Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате за жилое помещение и возмещение ущерба и встречному иску ФИО2 к ФИО1 о взыскании стоимости неотделимых улучшений имущества

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате за жилое помещение и возмещение ущерба. В обосновании требований указала, что является собственником жилого помещения по адресу: ***. *** между истцом и ответчиком был заключен договор аренды жилого помещения (данной квартиры), срок аренды устанавливался с *** по *** с возможностью последующей пролонгации в соответствии с п.5.1 договора и п.2 ст.621 ГК РФ. *** квартира была передана ФИО2 в состоянии соответствующем условиям договора и пригодном для использования по назначению. Согласно п.2.2.7 договора аренды арендная плата устанавливалась в размере стоимости коммунальных услуг и содержания жилья согласно расчетным листкам управляющей компании, срок внесения арендной платы ежемесячно, не позднее 10 числа каждого месяца, следующего за расчетным. Кроме того, ответчик приняла на себя обязательства производить текущий ремонт квартиры и содержать квартиру в технически исправном и надлежащем состоянии. Свои обязательства ФИО2 не исполнила в полном объеме. Арендная плата не была внесена ни за один месяц фактического использования и проживания ответчика в квартире, истец была вынуждена оплачивать коммунальные услуги и содержание жилья за свой счет. В связи с неисполнением ответчиком своих обязательств по договору аренды договор был расторгнут и *** ФИО2 освободила жилое помещение с составлением акта приема-передачи. Во время освобождения квартиры и составления акта приема-передачи обнаружилось, что без согласия истца, в нарушение п.2.2.4 договора аренды, ответчик ФИО2 произвела замену оконных и балконных блоков на пластиковые, но с существенными недоделками, не позволяющими использовать квартиру по ее прямому назначению и проживать в ней. Также, при освобождении ФИО2 квартиры было установлено, что, намереваясь произвести ремонт жилья, ФИО2 произвела разрушение и демонтаж отдельных элементов внутренней отделки и оборудования жилого помещения, однако ремонт не закончила и не привела квартиру в состояние, сколько-нибудь пригодное для проживания, что подтверждается актом приема-передачи от *** и актом осмотра квартиры, проведенного независимым экспертом-оценщиком. Кроме того, в ходе проверки сотрудниками полиции заявления истца (ФИО3 от ***) было установлено, что в период использования по договору аренды квартиры, пропал принадлежащий истцу телевизор Panasonic *** FX 20ТС, оцененный в *** руб. Ссылаясь на данные обстоятельства и нормы закона (ст.ст. 11,12,15,307,310,614,615,622,1064 ГК РФ), ФИО1 просит суд взыскать с ФИО2 задолженность по арендной плате в размере *** руб. *** коп.; убытки, вызванные ненадлежащим исполнением договора аренды - *** руб.; судебные расходы.

ФИО2 с иском не согласилась, предъявила встречные требования к ФИО1 о взыскании стоимости неотделимых улучшений имущества. В обосновании требований ФИО2 указала, что пунктом 2.1.3. Договора аренды жилого помещения предусмотрено, что Арендодатель (ФИО1) обязуется возместить стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя. В соответствии с п. 3.2.2 Арендатор (ФИО2) имеет право требовать от Арендодателя возместить произведенные с согласия Арендодателя неотделимые улучшения жилого помещения. В июле 2015 года стороны договорились о том, что ФИО2 приобретет и установит в квартире пластиковые окна и пластиковую балконную дверь, а стоимость их будет засчитываться в стоимость арендной платы. В сентябре 2015г. ФИО2 заказала пластиковые окна и дверь в салоне БеЛАР у ИП ФИО4, оплатив их стоимость в размере *** руб. Установку окон и двери истец (ответчик по первоначальному иску) производила самостоятельно, стоимость установки оценивается в *** руб., данная стоимость включает только те работы, которые произвела и не включает стоимость оконных откосов, то есть тех работ, которые истец сделать не успела по вине арендодателя в виду нарушения ею порядка и сроков расторжения договора – предупредить в письменной форме за три месяца до предполагаемой даты расторжения договора. Таким образом, стоимость неотделимых улучшений и произведенных работ составляет *** руб., которые ФИО2 и просит взыскать с ФИО1

