Гражданский кодекс часть 1

Салаватский межрайонный суд Республики Башкортостан в составе председательствующего судьи Привалова <данные изъяты>, при секретаре Гареевой <данные изъяты>., с участием истца ФИО2 <данные изъяты> представителя истца ФИО3 <данные изъяты> ответчика ФИО4, заинтересованного лица ФИО5 <данные изъяты> рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 <данные изъяты> к Кредитному потребительскому кооперативу «Ай», ФИО4 <данные изъяты> о признании договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным, снятии ограничения с жилого дома и земельного участка, восстановлении права собственности на жилой дом,

установил:

ФИО2 <данные изъяты> обратилась в суд с иском к КПК «Ай», ФИО4 <данные изъяты>. о признании договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным, снятии ограничения с жилого дома и земельного участка, восстановлении права собственности на жилой дом, указав, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ФИО1 заключён договор купли-продажи недвижимого имущества с ипотекой в силу закона жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес> д.Верхнее Абсалямово <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра зарегистрирован переход права собственности к ФИО4 <данные изъяты> с ипотекой в силу закона. Покупатель ФИО1 становится залогодателем, а залогодержателем кредитор КПК «Ай». Вышеуказанное имущество было передано продавцом покупателю по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно условиям договора купли-продажи жилой дом приобретается покупателем ФИО4 <данные изъяты> за счет заемных средств в размере 453100 рублей, которые предоставлялись КПК «Ай» и за счет собственных средств в размере 6000 рублей за земельный участок. Согласно условиям договора в течение 10 банковских дней с момента подписания договора с продавцом должен быть произведен расчет. Договор займа на сумму 453100 рублей погашался за счет средств материнского капитала, однако денежные средства на счет продавца ФИО2 <данные изъяты> не поступили. 12.07.2017 года ответчик ФИО4 <данные изъяты> был уведомлен ГУ УПФ России в <данные изъяты> районе РБ о том, что его заявление о выплате материнского капитала аннулировано. ФИО4 <данные изъяты> по прежнему является держателем сертификата на материнский капитал. В настоящее время расторгнуть договор купли-продажи по обоюдному согласию с ФИО4 <данные изъяты> не представляется возможным, так как с жилого дома и земельного участка не сняты обременения в виде ипотеки в силу закона. Обратиться за снятием обременений с имущества необходимо залогодателю и залогодержателю, но ни ответчику ФИО4 <данные изъяты> ни истцу не известно, где сейчас находится КПК «Ай». Данные обстоятельства дают основания для признания договора купли-продажи недействительным. Просит признать договор купли-продажи с ипотекой в силу закона от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, признать зарегистрированное право собственности ФИО4 <данные изъяты> на жилой дом общей площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером № и земельный участок общей площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером № расположенные по адресу: <адрес><адрес><адрес>, снять ограничения (обременения) в виде ипотеки в силу закона с жилого дома и земельного участка, восстановить право собственности на жилой дом и земельный участок.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ производство по гражданскому делу по иску ФИО2 <данные изъяты>. к КПК «Ай», ФИО4 <данные изъяты> о признании договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным, снятии ограничения с жилого дома и земельного участка, восстановлении права собственности на жилой дом, в части исковых требований о признании договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным, восстановлении права собственности на жилой дом, прекращено в связи с отказом истца.

Истец ФИО2 <данные изъяты> и ее представитель в судебном заседании требования о снятии ограничения с жилого дома, поддержали по основаниям, указанным в исковом заявлении, просили удовлетворить иск в полном объёме.

Представитель ответчика КПК «Ай» в судебное заседание не явился. О времени и месте судебного разбирательства извещён надлежаще.

Ответчик ФИО4 <данные изъяты> в судебном заседании с исковыми требования согласился, признал их.

Представитель ГУ УПФ РФ в <адрес> РБ ФИО5 <данные изъяты> в судебном заседании не возражала против удовлетворении исковых требований.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по РБ в судебное заседание не явился. О времени и месте судебного заседания извещён своевременно и надлежащим образом. Суду представлено ходатайство о рассмотрении материалов дела без его участия, просит принять решение в соответствии с нормами действующего законодательства.

В силу ч. 3 ст. 167 ГПК РФ суд вправе рассмотреть, дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещённых о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными.

Суд считает возможным рассмотреть дело по существу заявленных требований в отсутствие лиц, участвующих в деле, надлежаще извещённых о дате, месте и времени судебного заседания.

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с п. 1 ст. 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее Закон), действовавшем на момент заключения вышеуказанной сделки, государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Аналогичные нормы закреплены в п. 6 ч. 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) "О государственной регистрации недвижимости".

В соответствии со ст. 11 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102 "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее по тексту ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ N 102) государственная регистрация договора в случае, если федеральным законом установлено требование о государстве регистрации договора об ипотеке), влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный недвижимости записи о возникновении ипотеки в силу закона. Ипотека обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки (пункт 2).

В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Согласно части 1 статьи 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

При этом, согласно п. 4 ст. 29 вышеуказанного Закона, регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ N 102, а также по основаниям, предусмотренным пунктом 4 статьи 25.7 указанного Федерального закона.

В силу пункта 1 статьи 25 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ N 102, если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

В соответствии с п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда №, Пленума ВАС РФ № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое может быть защищено путем признания права или истребования имущества чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.Материалами дела установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом (продавец ФИО2 <данные изъяты> и ответчиком (покупателем ФИО4 <данные изъяты> заключён договор купли-продажи жилого дома кадастровый № и земельного участка кадастровый №, расположенных по адресу: <адрес> д.Верхнее Абсалямово <адрес>, по условиям которого ФИО2 <данные изъяты>. продаёт ФИО4 <данные изъяты> указанные дом и земельный участок. Дом продаётся за <данные изъяты> рублей, которые оплачиваются покупателями с привлечением заёмных денежных средств КПК «Ай» по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ№, при этом на дом и земельный участок устанавливается ипотека в силу закона в пользу КПК «Ай». Окончательный расчёт за приобретённый дом покупателями должен быть совершён не позднее 10 банковских дней с даты заключения договора. Земельный участок продаётся за 6000,00 рублей, оплачиваемых покупателями за счёт собственных денежных средств до подписания договора купли-продажи недвижимости. При этом залогодержателем является кредитор КПК «Ай».

Актом приёма передачи недвижимого имущества стороны подтвердили, что дом и земельный участок передан продавцом покупателю, покупатель передал продавцу 6000,00 рублей за земельный участок. Оставшаяся сумма в размере <данные изъяты> рублей, должна быть перечислена на счёт продавца в сроки установленные договором. Стороны претензий друг к другу не имеют.

В соответствии с требованиями действующего законодательства, договор купли-продажи недвижимого имущества прошёл государственную регистрацию.

В ЕГРН внесены следующие записи: от ДД.ММ.ГГГГ№, от ДД.ММ.ГГГГ№ о государственной регистрации права собственности на жилой дом и земельный участок.

Одновременно в ЕГРН внесены записи об установлении обременения в виде ипотеки в силу закона на указанное недвижимое имущество № (ипотека в силу закона на жилой дом); № (ипотека в силу закона на земельный участок).

Согласно уведомления из ГУ УПФ РФ в <адрес> РБ от ДД.ММ.ГГГГ на основании заявления ФИО4 <данные изъяты> заявление о произведении единовременной выплаты и распоряжении средствами материнского капитала аннулировано.

Согласно выписке № от ДД.ММ.ГГГГ о состоянии финансовой части лицевого счета, имеющего право на дополнительные меры государственной поддержки, выданной ГУ УПФ РФ в <адрес> РБ следует, что ФИО1, страховое свидетельство №, за единовременной выплатой не обращался, остаток средств МСК по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет <данные изъяты> рублей.

Решением Салаватского межрайонного суда РБ от ДД.ММ.ГГГГ исковое заявление Банка России в лице отделения-Национального Банка по РБ <данные изъяты> главного управления Центрального банка Российской Федерации о ликвидации Кредитного потребительского кооператива «Ай» частично удовлетворено, постановлено ликвидировать Кредитный потребительский кооператив «Ай» ОГРН № ИНН №, место нахождения: <адрес><адрес>. Исключить данные о Кредитный потребительский кооператив «Ай» ОГРН № ИНН №, место нахождения: <адрес><адрес> Едином государственном реестре юридических лиц. Решение сторонами не обжаловано и вступило в законную силу.

Согласно пунктам 3, 4 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно; никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

По общему правилу залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства. Залогодатель вправе требовать от залогодержателя совершения всех необходимых действий, направленных на внесение записи о прекращении залога (ч. 1, 2 ст. 352 ГК РФ).

Ответчик ФИО4 <данные изъяты> не оспаривает факт не исполнения им обязанности по оплате приобретённого недвижимого имущества и жилым домом и земельным участком не пользуется. Указанный факт истцом так же не оспаривается. Между тем в настоящее время в ЕГРН запись об ипотеке в отношении жилого дома и земельного участка не погашена.

Кроме того, в силу пункта 1 статьи 25 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ N 102, если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что по независящим от истца обстоятельствам, в настоящее время невозможно представить в регистрирующий орган документы, необходимые для государственной регистрации прекращения обременения в виде ипотеки в силу закона, предусмотренные пунктом 1 статьи 25 Закона, а именно заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя или заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме.

Из системного анализа ст. 29 Закона, ст. 25 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ N 102, п. 52 Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», следует, что в отсутствие возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда. Решение суда о прекращении ипотеки позволит истцам должным образом зарегистрировать прекращение указанного выше обременения, и в полной мере реализовать право собственности на спорное недвижимое имущество.

Исследовав представленные по делу доказательства в совокупности, и оценив их по правилам ст.67 ГПК РФ, суд полагает, что задолженность по договору купли-продажи недвижимого имущества полностью погашена, следовательно, необходимость в обременении отпала.

При таких обстоятельствах, суд считает необходимым исковые требования ФИО2 <данные изъяты> о снятии ограничения с жилого дома и земельного участка удовлетворить полностью.

Руководствуясь ст.ст. 194 -198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковое заявление ФИО2 <данные изъяты> к Кредитному потребительскому кооперативу «Ай», ФИО4 <данные изъяты> удовлетворить.

Признать существующее обременение ипотекой в силу закона объектов недвижимого имущества: жилого дома, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес><адрес>, зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости, регистрационная запись № от ДД.ММ.ГГГГ№ и земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес><адрес>, зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости, регистрационная запись № от ДД.ММ.ГГГГ№ - отсутствующим.

Прекратить в Едином государственном реестре недвижимости запись от ДД.ММ.ГГГГ№ о регистрации обременения в виде ипотеки в силу закона в отношении жилого дома, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес><адрес><адрес>.

Прекратить в Едином государственном реестре недвижимости запись от ДД.ММ.ГГГГ№ о регистрации обременения в виде ипотеки в силу закона в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес><адрес><адрес>.

Настоящее решение является основанием для внесения изменений в сведения об объектах недвижимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Республики Башкортостан через <данные изъяты> межрайонный суд Республики Башкортостан в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Председательствующий

судья: <данные изъяты>.Привалов

<данные изъяты>