Гражданский кодекс часть 1

19 мая 2015 года Нефтекамский городской суд РБ в составе: председательствующего судьи Л.Р. Ахтямовой, при секретаре Л.Ф. Саитгалиной, с участием представителя истца ФИО1, действующего на основании доверенности от 21 апреля 2015 года, представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ ФИО2, действующей на основании доверенности № № от 18 сентября 2014 года, представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ ФИО3, действующего на основании доверенности № № от 13 марта 2015 года, а также самостоятельно действующего в качестве третьего лица в качестве государственного регистратора, представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ ФИО4, действующего на основании доверенности № № от 16 декабря 2014 года, представителя администрации ГО г. Нефтекамск, также представляющего интересы Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений РБ по г. Нефтекамску ФИО5, действующего на основании доверенностей соответственно № № от 01 апреля 2015 года и № № от 29 сентября 2014 года, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО6 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан о признании незаконным бездействия по государственной регистрации договора аренды земельного участка, возложении обязанности по проведению государственной регистрации договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ФИО6 обратился в суд с иском, в котором просит признать незаконным бездействие Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан (далее-Росреестра) по государственной регистрации договора аренды земельного участка, возложении на ответчика обязанности по проведению государственной регистрации договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес> Также просит обязать отдел Росреестра в течение 10 дней со дня вступления решения суда в законную силу провести государственную регистрацию договора аренды вышеуказанного земельного участка.

В обоснование исковых требований указано, что администрация ГО г. Нефтекамск провела землеустроительные работы по формированию вышеуказанного земельного участка, и 14 октября 2013 года земельный участок поставлен на кадастровый учет. Сведения о земельном участке внесены в Государственный кадастр недвижимости. 25 октября 2013 года администрацией ГО г. Нефтекамск вынесено постановление о предоставлении в аренду ФИО6 земельного участка общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес> 29 октября 2013 года администрацией ГО г. Нефтекамск заключен договор аренды № <данные изъяты> в отношении вышеуказанного земельного участка. Однако ответчик отказывает в государственной регистрации права аренды на земельный участок по мотиву того, что представленные для регистрации прав документы не соответствуют по форме и содержанию действующему законодательству, а также в связи с тем, что истцом не представлены документы, необходимые для государственной регистрации прав.

Не согласившись с данным решением ответчика, истец указывает на то, что в сообщении об отказе в государственной регистрации договора аренды от 10 марта 2015 года отсутствует информация и разъяснение о том, какие документы им не представлены. Считает ссылку государственного регистратора ФИО3 на решение Совета городского округа г. Нефтекамск, которым утверждены Правила землепользования и застройки, а также его довод о том, что спорный земельный участок находится в двух территориальных зонах, на направление запроса сведений о границах территориальных зон, незаконными, поскольку, по мнению истца, Управление архитектуры и градостроительства ГО г. Нефтекамск не является органом - носителем государственного информационного ресурса – Государственного кадастра недвижимости.

Также в обоснование иска указано, что сведения о спорном земельном участке внесены в Государственный кадастр недвижимости, что, по мнению истца, является подтверждением отсутствия наложения границ земельного участка, в том числе, и расположения земельного участка в разных территориальных зонах.

Также считает требование государственного регистратора о предоставлении иных документов, подтверждающих законность и обоснованность постановки на кадастровый учет вышеуказанного земельного участка, необоснованным, поскольку сведения об установлении территориальных зон, координаты характерных точек границ администрация ГО г. Нефтекамск должна была представить в Отдел Росреестра по Краснокамскому району и г. Нефтекамску.

Таким образом, истец считает, что им были представлены все необходимые документы, предусмотренные законом для регистрации договора аренды земельного участка, в связи с чем отказ за исходящим номером № от 10 марта 2015 года в проведении регистрации договора аренды земельного участка является незаконным.

Истец, будучи надлежаще извещенным о дате, времени и месте рассмотрения данного гражданского дела, в судебное заседание не явился.

Представитель истца исковые требования подержал по указанным основаниям. Пояснил, что целью аренды вышеуказанного земельного участка является строительство спортивно - оздоровительного комплекса. Истцом в целях регистрации права аренды земельного участка были представлены все необходимые документы. Однако в проведении регистрации отказано со ссылкой непредставление для регистрации прав документов, соответствующих по форме и содержанию действующему законодательству, а также непредставление документов, необходимых для государственной регистрации прав. Также суду пояснил, что истцом были представлены все предусмотренные законом о государственной регистрации документы, их форма и содержание соответствуют действующему законодательству. Считает, что государственный регистратор превысил свои полномочия, вступил в обсуждение содержания и соответствия законам документов, являющихся основанием для оформления договора аренды земельного участка. Также пояснил, что, поскольку в Государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о территориальных зонах, также как отсутствуют сведения о границах территориальных зон в системе координат, то у государственного регистратора отсутствовали основания для вывода о нахождении спорного земельного участка в разных территориальных зонах. Считает, что, поскольку спорный земельный участок законно и обоснованно поставлен на кадастровый учет, то оснований для воспрепятствования в регистрации договора аренды не имелось. Полагает, что территориальные зоны в г. Нефтекамске надлежаще не определены, в связи с чем вывод государственного регистратора о расположении спорного земельного участка в границах трех территориальных зон является необоснованным.

