Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению прокурора Северского района Бондара И.А. в интересах неопределенного круга лиц к администрации Афипского городского поселения, Слюсарь И.А. о признании договора купли-продажи жилого помещения недействительным и к Клименко Н.И. об истребовании из владения жилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

Прокурор Северского района в интересах неопределенного круга лиц обратился в суд с исковым заявлением к администрации Афипского городского поселения, Слюсарь И.А. о признании договора купли-продажи жилого помещения недействительным и к Клименко Н.И. об истребовании из владения жилого помещения. В обоснование заявленных требований сослался на то, что прокуратурой района в соответствии со ст. 21 Закона «О прокуратуре Российской Федерации» проведена проверка доводов обращения <...> о нарушении законодательства о муниципальной собственности и по другим вопросам. В ходе которой установлено, что квартира, расположенная по адресу: <...> на основании решения Северского районного суда от 28.10.2010 включена в состав казны Афипского городского поселения. Администрацией Афипского городского поселения инициирован вопрос о продаже вышеуказанного жилого помещения, в связи с неудовлетворительным техническим состоянием жилого помещения, непригодным для проживания в нем граждан.

В нарушение ст. 8 Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» администрацией Афипского городского поселения данное жилое помещение (квартира) в установленном порядке не признано аварийным.

В нарушение положений ст. 10 Федерального закона от 21.12.2001 № 178- ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» администрацией Афипского городского поселения в отсутствие утвержденного ежегодного плана приватизации муниципального имущества, принято решение о проведении открытого аукциона по продаже вышеназванного жилого помещения, на основании постановления № 640 от 24.11.2014 «О проведении открытого аукциона по продаже жилого посещения, находящегося в неудовлетворительном техническом состоянии и требующего капитального ремонта, расположенного в <...>, принадлежащей на праве собственности Афипскому городскому поселению». Главой администрации поселения <...> утвержден протокол «О результатах торгов в форме открытого аукциона по продаже имущества Афипского городского поселения Северского района», согласно которому победителем торгов по лоту № 1, а именно квартира, расположенная по адресу: <...>, стал Слюсарь И.А. На основании результатов торгов между администрацией Афипского городского поселения и Слюсарь И.А. заключен договор купли-продажи жилого помещения (квартиры) от 12.02.2015 по цене равной 330 750 руб. Продажа данного муниципального имущества осуществлена в рамках Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».

Между тем, п. 2 ст. 3 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» установлено, что действие настоящего Федерального закона не распространяется на отношения, возникающие при отчуждении, в том числе, государственного и муниципального жилищного фонда. В соответствии со ст. 217 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Считает, что в данном случае подлежал применению Закон РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». Согласно ст. 4 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии.

Так как, согласно акту администрации Афипского городского поселения от 05.09.2014, отчету № 109/2014 об определении рыночной стоимости данной квартиры от 02.07.2014, решения Афипского городского поселения Северского района № 24 от 30.10.2014 «О даче согласия администрации Афипского городского поселения на продажу жилого помещения, находящегося в неудовлетворительном техническом состоянии и требующего капитального ремонта, расположенного в <...>, общей площадью 38,6 кв.м., принадлежащей на праве собственности Афипскому городскому поселению», постановления администрации Афипского городского поселения № 640 от 24.11.2014 «О проведении открытого аукциона по продаже жилого посещения, находящегося в неудовлетворительном техническом состоянии и требующего капитального ремонта, расположенного в <...> принадлежащей на праве собственности Афипскому городскому поселению», вышеуказанная квартира находится в неудовлетворительном техническом состоянии и требующем капитального ремонта.

Также, в соответствии со ст. 1 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» под приватизацией жилых помещений понимается бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан Российской Федерации, забронировавших занимаемые жилые помещения - по месту бронирования жилых помещений.

Считает, что муниципальное имущество (квартира), расположенное по адресу: <...>, не подлежало выставлению на торги и продаже за денежные средства. Просит признать договор купли-продажи указанного жилого помещения (квартиры) от 12.02.2015 года недействительной (ничтожной) сделкой, а также применить последствия недействительности сделки в виде наложения обязанностей на их стороны возвратить полученное по сделке имущество.

