Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1, ФИО2 к ФИО3 о признании притворной сделкой, применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

Истцы обратились в суд с данным исковым заявлением, указывая в обоснование заявленных требований, что с обществом с ограниченной ответственностью «Этажи-Владивосток» (далее – агентство) заключен договор с целью поиска и заключения договора купли-продажи квартиры. Агентством был предложен имеющийся вариант квартиры, расположенной по адресу: <адрес> (далее – квартира). По результатам переговоров между сторонами заключено дополнительное соглашение к договору оказания агентских услуг, по условиям которого соистцы вносят аванс за квартиру, стоимость которой составляет 4 200 000 рублей. 3 000 000 рублей определены в качестве ипотечных средств. 11.09.2019 между истца и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, стоимость которой определена в размере 4 200 000 рублей. 11.09.2019 истцами внесен задаток в размере 200 000 рублей. 25.09.2019 между истцами и ответчиком заключен договор купли-продажи квартиры, в соответствии с которым стоимость квартиры указана в заниженном размере – 2 550 000 рублей. Помимо этого, к договору купли-продажи заключено дополнительное соглашение, по условиям которого оставшаяся стоимость в размере 1 800 000 рублей определена в качестве платы за неотделимые улучшения квартиры. Вместе с тем, не определено, какие конкретно неотделимые улучшения произведены ответчиком перед продажей квартиры. 30.09.2019 истцы передали ответчику оставшиеся денежные средства в размере 4 000 000 рублей. Всего истцами уплачена сумма в размере 4 200 000 рублей, что подтверждается расписками ответчика. В ходе регистрации дополнительное соглашения в Росреестре представлено не было, в связи с чем в настоящий момент в регистрационном деле, а так же в базах налогового органа стоимость квартиры составляет 2 550 000 рублей. Таким образом, схема составления договора и комплексное сопровождение сделки агентством в интересах ответчика, организованы так, чтобы обеспечить передачу в Росреестр договора купли-продажи с заниженной ценой квартиры. Умысел ответчика направлен на уклонение от уплаты налогов, поскольку стоимость квартиры целенаправленно занижена до уровня, чтобы избежать обязанности уплаты НДФЛ с продажи квартиры. Так кадастровая стоимость квартиры, согласно выписке из ЕГРН, составляет 3 634 716,96 рублей. С понижающим коэффициентом 0,7 стоимость квартиры составит 2 544 301,87 рублей. Вместе с тем, очевидно, что стоимость квартиры существенно занижена по сравнению с кадастровой стоимостью, что не имеет разумных и рациональных причин за исключением одной – уклонение от уплаты налогов. Согласно результатам отчета оценки квартиры, выполненного обществом с ограниченной ответственностью «Дальэкспертиза» 12.08.2019, рыночная стоимость квартиры составила 5 120 799 рублей, в связи с чем фактическая сумма продажи квартиры занижена в 2 раза. Считают, что данное обстоятельство нарушает право истцов на получение налогового вычета при покупке квартиры на полную сумму, в которую изначально оценивалась квартира. Кроме того, при дальнейшей продаже квартиры соистцы должны будут уплатить увеличенный налог с продажи, поскольку разница между отчужденной стоимостью и приобретательной заниженной будет значительно выше. Просят суд признать заключенный между ФИО1, ФИО2 и ФИО3 договор купли-продажи квартиры от 25.09.2019, расположенной по адресу: <адрес> дополнительным соглашением о приобретении неотделимых улучшений притворной сделкой и применить последствия притворной сделки путем признания заключенного договора купли-продажи от 25.09.2019 совершенным с условием о стоимости квартиры в размере 4 200 000 рублей.

14.04.2022 протокольным определением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на стороне истца, привлечено публичное акционерное общество «Сбербанк России».

В судебном заседании представитель истца ФИО1 исковые требования поддержал по основаниям, указанным в исковом заявлении.

В судебное заседание не явились истцы, ответчик. Судебные повестки на имя сторон, направленные судом по месту нахождения, возвращены с отметкой о возврате в связи с истечением срока хранения. Указанное обстоятельство суд расценивает как отказ сторон от получения судебных повесток, в силу положений ч. 2 ст. 117 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации считает стороны извещенными о времени и месте судебного разбирательства.

При указанных обстоятельствах, в силу ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие сторон.

Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему:

Согласно ч. 2 ст. 170 Гражданского кодека Российской Федерации притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

В соответствии с ч. 1 ст. 166 Гражданского кодека Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Как указано в ч. 1 ст. 167 Гражданского кодека Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Как следует из п. 87 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» согласно пункту 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно. К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 Гражданского кодека Российской Федерации).

Применяя правила о притворных сделках, следует учитывать, что для прикрытия сделки может быть совершена не только одна, но и несколько сделок. В таком случае прикрывающие сделки являются ничтожными, а к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 Гражданского кодека Российской Федерации) (п. 88).

Исходя из ст. 180 Гражданского кодека Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Исходя из п. 100 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», признавая сделку недействительной в части, суд в решении приводит мотивы, исходя из которых им был сделан вывод о том, что сделка была бы совершена сторонами и без включения ее недействительной части (статья 180 Гражданского кодека Российской Федерации). При этом в силу пунктов 1 и 4 статьи 421 Гражданского кодека Российской Федерации признание судом недействительной части сделки не должно привести к тому, что сторонам будет навязан договор, который они не намеревались заключать. В связи с этим при решении вопроса о признании недействительной части сделки или сделки в целом суду следует вынести указанный вопрос на обсуждение сторон (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Судом установлено, что 11.09.2019 между истцами и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: <адрес>, в соответствии с которым стороны обязались заключить договор купли-продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: <адрес>, в срок до 11.10.2019. Согласно п. 4. стоимость продаваемого объекта установлена в размере 4 200 000 рублей.

В соответствии с распиской от 11.09.2019 истцы передали ответчику в качестве задатка за покупку квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, денежную сумму в размере 200 000 рублей, обязанность по внесению которой установлена п. 6 предварительного договора от 11.09.2019.

25.09.2019 между истцами и ответчиком заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Стоимость квартиры, в соответствии с п. 2.1. договора купли-продажи от 25.09.2019 составила 2 550 000 рублей. Указанные денежные средства, во исполнение договора купли-продажи от 25.09.2019, переданы 30.09.2019, о чем ответчиком составлена расписка о получении от истцов денежной суммы в размере 2 550 000 рублей.

25.09.2019 между истцами и ответчиком заключено дополнительное соглашение к договору купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с условиями которого ситца обязались выплатить ответчику денежную сумму в размере 1 800 000 рублей в качестве платы за произведенные неотделимые улучшения продаваемой квартиры.

Согласно кредитному договору от 25.09.2019 № 298641, заключенному между публичным акционерным обществом «Сбербанк России» с одной стороны (кредитор) и ФИО1 и ФИО2 с другой стороны (созаемщики) кредитор обязуется предоставить, а созаемщики на условиях солидарной ответственности обязуются возвратить кредит «Приобретение готового жилья», сумма которого, в соответствии с п. 1 кредитного договора, составляет 3 150 000 рублей. При этом, в соответствии с п. 11 кредитного договора, кредитный договор заключается в целях приобретения и оплаты иных неотделимых улучшений объекта недвижимости, расположенного по адресу: г Владивосток, <адрес>.

Согласно ответу Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы № 16 по Приморскому краю от 23.12.2021 № 05-23/37264@, поступивший в личный кабинет налогоплательщика ФИО2, договором купли-продажи определена цена приобретенной квартиры в размере 2 550 000 рублей. Остальная часть оформлена дополнительным соглашением на приобретение неотделимых улучшений в квартире. Поскольку приобретение неотделимых улучшений в квартире налоговым законодательством не предусмотрено, оснований для предоставления имущественного налогового вычета у налогового органа не имеется. Право на получение имущественного налогового вычета возникает только в отношении суммы, указанной в договоре купли-продажи пропорционально долям каждого участника сделки. Следователь, каждый из супругов вправе претендовать на имущественный налоговый вычет в размере 1 275 000 рублей.

Согласно отчету об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 12.08.2019 рыночная стоимость недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...> составляет 5 100 000 рублей.

Учитывая, что определенная в договоре купли-продажи от 25.09.2019 цена сделки с учетом рыночной стоимости недвижимого имущества, правового содержания договора купли-продажи, признаком которого является реальная возмездность сделки (ч. 1 ст. 423 Гражданского кодекса Российской Федерации), не может свидетельствовать о соразмерной плате или ином встречном предоставлении.

При этом суд исходит из того, что целью установления цены договора в размере 2 550 000 руб. являлось уменьшение налогооблагаемой базы. Общеизвестным обстоятельством, не подлежащим доказыванию, что при отсутствии объективных причин собственник не будет продавать недвижимость по заниженной стоимости, учитывает, что доказательств, свидетельствующих о наличии объективных причин для снижения стоимости приобретаемого имущества в сравнении с ее рыночной стоимостью, в материалах дела не имеется.

Данные обстоятельства свидетельствуют о наличии признаков притворности сделки, прикрывающие реальную сумму продажи спорного недвижимого имущества, исчисляемую с учетом суммы по договору купли-продажи от 25.09.2019 и платы за неотделимые улучшения, установленные дополнительным соглашением от 25.09.2019, что указывает на отсутствие намерений у ответчика совершить именно сделку купли-продажи имущества по цене, приближенной к рыночной.

Согласно п. 5 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Из представленных суду доказательств усматривается стремление истцов заключить договор купли-продажи квартиры в соответствии с условием о стоимости покупаемой квартиры, установленным в предварительном договоре купли-продажи от 11.09.2019.

В силу ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. В нарушение данного положения, в материалы дела ответчиком не представлены доказательства, подтверждающие его позицию по существу заявленных требований.

При указанных обстоятельствах у суда имеются основания для удовлетворения исковых требований.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Признать заключенный между ФИО1, ФИО2 и ФИО3 договор от 25.09.2019 купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, с дополнительным соглашением притворной сделкой в части определения цены договора.

Применить последствия недействительности ничтожной сделки в части путем признания договора от 25.09.2019 купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, заключенного между ФИО1, ФИО2 и ФИО3, совершенным с условием о стоимости квартиры в размере 4 200 000 руб.

На решение суда в течение месяца со дня принятия в окончательной форме может быть подана апелляционная жалоба в Приморский краевой суд через Первомайский районный суд г. Владивостока.

Судья: Е.А. Лысенко

Мотивированный текст решения изготовлен 03.06.2022