Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску открытого акционерного общества «Новоросцемент» к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды здания, встречному иску ФИО1 к открытому акционерному обществу «Новоросцемент» о расторжении договора аренды здания, определении последствий расторжения договора и внесении изменений в Единый государственный реестр недвижимости,

Установил:

ОАО «Новоросцемент» обратилось в суд с иском к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды здания от 30.10.2017г. в размере 546404 рубля, судебных расходов в части уплаченной государственной пошлины в размере 8664 рубля.

В иске указано о том, что между ОАО «Новоросцемент» – арендодателем и ФИО1 – арендатором, 30.10.2017 года заключен договор аренды здания. В соответствии с условиями данного договора, арендодатель передал арендатору во временное владение и пользование объект недвижимого имущества – котельную горного цеха ц/з «Октябрь» со складом ГСМ, лит. А, общей площадью 109,7 кв.м., расположенную по адресу: Краснодарский край, г. Новороссийск, <адрес>. В соответствии с пунктами 3.1., 3.2. арендная плата за пользование объектом недвижимого имущества составляет 385000 рублей. Помимо арендной платы арендатор уплачивает арендодателю компенсацию за пользование частью земельного участка с кадастровым номером №, на котором расположен объект недвижимости в размере 1/600 части годовой арендной платы, установленной в отношении земельного участка по договору аренды от 14.12.2005г. №, которая за 2018 год составляет 161404 рублей. В соответствии с пунктом 3.3. договора аренды арендная плата за пользование объектом недвижимости и компенсация за пользование частью земельного участка вноситься арендатором не позднее 30 сентября 2018 года. Однако, до настоящего времени ответчик свои обязательства по договору аренды по внесению арендной платы за пользованием объектом недвижимости и компенсации за пользование частью земельного участка не исполнил.

Ответчик – ФИО1 обратился в суд со встречным иском к ОАО «Новоросцемент» о расторжении договора аренды здания от 30.10.2017г., заключенного между ОАО «Новоросцемент» и ФИО1 в связи с существенным изменением обстоятельств; определении последствий расторжения договора.

В ходе судебного разбирательства ФИО1 уточнил встречные исковые требования. Просит расторгнуть договор аренды здания от 30.10.2017г., заключенный между ОАО «Новоросцемент» и ФИО1 в связи с существенным изменением обстоятельств; определить последствия расторжения договора аренды здания от 30.10.2017г.: взыскать с ФИО1 в пользу в пользу ОАО «Новоросцемент» денежные средства в размере 1/600 части арендной платы, установленной в отношении земельного участка с кадастровым номером № по договору № от 14.12.2005г. после устранения реестровой ошибки и внесения соответствующих изменений в ЕГРН и договор аренды; обязать орган регистрации прав устранить реестровую ошибку – внести в ЕГРН сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере 593 897 803 рублей исходя из УПКС в размере 195,18 руб./кв.м., с указанием даты применения кадастровой стоимости – 02.02.2017г.

В обоснование встречного иска ФИО1 указывает о том, что размер предусмотренной п. 3.2. договора аренды здания от 30.10.2017г. компенсации за пользование частью земельного участка с момента заключения договора аренды здания значительно изменился в связи с изменением порядка определения арендной платы по договору аренды от 14.12.2005г. №. В соответствии с постановлением Правительства РФ от 16.07.2009г. № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, и о правилах определения арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» с 01.01.2018г., арендная плата земельного участка с кадастровым номером № определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка. В результате изменения порядка определения арендной платы по договору аренды от 14.12.2005г. № № размер компенсации за пользование частью земельного участка арендатором изменился с 34847 до 161404 рублей. Считает, что в связи с изменением порядка определения арендной платы по договору аренды от 14.12.2005г. № земельного участка существенно изменились обстоятельства, при которых заключался договор аренды здания от 30.10.217г., что в соответствии со ст. 451 ГК РФ является основанием для расторжения договора в судебном порядке. Кроме того, при определении установленной в настоящее время в Едином государственном реестре недвижимости кадастровой стоимости в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:47:0106092:9 была допущена реестровая ошибка – в отношении земельного участка был применён УПКС, не подлежащий применению с учетом основных и дополнительных характеристик земельного участка. В связи с чем считает, что при определении последствий расторжения договора в целях справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора необходимо устранить в судебном порядке реестровую ошибку и внести изменения в Единый государственный реестр недвижимости.