В судебном заседании представитель администрации Афипского городского поселения возражал против удовлетворения заявленных требований, просил в иске отказать. Пояснил, что согласно решению Северского районного суда от 28.10.2010 года за Афипским городским поселением признано право собственности на бесхозный объект недвижимого имущества, находящегося по адресу: <...>. Состояние данного объекта было неудовлетворительное. Однако администрацией не было признано указанное имущество аварийным. Решением Совета Афипского городского поселения от 30.102014 года было дано согласие на продажу указанного помещения. 24.11.2014 года было принято постановление о проведении открытого аукциона по продаже указанного жилого помещения. Информация о проведении открытого аукциона была размещена на официальном сайте и опубликована в газете «Зори». На официальном сайте, где была размещена вся информация о данном аукционе, указано, что речь идет о продаже жилого помещения, которое находится в неудовлетворительном техническом состоянии. В связи с чем, данный объект не мог быть передан в собственность бесплатно. Средства, вырученные от продажи данного жилого помещения, пошли на приобретение жилья очереднику.

Ответчик Слюсарь И.А. и его представитель Олейник Е.С. возражали против удовлетворения иска, пояснили, что спорную квартиру Слюсарь И.А. приобрел в результате победы на открытых торгах 27.01.2015 года. То, что данная квартира находилась в неудовлетворительном состоянии, он знал и после покупки квартиры, он за свой счет сделал капитальный ремонт, а 22.01.2016 года продал спорную квартиру Клименко Н.И.

Участвующий в деле прокурор уточнил заявленные требования и просил признать договор купли-продажи жилого помещения (квартиры) от 12.02.2015 года, расположенной по адресу: <...> со Слюсарем И.А. недействительной (ничтожной) сделкой и истребовать из владения Клименко Н.И. спорное жилое помещение (квартиру).

Ответчик Клименко Н.И. и ее представитель Доброва В.А. возражали против удовлетворения заявленных исковых требований и просили отказать в иске по следующим основаниям. Между Клименко Н.И. и Слюсарь И.А. заключен договор купли-продажи от 22.01.2016 года указанной квартиры, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 29.01.2016 года сделана запись о регистрации <...>. В связи с чем, Клименко Н.И. является добросовестным приобретателем, более того, проживает в данной квартире и несет бремя ее содержания.

Выслушав объяснения участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд считает, что заявленные требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

28 октября 2010 года Северским районным судом иск администрации Афипского городского поселения Северского района к ФИО15 о признании права муниципальной собственности на бесхозный объект удовлетворен в полном объеме. За администрацией Афипского городского поселения Северского района признано право собственности на бесхозный объект недвижимого имущества – <...>, находящуюся по адресу: <...>.

Данная квартира, согласно ст. 1151 Гражданского кодекса РФ, является частью жилищного фонда социального использования. Получить такое жилье можно путем его приватизации, под которой понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности РФ, субъектов РФ, муниципальных образований, в собственность физических и/или юридических лиц, на основании ст. 1 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ.

В соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 13 Закона N 178-ФЗ одним из способов приватизации государственного и муниципального имущества является его продажа на аукционе.

Из материалов дела следует, что решением Совета Афипского городского поселения от 30.10.2014 года дано согласие на продажу указанного помещения. 24.11.2014 года принято постановление о проведении открытого аукциона по продаже указанного жилого помещения. Информация о проведении открытого аукциона была размещена на официальном сайте и опубликована в газете «Зори».

12.01.2015 года состоялся аукцион открытый по форме подачи заявок по продаже указанного спорного имущества. Победителем аукциона в соответствии с протоколом №2 «О результатах торгов в форме открытого аукциона по продаже имущества Афипского городского поселения Северского района» от 27.01.2015 года был признан Слюсарь И.А. с которым 12.02.2015 года заключен договор купли-продажи жилого помещения (квартиры), находящегося в неудовлетворительном состоянии.

Доводы истца о том, что реализованное на аукционе жилое помещение (квартира) в нарушение требований Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» не было включено в прогнозный план приватизации федерального имущества, суд считает несостоятельными.

В соответствие с Федеральным законом N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» обязательным условием приватизации государственного имущества является включение его в Прогнозный план приватизации федерального имущества, не свидетельствуют о незаконности решения, поскольку торги, проведенные в форме аукциона, а также его результаты, не оспорены.

На основании ч.1 ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. В соответствие с разъяснениями п.44 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в силу п.1 ст. 449 ГК РФ публичные торги, проведенные в порядке, установленном для исполнения судебных актов, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в случае нарушения правил, установленных законом.

Таким образом, нарушение установленных законом правил при проведении торгов само по себе не влечет недействительности торгов и их результата. Торги могут быть признаны недействительными решением суда исключительно по иску заинтересованного лица. Суд по своей инициативе признавать торги недействительными не может. Однако прокурором исковых требований о признании спорных торгов недействительными заявлено не было.

Исходя из изложенного, обстоятельств дела и исследованных в судебном заседании доказательств в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что договор купли-продажи жилого помещения (квартиры), находящегося в неудовлетворительном состоянии заключен на основании торгов, проведенных в форме аукциона, результаты которого не оспорены и оснований для признания недействительной ничтожной сделкой, а также применении последствий недействительности сделки в настоящее время у суда не имеется.

Суд не находит оснований для удовлетворения уточненных исковых требований истца об истребовании имущества из чужого незаконного владения Клименко Н.И. спорного жилого помещения, исходя из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 302 ГК РФ иск собственника об истребовании имущества у добросовестного приобретателя, который приобрел имущество по возмездной сделке у лица, не имевшего права его отчуждать, может быть удовлетворен лишь в случаях, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому было передано собственником вo владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

По правилам п. 37 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N10, Пленума ВАС РФ 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в соответствии со статьей 302 ГК РФ, ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель). Судом установлено, что 22.01.2016 года между Клименко Н.И. и Слюсарь И.А. заключен договор купли-продажи жилого помещения - <...>, находящейся по адресу: <...>, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 29.01.2016 года сделана запись о регистрации <...>

Согласно пунктам 1 и 2 ст. 302 ГК РФ при определенных условиях собственник не может истребовать имущество у добросовестного приобретателя, если последний получил это имущество возмездно. По смыслу этой нормы приобретатель получает защиту, только если был добросовестен как в момент заключения возмездной сделки, направленной на приобретение спорного имущества, в момент поступления имущества в его владение, так и в момент, когда отчуждатель получает от него плату или иное встречное предоставление за переданное имущество.

В судебном заседании установлено, что спорную квартиру Клименко Н.И. приобрела возмездно за 980000 рублей. С 29.01.2016 года добросовестно, открыто и непрерывно владеет квартирой, согласно представленных доказательств, несет бремя содержания и проживает в ней.

При государственной регистрации сделки купли-продажи спорной квартиры, сотрудниками Северского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю проведена правовая экспертиза документов, в рамках, установленных законом, в том числе и правоустанавливающих, представляемых сторонами на государственную регистрацию сделки и перехода права на объект недвижимого имущества.

Со своей стороны Клименко Н.И. приняла все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества.

На момент приобретения недвижимого имущества, права продавца никем не оспаривались и отсутствовали какие-либо притязания третьих лиц, о которых было бы известно.

Требований о признании договора купли-продажи от 22.01.2016 года, заключенного между Слюсарь И.А. и Клименко Н.И., недействительным истцом в ходе судебного разбирательства не заявлялось.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу, что истцом выбран ненадлежащий способ защиты права.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении искового заявления прокурора Северского района Бондара И.А. в интересах неопределенного круга лиц к администрации Афипского городского поселения, Слюсарь И.А. о признании договора купли-продажи жилого помещения недействительным и к Клименко Н.И. об истребовании из владения жилого помещения отказать.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Северский районный суд в течение месяца.

Судья Н.А. Безуглова