Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ФИО1 к ЗАО ФСК «Лада-Дом» о взыскании денежных средств по договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома,

установил:

Истец обратился в суд с иском к ответчику, мотивируя тем, что ДД.ММ.ГГГГ. между ни и ответчиком был заключен договор № долевого участия в строительстве многоквартирного дома. ДД.ММ.ГГГГ. истцом в пользу ответчика было выплачено 700000 рублей. На основании п.7.2. договора в марте истец обратился к ответчику с заявлением о расторжении договора в связи с затруднительным материальным положением. ДД.ММ.ГГГГ. ответчиком было предложено заключить соглашение о расторжении договора, определив вознаграждение застройщика в размере 213673,50 рублей, с чем истец не согласился. ДД.ММ.ГГГГ. истцом ответчику была вручена претензия с требованием о возврате уплаченной по договору долевого участия денежной суммы в полном объеме.

ДД.ММ.ГГГГ. между истцом и ответчиком было заключено соглашение о расторжении договора № о долевом участии в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ., согласно которому вознаграждение застройщика составляет 70000 рублей. Соглашение было заключено со стороны истца, поскольку он нуждался в денежных средства.

ДД.ММ.ГГГГ. истец обратился к ответчику с требованием о возврате 70000 рублей, уплаченных ДД.ММ.ГГГГ., однако ответчик оставил данную претензию без ответа и удовлетворения.

Истец, со ссылкой на нормы ст.179 ГК РФ считает заключенное между ним и ответчиком соглашение недействительным, поскольку такое соглашение было заключено на крайне невыгодных для него условиях, в связи с тяжелым материальным положением.

Кроме того, условия соглашения от 22.04.2015г. о вознаграждении застройщика в размере 70000 рублей противоречит требованиям ст.16 Закона РФ «О защите прав потребителей». По мнению истца, вышеуказанное вознаграждение является не фактически понесенными застройщиком расходами, а прибылью. Так, договор о долевом участии в строительстве содержит условие об удержании 10% инвестиционной стоимости квартиры в пользу застройщика при расторжении договора. Данное условие противоречит закону, так как соглашение об ограничении ответственности должника по договору, в котором кредитором является гражданин, выступающий в качестве потребителя ничтожно, если размер ответственности для данного вида обязательств или за данное нарушение определен законом и если соглашение заключено до наступления обстоятельств, влекущих ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.

Истец просит признать условие соглашения, заключенного ДД.ММ.ГГГГ. между ним и ЗАО «ФСК «Лада-Дом», согласно которому вознаграждение застройщика составляет 70000 рублей, недействительным. Взыскать с ответчика в свою пользу денежные средства в размере 70000 рублей, уплаченные им в качестве оплаты квартиры, расходы на услуги представителя в размере 20000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 689,79 рублей, неустойку в размере 30100 рублей, компенсацию морального вреда в размере 30000 рублей, штраф в размере 50% от присужденной суммы.

В судебном заседании представитель истца доводы, изложенные в исковом заявлении поддержал, на удовлетворении иска настаивал.

Представитель ответчика в судебном заседании исковые требования ФИО1 не признала, просила в удовлетворении иска отказать, представила возражения на исковое заявление, доводы которых поддержала в полном объеме. Пояснила, что заключенный между истцом и ответчиком договор долевого участия в строительстве был расторгнут по соглашению сторон, основания для одностороннего расторжения договора у истца отсутствовали. Соглашение о расторжении договора было подписано обеими сторонами и сдано на регистрацию в Управление Росреестра по <адрес>. Доводы истца о кабальности заключенного соглашения не подтверждены никакими доказательствами. К элементам состава, установленного для признания сделки недействительной по мотивам кабальности, относится заключение сделки на крайне невыгодных условиях, о чем может свидетельствовать в частности чрезмерное превышение цены договора относительно иных договоров такого вида. Однако в данном случае условия договора долевого участия в строительстве и соглашения о расторжении договора с ФИО1 полностью соответствуют нормам ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» №214-ФЗ от 07.02.1992г., что подтверждается приобщенными к материалам дела копиями договоров и соглашений о расторжении с третьими лицами. Определенная условиями договора и соглашения о расторжении стоимость услуг застройщика в размере 10% не является произвольной, ее размер обусловлен дополнительными затратами застройщика по поиску нового участника долевого строительства, включая затраты на рекламу, оплату труда работников компании и др. Так, согласно агентского договора№№ от ДД.ММ.ГГГГ. с ООО «Квадратный метр» на привлечение участников долевого строительства за подписание договора с ФИО1 АО «ФСК «Лада-Дом» в пользу ООО «Квадратный метр» было выплачено 50000 рублей, что подтверждается актом выполненных работ. В связи с расторжением договора данная сумма является прямым убытком компании.

Доводы истца о применении к нему со стороны ответчика мер ответственности в виде удержания 10% не соответствуют действительности, поскольку денежная сумма в размере 70000 рублей не является мерой ответственности.

Также необоснованны доводы истца о нарушении со стороны ответчика требований ФЗ «О защите прав потребителей». Так, ст. 32. ФЗ «О защите прав потребителей» предусматривает, что потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуги) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору. Ответчиком истцу была предоставлена возможность отказаться от исполнения договора. Стороны по взаимной договоренности пришли к соглашению о его прекращении на условиях возмещения расходов застройщика в размере 70000 рублей. Таким образом, условия соглашения о расторжении договора не противоречат правовой конструкции, предусмотренной ст.32 ФЗ «О защите прав потребителей».

Свидетель ФИО6 в судебном заседании пояснила, что она является матерью истца. В ДД.ММ.ГГГГ ею было принято решение о строительстве квартиры для сына. Договор участия в долевом строительстве оформлялся на сына ФИО1, денежные средства в размере 700000 рублей на внесение первоначального взноса выделялись сыну ею. В момент заключения договора она являлась индивидуальным предпринимателем, сын работал у нее. Однако, впоследствии ее материальное положение ухудшилось, она была вынуждена прекратить свою деятельность в качестве индивидуального предпринимателя, сын в настоящее время нигде не работает, на учете в Центре занятости не состоит. У него нет финансовой возможности исполнять условия договора. На момент заключения договора сын рассчитывал, что сможет оплачивать строительство квартиры. Соглашение о расторжении договора с условием удержания 70000 рублей было подписано сыном, поскольку ей в тот момент необходимы были деньги для погашения долговых обязательств.

Выслушав представителя истца, представителя ответчика, свидетеля, изучив письменные материалы гражданского дела, оценивая собранные доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании каждого доказательства в отдельности, а также в их совокупности, находит исковые требования ФИО1 к АЛ «ФСК «Лада-Дом» необоснованными и не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела усматривается, что ДД.ММ.ГГГГ. между истцом и ответчиком был заключен договор № долевого участия в строительстве многоквартирного дома (л.д.8-12, согласно которого ответчик принял на себя обязательства передать по окончании строительства истцу двухкомнатную квартиру, расположенную в жилом доме поз.Л.4.1. в <адрес> восточнее кварталов 14 и 17 и юго-западнее жилого <адрес> долевого участия в строительстве была определена сторонами в размере 2136735 рублей (пункт 2.1. договора). При этом, согласно пункта 2.1. договора, стоимость долевого участия в строительстве включает в себя возмещение затрат на строительство (создание) Объекта долевого строительства в размере 90% от цены договора и оплату услуг застройщика в размере 10% от цены договора. Договор был зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>.

В приложении № к договору сторонами был согласован график платежей участника долевого строительства (истца), согласно которого до 31.12.2014г. он принял на себя обязательства внести в пользу застройщика (ответчика) денежные средства в размере 600000 рублей, до ДД.ММ.ГГГГ. ежемесячно вносить по 50000рублей, а до ДД.ММ.ГГГГ. внести сумму в размере 986274 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ. во исполнение условий вышеназванного договора истцом в пользу ответчика были уплачены денежные средства в размере 600000 рублей, а также 100000 рублей, что подтверждается квитанциями (л.д.16), и не оспаривалось стороной ответчика.

Как указывает истец, в ДД.ММ.ГГГГ. он обратился к ответчику с заявлением о расторжении договора № от ДД.ММ.ГГГГ. долевого участия в строительстве и возврате уплаченных денежных средств.

На основании указанного заявления ДД.ММ.ГГГГ. ответчиком был предложен для заключения проект соглашения о расторжении договора № участия в долевом строительстве (л.д.7), согласно пункта 3 которого сумма вознаграждения застройщика по договору участия в долевом строительстве составляет 213673,5 рублей, в связи с чем в пользу истца подлежит возврату денежная сумма в размере 486326,50 рублей. Истцом был заявлен отказ от заключения данного соглашения, о чем свидетельствует соответствующая запись на тексте соглашения.