В судебном заседании представитель ОАО «Новоросцемент» по доверенности ФИО2 настаивал на удовлетворении исковых требований, возражал против удовлетворения встречного иска.

Представитель третьего лица – филиала ФБГУ «ФКП Росреестра» по Краснодарскому краю по доверенности ФИО3 при разрешении исковых требований полагался на усмотрение суда, против удовлетворения уточненных встречных исковых требований возражал.

Представитель третьего лица – МТУ Росимущества в Краснодарском крае и Республики Адыгея в судебное заседание не явился.

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статей 650, 654 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.

Согласно условиями данного договора арендодатель передал арендатору во временное владение и пользование объект недвижимого имущества – котельную горного цеха ц/з «Октябрь» со складом ГСМ, лит. А, общей площадью 109,7 кв.м., расположенную по адресу: Краснодарский край, г. Новороссийск, ул. <адрес>, 60.

В соответствии с п.п. 3.1., 3.3. договора аренды – арендная плата за пользование объектом недвижимого имущества составляет 385000 рублей, которая должна вноситься арендатором не позднее 30.09.2018г.

Установлено, что обязательства арендатора по внесению арендной платы за пользование объектом недвижимого имущества по договору аренды не исполнены.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

На основании изложенного суд удовлетворяет исковые требования ОАО «Новоросцемент» о взыскании с ФИО1 арендной платы по договору аренды здания от 30.10.2017г. в размере 385000 рублей.

В соответствии со статей 652, 654 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования. Установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно пункту 3.2. договора аренды помимо арендной платы арендатор уплачивает арендодателю компенсацию за пользование частью земельного участка с кадастровым номером № на котором расположен объект недвижимости в размере 1/600 части годовой арендной платы, установленной в отношении земельного участка по договору аренды от 14.12.2005г. №.

Судом установлено, что между арендодателем – ОАО «Новоросцемент» и ТУ Росимущества по Краснодарскому краю 14.12.2005г. был заключен договор аренды земельного участка находящегося в федеральной собственности №, согласно которому арендатору передан земельный участок из земель промышленности с кадастровым номером № общей площадью 3 042 821 кв.м. В соответствии с условиями данного договора расчет арендной платы за пользование земельным участком должен производится исходя из его рыночной стоимости.

Однако, в соответствии с постановлением Правительства РФ от 16.07.2009г. № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, и о правилах определения арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» с 01.01.2018г. изменился порядок определения арендной платы по договору аренды от 14.12.2005г. №. Согласно п.п. «д» п. 3 указанного постановления «в случае предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в размере 2 процентов в отношении земельного участка, предоставленного недропользователю для проведения работ, связанных с пользованием недрами определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка».

Согласно ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен не значительно отличающихся условиях.

Установлено, что в связи с изменением порядка определения арендной платы по договору аренды от 14.12.2005г. № существенно изменился и размер компенсации за пользование частью земельного участка по договору аренды здания от 30.10.2017г.: с 34 847 рублей – на момент заключения договора, до 161 404 рублей – на момент исполнения обязательств по уплате арендной платы.

На основании изложенного суд приходит к выводу о том, что обстоятельства, из которых стороны исходили при заключении данного договора аренды здания от 30.10.2017г., изменились существенно, что является основанием для расторжения договора и прекращения обязательств по нему.

При таких обстоятельствах суд находит подлежащими удовлетворению уточненные встречные исковые требования ФИО1 о расторжении договора аренды здания от 30.10.2017г. в связи существенным изменением обстоятельств.

Согласно нормам ст. 451 ГК РФ, при расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

При этом суд в целях справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением договора аренды земельного участка соглашается с доводами ФИО1 указанными во встречном исковом заявлении о допущенной в отношении земельного участка с кадастровым номером № реестровой ошибке.

В связи с включением земельного участка с кадастровым номером № в границы города Новороссийск в отношении данного земельного участка был осуществлен перевод из категории земель - «земли промышленности» в другую категорию - «земли населенных пунктов». В Единый государственный реестр недвижимости были внесены соответствующие изменения в сведения о категории земельного участка.

