Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, применении последствий недействительности ничтожной сделки,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, применении последствий недействительности ничтожной сделки.

В обоснование исковых требований указала, что ДД.ММ.ГГГГ ею с ФИО2 был заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>. Данный договор истец считает ничтожным, т.к. он был заключен путем обмана, а также данная сделка являлась притворной, кабальной и заключена на крайне невыгодных условиях для истца по следующим основаниям. Ее дочь – ФИО4 уговорила ее (истца) продать вышеназванную квартиру в счет погашения долга по ипотечному кредиту перед залогодержателем – ООО «ФИО14», директором которого является ответчик. Взамен ФИО4 обещала отдать ей 1000000 руб., а также переоформить ипотечную квартиру по адресу: <адрес>, на нее и вторую дочь ФИО1 Официальная сумма сделки 1000000 руб., фактически сумма сделки составила 2950000 руб., из которых 2500000 руб. фактически шли, чтобы закрыть долг ФИО4 по ипотечному кредиту, а 450000 руб. ответчик передал ФИО4, которая впоследствии передала их истцу и выгнала ее (ФИО1) из квартиры. В результате данной притворной сделки она лишилась единственного жилья и вынуждена ночевать у знакомых, дочь в квартиру ее не пускает. Истец просит признать недействительным договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ней и ответчиком, применить последствия недействительности ничтожной сделки и вернуть стороны в первоначальное положение.

В судебном заседании истец ФИО1 и ее представитель ФИО5 поддержали исковые требования и просили их удовлетворить. ФИО1 пояснила, что представитель ООО «ФИО14» ФИО3 принуждал её к оспариваемой сделке, угрожая, что в противном случае, они с дочерью останутся без обоих квартир.

Ответчик ФИО2, он же представитель третьего лица ООО «ФИО14» (генеральный директор) исковые требования в судебном заседании не признал. Пояснил, что оспариваемая сделка заключалась между ним и ФИО1, ФИО4 к данной сделке отношения не имеет. У ФИО4 была перед ООО «ФИО14» задолженность по ипотеке в сумме 3433335 руб., ФИО4 погасила 11.03.2015г. 1000000 руб., 17.03.2015г. – 1500000 руб. Остальную сумму долга ООО «ФИО14» ей простило, задолженность по договору от 27.12.2006г. считаем погашенной. 31.03.2015г. была сделана отметка на закладной об исполнении должником обязательств в полном объеме, снято обременение с квартиры. Факт подписания оспариваемого договора в один день со снятием обременения является совпадением.

Представитель третьего лица ФИО4 – ФИО6 в судебном заседании возражал против удовлетворения иска.

Ответчик ФИО3, будучи надлежаще извещенная о дне, времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась.

Третье лицо ФИО4 в судебное заседание не явилась, о рассмотрении дела извещена надлежаще, представила в суд письменное заявление, просила рассмотреть дело в ее отсутствие. В предыдущем заседании поясняла, что действительно имела долг перед ООО «ФИО14» около трех с половиной миллионов рублей, долг она погасила, в связи с чем было снято обременение с квартиры по адресу: <адрес>. Всё это не имеет никакого отношения к оспариваемой сделке. Квартира по адресу: <адрес> ранее принадлежала ей, 17.11.2014г. она переоформила её на мать ФИО1, так как опасалась, что её могут арестовать в связи с долгом перед ООО «ФИО14». 31.01.2015г. мать эту квартиру продала ФИО2, он отдал ей деньги за квартиру.

Суд, в соответствии со ст. 167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

По правилам пункта 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

На основании п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Таким образом, основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя, а обязанностью покупателя - оплата товара.

Согласно п. 2 ст. 170 ГК РФ в редакции, действовавшей на дату совершения оспариваемого договора, притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Из содержания приведенной нормы следует, что в притворной сделке имеет место две сделки: притворная сделка, совершаемая для вида (прикрывающая сделка) и сделка, в действительности совершаемая сторонами (прикрываемая сделка). Поскольку притворная (прикрывающая) сделка совершается лишь для вида, одним из внешних показателей ее притворности служит несовершение сторонами тех действий, которые предусматриваются данной сделкой. Напротив, если стороны выполнили вытекающие из сделки права и обязанности, то такая сделка притворной не является. Следовательно, по основанию притворности может быть признана недействительной лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю участников сделки. При этом обе стороны должны преследовать общую цель и достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка. Признаком притворности сделки является отсутствие волеизъявления на ее исполнение у обеих сторон. Истец, обращаясь с иском о признании сделки ничтожной на основании п. 2 ст. 170 ГК РФ, должен доказать, что при совершении сделки стороны не только не намеревались ее исполнять, но и фактически не исполнили.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ранее ФИО4 являлась собственником квартиры по адресу: <адрес>.

По договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 продала вышеназванную квартиру ФИО1 за 1000000 руб.

Указанная сделка прошла государственную регистрацию, собственником квартиры стала ФИО1

На основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 продала квартиру по адресу: <адрес>, ФИО2 за 1000000 руб.

Право собственности ФИО2 было зарегистрировано в установленном законом порядке. Оплата по договору купли-продажи произведена ДД.ММ.ГГГГ, денежные средства в сумме 1000000 руб. за проданную квартиру получены ФИО1, что подтверждается актом приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ.

Впоследствии по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 продал вышеназванную квартиру ФИО3, данная сделка также прошла государственную регистрацию. Судом разъяснялось истцу право обратиться с иском об оспаривании данной сделки между года ФИО2 и ФИО3, однако, после отложения судебного заседания истец уточняющий иск не подал.

Обращаясь в суд с вышеназванным иском ФИО1 в обоснование своих доводов указала, что по договору купли-продажи сумма сделки указана 1000000 руб., фактически сумма составила 2950000 руб., из которых 2500000 руб. пошли, чтобы закрыть долг ФИО4 по ипотечному кредиту, а 450000 руб. ответчик передал ФИО4, которая впоследствии передала их ей (истцу).

Свидетель ФИО7 (дочь истца) в судебном заседании пояснила, что сестре ФИО4 нужно было выкупать закладную у ООО «ФИО14». Их представитель давил морально, требовал оплатить долг наличными, потом снизил долг до 2500000 руб. Кто-то предложил вариант продажи квартиры по <адрес>, он им (ей, сестре ФИО4 и матери ФИО1) понравился, они решили квартиру продать ООО «ФИО14». Квартиру продали ФИО2 по бумагам за 1 миллион рублей На них давали морально. После снятия ипотеки, они собирались продать квартиру по <адрес> купить другое жилье, но после сделки сестра отказалась продавать квартиру по <адрес>.

Как установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Башэкономбанк» (переименован в ОАО «ФИО23») и ФИО8 заключен кредитный договор №И, по условиям которого последней предоставлен кредит для приобретения в собственность квартиры по адресу: <адрес>, в размере 2400000 руб. сроком на 300 месяцев и под 14% годовых. На данную квартиру оформлен договор залога. По договору купли-продажи закладных № от ДД.ММ.ГГГГ последним залогодержателем по закладной является ООО «ФИО14». В связи с ненадлежащим исполнением ФИО8 условий договора, образовалась задолженность. ООО «ФИО14» обратилось в суд с иском к ФИО4 о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество.

Решением Октябрьского районного суда <адрес> Республики Башкортостан от ДД.ММ.ГГГГ с ФИО4 в пользу ООО «ФИО14» подлежит взысканию задолженность по кредитному договору №И от 27.12.21006 года в сумме 3433334,66 руб. и обращение взыскания на предмет залога – квартиру по адресу <адрес>.

Как следует из квитанций к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ и № от 17.03.2015г. ФИО4 внесла в счет погашения долга по кредитному договору №И 1000000 руб. и 1500000 руб. в кассу ООО «ФИО14». Согласно справке № от ДД.ММ.ГГГГ, подписанной генеральным директором ООО «ФИО14» ФИО2 задолженность по кредитному договору №И от ДД.ММ.ГГГГ погашена в полном объеме и залогодержатель ООО «ФИО14» претензий не имеет.

Согласно письму Управления Росреестра по РБ вышеуказанное обременение на квартиру по адресу <адрес> прекращено 1.04.2015г. на основании заявления ФИО4 В закладной на квартиру имеется отметка директора ООО «Содействие» от 31.03.2015г. об исполнении должником обязательств в полном объеме.

Однако, вышеуказанные обстоятельства не могут свидетельствовать, что оспариваемая истцом сделка прикрывала факт погашения долга ФИО4 перед ООО «ФИО14».

При этом суд принимает во внимание, что продажа квартиры по цене ниже рыночной не является основанием для признания сделки недействительной, квартира отчуждена по возмездной сделке, за цену, указанную в договоре, расчет между сторонами произведен.

В соответствии со статьями 549, 556, 558 ГК РФ договор купли-продажи жилого помещения представляет собой соглашение, в силу которого одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность другой стороне (покупателю) жилое помещение (квартиру), а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную денежную сумму. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Из положений ст. ст. 549, 556, 558 ГК РФ следует, что целью покупателя при заключении договора купли-продажи жилого помещения является приобретение права собственности на жилое помещение, а целю продавца - отчуждение своего имущества и получение денежных средств за данное имущество, а обязательным признаком сделки купли-продажи является ее возмездный характер.

Как разъяснено в п. 87, 88 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ№ «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ» согласно п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно. К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (п. 2 ст. 170 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 170 ГК РФ юридическое значение для признания совершенной сделки притворной имеет ее цель, направленная сторонами на прикрытие другой сделки.

В данном случае целью сторон являлась именно купля-продажа спорной квартиры, Ответчик ФИО2 намеревался купить квартиру, а истец – продать её, что подтвердила в судебном заседании сама ФИО1, а также допрошенный по её ходатайству свидетель ФИО7 Квартира фактически была передана истцом ответчику, истец квартиру освободила, что и подтвердила суду.

Причиной возникновения данного спора, по объяснению самой истицы, является невыполнение обещаний, данных истцу третьим лицом ФИО4, что к юридическому существу оспариваемой сделки отношения не имеет.

Разрешая спор по существу, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований, поскольку истцом не представлено доказательств того, что обе стороны оспариваемого договора имели намерение совершить притворную сделку, либо имеются иные основания для признания данной сделки недействительной.

Изложенное влечет отказ в удовлетворении иска ФИО1 в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 12, 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, применении последствий недействительности ничтожной сделки отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Башкортостан путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд <адрес> Республики Башкортостан в течение месяца с момента составления решения в окончательной форме 9 марта 2016г.

Судья М.Д. Жучкова