В настоящем судебном заседании истец ФИО1 настаивает на исковых требованиях в полном объеме, встречные требования не признает, указывая, что является собственником жилого помещения - *** по ул. К Маркса в ***, квартира принадлежит ей на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию. *** между сторонами был заключен договор аренды квартиры и *** квартира была передана ФИО2 в пользование, при этом акт передачи сторонами не составлялся, но квартира находилась в состоянии пригодном для проживания, требовался только косметический ремонт, в квартире также находилось имущество собственника (телевизор, газовая плита). По договору арендная плата устанавливалась в размере стоимости коммунальных услуг и содержания жилья согласно расчетным листкам, которую ответчик ФИО2 должна была оплачивать самостоятельно и приносить истцу квитанции либо деньги в размере, указанном в квитанции. Между тем, арендная плата не была внесена ни за один месяц фактического использования квартиры ответчиком, ЖКУ истец была вынуждена оплачивать самостоятельно и именно невыполнения ответчиком своих обязательств по оплате жилья послужило поводом к расторжению договора аренды - в марте 2016 года ФИО2 освободила квартиру. Во время освобождения квартиры обнаружилось, что без согласия собственника ответчик произвела замену оконных и балконных блоков на пластиковые, но с существенными недоделками, не позволяющими использовать квартиру по ее прямому назначению и проживать в ней. Своего согласия ни в письменной, ни в устной форме ФИО1 не давала. Кроме того, само жилое помещение требует ремонта, поскольку ФИО2 произвела разрушение и демонтаж отдельных элементов внутренней отделки и оборудования жилого помещения, однако ремонт не закончила. Также истец ФИО1 отрицает наличие какой-либо тетради, в которой фиксировался факт передачи арендной платы ответчиков и получение денежных средств от последней.

Представитель истца ФИО1 ФИО5 также требования последней поддержал по основаниям и доводам, указанным в исковом заявлении, и считает, что иск подлежит удовлетворению в полном объеме. Также указывает, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды, между тем стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит. В данном случае ответчик ФИО2, она же истец по встречному иску, произвела замену окон без согласия собственника жилого помещения ФИО1, следовательно не может требовать с последней их стоимость. Также вопреки требованиям ст.56 ГПК РФ ФИО2 не доказала, что арендная плата была ею выплачена ФИО1 в размере, указанной в договоре.

Ответчик ФИО2, истец по встречному иска, в суд не явилась, ранее направлены возражения на иск ФИО1, из которых следует, что действительно между сторонами был заключен договор аренды жилого помещения, согласно которого арендная плата за жилое помещение была установлена в размере квартплаты согласно листка расчета, при этом стороны договорились, что денежные средства передаются ФИО1 лично. Арендную плату ответчик своевременно оплачивала, о чем арендодатель вносила записи в свою тетрадь. В июле 2015 года стороны договорились, что ФИО2 установит в квартире пластиковые окна и балконную дверь, а стоимость будет засчитана в счет арендной платы. Несмотря на указанную договоренность, арендная плата за жилое помещение арендатором вносилась до января 2016 года. *** ФИО1 уведомила ФИО2 о расторжении договора, *** жилое помещение было освобождено. Обязанность по текущему ремонту лежит на арендодателе, пластиковые окна установлены с согласия собственника, телевизор также был выброшен с согласия собственника, так как последний пришел в негодность.

Представитель ответчика (истца по встречному иску) ФИО6, действующий по доверенности, требования ФИО1 не признал, встречные требования поддержал в полном объеме, указывая, что согласие собственника на замену окон подтверждается фактическими обстоятельствами дела, как и факт внесения истцом по встречному иску арендной платы. Фактически ФИО1 в нарушение ст. 10 ГК РФ действует недобросовестно с целью причинить вред ФИО2, недобросовестность выражается в попытках ФИО1 взыскать то, что ФИО2 уже выплатила ей, телевизор был выброшен с согласия собственника. ФИО1 удерживает и не предоставляет в суд тетрадь с записями, произведенных арендных платежах, согласием и условиях установки пластиковых окон в квартире. Просит в иске ФИО1, отказать, а встречные требования ФИО2 удовлетворить в полном объеме.

Выслушав объяснения ФИО1, ее представителя, представителя ФИО2 ФИО6, допросив свидетелей З., К., проверив и исследовав материалы дела, материал об отказе в возбуждении уголовного дела ***, суд приходит к следующему.

Согласно положениям статей 55, 56, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

С учетом данного положения Закона, суд, разрешая спор, исходит из представленных сторонами доказательств.

Статьей 606 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ст. 614 ГК РФ Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (ст. 615).

Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (статья 623 ГК РФ).

Согласно ч. 1 ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Статья 674 ГК РФ предусматривает, что договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.

Согласно ч. 1, 2 ст. 678 ГК РФ наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.

Судом установлено, подтверждается материалами дела, что ФИО1 является собственником жилого помещения - квартиры, расположенной по адресу *** (л.д.61).

Также установлено, что *** между истцом и ответчиком был заключен договор аренды жилого помещения (данной квартиры), срок аренды устанавливался с *** по *** с возможностью последующей пролонгации в соответствии с п.5.1 договора (л.д.57-60).

С марта 2014 года ответчик ФИО2 со своей семьей проживала в указанной квартире, что не отрицается сторонами.

Согласно п.2.2.7 Договора аренды жилого помещения, заключенного между сторонами ***, размер ежемесячной арендной платы за указанную квартиру установлен в размере квартплаты согласно листам расчета, арендная плата вносится не позднее 10 числа каждого месяца.

Согласно справки-расчета и сальдо-оборотной ведомости за период с *** по *** начисления за ЖКУ составили *** руб., за период с *** по *** – *** руб.

Согласно представленным истцом ФИО1 документам, оплата за ЖКУ в полном объеме за указанный выше период произведена истцом ФИО1

Ответчиком ФИО2 не было представлено допустимых доказательств, подтверждающих надлежащее исполнение обязанностей по договору аренды жилого помещения в части внесения арендной платы истцу за спорный период, в связи с чем требования ФИО1 о взыскании с ФИО2 задолженности по арендной плате подлежат удовлетворению в указанном выше размере – *** руб.

Также в судебном заседании установлено, что в сентябре 2015 г. ФИО2 без какого-либо согласия собственника квартиры ФИО1 произвела замену окон и балконной двери на пластиковые. Установку окон ФИО2 производила самостоятельно. Факт установки пластиковых изделий в арендованной квартире сторонами не оспаривался.

Пунктом 2.1.3 заключенного между сторонами договора аренды от ***, предусмотрена обязанность арендодателя возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя.

Из положений пункта 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Из анализа приведенных норм следует, что наличие согласия собственников жилого помещения на улучшение имущества имеет юридическое значение и подлежит доказыванию, а при недоказанности согласования - факт наличия улучшений имущества, увеличивающий его стоимость, правового значения не имеет.

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что замена окон и балконной двери и полученные в их результате улучшения арендованного имущества проводились с согласия арендодателя, в связи с чем встречные требования ФИО2 о взыскании с ФИО1 стоимости неотделимых улучшений имущества удовлетворению не подлежат.

Факт нахождения имущества в запущенном состоянии (по утверждению ответчика ФИО2) является основанием для досрочного расторжения арендатором договора аренды (ст. 620 ГК РФ), но не для компенсации произведенных без согласия собственника улучшений.

Также в судебном заседании установлено, что ответчик ФИО2 распорядилась имуществом ФИО1 – телевизором «Panasonic ***» по своему усмотрению. Доказательств того, что ею было получено согласие собственника суду также не представлено. Согласно экспертного заключения *** от *** стоимость телевизора составила *** руб.

