Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации Губкинского городского округа к ФИО3 о взыскании задолженности по арендной плате и встречному исковому заявлению ФИО3 к Администрации Губкинского городского округа о признании недействительным односторонне изменение условий договора аренды земельного участка и об установлении в качестве существенного условия договора аренды земельного участка способа определения размера годовой арендной платы,

установил:

15.04.2014 года на основании договора аренды земельного участка № 170-ф администрация Губкинского городского округа предоставила ФИО4 земельный участок общей площадью 2072 кв.м с кадастровым номером №

По договору от 20.04.2018 года о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка ФИО4 передала все права и обязанности арендатора ФИО3, вытекающие из договора аренды земельного участка № 170-ф от 15.04.2014 года в отношении земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2072 кв.м для строительства базы строительных материалов, находящегося по адресу: Белгородская область, город Губкин, район гаражно-строительного кооператива «Березка-1», в том числе обязанность в установленные договором сроки вносить арендную плату в соответствии с условиями Договора.

Срок действия договора аренды земельного участка составил 5 лет, с 15.04.2014 года по 15.04.2019 года.

Решением Губкинского городского суда от 05.06.2019 года вступившим в законную силу на основании апелляционного определения Белгородского областного суда от 10.09.2019 года в удовлетворении исковых требований ФИО3 к ООО «ТРАСТпром», администрации Губкинского городского округа о прекращении договора аренды земельного участка от 15.04.2014 года № 170-ф, отказано.

Обязательства по оплате арендной платы ФИО3 исполнялись ненадлежащим образом, в связи с чем Администрация Губкинского городского округа 27.12.2020 года направила в адрес ФИО3 претензию.

Администрация Губкинского городского округа обратилась к мировому судье судебного участка № 3 г. Губкин Белгородской области с заявлением о вынесении судебного приказа о взыскании с ФИО3 задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 15.04.2014 года № 170-ф.

28.12.2020 года мировым судьей судебного участка № 3 г. Губкин Белгородской области вынесен судебный приказ о взыскании с ФИО3 задолженности по арендной плате за период с 11.04.2018 года по 15.04.2019 года в размере 115753,15 рублей, пени по договору за нарушение сроков внесения арендной платы за период с 17.07.2018 года по 15.04.2019 года в размере 2244,86 рублей, проценты на сумму долга за период с 16.04.2019 года по 06.05.2020 года в размере 8544,19 рублей.

Определением мирового судьи судебного участка № 3 г. Губкин Белгородской области от 20.04.2021 года судебный приказ от 28.12.2020 года отменен в связи с подачей ФИО3 возражений. Взыскателю разъяснено право на обращение в суд в порядке искового производства.

Администрация Губкинского городского округа обратилась в суд с иском, в котором, ссылаясь на нарушение ответчиком ФИО3 обязательств по внесению арендных платежей и нарушение условий договора аренды земельного участка от 15.04.2014 года № 170-ф просила взыскать задолженность по арендной плате за пользование земельным участком с 11.04.2018 года по 15.04.2019 года в сумме 115753,15 рублей, пени за нарушение сроков внесения арендной платы за период с 17.07.2018 года по 15.04.2019 года в размере 2244,86 рублей, проценты на сумму долга за период с 16.04.2019 года по 06.05.2020 года в размере 8544,19 рублей.

Ответчик ФИО3 в целях защиты своих прав обратился со встречным исковым заявлением к Администрации Губкинского городского округа о признании недействительным односторонне изменение условий договора аренды земельного участка от 15.04.2014 года № 170-ф, в части изменения способа определения размера годовой арендной платы и установления годовой арендной платы в размере 206454,08 рубля в год и признании существенного условия договора аренды земельного участка расположенного в г. Губкине № 170-ф от 15.04.2014 года, в части способа определения размера годовой арендной платы и установления годовой арендной платы по договору, в размере 1,5% от кадастровой стоимости, действующей с момента заключения договора до 15.04.2019 года.

В судебном заседании представитель истца - ответчика ФИО1 заявленные требования поддержал в полном объеме, возражал против удовлетворения встречных требований, поскольку считал, что они не основаны на законе.

Предоставил письменные возражения на встречные исковые требования, приобщенные к материалам дела.

Ответчик -истец ФИО3 в судебное заседание не явился, извещен своевременно и надлежащим образом, доверил представление своих интересов представителю по доверенности ФИО2, который требования Администрации Губкинского городского округа не признал, считал, что истцом нарушено существенное условие договора аренды в части определения способа расчета арендной платы и определения размера арендной платы. Заявленные встречные требования поддержал в полном объеме.

Исследовав представленные доказательства в их совокупности, выслушав объяснения сторон, суд приходит к следующему выводу.

Согласно п.1 ст.65 ЗК РФ следует, что использование земли в РФ является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (п. 5 данной статьи).

На основании пп.2 п.3 ст.39.7 ЗК РФ, если иное не установлено ЗК РФ или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

По правилам ст.607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В силу п.1 ст.614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (п. 3 ст. 614 ГК РФ).

Договором аренды земельного участка № 170-ф от 15.04.2014 года подтверждается факт заключения сторонами договора и надлежащего исполнения истцом своих обязательств по предоставлению ФИО4 во временное пользование указанного в нем земельного участка в соответствии с требованиями ст.611 ГК РФ (л.д.17-20).

Пунктом 3.2 договора аренды земельного участка установлено, что арендная плата вносится арендатором ежеквартально, равными долями до 15 числа месяца, следующего за отчетным.

За нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пеню в размере одной трехсотой действующей в это время ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. (п.5.2 договора).

Согласно расчету арендной платы, являющемуся неотъемлемой частью договора, арендная плата составляла 46058,70 в год (л.д.20).

31 марта 2018 года между ФИО4 и ФИО3 заключен договор о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности.

Согласно условиям договора уступки ФИО4 передала все права и обязанности арендатора ФИО3, вытекающие из договора аренды земельного участка № 170-ф от 15.04.2014 года в отношении земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2072 кв.м для строительства базы строительных материалов, находящегося по адресу: Белгородская область, город Губкин, район гаражно-строительного кооператива «Березка-1», в том числе обязанность в установленные договором сроки вносить арендную плату в соответствии с условиями Договора (л.д.21).

Правительством Белгородской области принято и Губернатором области 13.07.2009 подписано постановление №247-пп "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Белгородской области и государственная собственность на которые не разграничена".

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 №582 утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации.

В п.2 Правил закреплены способы определения размера арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в публичной собственности. Арендная плата может быть определена на основании кадастровой стоимости земельных участков (подпункт "а"), а также на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности (подпункт "г").

На основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, арендная плата за земельный участок определяется в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 настоящих Правил (пункт 6 Правил).

Размер арендной платы за землю, предусмотренный договором аренды земельного участка от 15.04.2014 года № 170-ф был определен равным 46058,70 рублей в год.

Первоначально в основу расчета размера арендной платы положено Постановление Правительства Белгородской области от 12.11.2012 года № 448-пп «Об утверждении результатов государственной оценки земель населенных пунктом Белгородской области» и Решение Совета депутатов Губкинского городского округа от 11 апреля 2011 года № 158-па "Об утверждении корректирующих коэффициентов при определении размера арендной платы за земли, расположенные на территории Губкинского городского округа".

В дальнейшем удельный показатель кадастровой стоимости 1 кв.м земельного участка изменился (Постановление Правительства Белгородской области от 21 ноября 2016 года N 418-пп Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Белгородской области»), по состоянию на начало 2018 год он составил по спорному земельному участку 1923,44 рубля.

В соответствии с Земельным кодексом РФ, Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 №582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" постановлением Правительства Белгородской области от 28.12.2017 №501-пп, вступившим в законную силу с 01.01.2018, утвержден порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Белгородской области и государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов.

Администрациям муниципальных районов, городских округов и городских поселений области рекомендовано до 01.12.2018 обеспечить приведение арендных отношений в соответствие с настоящим постановлением.

Постановление Правительства Белгородской области от 13.07.2009 №247-пп, признано утратившим силу.

В соответствии с п.2 Порядка, размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Белгородской области и государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, в расчете на год определяется органами исполнительной власти Белгородской области, органами местного самоуправления, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия по предоставлению в аренду, если иное не установлено федеральным законодательством.

Пунктом 6 Порядка установлено, что размер арендной платы за земельный участок в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 настоящего Порядка, определяется равным рыночной стоимости арендной платы, определенной в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, но не ниже размера земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка.

При заключении договора аренды земельного участка органы исполнительной власти области, органы местного самоуправления предусматривают в таком договоре случаи и периодичность изменения арендной платы за пользование земельным участком. При заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными приказами Министерства экономического развития Российской Федерации (за исключением случаев, когда ставки установлены в размере процента от кадастровой стоимости), или на основании рыночной стоимости арендной платы за земельные участки, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, арендная плата ежегодно изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды, и остается неизменным в течение финансового года (п. 10 Порядка).

Администрация Губкинского городского округа во исполнение п. 3.4 договора аренды земельного участка осуществила публикацию в средствах массовой информации об изменении расчета арендной платы (л.д.85)

Истцом - ответчиком проведены мероприятия по определению рыночного размера годовой арендной платы за земельные участки, предоставленные в аренду без торгов.

Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в пользовании ответчика- истца ФИО3 определен на основании Отчета об оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка (кадастровый номер №), площадью 2072 кв.м. с видом разрешенного использования «для строительства базы строительных материалов», расположенного по адресу: Белгородская область, г. Губкин, район гаражно-строительного кооператива «Березка-1», подготовленного СОЮЗ «Губкинская торгово-промышленная палата».

Рыночная стоимость права аренды составила согласно отчета 206454,08 рублей по состоянию на 01.01.2018 года.

Пунктом 3.4 договора аренды земельного участка предусмотрено, что размер арендной платы может изменяться Арендодателем в одностороннем порядке без согласования с Арендатором, но не чаще одного раза в год в случаях изменения: базовых ставок арендной платы, утверждения иных коэффициентов учитываемых при расчете арендной платы, и изменение их размеров в других случаях установленных законодательством РФ, нормативными правовыми актами государственной власти субъекта РФ или органов местного самоуправления без подписания дополнительного соглашения.

Размер арендной платы и реквизиты для ее перечисления ежегодно уточняются Арендатором. При этом Арендатору выдается письменное уведомление с расчетом арендной платы и реквизитами для перечисления, подготовленное по заявке Арендатора (п.3.5 договора).

В силу положений ст.424 ГК РФ, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Согласно разъяснениям, изложенным в п.16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее. В силу абз. 2 п. 1 ст. 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно п.2 ст.422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется (п. 19).

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

В связи с чем, независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами ст.424 ГК РФ.

Следовательно, с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, подлежит применению новый размер арендной платы, независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором.

Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к ч.3 ст.614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора, в котором предусмотрена возможность такого изменения.

При таких данных, довод стороны ответчика-истца о том, что у ФИО5 не возникло обязанности уплачивать арендную плату в размере, определенном в соответствии с вышеуказанными постановлениями и законом, поскольку сторонами не было заключено дополнительное соглашение является несостоятельным.

Также не являются обоснованными доводы стороны ответчика-истца об установлении способа определения размера годовой арендной платы и установления годовой арендной платы по договору, в размере 1,5% от кадастровой стоимости, действующей с момента заключения договора до 15.04.2019 года, поскольку данное условие противоречит действующему законодательству.

Согласно ст.12 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Ответчиком -истцом предоставленные истцом-ответчиком результаты оценки стоимости годовой арендной платы не оспорены в установленном законом порядке. В судебное заседание по данному спору иного размера стоимости такой арендной платы не приведено.

В соответствии со ст.14 Международного пакта о гражданских и политических правах лицо само определяет объем своих прав и обязанностей в гражданском процессе. Лицо, определив свои права, реализует их по своему усмотрению. Распоряжение своими правами является одним из основополагающих принципов судопроизводства.

Факт наличия задолженности по арендным платежам ответчиком -истцом не оспаривался. О размере арендной платы ответчик-истец был надлежащим образом уведомлен, поскольку получал соответствующие уведомления.

Данные обстоятельства установлены решением Губкинского городского суда от 05.06.2019 года вступившим в законную силу на основании апелляционного определения Белгородского областного суда от 10.09.2019 года и в силу положений ст 61 ГПК РФ доказыванию не подлежат (л.д.51-52)

Судом установлено, срок договора аренды закончился 15.04.2019 года. В связи с окончанием срока аренды администрацией Губкинского городского округа осуществлено погашение записи о регистрации права аренды земельного участка в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области, проведено обследование земельного участка.

Установлено, что земельный участок не использовался по целевому назначению, зарос сорной растительностью, к капитальному строительству арендатор ФИО3 не приступил. Администрацией Губкинского городского округа составлен акт обследования 06.05.2020 года

Истцом- ответчиком предоставлен расчет задолженности по арендной плате за период с 11.04.2018 года по 15.04.2019 года в размере 115753,15 рублей, пени по договору за нарушение сроков внесения арендной платы за период с 17.07.2018 года по 15.04.2019 года в размере 2244,86 рублей, проценты на сумму долга за период с 16.04.2019 года по 06.05.2020 года в размере 8544,19 рублей.

Суд полагает, что представленный истцом -ответчиком расчет задолженности по внесению арендных платежей, расчет пени и процентов является арифметически верным, соответствует условиям договора аренды земельного участка (п.5.2), действующим нормативно-правовым актам.

На основании вышеизложенного суд приходит к выводу, что требования Администрации Губкинского городского округа к ФИО3 подлежат удовлетворению в полном объеме.

Правовых оснований для удовлетворения встречных исковых требований ФИО3 к Администрации Губкинског городского округа, не имеется.

В силу положений ст. 103 ГПК РФ с ФИО3 в доход бюджета Губкинского городского округа подлежит взысканию госпошлина в сумме 3731 рубль.

Руководствуясь ст 194-199 ГПК РФ,

решил:

иск Администрации Губкинского городского округа к ФИО3 о взыскании задолженности по арендной плате, признать обоснованным и подлежащим удовлетворению.

В удовлетворении встречного иска ФИО3 к Администрации Губкинского городского округа о признании недействительным односторонне изменение условий договора аренды земельного участка и об установлении в качестве существенного условия договора аренды земельного участка способа определения размера годовой арендной платы, отказать.

Взыскать с ФИО3 в пользу Администрации Губкинского городского округа задолженность по арендной плате за пользование земельным участком с 11.04.2018 года по 15.04.2019 года в сумме 115753,15 рублей, пени за нарушение сроков внесения арендной платы за период с 17.07.2018 года по 15.04.2019 года в размере 2244,86 рублей, проценты на сумму долга за период с 16.04.2019 года по 06.05.2020 года в размере 8544,19 рублей.

Взыскать с ФИО3 в доход бюджета Губкинского городского округа госпошлину в сумме 3731 рубль.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Белгородского областного суда в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме, с подачей апелляционной жалобы через Губкинский городской суд.

Судья С.В. Спесивцева

Решение02.11.2021