В соответствии с 2.1.3 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденными Приказом Минэкономразвития от 12.08.2006г. № 222 «в случае перевода земельного участка в состав земель населенных пунктов из состава иной категории его кадастровая стоимость определяется путем умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости земель соответствующего вида разрешенного использования для кадастрового квартала населенного пункта, граничащего с кадастровым кварталом, в котором расположен земельный участок, на площадь земельного участка. В случае если кадастровый квартал, в котором расположен земельный участок, граничит более чем с одним кадастровым кварталом населенного пункта, то для определения кадастровой стоимости земельного участка используется минимальное значение удельного показателя кадастровой стоимости земель соответствующего вида разрешенного использования для граничащих кадастровых кварталов».

При установлении в ЕГРН кадастровой стоимости при осуществлении перевода земельного участка с кадастровым номером № из земель промышленности в состав земель населенных пунктов был применен удельный показатель кадастровой стоимости в размере 1591,42 руб./кв.м., определенный на основании Отчета № 2300-ГКОЗНП-2016 от 07.11.2016г. «Об определении кадастровой стоимости земель населенных пунктов Краснодарского края», результаты которого утверждены Приказом Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 14.12.2016г. № 2640.

Однако, так как указанный земельный участок граничит с несколькими кадастровыми кварталами, то в соответствии с Методическими указаниями для определения кадастровой стоимости земельного участка должно использоваться минимальное значение удельного показателя кадастровой стоимости земель соответствующего вида разрешенного использования для граничащих кадастровых кварталов, которое составляет 195,18 руб./кв.м.

На основании вышеизложенного, суд считает, что при определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № была допущена реестровая ошибка – в отношении земельного участка был применён удельный показатель кадастровой стоимости, не подлежащий применению. В соответствии с Отчетом № 2300-ГКОЗНП-2016 от 07.11.2016г. «Об определении кадастровой стоимости земель населенных пунктов Краснодарского края» к данному земельному участку должен быть применен удельный показатель кадастровой стоимости в размере 195,18 руб./кв.м.

В соответствии с ч. 3 ст. 61 Федерального закона от 13.07.2015г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» воспроизведенная в Едином государственном реестре недвижимости ошибка, содержащаяся в документах, направленных или представленных в орган регистрации прав иными лицами и (или) органами в порядке информационного взаимодействия, а также в ином порядке, установленном настоящим Федеральным законом (далее - реестровая ошибка), подлежит исправлению по решению государственного регистратора прав в течение пяти рабочих дней со дня получения документов, в том числе в порядке информационного взаимодействия, свидетельствующих о наличии реестровых ошибок и содержащих необходимые для их исправления сведения, либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении реестровой ошибки.

В связи с этим суд удовлетворяет встречное исковые требования ФИО1 об определении последствий расторжении договора аренды здания от 30.10.2017г.: устранении реестровой ошибки в сведениях ЕГРН о кадастровой стоимости земельного участка и взыскании с ФИО1 компенсации за пользование частью земельного участка после устранения реестровой ошибки и внесении изменений в ЕГРН и договор аренды.

На основании изложенного и, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Взыскать с ФИО1 в пользу открытого акционерного общества «Новоросцемент» арендную плату по договору аренды здания от 30.10.2017г. в размере 385000 (триста восемьдесят пять тысяч) рублей.

Расторгнуть договор аренды здания, заключенный 30.10.2017г. между открытым акционерным обществом «Новоросцемент» и ФИО1, в связи с существенным изменением обстоятельств.

Определить последствия расторжения договора аренды здания от 30.10.2017г.:

- обязать орган регистрации прав устранить реестровую ошибку – внести в ЕГРН сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере 593 897 803 рублей исходя из УПКС в размере 195,18 руб./кв.м., с указанием даты применения кадастровой стоимости – 02.02.2017г.;

- взыскать с ФИО1 в пользу открытого акционерного общества «Новоросцемент» денежные средства в размере 1/600 части арендной платы, установленной в отношении земельного участка с кадастровым номером № по договору аренды от 14.12.2005г. № после устранения реестровой ошибки и внесения соответствующих изменений в ЕГРН и договор аренды.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Советский районный суд города Краснодара в течение одного месяца.

Судья: