Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску акционерного общества банк «ФИО11» к ФИО1 об обращении взыскания на заложенное имущество,

у с т а н о в и л:

АО «ФИО14» банк «ФИО11» обратилось в суд с иском к ФИО1 об обращении взыскания на заложенное имущество. Просит обратить взыскание на заложенное по договору о залоге недвижимого имущества №-ЗН от 12.07.2011г. имущество, принадлежащее на праве собственности ФИО1 – объект незавершенного строительства, назначение не определено, площадь застройки 3372,6 кв.м., степенью готовности 85%, инв.№, лит.М, расположенный по адресу: <адрес>. Кадастровый (или условный ) №. Определить способ реализации заложенного имущества – публичные торги, Установить начальную продажную цену заложенного имущества в размере 20779661,02 руб. Обратить взыскание на право аренды земельного участка с кадастровым номером № из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 13065 кв.м. Взыскать с ответчика в пользу истца расходы по госпошлине 6000 руб.

В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ заключен кредитный договор между ОАО «ФИО14» и индивидуальным предпринимателем ФИО2 на предоставление невозобновляемой кредитной линии № с лимитом выдачи 16000 000 руб. сроком погашения выданных траншей 30.06.2014г. Дополнительным соглашением от 30.07.2012г. срок погашения выданных траншей составил до 30.12.2015г. Заемщик в нарушение условий договора надлежащим образом не выполняет свои обязательства. В целях обеспечения выданного кредита были заключены договора поручительства с ФИО1 и ООО «ФИО15», а также договор залога объекта незавершенного строительства, площадь застройки 3372,6 кв.м., степенью готовности 85%, инв.№, лит.М, расположенный по адресу: <адрес>, права аренды земельного участка с кадастровым номером 02:63:0109010060 из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 13065 кв.м. По соглашению сторон стоимость объекта недвижимости оценивается в 20779661,02 руб., права аренды – в 0 руб. Решением суда от 14.08.2015г. удовлетворены исковые требования банка к ИП ФИО2, ФИО1, ООО «ФИО15» о взыскании задолженности по кредитному договору.

В ходе рассмотрения дела истец АО «ФИО14» в порядке процессуального правопреемства заменен на АО банк «ФИО11».

В судебном заседании представитель истца АО банк «ФИО11» по доверенности ФИО3 исковые требования поддержала в полном объеме, указала, что задолженность по договору присуждена решением суда в размере 14460 000 руб. Это является основанием к обращению взыскания на заложенное имущество. Просила обратить взыскание именно в отношении того имущества, которое указано в договоре залога. Тот факт, что в настоящее время объект незавершенного строительства превратился в здание, не является основанием к изменению предмета исковых требований, поскольку свидетельства о праве собственности на здание не имеется. Изменение объекта залога произошло по вине ответчика, который нарушил п.4.1 договора залога- он не имел права без согласования с банком видоизменять предмет залога.

В судебное заседание ответчик ФИО1, третьи лица ФИО2, ООО «ФИО15» не явились, о рассмотрении дела извещены надлежащим образом телефонограммами, имеется заявление о рассмотрении дела без их участия.

Представители ответчика по доверенности ФИО4 и ФИО5 в судебном заседании иск не признали, указав, что довод истца об отсутствии свидетельства о праве собственности на здание необоснован, поскольку объект завершенного строительства поставлен на кадастровый учет. В настоящее время существует здание, а не объект незавершенного строительства. Кроме того, следует учесть, что истец не представил доказательств смены залогодержателя с АО «ФИО14» на АО банк «ФИО11». Поскольку отсутствуют основания для обращения взыскания на здание, то не может быть обращено взыскание и на право аренды земельного участка, на котором расположено данное здание. Земельный участок должен следовать судьбе расположенного на нем строения.

Изучив материалы дела, выслушав представителей истца и ответчика, суд приходит к следующему.

ДД.ММ.ГГГГ заключен кредитный договор № между ОАО «ФИО14» и индивидуальным предпринимателем ФИО2 на предоставление невозобновляемой кредитной линии № с лимитом выдачи 16000 000 руб. сроком погашения выданных траншей 30.06.2014г. Дополнительным соглашением от 30.07.2012г. срок погашения выданных траншей составил до 30.12.2015г.

В соответствии с п.1, п.2 ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

Определением Верховного Суда РБ от 14.01.2016г. удовлетворены исковые требования АО банк «ФИО11» к ИП ФИО2, ФИО1, ООО «ФИО15» о взыскании задолженности по кредитному договору № от 12.07.2011г. Взыскано солидарно с указанных ответчиков задолженность в размере 14416878,26 руб., расходы по госпошлине 60000 руб. Судом установлено, что с 31.10.2014г. ответчик не исполняет обязательства по возврату кредита, уплате процентов.

В целях обеспечения выданного кредита были заключены договора поручительства с ФИО1 и ООО «ФИО15». А также заключен между АО «ФИО14» и ФИО1 договор залога №-ЗН принадлежащего ответчику объекта незавершенного строительства, площадь застройки 3372,6 кв.м., степенью готовности 85%, инв.№, лит.М, расположенный по адресу: <адрес>, права аренды земельного участка с кадастровым номером № из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 13065 кв.м. По соглашению сторон стоимость объекта недвижимости оценивается в 20779661,02 руб., права аренды – в 0 руб.

