Решение № 2-1060/2021 от 27.04.2021 Одинцовского городского суда (Московская область)

2-1060/2021

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

27 апреля 2021 года

Одинцовский городской суд Московской области в составе:

председательствующего федерального судьи: Павловой И.М.

при секретаре судебного заседания Лариной О.Н.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ООО «Авангард-Кубинка» о признании права собственности на недвижимое имущество,

У с т а н о в и л:

Истец обратился в суд к ответчику с вышеназванным иском и просит признать за ним право собственности на нежилые помещения по адресу: АДРЕС со следующими номерами:

№№№.

Свои требования мотивировал тем, что 01.07.2011г. между ООО «Авангард-Кубинка» и ФИО2, заключен Договор бронирования № 3 нежилых помещений, по которому ООО «Авангард-Кубинка» обязуется в дальнейшем заключить Договор участия в долевом строительстве Многоэтажного жилого комплекса с подземным паркингом и встроенными нежилыми помещениями по строительному адресу: АДРЕС на земельных участках для многоэтажного строительства:

Дом № № площадью 1350 кв.м. с К№ №;

Уч.№ площадью 1064 кв.м. с К№ №;

Дом №№ площадью 770 кв.м. с К№ №;

Дом №№ площадью 1600 кв.м. с К№ №.

Обязательства по оплате данного договора выполнены дольщиком в полном объеме, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру от 03.08.2015года № 3.

Итого площадь забронированных помещений составляет 770 кв.м.

14.03.2012г. был подписан Договор № 00-1/11 участия в долевом строительстве многоквартирного дома.

Завершенный строительством объект (многоквартирный дом) введен в эксплуатацию 06.08.2014г., а 20 мая 2017г. вышеуказанные помещения переданы истцу по акту приема-передачи.

Таким образом, ФИО2 выполнил взятые на себя обязательства, тогда как ответчик не предает истцу необходимый пакет для оформления прав и не производит государственную регистрацию Договора № 00-1/11 участия в долевом строительстве многоквартирного дома.

В судебном заседании истец ФИО2 настаивал на удовлетворении иска в полном объеме.

Ответчик в лице генерального директора ООО «Авангард-Кубинка» ФИО3 признал исковые требования, просил их удовлетворить.

Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что 01.07.2011г. между ООО «Авангард-Кубинка» и ФИО2, заключен Договор бронирования № 3 нежилых помещений, по которому ООО «Авангард-Кубинка» обязуется в дальнейшем заключить Договор участия в долевом строительстве Многоэтажного жилого комплекса с подземным паркингом и встроенными нежилыми помещениями по строительному адресу: АДРЕС на земельных участках для многоэтажного строительства:

Дом № № площадью 1350 кв.м. с К№ №;

Уч.№ площадью 1064 кв.м. с К№ №;

Дом №№ площадью 770 кв.м. с К№ №;

Дом №№ площадью 1600 кв.м. с К№ №.

В соответствии с п. 2.2, 2.3 цена указанных выше нежилых помещений суммарной площадью 770 кв.м. составляет 11 550 000 руб. (1 кв.м. – 15 000 руб.)

Покупатель обязуется оплатить указанную в п. 2.3 настоящего Договора на расчетный счет Агента Продавца, указанный в ст. 8 Договора в течение 5 банковских дней после подписания настоящего договора.

Ориентировочный срок приобретения Продавцом права заключения договора долевого участия в порядке, установленном действующим законодательством (получение разрешения на строительство-до 31.11.2011г.) (п.4.2).

Истец в своем иске указывает, что обязательства по оплате данного договора выполнены дольщиком в полном объеме, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру от 03.08.2015года № 3. Данная квитанция суду не представлена.