ДД.ММ.ГГГГ. между сторонами было заключено соглашение о расторжении договора № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ. (л.д.6), согласно которого указанный договор прекращает свое действие с момента подписания соглашения. Пунктом 3 соглашения сторонами было определено, что сумма вознаграждения застройщика по договору участия в долевом строительстве составляет 70000 рублей, каковая сумма удерживается застройщиком из денежных средств, внесенных истцом в счет оплаты по договору №. Сумма денежных средств, подлежащих возврату в пользу истца составляет 630000 рублей.

Заявляя о недействительности данного соглашения, истец ссылается на заключение его на крайне невыгодных для себя условиях, вследствие стечения тяжелых обстоятельств. Истец указывает на то, что при заключении договора долевого участия он работал у своей матери, которая являлась индивидуальным предпринимателем. Однако, в начале ДД.ММ.ГГГГ его мама прекратила деятельность в качестве индивидуального предпринимателя, в связи с чем он был лишен дохода. Он нуждался в денежных средствах, в связи с чем был вынужден заключить соглашение о расторжении договора № на предложенных ответчиком условиях.

Суд с данными доводами истца не соглашается по следующим основаниям.

Действующим гражданским законодательством предусмотрено, что заключенный между сторонами договор может быть расторгнут как по требованию одной из его сторон, так и по соглашению сторон (статья 450 Гражданского кодекса РФ).

Как следует из материалов дела, а также пояснений представителя истца, после обращения ФИО1 к ответчику с заявлением о расторжении договора, ЗАО ФСК «Лада-Дом» предложило заключить соглашение о расторжении договора № долевого участия в строительстве с условием удержания застройщиком вознаграждения в размере 213673,5 рублей. С данным условием истец не согласился, в связи с чем сторонами было согласовано условие об удержании застройщиком своего вознаграждения в размере 70000 рублей.

Указанные действия сторон свидетельствует о том, что оспариваемое истцом условие соглашения о расторжении договора № согласовывалось сторонами и не было навязано стороной ответчика в одностороннем порядке. Соглашение о расторжении договора № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ. было подписано сторонами ДД.ММ.ГГГГ. без возражений, о чем свидетельствуют подписи сторон, и прошло государственную регистрацию в установленном порядке.

Как пояснила в судебном заседании свидетель ФИО6, фактически денежные средства на строительство квартиры выделялись сыну ФИО1 ею, договор долевого участия в строительстве был расторгнут по ее инициативе в связи с ухудшением финансового состояния в бизнесе.

Суд приходит к выводу о том, что данный факт не свидетельствует о наличии тяжелых обстоятельств со стороны истца, которые могли явиться основанием заключения оспариваемого соглашения на крайне невыгодных для него условиях в смысле, придаваемом этому понятию действующим законодательством, поскольку такие обстоятельства не связаны с личностью истца и не могут повлиять на возникновение или прекращение у него гражданских прав и обязанностей.

Доказательств, свидетельствующих о наличии у истца иных тяжелых обстоятельств, которые повлияли на заключение им оспариваемого соглашения, суду не представлено, в связи с чем суд приходит к выводу о недоказанности данной позиции истца в ходе рассмотрения дела.

Также суд находит необоснованными доводы истца о противоречии условий заключенного между ним и ответчиком соглашения о расторжении договора положениям статьи 16 Закона РФ «О защите прав потребителей», устанавливающей, что условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами РФ в области защиты прав потребителей признаются недействительными.

В обоснование своей позиции истец указывает, что в силу положений ст.32 Закона РФ «О защите прав потребителей» он вправе отказаться от исполнении договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных расходов, связанных с исполнением обязательств по договору. По мнению истца, ответчиком не представлено доказательств, подтверждающих фактически понесенные расходы в размере 70000 рублей в связи с исполнением обязательств по договору долевого участия в строительстве №. Указание в тексте договора условия об удержании 10% от инвестиционной стоимости квартиры при расторжении договора по мнению истца ограничивает размер ответственности должника по договору и не является безусловным основанием для уменьшения размера выплат.

Суд находит данные доводы истца основанными на неверном толковании норм действующего законодательства РФ.

Так, в соответствии с разъяснениями, данными в пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012г.№ «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», Закон «О защите прав потребителей» применяется к отношениям, возникающим из договоров участия в долевом строительстве в части, не урегулированной специальными нормами права, а именно Законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».

Таким образом, при расторжении договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома стороны должны руководствоваться нормами Закона «Об участии в долевом строительстве…», определяющими порядок и основания расторжения такого договора, а в части не урегулированной данным законом нормами Гражданского кодекса РФ и Закона «О защите прав потребителей».

Статьей 32 Закона «О защите прав потребителей», а также статьей 9 Закона «Об участии в долевом строительстве …» предусмотрены основания и порядок расторжения договоров в одностороннем порядке, то есть по заявлению одной из сторон договора. Однако, данные нормы не применимы к правоотношениям сторон, поскольку, как уже было указано выше, договор долевого участия в строительстве № был расторгнут ФИО1 и ЗАО ФСК «Лада-Дом» не в одностороннем порядке, а по соглашению сторон, которое было подписано добровольно. Расторжение договора в таком порядке не только не противоречит требованиям действующего законодательства РФ, а напротив, соответствует положениям ст.450 Гражданского кодекса РФ.

При этом, согласно статьи 9 Закона «Об участии в долевом строительстве…» в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

Доказательств, подтверждающих одностороннее расторжение договора № от ДД.ММ.ГГГГ. в установленном вышеуказанной нормой закона порядке стороной истца не представлено.

В силу вышеизложенного, доводы истца о противоречии условий соглашения в части вознаграждения застройщика в размере 70000 рублей требованиям положений статьи 32 Закона «О защите прав потребителей», также не основаны на нормах действующего законодательства.

Более того, как следует из исследованных судом материалов дела, ответчик действительно понес расходы, связанные с исполнением условий договора долевого участия в строительстве №, в сумме, определенной соглашением о его расторжении.

Так, ДД.ММ.ГГГГ. между ответчиком и ООО «Квадратный метр» был заключен агентский договор №№, в соответствии с условиями которого последний оказывал ответчику услуги по поиску и привлечению физических и юридических лиц, желающих заключить договор долевого участия в строительстве, прием заявок на заключение договоров долевого участия в строительстве, организацию и проведение встреч с потенциальными покупателями, проведению переговоров, согласованию условий договоров от имени ответчика, а также представлению интересов ответчика при сдаче договоров на регистрацию в регистрирующий орган. В рамках данного договора ООО «Квадратный метр» оказало ответчику услуги по оформлению и передаче на государственную регистрацию договора №, заключенного с ФИО1 Данные обстоятельства подтверждаются актом выполненных работ от ДД.ММ.ГГГГ., а также отчетом агента за период с ДД.ММ.ГГГГ. Услуги ООО «Квадратный метр» были оплачены со стороны ответчика, что подтверждается представленным в материалы дела платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ. Стоимость оказанных услуг составила 50000 рублей.

Также, как следует из представленных ответчиком в материалы дела платежных поручений, договоров с УФПС «Почта России» №№ от ДД.ММ.ГГГГ., с ООО РА «ИнфоМедиаСтар» №№ от ДД.ММ.ГГГГ., № от ДД.ММ.ГГГГ., ФГУП «Охрана» МВД России № от ДД.ММ.ГГГГ., ООО РИЦ «Паллада-Консультант» №, ООО «Разгон» №№ от ДД.ММ.ГГГГ., ЗАО «Компас», ИП ФИО7, ответчиком в ходе осуществления деятельности по строительству многоквартирного дома также были понесены расходы, связанные с обеспечением строительства дома. Указанные расходы также включены ответчиком в сумму вознаграждения, определенную в пункте 3 соглашения о расторжении договора №.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что сумма, удержанная ответчиком в качестве вознаграждения при расторжении договора № участия в долевом строительстве, является фактически понесенными ЗАО ФСК «Лада-Дом» расходами по исполнению вышеуказанного договора, в связи с чем такое условие соглашения о расторжении договора не противоречит требованиям ст.32 Закона «О защите прав потребителей».

При таких обстоятельствах суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1 к ЗАО «ФСК «Лада-Дом» о признании недействительными условий соглашения от 22.04.2015г. о расторжении договора № от 06.11.2014г. участия в долевом строительстве.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ЗАО ФСК «Лада-Дом» о взыскании денежных средств по договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия в окончательной форме в Самарский областной суд через Автозаводский районный суд <адрес>.

Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Н.В. Судовская