В силу ст.348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

В соответствии со 54.1 ФЗ "Об ипотеке" обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

В соответствии со ст. 50 ФЗ "Об ипотеке" залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Согласно ст. 51 ФЗ "Об ипотеке" взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьей 55 настоящего Федерального закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.

В силу ч. 2 ст. 54 ФЗ "Об ипотеке", принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

В соответствии с п. 1 ст. 56 ФЗ "Об ипотеке" способом реализации заложенного имущества установлена продажа с публичных торгов.

Допущенное должником по кредитному договору от 12.07.2011г. нарушение сроков внесения ежемесячных платежей более чем три раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд, поскольку установлено, что платежи не вносятся с 31.10.2014г., банк обратился с иском об обращении взыскания 11.09.2015г.

В соответствии со ст. 5.1 договора залога в случае неисполнения ФИО6 обязательств по кредитному договору, залогодержатель вправе обратить взыскание на заложенное имущество.

Согласно договору залога стоимость объекта недвижимости по соглашению сторон составила 20 779661,02 руб.

В соответствии с кадастровым паспортом от 9.04.2015г. объект недвижимости, расположенный по адресу: <адрес>, поставлен на кадастровый учет как нежилое здание площадью 6303 кв.м. Такие же характеристики объекта отражены в техническом паспорте по состоянию на 27.01.2015г.

Суд исследовал довод истца о том, что ответчик нарушил п. 4.1 договора залога, без согласования с банком видоизменив предмет залога, его технические характеристики и площадь.

Согласно п.4.1 договора залога залогодатель не имеет права без согласования с залогодержателем производить работы по реконструкции и иные мероприятия, влекущие за собой ухудшения качества и эксплуатационные возможности объекта залога. Учитывая, что объект недвижимости в настоящее время увеличился по площади, степень готовности – до 100%, определилось назначение – нежилое здание, нельзя признать, что данные обстоятельства повлекли ухудшение его качества и эксплуатационных возможностей.

Таким образом, в связи с тем, что в настоящее время предмет залога получил статус нежилого здания, нарушений со стороны залогодателя в части сохранения предмета залога суд не установил, вопрос об оценке рыночной стоимости предмета залога был поставлен судом именно в отношении нежилого здания.

Согласно заключению эксперта ООО «ФИО30» от 3.03.2016г. рыночная стоимость нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес>, составляет 138625132 руб. Рыночная стоимость права аренды земельного участка, расположенного по тому же адресу, составляет 6711571 руб.

Таким образом, сумма неисполненного обязательства составляет более пяти процентов от стоимости предмета ипотеки. В связи с чем, имеются правовые основания к обращению взыскания на заложенное имущество.

Однако, в связи с тем, что предмет залога в настоящее время видоизменился и имеет статус нежилого здания, истцу было предложено уточнить исковые требования в части наименования имущества, на которое подлежит обращение взыскания. После отложения судебного разбирательства истец оставил исковые требования в неизменном виде.

Согласно ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям. Учитывая, что истец просит обратить взыскание на объект незавершенного строительства (назначение не определено, площадь застройки 3372,6 кв.м., степенью готовности 85%), который в настоящее время не существует, данные исковые требования являются неисполнимыми, поскольку заложенное имущество как объект кадастрового учета имеет уже иное название, иную площадь, иное назначение.

В связи с изложенным, суд находит необоснованным и подлежащим отклонению исковое требование об обращении взыскания на объект незавершенного строительства, назначение не определено, площадь застройки 3372,6 кв.м., степенью готовности 85%, инв.№, лит.М, расположенный по адресу: <адрес>.

Земельные участки и расположенные на них здания, строения, сооружения выступают в качестве самостоятельных объектов гражданского оборота (статья 130 ГК РФ)

В то же время в соответствии с п.п.5 ч.1 ст. 1 ЗК РФ следует учитывать необходимость обеспечения единства в обороте земельного участка и расположенного на нем здания.

Истец просит обратить взыскание на право аренды земельного участка с кадастровым номером № из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 13065 кв.м. Около 50 % площади данного участка занимает нежилое здание.

Учитывая, что использование данного земельного участка возможно только лицом, владеющим расположенным на нем зданием, передача прав аренды в отрыве от прав на здание является бессмысленной и противоречащей разрешенному использованию земельного участка. Неразрывность прав на эти объекты усматривается и из договора залога, в котором залогодержатель и залогодатель пришли к соглашению о самостоятельной стоимости прав аренды земельного участка в 0 рублей, то есть отсутствии её стоимости.

В связи с изложенным, требование об обращении взыскания на право аренды земельного участка с кадастровым номером 02:63:0109010060, расположенного по адресу: <адрес>, также подлежит отклонению.

На основании ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований. В связи с чем, требование о взыскании расходов истца по уплате государственной пошлины также подлежит отклонению.

Руководствуясь ст.ст. 12,194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований акционерного общества банк «ФИО11» к ФИО1 об обращении взыскания на заложенное имущество – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Башкортостан через районный суд в течение одного месяца с момента составления решения в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГг.

Председательствующий Жучкова М.Д.