право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств; право залога на имущество, обремененное ипотекой.

В соответствии с ч. 7 ст. 13 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) от 16.07.1998 № 102-ФЗ закладная выдается первоначальному залогодержателю органом регистрации прав после государственной регистрации ипотеки. Закладная может быть составлена и выдана залогодержателю в любой момент до прекращения обеспеченного ипотекой обязательства…

Как следует из ч. 1 ст. 48 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) от 16.07.1998 № 102-ФЗ, при передаче прав на закладную совершается сделка в простой письменной форме. При передаче прав на документарную закладную лицо, передающее право, делает на такой закладной отметку о ее новом владельце, если иное не установлено настоящим Федеральным законом…

В случае обездвижения документарной закладной или выдачи электронной закладной переход прав осуществляется путем внесения соответствующей записи по счету депо. Права на обездвиженную документарную закладную или электронную закладную переходят к приобретателю с момента внесения приходной записи по счету депо приобретателя, которая является достаточным доказательством наличия у приобретателя прав на соответствующую закладную. При этом отметка на документарной закладной о ее новом владельце не делается.

Частью 2 ст. 48 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) от 16.07.1998 № 102-ФЗ предусмотрено, что передача прав на закладную другому лицу означает передачу тем самым этому лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности.

В соответствии с ч. 3 ст. 48 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) от 16.07.1998 № 102-ФЗ в случае обездвижения документарной закладной или выдачи электронной закладной владелец обездвиженной документарной закладной или электронной закладной считается законным, если его права на закладную удостоверены записью по счету депо.

Согласно ч. 4 ст. 48 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) от 16.07.1998 № 102-ФЗ кредитор вправе передать права на закладную любым третьим лицам. Надписи на закладной, запрещающие ее последующую передачу другим лицам, ничтожны.

Как следует из кредитного договора от ДД.ММ.ГГГГ, кредит в сумме 3 570 000 рублей предоставлен Шкредову А.В. и Шкредовой Н.М. на приобретение квартиры по адресу: <адрес>, которая передана в залог Банку в качестве обеспечения своевременного и полного исполнения заемщиками обязательств по кредитному договору.

Права кредитора ОАО «Сбербанк России» по договору (право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без предоставления других доказательств существования этого обязательства) и право залога приобретаемого объекта недвижимости, обремененного ипотекой, подлежат удостоверению закладной в соответствии с действующим законодательством.

Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ в отношении квартиры по адресу: <адрес>, собственниками которой являются Шкредов А.В. и Шкредова Н.М. в ? доле каждый, установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости. Ипотека в силу закона зарегистрирована ДД.ММ.ГГГГ. Лицо, в пользу которого установлено ограничение - ОАО «Сбербанк России».

После государственной регистрации ипотеки Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю первоначальному залогодержателю ОАО «Сбербанк России» ДД.ММ.ГГГГ выдана закладная от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается соответствующей записью в п. 14 закладной.

Частью 4 ст. 48 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) от 16.07.1998 № 102-ФЗ предусмотрено право кредитора передать права на закладную любым третьим лицам, что также предусмотрено п. VI.9 закладной от ДД.ММ.ГГГГ.

С учетом указанных положений ДД.ММ.ГГГГ между ПАО «Сбербанк России» (Продавец») и ООО «Ипотечный агент «Фабрика ИЦБ» заключен договор купли-продажи закладных, в соответствии с которым продавец обязуется передать закладные в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять данные закладные и уплатить за них покупную цену.

Перечень закладных и сведения о закладных, которые покупатель намерен приобрести по настоящему договору, указаны в реестре закладных.

В реестре закладных (приложение № к договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ) за номером 2354 указан номер регистрации ипотеки № и дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ, которые также отражены в закладной от ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, в рамках указанного договора купли-продажи в собственность покупателя ООО «Ипотечный агент «Фабрика ИЦБ» передается, в том числе закладная от ДД.ММ.ГГГГ, залогодателями по которой являются Шкредов А.В. и Шкредова Н.М.

Договор купли-продажи закладных от ДД.ММ.ГГГГ, а также реестр закладных подписан сторонами, позволяет определить предмет договора (определенные закладные) и иные существенные условия договора.

Уведомлением о выкупе № от ДД.ММ.ГГГГ с приложением реестра дефолтных закладных ПАО Сбербанк предлагает генеральному директору ООО «УК Фабрика ИЦБ», управляющей организации ООО Ипотечный агент «Фабрика ИЦБ» в качестве даты передачи в собственность покупателя дефолтных закладных, указанных в реестре, установить ДД.ММ.ГГГГ.

В приложении к уведомлению от ДД.ММ.ГГГГ в реестре дефолтных закладных значится, в том числе закладная, залогодателем по которой являются Шкредов А.В., Шкредова Н.М.

В свою очередь ООО «ИА Фабрика ИЦБ» просит ПАО «Сбербанк» предоставить документы, в том числе закладные для организации выкупа закладных в соответствии с договором выкупа дефолтных закладных от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным между ООО «ИА Фабрика ИЦБ» и АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования».

Согласно акту № от ДД.ММ.ГГГГ главным специалистом подразделения № в г. Новосибирске выдано, в том числе полное кредитное досье Шкредова А.В. главному специалисту оперативного архива ФИО11, которая ДД.ММ.ГГГГ из Архива № (Томилино) выдала кредитное досье Шкредова А.В., вице президенту АО «Сбербанк». Согласно реестру приема – передачи от ДД.ММ.ГГГГ. досье выдавалось в ООО «ИА Фабрика ИЦБ».

Отсутствие кредитного досье Шкредова А.В., Шкредовой Н.М. в ПАО «Сбербанк» в связи с передачей прав на закладную ООО «ИА Фабрика ИЦБ» также подтверждается ответами ПАО «Сбербанк» на судебные запросы, а также пояснениями представителя ПАО Сбербанк в судебном заседании.

Анализ изложенного свидетельствует о состоявшемся переходе права на закладную от ДД.ММ.ГГГГ от ПАО «Сбербанк России» к ООО «ИА Фабрика ИЦБ».

Отсутствие на закладной отметки «Сбербанка России» о ее новом владельце обусловлено обездвижением документарной закладной, при котором переход прав осуществляется путем внесения соответствующей записи по счету депо.

ДД.ММ.ГГГГ между АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» (в настоящее время АО ДОМ.РФ) «покупатель» и ООО Ипотечный агент «Фабрика ИЦБ» (в настоящее время ООО «ДОМ.РФ Ипотечный агент») «продавец» заключен договор о выкупе дефолтных закладных, по условиям которого продавец обязуется передавать дефолтные закладные, которые не являются неприемлемыми закладными, в собственность покупателю, а покупатель обязуется принимать такие дефолтные закладные и уплачивать за них покупную цену.

Продавец и покупатель подают в специализированный депозитарий поручения на проведение депозитарной операции по передаче дефолтной закладной в собственность покупателю…

Данный договор подписан сторонами, никем не оспорен, в установленном законом порядке недействительным не признан.

Согласно выписке по счету депо № депонентом (владельцем) закладной (кредитный договор № от ДД.ММ.ГГГГ, залогодатели Шкредов Алексей Васильевич, Шкредова Наталья Михайловна) является АО «ДОМ.РФ». Наименование места хранения закладной, гос.рег. № выпуска № – ПАО «Сбербанк».

Кроме того, на закладной также имеется запись о передаче закладной на временный депозитарный учет в депозитарий ООО «Спецдепозитарий Сбербанка».

В связи с обездвижением документарной закладной проставление на ней отметки о ее новом владельце не требуется.

Изложенное свидетельствует о состоявшейся купле-продаже закладной от 01.11.2013 с передачей ее в собственность покупателю АО «ДОМ.РФ».

Представителем третьего лица, ответчика ПАО «Сбербанк России» Антипиной Н.М. заявлено ходатайство о пропуске истцами Шкредовыми срока исковой давности обращения с иском в суд, поскольку в мае 2017 года Шкредовыми было получено уведомление Банка о переходе прав по закладной. В декабре – январе 2018 года Шкредовыми также получено уведомление ООО ИА «Фабрика ИЦБ» о переходе прав по закладной.

Оспариваемый договор купли-продажи закладных от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ПАО Сбербанк и ООО Ипотечный агент Фабрика ИЦБ, впервые представлен в материалы дела по запросу суда в мае 2021 года, с которым Шкредовы имели возможность ознакомиться лишь после указанной даты. Доказательств осведомленности Шкредовых о существовании данного договора, стороной которого они не являлись, до его преставления в материалы дела, равно как и получения Шкредовыми уведомлений о смене кредитора с ПАО Сбербанк на ООО ИА Фабрика ИЦБ, а в дальнейшем на АО «АИЖК», не представлено.

С учетом изложенного суд приходит к выводу о том, что срок исковой давности не является пропущенным.

Проанализировав представленные доказательства в совокупности, суд не усматривает правовых оснований для удовлетворения исковых требований Шкредова А.В., Шкредовой Н.М. к ПАО «Сбербанк России», ООО ДОМ РФ «Ипотечный агент» о признании недействительным договора купли-продажи закладных.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Истец АО «ДОМ.РФ» просит взыскать с ответчиков понесенные расходы по оплате государственной пошлины при подаче иска в суд в размере 39 169,09 рублей, представив в подтверждение понесенных расходов платежное поручение № от ДД.ММ.ГГГГ, которые на основании ч. 1 ст. 98 ГПК РФ подлежат взысканию с ответчиков в солидарном порядке.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194–199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования АО «ДОМ.РФ» к Шкредову Алексею Васильевичу, Шкредовой Наталье Михайловне о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество – удовлетворить частично.

Расторгнуть кредитный договор № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ОАО «Сбербанк России» и Шкредовым Алексеем Васильевичем, Шкредовой Натальей Михайловной.

Взыскать солидарно с Шкредова Алексея Васильевича, Шкредовой Натальи Михайловны в пользу АО «ДОМ.РФ» сумму задолженности по кредитному договору в размере 8 248 369 (восемь миллионов двести сорок восемь тысяч триста шестьдесят девять) рублей 38 копеек, в том числе основной долг в размере 2 909 965 (два миллиона девятьсот девять тысяч девятьсот шестьдесят пять) рублей 81 копейка, задолженность по процентам за пользование кредитными средствами в размере 1 338 403 (один миллион триста тридцать восемь тысяч четыреста три) рубля 57 копеек, пени в размере 4 000 000 (четыре миллиона) рублей, а также в возмещение расходов по оплате государственной пошлины 39 169 (тридцать девять тысяч сто шестьдесят девять) рублей 09 копеек.

Взыскать солидарно с ответчиков Шкредова Алексея Васильевича, Шкредовой Натальи Михайловны проценты за пользование кредитом, начисляемые исходя из процентной ставки равной 13,75 % годовых на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу в размере 2 909 965, 81 рублей, начиная с ДД.ММ.ГГГГ по дату вступления в законную силу решения суда.

Обратить взыскание на заложенное имущество:

- квартиру, расположенную по адресу <адрес>, кадастровый (или условный) №, путем продажи с публичных торгов, с установлением начальной продажной стоимости в размере 2 863 800 (два миллиона восемьсот шестьдесят три тысячи восемьсот) рублей.

В удовлетворении исковых требований в остальной части – отказать.

В удовлетворении исковых требований Шкредова Алексея Васильевича, Шкредовой Натальи Михайловны к ПАО «Сбербанк России», ООО ДОМ РФ «Ипотечный агент» о признании недействительным договора купли-продажи закладных – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Красноярский краевой суд через, Назаровский городской суд Красноярского края в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Л.С. Сизых

Копия верна

Судья Л.С. Сизых

Мотивированное решение изготовлено 13.09.2021.