Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО5, ФИО6, нотариусу Набережночелнинского нотариального округа Республики Татарстан ФИО7, Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан о признании договора купли-продажи жилого помещения недействительным и о переводе прав и обязанностей покупателя вследствие нарушения права преимущественной покупки,

установил:

ФИО2 (далее-истец) обратился в суд с иском к ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО5, нотариусу Набережночелнинского нотариального округа РТ ФИО7, Управлению Росреестра по РТ (далее-ответчики) с вышеприведённой формулировкой, указав, что ему принадлежит комната, жилой площадью 11 кв.м., находящаяся в двухкомнатной ..., города Набережные Челны. Собственниками комнаты, площадью 15,3 кв.м. являлись ответчики ФИО8, которые на основании договора купли-продажи продали данную комнату ФИО6, нарушив тем самым требования статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, регламентирующей преимущественное право покупки доли в общей собственности участника долевой собственности при продаже доли постореннему лицу. Он не был письменно извещён о намерениях ФИО8 продать свою долю. Осенью 2018 года он доверился официальному лицу в лице нотариуса ФИО7 и подписал документ, содержание которого ему не известно, правовые положения не разъяснены.

Просит признать незаконными действия нотариуса ФИО7 по не разъяснению ему содержания нотариального документа, а также невыдаче и в отказе в выдаче экземпляра или копии документа; восстановить срок исковой давности с момента предоставления нотариального документа и договора купли-продажи доли в квартире; признать недействительным договор купли-продажи спорного жилого помещения, заключённого между ответчиками; признать за ним преимущественное право покупки спорного жилого помещения и перевести на него права и обязанности покупателя по договору купли – продажи комнаты, заключённого между ФИО8 и ФИО6; признать незаконным бездействие Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Татарстан по не проведению правовой экспертизы оспариваемого договора; аннулировать запись о праве собственности за ФИО6 на спорное жилое помещение; взыскать в солидарном порядке с ФИО8 и ФИО6 расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 рублей.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 поддержала заявленные требования, подтвердив вышеизложенные обстоятельства.

Ответчики ФИО8, ФИО6 в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом судебными повестками, суд считает возможным рассмотреть дело без их участия.

Нотариус Набережночелнинского нотариального округа РТ ФИО7 в суд не явилась, представила письменные возражения, в которых просит рассмотреть дело без её участия, требования истца отклонить и применить последствия нарушения срока исковой давности.

Представитель Управления Росреестра по РТ в суд не явился, представил письменный отзыв, в котором просит признать требования истца необоснованными и не подлежащими удовлетворению, суд считает возможным рассмотреть без его участия.

Выслушав доводы лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии со статьёй 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.

Из материалов дела усматривается, что истцу на праве собственности принадлежит комната, жилой площадью 11 кв.м., находящаяся в двухкомнатной ..., города Набережные Челны. Собственниками второй комнаты, площадью 15,3 кв.м., являлись ответчики ФИО8, которые на основании договора купли-продажи от 30 октября 2018 года, удостоверенного нотариусом, продали данную комнату ответчику ФИО6 за 775 000 рублей.

В обосновании заявленных требований истец указывает на нарушение ответчиками при совершении данной сделки его преимущественное право покупки доли в общей собственности участника долевой собственности при продаже доли постореннему лицу.

Вместе с тем, в материалах дела имеется надлежаще заверенная нотариусом копия отказа истца ФИО2 от преимущественного права покупки у ответчиков ФИО8 спорной комнаты за 760 000 рублей, о предстоящей продажи которой он знал. Содержание отказа было прочитано истцом лично и зачитано ему вслух, правовые последствия совершаемой сделки истцу нотариусом были разъяснены и ему понятны, а также соответствовали его намерениям, его дееспособность проверена.

В связи с этим, доводы представителя истца о том, что на момент обращения к нотариусу он до конца не осознавал визит к нотариусу и не знает о содержании документа, который подписал в нотариальном органе, а также о том, что ему не было известно о продаже ФИО8 комнаты и о её стоимости, необоснованны, голословны и не соответствуют действительности.

Сделка по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу удостоверяется нотариусом до истечения месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности в случае, если они откажутся от покупки такой доли.

Предложение ФИО2 купить комнату, по предложенной цене, позволяли заключить договор купли-продажи комнаты, а сам оспариваемый договор не содержит в себе условий отличающихся от обычно сложившихся условий купли-продажи аналогичного имущества. То обстоятельство, что предложенная цена комнаты в 760 000 рублей не совпадает с ценой, указанной в договоре купли-продажи 775 000 рублей не влечет нарушение преимущественного права истца, поскольку по смыслу закона продавец доли не вправе произвести ее отчуждение за цену, существенно меньшую той цены, по которой было предложено выкупить долю остальным участникам долевой собственности. При этом указанное ограничение накладывается на продавца в целях исключения возможных злоупотреблений с его стороны по отношению к остальным собственникам недвижимости, однако продавец и покупатель имущества вправе определить по взаимному соглашению стоимость данного имущества, в том числе большую, чем было предложено другому собственнику, поскольку в данном случае его право преимущественной покупки не нарушается.

Истец не заявлял о своем желании приобрести указанную комнату и не представил доказательств возможности купить её за 760 000 рублей на момент отчуждения комнаты ответчиками ФИО8

Кроме того, истцом ФИО2 пропущен трёхмесячный срок исковой давности для обращения в суд, предусмотренный пунктом 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, о котором заявила ответчик нотариус ФИО7, поскольку в суд истец обратился лишь 5 сентября 2019 года, при этом зная о совершении ответчиками сделки по отчуждению комнаты в октябре 2018 года. Уважительных причин пропуска данного срока истцом суду не представлено, а судом не добыто.

На основании пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации, истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В соответствии с пунктом 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №43 от 29 сентября 2015 года «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 ГК РФ), если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

При таких обстоятельствах, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных требований.

С учётом изложенного и руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении иска ФИО2 к ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО5, ФИО6, нотариусу Набережночелнинского нотариального округа Республики Татарстан ФИО7, Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан о признании договора купли-продажи жилого помещения недействительным и о переводе прав и обязанностей покупателя вследствие нарушения права преимущественной покупки отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Татарстан в течение месяца через Набережночелнинский городской суд.

Судья подпись Багаутдинов К.М.

Мотивированное решение изготовлено 23 октября 2019 года. На момент публикации не вступило в законную силу