Гражданский кодекс часть 1

Пушкинский районный суд города Санкт-Петербурга в составе председательствующего судьи Яхонтовой Н.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем Сподобец Е.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании убытков и неустойки,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о взыскании убытков и неустойки, указав в обоснование иска на те обстоятельства, что между сторонами 00.00.0000 был заключен договор аренды квартиры по адресу: ..., в период с 07.04.2020 по 21.06.2020 г. ответчик проживал по указанному адресу, после чего выехал, не уведомив арендатора, не передав квартиру по акту приема-передачи и не оплатив аренду за июнь 2020 г. В результате действий ответчика истцу причинены убытки, поскольку в нарушение условий договора ответчиком не были оплачены коммунальные услуги, долг составил 7235 руб., не произведена финальная уборка, размер компенсации которой составляет 2500 руб. согласно п. 3.2.7 договора; за просрочку внесения платежей по арендной плате ответчик обязан уплатить неустойку на основании п.5.2 договора в размере двойной суточной арендной платы, что составляет 28 000 руб. за 20 дней просрочки; за нарушение срока оплаты коммунальных услуг ответчик обязан уплатить неустойку согласно п. 5.3 договора в размере суточной арендной платы, что составляет 32 200 руб. за 46 дней просрочки. Кроме того, истцом понесены убытки в размере 9800 руб. в виде упущенной выгоды от сдачи квартиры в аренду в течение 14 дней, поскольку истец была вынуждена производить уборку, размещать новое объявление и проводить показы помещения.

В судебное заседание истец ФИО1 явилась, заявленные исковые требования поддержала, пояснив, что по условиям договора срок аренды составляет не менее полугода, однако ответчик выехал раньше, квартиру по акту не передал, оставив ключи под ковриком, оплатить долги отказался. Арендная плата за апрель и май ответчиком внесены полностью, а также внесен обеспечительный платеж, за июнь оплата не произведена.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела извещен, представил письменные возражения по существу иска. По мнению ответчика, при расчете истцом необоснованно не учтена внесенная им сумма обеспечительного платежа в размере 21 000 руб., а условие договора об удержании обеспечительного платежа ничтожно; арендодатель заблаговременно уведомил истца о расторжении договора в переписке, доказательств причинно-следственной связи между действиями ответчика и упущенной выгодой истца не представлено; арендная плата составляет 20 000 руб., а не 21 000 руб., исправления суммы внесены от руки и подписью нанимателя не заверены; устно стороны согласовали срок внесения арендной платы до 15 числа оплачиваемого периода; часть коммунальных платежей, заявленных истцом ко взысканию, ответчиком оплачена; заявленный размер неустойки чрезмерно завышен; доказательства необходимости финальной уборки не представлены, акт осмотра составлен самим истцом, а ответчик оставил чистое помещение.

На основании статьи 167 ГПК РФ суд рассматривает дело в отсутствие ответчика.

Выслушав пояснения истца, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу положений ст. ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (ст. 671 ГК РФ).

Согласно ст. 671 ГК РФ нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин. В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем.

Обязанности нанимателя жилого помещения определены ст. 678 ГК РФ, так, наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.

Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.

Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

В соответствие со ст. 683 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 - 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное.

Согласно положениям п. 1 ст. 687 ГК РФ наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

Из материалов дела следует, что 00.00.0000 между ФИО2 (арендатор) и ФИО1 (арендодатель) был заключен договор № 0 найма жилого помещения, по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору во временное пользование квартиру, расположенную по адресу: ..., а также имущество, находящееся в ней. В список лиц, проживающих совместно с арендатором включена ФИО5 (п.1.4 договора). В тот же день сторонами составлен акт приема-передачи жилого помещения.

Согласно п. 2.1 договора за пользование жилым помещением устанавливается плата в размере 20 000 руб. в месяц.

В соответствие с п. 2.2 арендатор передает арендодателю обеспечительный платеж в размере 20 000 руб.

В текст договора в указанных пунктах внесены рукописные исправления, размер арендной платы и размер обеспечительного платежа изменены на 21 000 руб. Поскольку такие исправления подписями обеих сторон договора не удостоверены, суд исходит из размера платы и обеспечительного платежа в сумме 20 000 руб.

Тем же п. 2.2 договора предусмотрено, что обеспечительный платеж – это сумма, равная месячной арендной плате за квартиру, вносимая арендатором в пользу арендодателя для обеспечения денежных обязательств, включая будущие обязательства, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить пени в случае нарушения настоящего договора. Если обозначенные выше обстоятельства в установленные сроки не наступают или обеспеченное обязательство прекращается, платеж подлежит возврату арендатору после передачи помещения, ключей, имущества арендодателю по акту приема-передачи и подтверждение оплаты счетов, входивших в обязанности арендатора.

Согласно п. 2.3 договора оплата производится арендатором вперед за один месяц в срок до 3 числа оплачиваемого периода.

В соответствии с п. 2.6-2.11 договора арендатор своевременно производит оплату счета коммунальных и прочих услуг ЖКХ по жилому помещению, абонентскую плату за телефон, оплату за подключение к сети интернет, оплату электроэнергии, оплату за водоснабжение, а также оплату за капитальный ремонт.

К обязанностям арендатора разделом 3 договора отнесено передать по окончании срока действия договора помещение и имущество по акту приема-передачи арендодателю в исправном состоянии с учетом естественного износа, при расторжении договора передать арендодателю чистое жилое помещение или оплатить финальную уборку стоимостью 2500 руб.

Из материалов дела, пояснений истца и переписки сторон следует, а ответчиком не оспаривается, что 21.06.2020 г. арендатор ФИО2 квартиру освободил, при этом акт приема-передачи квартиры сторонами не составлялся и не подписывался.

Согласно акту осмотра от 22.06.2020 г., составленному арендодателем ФИО1 совместно с ФИО6, сособственником спорной квартиры, при осмотре квартиры видимых повреждений мебели не обнаружено, в квартире грязь, грязная посуда, остатки испорченной еды в холодильнике, мешки с мусором, старая обувь.

Поскольку ответчиком доказательств исполнения принятых на себя обязательств по сдаче помещения в чистом виде суду не представлено, по акту приема-передачи квартира им наймодателю передана не была, суд приходит к выводу о том, что заявленные истцом требования о взыскании убытков в виде расходов на финальную уборку помещения в сумме 2500 руб., установленной п. 2.7 и разделом 3 договора, обоснованы и подлежат удовлетворению.

В соответствии с п. 1 ст. 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Если иное не установлено законом, использование кредитором иных способов защиты нарушенных прав, предусмотренных законом или договором, не лишает его права требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Согласно п. 2 той же статьи убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса.

Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом.

В соответствии с положениями ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

При этом в силу п. 2 ст. 401 ГК РФ отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство.

В иске истец ссылается, что обязательства по оплате коммунальных и прочих услуг за период с апреля по июнь 2020 г. ответчиком также исполнены не были, в подтверждение самостоятельной оплаты образовавшейся задолженности истцом представлены в материалы дела счета на оплату, содержащие сведения об имеющейся недоплате, и соответствующие платежные документы, согласно которым ею понесены расходы по оплате коммунальных услуг, электроэнергии, горячего водоснабжения и отопления, а также взносов на капитальный ремонт на общую сумму 6235 руб. 35 коп., из расчета: (1372,43+1369,4+1371,42+213,14

+213,14+213,14+504,31+432,01+546,36) = 6235,35.

В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В отсутствие доказательств со стороны ответчика оплаты им жилищно-коммунальных услуг, указанные затраты в размере 6235 руб. 35 коп. признаются судом убытками истца и подлежат возмещению ответчиком на основании пунктов 2.6-2.11 договора найма и статей 15 и 393 ГК РФ.

Рассматривая требования истца о взыскании неустойки за нарушение срока оплаты коммунальных и прочих услуг, суд руководствуется следующим.

Согласно п. 1 ст. 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

В соответствие с п. 5.3 договора найма от 07.04.2020 г. в случае нарушения арендатором срока, указанного в п.п. 2.6.-2.11, арендодатель вправе удержать из обеспечительного платежа неустойку (пени) в размере суточной арендной платы за каждый день просрочки.

Те обстоятельства, что ответчиком обеспечительный платеж по договору был внесен и ему возвращен не был, истец подтвердила в судебном заседании.

Согласно п. 1 ст. 381.1 ГК РФ денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.

При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

С учетом изложенного правового регулирования и согласованных сторонами в п. 5.3 условий договора, суд приходит к выводу о том, что в счет уплаты исчисленной истцом неустойки в размере 32 200 руб. за 46 дней просрочки подлежит зачету внесенный нанимателем обеспечительный платеж в размере 20 000 руб.

При таких обстоятельствах, требование истца о взыскании неустойки за нарушение срока оплаты жилищно-коммунальных услуг подлежит частичному удовлетворению в размере 12 000 руб., из расчета: (32200-20000). Оснований для снижения указанной суммы суд не находит, исходя из длительности просрочки исполнения обязательства, размера задолженности и уменьшения неустойки на сумму обеспечительного платежа.

За нарушение срока внесения арендной платы истец просит суд взыскать с ответчика неустойку в размере 28 000 руб., исходя из двойной суточной арендной платы в размере 700 руб. и просрочки в течение 20 дней.

Согласно п. 5.2 договора найма, в случае нарушения арендатором пп. 2.2 и 2.3 договора он уплачивает арендодателю неустойку (пени) в размере двойной суточной арендной платы за каждый день просрочки.

Поскольку ответчиком доказательства своевременного внесения платы за найм за июнь 2020 г. суду не представлено, с ответчика надлежит взыскать неустойку.

Согласно части первой статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной. Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, на реализацию требования части третьей статьи 17 Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Учитывая изложенное, с учетом положений ст. 333 ГК РФ, суд полагает размер неустойки в сумме 1400 руб. в день при размере ежемесячной арендной платы в 20 000 руб., явно завышенным, в связи с чем считает необходимым снизить размер подлежащей взысканию с ответчика неустойки до 14 000 руб.

Рассматривая требования иска о взыскании упущенной выгоды в размере 9800 руб., суд не находит оснований для их удовлетворения, поскольку каких-либо доказательств в обоснование заявленных убытков истцом суду не представлено.

Так, в соответствие с п. 4 ст. 393 ГК РФ при определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления.

В п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 г. № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что в обоснование размера упущенной выгоды кредитор вправе представлять не только доказательства принятия мер и приготовлений для ее получения, но и любые другие доказательства возможности ее извлечения.

Вместе с тем, истцом суду не представлены доказательства принятия им мер ко сдаче спорного жилого помещения в аренду, как и сведения о том, когда такой договор аренды был заключен.

Исковые требования ФИО1 подлежат частичному удовлетворению.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчика подлежит взысканию в пользу истца государственная пошлина в размере 1668 руб. 06 коп. исчисленном без учета снижения суммы неустойки в порядке ст. 333 ГК РФ (п. 21 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 1 от 21.01.2016 года «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела»).

На основании изложенного, и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Взыскать в пользу ФИО1 с ФИО2 убытки в виде расходов на оплату жилищно-коммунальных услуг в размере 6235 рублей 35 копеек, стоимость финальной уборки жилого помещения в размере 2 500 рублей, неустойку за нарушение срока внесения арендной платы, уменьшенную в порядке ст. 333 ГК РФ, в размере 14 000 рублей, неустойку за нарушение срока оплаты жилищно-коммунальных услуг в размере 12 200 рублей, а всего 34 935 (тридцать четыре тысячи девятьсот тридцать пять) рублей 35 копеек, в остальной части иска отказать.

Взыскать в пользу ФИО1 с ФИО2 судебные расходы на оплату государственной пошлины в размере 1668 рублей 06 копеек.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Санкт-Петербургский городской суд через Пушкинский районный суд города Санкт-Петербурга в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 21.05.2021 года.

Судья /подпись/ Н.С. Яхонтова