Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3 и ФИО4 об освобождении имущества от ареста, третье лицо: судебный пристав-исполнитель Лазаревского РОСП <адрес> УФССП России по <адрес>ФИО7,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО3 и ФИО4, в котором просит освободить от ареста, наложенного определениями Лазаревского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по гражданским делам № и № следующее имущество:

- нежилое помещение (склад) площадью 431,9 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый (или условный) №;

- нежилое помещение (контора) площадью 60,4 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый (или условный) №;

- нежилое помещение (бытовка) площадью 7,8 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый (или условный) №;

- нежилое помещение (склад) площадью 33,6 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый (или условный) №;

- нежилое помещение (проходная) площадью 4,3 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый (или условный) №;

- нежилое помещение (склад) площадью 444,4 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый (или условный) №.

Свои требования истец мотивировал тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ФИО3 заключен договор процентного займа №, по которому последнему предоставлена сумма займа в размере 10 000 000 рублей. В обеспечение договора займа в тот же день между контрагентами заключен договор залога недвижимости №, предметом которого является спорное имущество. Свои обязательства по договору займа ФИО3 не исполнил. С целью прекращения обязательств по договору займа между ФИО2 и ФИО3ДД.ММ.ГГГГ заключено соглашение об отступном, предусматривающее передачу заложенного имущества в качестве отступного по вышеуказанному договору займа. Однако при подаче документов в орган регистрации прав было установлено, что ДД.ММ.ГГГГ на основании определения Лазаревского районного суда <адрес> зарегистрирован арест указанного имущества в качестве обеспечительной меры. При этом на момент наложения судом ареста имущество находилось в залоге у ФИО2, в связи с чем истец, являясь кредитором, вправе получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами ФИО3, в том числе преимущественно перед ФИО4 Изложенное явилось поводом для обращения истца в суд с рассматриваемыми требованиями об освобождении перечисленного в просительной части иска имущества от наложенного судом в качестве обеспечения иска ареста.

Определением судьи Лазаревского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена судебный пристав-исполнитель Лазаревского РОСП <адрес> УФССП России по <адрес>ФИО7

Истец ФИО2 в судебное заседание не явился. О времени и месте рассмотрения дела был уведомлен надлежащим образом. Просил рассмотреть дело без его участия.

В связи с изложенным и руководствуясь ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца.

Представитель истца ФИО2 – ФИО6 в судебном заседании доводы иска поддержала и просила удовлетворить его требования. Пояснила, что ни истцу, ни его представителю ФИО9 не было известно о наличии наложенного судом ареста залогового имущества. Доверенность от имени ФИО3 выдана ФИО9 для заключения соглашения об отступном. Стоимость переданного по отступному имущества не превышает размер удовлетворенных за его счет требований, что подтверждается как предоставленным истцом отчетом об оценке, так и заключением судебной экспертизы. ФИО6 сочла необоснованными доводы стороны ответчика ФИО4 о существенном занижении стоимости объектов оценки, указав, что предоставленная рецензия выполнена лицом, не предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился. О времени и месте рассмотрения дела был уведомлен надлежащим образом. В направленной в адрес суда телеграмме просил рассмотреть дело без его участия, указав, что признает факт заключения договоров залога и об отступном с ФИО2

В связи с изложенным и руководствуясь ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика ФИО3

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явилась. О времени и месте рассмотрения дела была уведомлена надлежащим образом. О причинах неявки суду не сообщила. Ее представитель ФИО8 указала, что ее доверителю известно о времени и месте судебного заседания, и она желает участвовать в деле через своего представителя.

В связи с изложенным и руководствуясь ст.ст. 48, 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика ФИО4

Представитель ответчика ФИО4 – ФИО8 в судебном заседании возражала против удовлетворения требований иска. Указала, что представитель истца ФИО2 – ФИО9 представляет также интересы и ответчика ФИО3 на основании доверенности. Как истцу, так и ФИО3 было известно о наложенных судом арестах, однако они заключают соглашение об отступном, злоупотребляя при этом своим правом с целью вывода имущества из числа имущества, за счет которого будут удовлетворены требования ФИО4 в соответствии с определением Лазаревского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. Кроме того, стоимость передаваемого по отступному имущества значительно занижена, не соответствует его реальной рыночной стоимости. ФИО8 также выразила несогласие с заключением проведенной по делу судебной экспертизы, указав, что выполнившее ее лицо также выполняло досудебное заключение об оценке стоимости этого имущества. При этом предоставила справку о средней рыночной стоимости спорного имущества и рецензию на экспертное заключение, согласно которым стоимость спорного имущества, определенная в судебной экспертизе, значительно занижена.

Выслушав участников судебного заседания, изучив материалы настоящего дела, а также материалы гражданских дел № и №, суд полагает требования иска ФИО2 не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Статьей 55 ГПК РФ предусмотрено, что доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.

В силу ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ч. 2 ст. 195 ГПК РФ суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы им в судебном заседании.

В соответствии с ч. 1 ст. 119 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №229-ФЗ «Об исполнительном производстве» в случае возникновения спора, связанного с принадлежностью имущества, на которое обращается взыскание, заинтересованные лица вправе обратиться в суд с иском об освобождении имущества от наложения ареста или исключении его из описи.

Исходя из требований ч. 2 ст. 442 ГПК РФ заявленный лицами, не принимавшими участия в деле, спор, связанный с принадлежностью имущества, на которое обращено взыскание, рассматривается судом по правилам искового производства.

Судом установлено, что определениями судьи Лазаревского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по гражданским делам № и № по ходатайству ФИО4 приняты обеспечительные меры, выразившиеся, в том числе, в наложении ареста на нежилые помещения с кадастровыми номерами 23:49:0109028:2443, 23:49:0109028:2444, 23:49:0109028:2445, 23:49:0109028:2446 и 23:49:0109028:2447.

Ограничение прав в виде указанного выше ареста зарегистрировано в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ.

Вступившим в законную силу решением Лазаревского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ (дело №) с ФИО3 в пользу ФИО4 взыскано 89 820 615,13 рублей.

Вступившим в законную силу решением Лазаревского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ (дело №) с ФИО3 в пользу ФИО4 взыскано 17 481 834,63 рублей.

Судом выданы исполнительные листы, на основании которых в отношении ФИО3 возбуждены исполнительные производства, которые в последующем были объединены в сводное исполнительное производство №-СД.

Также установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО3 заключен договор процентного займа №, по условиям которого истец предоставила данному ответчику заем в сумме 10 000 000 рублей сроком на 3 года под 2,5% ежемесячно.

В обеспечение исполнения ФИО3 обязательств по названному договору в тот же день между ФИО2 и ФИО3 заключен договор № залога недвижимости, предметом которого являются спорные нежилые помещения.

ДД.ММ.ГГГГ записи об ипотеке в пользу ФИО2 внесены в ЕГРН в отношении объектов недвижимости с кадастровыми номерами 23:49:0109028:2443, 23:49:0109028:2444, 23:49:0109028:2445, 23:49:0109028:2446, 23:49:0109028:2447, 23:49:0109028:2448.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО3 заключено соглашение об отступном, по условиям которого должник в счет исполнения обязательства, вытекающего из договора процентного займа от ДД.ММ.ГГГГ№ передает кредитору приведенное в просительной части иска недвижимое имущество, стоимость которого оценена контрагентами в 10 000 000 рублей.

Таким образом, судом достоверно установлено, что соглашение об отступном от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО3 заключено после наложенного определениями суда от ДД.ММ.ГГГГ ареста на это имущество в обеспечение требований иска ФИО4 и внесения об этом ограничении в общедоступные сведения ЕГРН.

О наличии наложенного определениями суда от ДД.ММ.ГГГГ ареста ФИО3 было известно и в связи с участием в гражданских делах № и №.

В соответствии с п. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, требование залогодержателя может быть удовлетворено путем передачи предмета залога залогодержателю (оставления у залогодержателя).

Аналогичная норма о преимущественном праве удовлетворения требований залогового кредитора перед остальными кредиторами содержится в Федеральном законе от ДД.ММ.ГГГГ №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», пунктом 1 ст. 1 которого предусмотрено, что по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Согласно ст. 409 ГК РФ по соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением отступного – уплатой денежных средств или передачей иного имущества.

Как указано в определении Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ№-ЭС16-4741 по делу №А65-19616/2015 заключение договора об отступном в отношении имущества, на которое наложен арест, правомерно. Нелегитимными могут быть признаны только действия по фактической передаче в собственность другого лица имущества, распоряжаться которым запрещено по причине ареста.

Таким образом, ФИО3 не вправе распоряжаться имуществом, на которое судом в обеспечение его обязательств перед ФИО4 был наложен арест.

Более того, заслуживают внимания доводы представителя ответчика ФИО4 о том, что стоимость передаваемого по соглашению об отступном имущества, определенная контрагентами в размере 10 000 000 рублей, значительно занижена.

Так, согласно предоставленным Управлением Росреестра по <адрес> выпискам из ЕГРН, кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером 23:49:0109028:2443 составляет 8 328 251,97 рублей, нежилого здания с кадастровым номером 23:49:0109028:2444 – 2 192 158,31 рублей, нежилого здания с кадастровым номером 23:49:0109028:2445 – 283 093,29 рублей, нежилого здания с кадастровым номером 23:49:0109028:2446 – 832 759,93 рублей, нежилого здания с кадастровым номером 23:49:0109028:2447 – 120 847,67 рублей, нежилого здания с кадастровым номером 23:49:0109028:2448 – 8 569 287,27 рублей (а всего – 20 326 398,40 рублей).

Из предоставленной стороной ответчика ФИО4 информационно-консультационной справке о средней рыночной стоимости недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ№-III-014 следует, что рыночная стоимость вышеуказанных объектов недвижимости ориентировочно округленно составляет 21 691 392 рубля (1 333 632 + 94 944 + 741 888 + 9 536 352 + 9 812 352 + 172 224).

Вместе с тем, из выводов проведенной по делу экспертом ООО «Эксперт Консалтинг» ФИО10 судебной оценочной экспертизы, содержащихся в его заключении от ДД.ММ.ГГГГ№, следует, что рыночная стоимость:

нежилого здания с кадастровым номером 23:49:0109028:2443 составляет 2 320 843 рубля (при кадастровой стоимости 8 328 251,97 рублей);

нежилого здания с кадастровым номером 23:49:0109028:2444 – 1 769 536 рублей (при кадастровой стоимости 2 192 158,31 рублей);

нежилого здания с кадастровым номером 23:49:0109028:2445 – 21 924 рубля (при кадастровой стоимости 283 093,29 рублей);

нежилого здания с кадастровым номером 23:49:0109028:2446 – 697 619 рублей (при кадастровой стоимости 832 759,93 рублей);

нежилого здания с кадастровым номером 23:49:0109028:2447 – 49 304 рубля (при кадастровой стоимости 120 847,67 рублей);

нежилого здания с кадастровым номером 23:49:0109028:2448 – 3 016 685 рублей (при кадастровой стоимости 8 569 287,27 рублей).

В соответствии с ч. 3 ст. 86 ГПК РФ заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 67 настоящего Кодекса.

Исходя из требований ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

С учетом описанного выше, а также учитывая нижеследующее, суд не соглашается с выводами эксперта о рыночной стоимости спорных объектов.

Из экспертного заключения следует, что при производстве судебной экспертизы ФИО10 использовались следующие методы: эмпирический, основанный на квалифицированном наблюдении, сопоставлении, измерении, фотофиксации; логический, основанный на анализе нормативных документов, синтезе; графическое отображение особенностей и конфигурации исследуемых объектов.

В соответствии с п. 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №)», утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от ДД.ММ.ГГГГ№ (далее – ФСО №), при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В силу п. 11 федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №)», утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от ДД.ММ.ГГГГ№ (далее – ФСО №) основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

В п. 10 ФСО № указано, что объект-аналог – объект, сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ№ утвержден Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО N 7)» (далее по тексту – ФСО №), который в соответствии с его пунктом 2 развивает, дополняет и конкретизирует требования и процедуры, установленные ФСО №, ФСО №, ФСО №, и является обязательным к применению при оценке недвижимости.

При этом обязательный к применению ФСО № не был применен экспертом ФИО10 при выполнении судебной оценочной экспертизы.

Согласно п. 5 ФСО № при сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное. В случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра.

Осмотр спорных объектов экспертом ФИО10 не проведен, причины, препятствующие этому, в экспертном заключении не описаны. Фактически ФИО10 производил оценку по предоставленным ему истцом фотоматериалам, что свидетельствует о необъективности выводов ввиду неполноты произведенного экспертного исследования.

Пунктом 10 ФСО № установлено, что для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

В пункте 11 ФСО № указана последовательность анализа рынка недвижимости.

Данные требования Федерального стандарта не были выполнены экспертом ФИО10 В нарушение подп. «а», «б», «в», «г», «д» п. 11 ФСО № экспертом не проведены: анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки; определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект; анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен; анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов; основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы.

Таким образом, фактически ФИО10 анализ рынка недвижимости не проводился.

Экспертом не применены:

- сравнительный подход к оценке недвижимости (п. 22 ФСО №) с использованием качественных методов, методов корректировок, методов регрессионного анализа притом, что в данном случае возможно было подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

- доходный подход (п. 23 ФСО №) притом, что спорная недвижимость является генерирующей и способной генерировать потоки доходов (складские помещения) с использованием методов прямой капитализации, дисконтирования денежных потоков, капитализации по расчетным моделям.

Отказываясь от применения сравнительного подхода к оценке, эксперт указал, что на рынке отсутствуют объекты-аналоги со схожим техническим состоянием, что, однако, не соответствует действительности и опровергается, в том числе, предоставленными рецензентом ФИО11 сведениями о наличии объектов-аналогов.

Согласно п. 25 ФСО № оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

Вместе с тем, экспертное заключение ФИО10, основанное на иных методиках, не позволяет суду понять логику процесса определения стоимости объектов недвижимости, которая в разы ниже кадастровой стоимости этих объектов. Таким образом, суд критически относится к выводам эксперта ООО «Эксперт Консалтинг» ФИО10

Исходя из вышеизложенного, суд полагает, что соглашение об отступном заключено между ФИО2 и ФИО3 является последствием злоупотребления ФИО3 своими правами, поскольку он, зная о примененных судом ограничениях, распорядился в нарушение закона спорным имуществом не определив его цену, позволяющую получить за его счет удовлетворение максимальному числу кредиторов. Так, вступившим в законную силу определением Лазаревского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ обращено взыскание по обязательствам ФИО3 перед кредиторами, в том числе ФИО4, на объекты спорные объекты недвижимости с кадастровыми номерами 23:49:0109028:2444, 23:49:0109028:2445, 23:49:0109028:2446 и 23:49:0109028:2447.

Согласно статье 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ№ «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что добросовестным поведением является поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Исходя из смысла приведенных выше правовых норм и разъяснений, под злоупотреблением правом понимается поведение управомоченного лица по осуществлению принадлежащего ему права, сопряженное с нарушением установленных в статье 10 ГК РФ пределов осуществления гражданских прав, осуществляемое с незаконной целью или незаконными средствами, нарушающее при этом права и законные интересы других лиц и причиняющее им вред или создающее для этого условия.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении требований иска ФИО2 к ФИО3 и ФИО4 об освобождении имущества от ареста – отказать.

Мотивированное решение суда составлено ДД.ММ.ГГГГ.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в <адрес>вой суд через Лазаревский районный суд <адрес> в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья С.П. Богданович

Копия верна:

Судья

Лазаревского районного суда <адрес> С.П. Богданович