В силу п. 1 ст. 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

По смыслу ст. 1064 ГК РФ вред рассматривается как всякое умаление охраняемого законом материального или нематериального блага, любые неблагоприятные изменения в охраняемом законом благе, которое может быть как имущественным, так и неимущественным (нематериальным).

Причинение имущественного вреда порождает обязательство между причинителем вреда и потерпевшим, вследствие которого на основании ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

В связи с чем требования ФИО1 в этой части также подлежат удовлетворению.

Кроме того, установлено, что установка пластиковых изделий была произведена ФИО2 ненадлежащим образом, что не позволяет пользоваться квартирой по ее прямому назначению и проживать в ней – окна не открываются, отсутствуют оконные откосы, сливы. Данные факты подтверждаются как актом осмотра имущества (л.д.24), актом осмотра и оценки качества монтажа (л.д.41), так и не оспаривается стороной ответчика по первоначальному иску. Стоимость работ и материалов для устранения недостатков составляет *** руб. (л.д.41).

Поскольку арендатор при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст.622 ГК РФ), то в соответствии ст.15, ст.1064 ГК РФ с ФИО2 в пользу ФИО1 подлежит взысканию указанная выше сумма.

Согласно п.2.1.4. договора аренды от *** на арендодателе лежит обязанность произвести текущий ремонт жилого помещения.

Данное условие, включенное в договор аренды недвижимого имущество, не исключало необходимости уведомления арендатором арендодателя о планируемых ремонтных работах и стоимости проведения таких работ, характера и объема улучшений имущества арендодателя.

Также судом установлено, что в квартире истца арендатором ФИО2 был произведен ремонт.

Поскольку обязанность провести текущий ремонт лежала на арендодателе, и сама ФИО1 подтвердила суду, что квартира требовала косметического (текущего ремонта), то требования в части взыскания с ФИО2 стоимости ремонтных работ в сумме *** руб. не подлежат удовлетворению.

Помимо возмещения ущерба истец ФИО1 просит взыскать с ответчика ФИО2 в его пользу судебные расходы по оплате за экспертизу; за оказание юридической помощи и за оплату госпошлины, при подаче искового заявления в суд, при этом, представил суду все документы, указанные выше, подтверждающие его расходы.

В соответствии с п. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации - стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, в части первой статьи 100 ГПК РФ речь идет, по сути, об обязанности суда установить баланс между правами лиц, участвующих в деле. Истцом представлены квитанции об оплате юридических услуг на сумму – *** руб., за оказание вышеуказанных услуг, по оплате эксперта – *** руб., а также квитанция об оплате госпошлины в размере *** руб. Учитывая объем выполненной представителем истца работы, принимая во внимание сложность и категорию дела, продолжительность и результат рассмотрения дела, суд считает, что сумма, подлежащая взысканию в счет возмещение расходов по оплате юридических услуг в размере *** руб., будет соответствовать критерию разумности и справедливости.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198, 199 Гражданского процессуального Кодекса РФ, Суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате за жилое помещение и возмещение ущерба удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 в счет задолженности по арендной плате за жилое помещение 49203,36 руб., в счет возмещения ущерба – 15604,00 руб., расходы по оплате услуг оценщика – 3000,00 руб., расходы по оплате услуг представителя – 10000,00 руб., расходы по оплате госпошлины в части удовлетворенных требований – 2077,64 руб., а всего взыскать 79885 руб.

В остальной части иска ФИО1 отказать.

В удовлетворении иска ФИО2 к ФИО1 о взыскании стоимости неотделимых улучшений имущества – отказать.

Решение суда вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия в окончательной форме, если не обжаловано в апелляционном порядке. В случае подачи апелляционной жалобы решение суда вступает в законную силу после рассмотрения судом апелляционной инстанции жалобы, если обжалуемое решение суда не отменено.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Свердловский областной суд в течение месяца со дня принятия настоящего решения через городской суд ***.

Председательствующий судья Т.В.Саркисян