Также считает, что, поскольку отдел архитектуры не является органом, осуществляющим кадастровый учет, то у государственного регистратора не имелись основания для направления туда запроса по поводу спорного земельного участка, а полученные от отдела архитектуры сведения не могут быть положены в основу принимаемого государственным регистратором решения.

Начальник отдела по Краснокамскому району и г. Нефтекамску Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ ФИО2, представляющая интересы Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ, иск не признала. Суду пояснила, что проведение правовой экспертизы при осуществлении государственной регистрации договоров с недвижимым имуществом предусмотрено действующим законодательством. Пределы правовой экспертизы законодателем не определены, поэтому, по мнению ответчика, в компетенцию регистрирующего органа входит проверка договора с точки зрения соответствия его действующему законодательству, что неразрывно связано с дачей правой оценки актам, на основании которых заключается подлежащий государственной регистрации договор. В данном случае при проведении правовой экспертизы было установлено, что договор, подлежащий государственной регистрации, не соответствует требованиям закона, вследствие чего является недействительным, соответственно не подлежит государственной регистрации. Также пояснила, что на территории г. Нефтекамска действуют Правила землепользования и застройки, на основании которых на протяжении длительного времени происходит выделение и оформление земельных участков. Данные Правила подтверждают расположение спорного земельного участка в трех территориальных зонах. Также пояснила, что отсутствие точек координат не исключает применение Правил землепользования и застройки, и определение границ территориальных зон происходит по улицам, кварталам, проездам, красным линиям и т.д., что, по мнению ответчика, соответствует требованиям действующего градостроительного и земельного законодательства. Пояснила, что ответчик не согласен с доводом представителя истца о презумпции правомерности заключения с ним договора аренды земельного участка в связи с постановкой земельного участка на кадастровый учет. Полагает, что такой учет носит временный характер, а постоянный кадастровый учет может быть произведен только после регистрации договора аренды.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ ФИО3, привлеченный и действующий также и как государственный регистратор, иск не признал по вышеуказанным основаниям. Суду пояснил, что государственный регистратор при исполнении своих обязанностей в рамках проведения правовой экспертизы может запрашивать и получать сведения, касающиеся объекта недвижимости, подлежащего государственной регистрации. Из сведений, полученных и отдела архитектуры, следует, что спорный земельный участок расположен в трех территориальных зонах. В связи с этим считает, что договор аренды не соответствует ст. 168 ГК РФ, и, несмотря на отсутствие решения о признании его недействительным, не может являться предметом государственной регистрации. Также считает, что ввиду отсутствия государственной регистрации, а, следовательно, ввиду отсутствия юридической силы признание такого договора недействительным в судебном порядке необязательно.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ ФИО4 иск не признал по вышеуказанным основаниям и по доводам, изложенным в возражении. Пояснил, что действия государственного регистратора соответствуют требованиям закона, совершены в рамках его должностных полномочий и в рамках, предоставленных законом. Нахождение земельного участка в трех территориальных зонах является препятствием для осуществления государственной регистрации договора аренды земельного участка.

Представитель администрации ГО г. Нефтекамск, он же представляющий интересы КУС МЗиО РБ по г. Нефтекамску ФИО5 с иском не согласился. Суду пояснил, что к настоящему моменту постановление администрации ГО г. Нефтекамск о предоставлении спорного земельного участка в аренду ФИО6 отменено ввиду его нахождения в трех территориальных зонах. Информации об отмене договора аренды земельного участка не имеется.

Представитель Муниципального бюджетного учреждения «Управление архитектуры и градостроительства ГО г. Нефтекамск», и Минэкономразвития будучи надлежаще извещенными о дате, времени и месте рассмотрения, в судебное заседание не явились.

Допрошенный в качестве специалиста кадастровый инженер ФИО7 суду подтвердил нахождение спорного земельного участка в трех территориальных зонах. Также пояснил, что действующим законодательством не предусмотрено указание в межевом деле территориальных зон, в связи с этим кадастровый инженер вправе их указывать, если они существуют. Наложение территориальных зон землепользования может быть установлено путем составления графической схемы землепользования и застройки с помощью использования программных средств. К карте прилагаются распечатки полученных сведений из кадастра недвижимости. Также пояснил, что для выявления пересечения границ земельных участков и границ территориальных зон применяется картографический метод совмещения файлов (растровых изображений) и сведений, полученных из Государственного кадастра недвижимости в виде кадастровых выписок. Современное программное обеспечение геодезических и картографических работ позволяет выполнить анализ полученных данных с достаточной точностью для принятия решения об имеющихся нарушениях требований земельного и градостроительного законодательства.

Заслушав объяснения сторон, третьих лиц, исследовав материалы дела, иск следует признать не подлежащим удовлетворению в связи со следующим.

26 января 2015 года ФИО6 обратился с заявлением о государственной регистрации договора аренды на объект недвижимого имущества – земельный участок, расположенный по адресу: Нефтекамск, <адрес>Б, кадастровый номер №. В качестве правоустанавливающего документа приложен договор аренды земельного участка от 29 октября 2013 года № №, подписанный на основании постановления главы администрации городского округа город Нефтекамск от 25 октября 2013 года № №.

В результате проведения правовой экспертизы 10 марта 2015 года государственным регистратором на основании абз. 4, 10 п. 1 ст.20 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) отказано в государственной регистрации.

Во исполнение требований п. 1 ст. 13 Закона о регистрации государственным регистратором была проведена правовая экспертиза. Следует согласиться с доводами представителя ответчика относительно того, что пределы правовой экспертизы вышеуказанным законом не определены.

В результате проведения правовой экспертизы установлено, что земельный участок, расположенный по адресу: г. Нефтекамск, ул. <адрес>, с кадастровым номером №, предоставлен ФИО6 в аренду на основании Постановления главы администрации городского округа город Нефтекамск от 07 мая 2013 года № № «О согласовании ФИО6 предварительного места размещения спортивно-оздоровительного центра» и Постановления главы администрации № № от 25 октября 2013 года «О предоставлении в аренду ФИО6 земельного участка, расположенного по адресу: РБ, <адрес>» для проектирования и строительства спортивно-оздоровительного центра.

Решением Совета городского округа город Нефтекамск Республики Башкортостан от 25 июля 2013 года № утверждены Правила землепользования и застройки городского округа г. Нефтекамск.

Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом ее расположения и развития.

Согласно п. 4 ст. 30 Градостроительного кодекса РФ и п. 2 ст. 85 Земельного кодекса РФ на карте градостроительного зонирования устанавливаются границы территориальных зон. Границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне. Формирование одного земельного участка из нескольких земельных участков, расположенных в различных территориальных зонах, не допускается. В ходе рассмотрения данного гражданского дела установлено, что ранее в отношении спорного земельного участка уже принималось решение об отказе в проведении государственной регистрации, в связи с чем в порядке межведомственного взаимодействия направлялись запросы об уточнении территориальной зоны, к которой относится предоставляемый земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №.

Из администрации г. Нефтекамск и надзорных органов получены ответы, согласно которым указанный земельный участок расположен в нескольких территориальных зонах. Земельный участок с кадастровым № № находится сразу в трех территориальных зонах, что не соответствует требованиям п. 4 ст. 30 Градостроительного кодекса РФ, где указано, что на карте градостроительного зонирования устанавливаются границы территориальных зон. Границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне. Формирование одного земельного участка из нескольких земельных участков, расположенных в различных территориальных зонах, не допускается, а также п. 2 ст. 85 Земельного кодекса РФ, где указано, что границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне.

Таким образом, данный земельный участок не может быть передан в аренду, то есть не может быть предметом договора аренды.

Также следует согласиться с доводами представителей ответчика относительно того, что земельный участок, с кадастровым № № имеет в государственном кадастре недвижимости статус «временный», поскольку в п. 9 статьи 4 ФЗ-221 от 24 июля 2007года «О государственном кадастре недвижимости» указано, что сведения до государственной регистрации носят временный характер, не являются кадастровыми сведениями и используются только в целях, связанных с осуществлением соответствующей государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Следовательно, только после государственной регистрации договора статус земельного участка в Государственном кадастре недвижимости получит статус «учтенный» и сведения будут являться кадастровыми.

Несогласие истца с тем, что данный земельный участок с кадастровым № № не находится в трех территориальных зонах опровергаются ответами, данными уполномоченным органом, а именно выпиской из градостроительного регламента № от 09 февраля 2015 года, выданной Муниципальным бюджетным учреждением Управлением архитектуры и градостроительства городского округа город Нефтекамск, а также ответом № от 20 марта 2014 года инспекции государственного строительного надзора Республики Башкортостан.

Так, в письме Госстройнадзора Республики Башкортостан от 20 марта 2014 года № сообщается, что земельный участок с кадастровым номером № частично находится на территории нескольких территориальных зон: Ж-2 – зона застройки индивидуальными жилыми домами городского типа 1-3-этажными с земельными участками до 0,10 га; ОД-3 – зона общественно-деловой застройки местного значения для широкого спектра использования; Р-1.1 – зона зеленых насаждений общего пользования и объектов активного отдыха (парки, скверы).

Довод истца и его представителя о том что, Муниципальное бюджетное учреждение Управление архитектуры и градостроительства городского округа город Нефтекамск не является уполномоченным органом считаем ошибочными, так как указанное учреждение является носителем сведении по территориальным зонам, т.к. основная её деятельность – градостроительная со всеми вытекающими отсюда последствиями.

В п. 1.4 Устава МБУ Управления архитектуры и градостроительства городского округа город Нефтекамск РБ указано, что Учреждение выполняет полномочия городского округа город Нефтекамск в сфере архитектуры и градостроительства; в п.2.2 Устава указано, что Учреждение осуществляет контроль за исполнением на территорий городского округа градостроительного законодательства…, осуществляет подготовку необходимых документов, обоснование и квалифицированние документации в области градостроительства, землеустройства, планирования и застройки города; в п.2.4 Устава указано, что учреждение организует разработку и утверждение правил застройки, таким образом – основная деятельность Учреждения- градостроительная.

В пункте 1 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ указано, что градостроительная деятельность – это деятельность по развитию территорий, в т.ч. городов, осуществляемая в виде территориального планирования, градостроительного зонирования и т.д. В пункте 6 ст.1 Градостроительного кодекса РФ указано, что градостроительное зонирование – это зонирование территорий МО в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов.

Ссылки истца и его представителя на письма Министерства экономического развития Российской Федерации следует признать несостоятельными, поскольку в абзаце 5 письма Минэкономразвития РФ от 12 марта 2014 года № ОГ-<адрес> указано, что письма Минэкономразвития РФ не являются обязательными для исполнения, а носят рекомендательный характер.

В письме Минэкономразвития РФ от 29 ноября 2012 года № <адрес> указано, что отказ в постановке на кадастровый учет возможен в случае обнаружения органом кадастрового учета при проведении проверки документов, предоставляемых в целях осуществления кадастрового учета земельных участков, образование земельных участков (в том числе, расположения образуемого земельного участка в границах различных территориальных зон) должно приниматься решение об отказе.

В ходе рассмотрения дела установлено, что органы местного самоуправления сведения о территориальных зонах в указанные органы не предоставили, в связи с чем указанные нарушения органом кадастрового учета обнаружены не были.

Кроме того, указанный земельный участок сформирован фактически из двух частей, между которыми овраг (чересполосица). При этом, согласно ч. 6 ст. 11.9 ЗК РФ, образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Между тем, согласно п. 2 ст. 34 Градостроительного кодекса Российской Федерации границы территориальных зон могут устанавливаться по линиям магистралей, улиц, проездов, разделяющим транспортные потоки противоположных направлений, красным линиям, границам земельных участков, границам населенных пунктов в пределах муниципальных образований, границам муниципальных образований, естественным границам природных объектов, иным границам.

Следовательно, довод истца и его представителя относительно невозможности определения местоположения границ ввиду отсутствия порядка установления соответствующих точек, не может быть принят во внимание.

В ходе рассмотрения дела установлено, что на момент повторного обращения с заявлением о государственной регистрации договора аренды земельного участка от 29 октября 2013 года № № изменения в Правила землепользования и застройки в городском округе г.Нефтекамск Республики Башкортостан с момента предыдущего обращения не вносились.

В связи с вышеизложенным, регистрация договора аренды земельного участка, расположенного в нескольких территориальных зонах явилась бы нарушением действующего законодательства.

Кроме того, при рассмотрении данного гражданского дела необходимо учитывать то обстоятельство, что 30 апреля 2015 года Постановлением администрации городского округа город Нефтекамск № отменено Постановление администрации городского округа город Нефтекамск от 25 октября 2013 № «О предоставлении в аренду ФИО6 земельного участка для проектирования и строительства спортивно-оздоровительного центра». Пунктом вторым указанного Постановления комитету по управлению собственностью МЗиО РБ по г. Нефтекамску предписапно расторгнуть договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности № № от 29 октября 2013 года.

Таким образом, решение об отказе в государственной регистрации договора аренды земельного участка от 29 октября 2013 года № №, расположенного по адресу: Нефтекамск, <адрес> с кадастровым номером №, принято государственным регистратором в пределах своих полномочий, предоставленных действующим законодательством, в сроки и порядке, предусмотренном Законом о регистрации.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявления ФИО6 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан о признании незаконным бездействия по государственной регистрации договора аренды земельного участка, возложении обязанности по проведению государственной регистрации договора аренды земельного участка отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Республики Башкортостан в течение месяца со дня составления в окончательной форме через Нефтекамский городской суд РБ.

Мотивированное решение суда составлено в 08 часов 45 минут 25 мая 2015 года.

Судья Л.Р. Ахтямова

Решение в законную силу вступило 17/09/2015