Тогда как суду, представлена Квитанция к приходно-кассовому ордеру № 3 от 01.07.2011года выданная главным бухгалтером ФИО3 с указанием принятия от ФИО2, оплаты за квартиру по договору бронирования № 3 от 01.07.2011года (л.д. 104)

Оригинал данной квитанции вместе с оригиналом Договора бронирования № 3 от 01.07.2011г. приобщены судом в данном судебном заседании.

30.01.2012года ООО «Авангард-Кубинка» получено разрешение на строительство № RU50511103-105(л.д. 30).

14.03.2012г. между ООО «Авангард-Кубинка» и ФИО2, заключен Договор № 00-1/11 участия в долевом строительстве многоквартирного дома, предметом которого являются вышеуказанные Объекты (л.д. 29-42).

17.01.2020г. вышеуказанные объекты переданы застройщиком ФИО2

Разрешая спорные правоотношения, суд исходит из следующего.

Договор участия в долевом строительстве (далее - ДДУ) заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор может быть заключен в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью сторон договора, а в случае нотариального удостоверения такого договора - усиленной квалифицированной электронной подписью нотариуса.

Государственную регистрацию ДДУ производит Федеральная служба государственной регистрации кадастра и картографии (Росреестр) при условии, что разрешение на строительство жилого дома было получено после 01.04.2005 (ч. 3, 3.1 ст. 4, ст. ст. 17, 27 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ; п. п. 1, 2, 6 Требований, утв. Приказом Росреестра от 17.06.2020 N П/0202).

Цена договора - это денежные средства, которые участник долевого строительства должен уплатить застройщику для строительства (создания) объекта долевого строительства (ч. 1 ст. 5 Закона N 214-ФЗ).

В договоре может быть указана стоимость всего объекта долевого строительства или формула расчета цены. Например, цена может определяться как произведение размера фактической площади объекта на цену одного квадратного метра площади объекта. Если частью квартиры являются лоджия, веранда, балкон или терраса, то цена может быть рассчитана с применением понижающего коэффициента. Кроме того, если договор с первым участником строительства заключен до 20.10.2017, цена может состоять из двух частей: из затрат на строительство (создание) объекта и оплаты услуг застройщика (ч. 1 ст. 5 Закона N 214-ФЗ; ч. 7 ст. 25 Закона N 218-ФЗ; Приложение к Приказу Минстроя России от 25.11.2016 N 854/пр).

Цену можно уплатить единовременно или в установленный договором период в безналичном порядке, но только после государственной регистрации договора (ч. 3 ст. 5 Закона N 214-ФЗ).

Чтобы зарегистрировать ДДУ, законодатель придерживается следующего алгоритма.

Так, при регистрации ДДУ, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду с документами, необходимыми для регистрации, застройщику нужно представить документы, касающиеся его деятельности, в том числе план создаваемого объекта недвижимости; проектную декларацию (представлять не обязательно, поскольку она может быть получена Росреестром в рамках информационного взаимодействия); договор поручительства по обязательствам застройщика, если размер его уставного капитала не соответствует установленным требованиям (не требуется при регистрации ДДУ, заключенного Московским фондом содействия реновации жилищного фонда), а также списки граждан, имеющих право на приобретение стандартного жилья, которое построено или строится на определенных законом категориях земельных участков (ч. 2, 3, 6.1 ст. 48 Закона N 218-ФЗ).

Разрешение на строительство Росреестр получает путем информационного взаимодействия с единой информационной системой жилищного строительства, а при отсутствии соответствующей информации в указанной системе запрашивает соответствующие сведения в органе, выдавшем разрешение на строительство (п. 1 ч. 2 ст. 48 Закона N 218-ФЗ).

Следует иметь в виду, что застройщик обязан производить обязательные отчисления в компенсационный фонд, предназначенный для выплаты возмещения гражданам - участникам долевого строительства в случае банкротства застройщика, за исключением установленных законом случаев (ч. 4 ст. 3 Закона N 214-ФЗ; ч. 5, 7 ст. 25 Закона от 29.07.2017 N 218-ФЗ; ст. 1, ч. 1, 2, 3, 5 ст. 3 Закона от 27.06.2019 N 153-ФЗ; ч. 14 ст. 8 Закона от 25.12.2018 N 478-ФЗ; ч. 6.1 ст. 48 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ; ч. 9 ст. 16 Закона N 151-ФЗ).

В случае неуплаты застройщиком обязательных взносов государственная регистрация ДДУ будет приостановлена, а впоследствии в регистрации будет отказано. Проверить факт уплаты застройщиком взносов до представления документов на государственную регистрацию можно на официальном сайте застройщика в сети Интернет, а также на сайте единой информационной системы жилищного строительства (п. 55 ч. 1 ст. 26, ст. 27, ч. 3 ст. 48 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ; ст. 23.3 Закона N 214-ФЗ; Постановление Правительства РФ от 25.09.2018 N 1133).

Уплата взносов в компенсационный фонд не требуется, в частности, если ДДУ заключен после получения разрешения на ввод построенного объекта недвижимости в эксплуатацию, либо с условием о размещении денежных средств дольщика на счете эскроу в уполномоченном банке (ч. 6.2 ст. 48 Закона N 218-ФЗ; ч. 2, 4 ст. 15.4, ч. 7.1 ст. 18 Закона N 214-ФЗ).

Законодатель обращает внимание, что заключение ДДУ после ввода построенного объекта недвижимости в эксплуатацию допускается только при условии, что первый ДДУ был заключен до получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (Письмо Росреестра от 03.08.2020 N 14-6833-ГЕ/20).

При государственной регистрации последующих ДДУ Росреестр не вправе истребовать документы, которые ранее представлялись на государственную регистрацию ДДУ, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, и помещены в дело правоустанавливающих документов (ч. 4 ст. 48 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

Незарегистрированный договор участия в долевом строительстве не считается заключенным. Без договора по общему правилу запрещено привлекать денежные средства граждан для строительства жилья (ч. 2.1 ст. 1 Закона об участии в долевом строительстве). За нарушение этого правила предусмотрена административная, а в некоторых случаях и уголовная ответственность (ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ, ст. 200.3 УК РФ).

Из материалов дела следует, что Договор участия в долевом строительстве от 14.03.2012года не прошел государственной регистрации в установленном законом порядке. Его оплата не подтверждена в соответствии с действующим законодательством - безналичной оплаты цены договора на расчетный счет застройщика, а следовательно данный договор нельзя признать заключенным.

При этом суд находит пункт 5.3. Договора участия в долевом строительстве от 14.03.2012года (зачет денежных средств полученных по договору бронирования № 3 от 01.03.2011года) ничтожным в силу ст. 168 ГК РФ, как нарушающего требование закона (ч. 3 ст. 5 Закона N 214-ФЗ), а Квитанцию к приходно-кассовому ордеру № 3 от 01.07.2011года выданную главным бухгалтером ФИО1 с указанием принятия от ФИО2, оплаты за квартиру по договору бронирования № 3 от 01.07.2011года (л.д. 104) как недопустимым доказательством (ст. 60 ГПК РФ).

Кроме того, обращает внимание суда и то обстоятельство, что по Договору бронирования №3 денежные средства получены 01.07.2011г. наличными за квартиру, т.е. до получения разрешения на строительство МКД – 30.01.2012г. и не за нежилые объекты, указанные в ДДУ.

При таких обстоятельствах суд не находит законных оснований для удовлетворения исковых требований.

Вместе с тем, истец не лишен права на предъявление иска к этому же ответчику о взыскании неосновательного обогащения.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО2 к ООО «Авангард-Кубинка» о признании права собственности на нежилые помещения, по адресу: АДРЕС, №№ со следующими номерами:

№№№, - оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Одинцовский городской суд в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме

Судья:

Решение в окончательной форме изготовлено 30.04.2021года.

Судья: