Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ОАО АКБ «Росбанк», третье лицо – Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области о признании договора ипотеки и залога недвижимого имущества прекращенными, погашении записи об ипотеке

У С Т А Н О В И Л :

ФИО1 обратилась в суд с иском о признании не заключенным договор ипотеки (залога недвижимости), подписанного ДД.ММ.ГГГГ между ней и КАБ «Банк Сосьете Женераль Восток» (ЗАО), погашении в ЕГРП записи об ипотеке принадлежащих ей строений и земельного участка расположенных по адресу: <адрес>, ссылаясь на следующие обстоятельства.

ДД.ММ.ГГГГ между ней и КАБ «Банк Сосьете Женераль Восток» (ЗАО) заключен договор о предоставлении кредита физическому лицу № на сумму 100000 долларов США сроком до ДД.ММ.ГГГГ года. Так же ДД.ММ.ГГГГ между ней и Банком подписан договор ипотеки (залога недвижимости) от ДД.ММ.ГГГГ года, предметом которого указаны: жилой дом литер А площадью 53,2 кв.м., в том числе жилой 37,0 кв.м., летняя кухня литер Г площадью 21,8 кв.м., гараж литер Е площадью 9,8 кв.м., условный номер 61-61-01\401006-008 и земельный участок общей площадью 571 кв.м. с кадастровым номером 61:44:02 11 06: 0006, категории земель : земли населенных пунктов, расположенные по адресу: <адрес>. Истец указала, что в действительности на момент заключения договора указанное в нем имущество отсутствовало, о чем она предупредила работника банка. Однако ей было разъяснено, что предмет ипотеки в договоре описывается в соответствии с технической и правовой документацией независимо от фактического наличия. На момент заключения вышеуказанного договора по вышеназванному адресу уже существовали и по настоящее время существуют жилой дом Лит. «А, А1, а 2» площадью 53,2 кв.м; летняя кухня Лит. «Г, г, г 1» с пристройкой, переоборудованные в жилой дом; сарай-уборная Лит. «Л» площадью 14,1 кв.м.; сарай Лит. «Н» площадью 3,8 кв.м.; на фундаменте Лит. «М» площадью 15,7 кв.м. - 2-х этажное незавершённое строительством здание; погреб Лит. «И, и» площадью 15,7 кв.м. и навес Лит. «О» площадью 15,7 кв.м. Гараж Лит. «Е» также уже был демонтирован.

Оценка предмета ипотеки в том виде, как он описан в данном договоре, также проводилась на основании технического паспорта по состоянию на 2005 год без выезда представителей Банка на место, и вследствие этого, также была определена в отношении уже не существовавших к тому времени объектов.

Вследствие этого, в подписанном договоре ипотеки (залога недвижимости) от 12.10.2007г., в качестве его предмета указаны физически не существовавшее на момент подписания данного договора имущество, а потому, как состав, так и стоимость указанного в этом договоре в качестве имущества, не идентифицируются с фактически существовавшим и до настоящего времени существующим недвижимым имуществом.

В отношении имущества, в действительности существовавшего на момент подписания указанного договора, какие-либо условия не согласовывались, и предметом залога соответствующее имущество не является, а потому, и к способам обеспечения обязательств по кредитному договору не относится и в качестве такого учитываться не может.

Ст. 8 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлены общие правила заключения договора об ипотеке, согласно которым, договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении договоров, а также положений настоящего Федерального закона.

В соответствии с ч. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ч.ч. 1, 2 ст. 9 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.

Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством РФ по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований ст. 67 настоящего ФЗ и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении (ч. 3 ст. 9 вышеуказанного ФЗ).

Частью 1 ст. 10 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) установлено, что в договоре о залоге должны содержаться условия, предусматривающие вид залога, существо обеспеченного залогом требования, его размер, сроки исполнения обязательства, состав и стоимость заложенного имущества, а также любые иные условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто согласие.

По смыслу ст. 1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости), залог является способом обеспечения обязательства, при котором кредитор приобретает право в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами за изъятиями, предусмотренными законом.

Подписанный договор ипотеки требованиям ч.ч. 1-3 ст. 9 и ч. 1 ст. 10 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и ч. 1 ст. 432 ГК РФ не соответствует, а потому, в силу закона (ч. 1 ст. 432 ГК РФ), заключённым не считается.

Между тем, данный договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по РО, о чём в ЕГРП имеются, как соответствующая запись, так и запись об обременении недвижимого имущества по вышеуказанному адресу в виде ипотеки, что препятствует реализации истцом прав собственника, в том числе, и на государственную регистрацию новых объектов, а также права собственности на них.

15.06.2011г. деятельность КАБ «Банк Сосьете Женераль Восток» (ЗАО) была прекращена путём реорганизации в форме присоединения к ОАО АКБ «Росбанк», который предпринимает действия по обращению взыскания на предмет залога.

Так же истец указала, что согласно п/п 3 п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 настоящего Кодекса.

Пунктом 2 ст. 345 ГК РФ предусмотрено, что если предмет залога погиб или поврежден либо право собственности на него или право хозяйственного ведения прекращено по основаниям, установленным законом, залогодатель вправе в разумный срок восстановить предмет залога или заменить его другим равноценным имуществом, если договором не предусмотрено иное.

Соответствующим правом в разумный срок истец не воспользовалась.

П. 6.1 договора об ипотеке (залоге недвижимости) от 12.10.2007г. предусмотрено ограничение срока его действия до возникновения оснований для прекращения залога.

Сохранение в ЕГРП регистрационных записей не свидетельствует о наличии права залога, поскольку, сам предмет ипотеки прекратил свое существование, в связи с его гибелью.

В связи с тем, что фактически имеет место юридическая гибель предмета залога, то залог объектов, указанных в вышеозначенном договоре об ипотеке (залоге недвижимости) в соответствии с п/п 3 п. 1 ст. 352 ГК РФ, а действие данного договора в силу его п. 6.1, считаются прекращенными, что влечет за собой погашение регистрационных записей в ЕГРП о регистрации данного договора и обременении недвижимого имущества, расположенного по адресу: <адрес>.

Вступившим в законную силу решением Кировского районного суда <адрес> от 12.09.2013г., в апелляционном порядке оставленным без изменения Определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 21.01.2014г., по другому делу, в котором участвовали истица и ответчик по рассматриваемому делу, установлены нижеследующие обстоятельства.

Согласно договору об ипотеке (залоге недвижимости) от 12.10.2007г., предметом залога является, расположенный по адресу: <адрес> жилой дом лит. А, этажность 1 (один), общей площадью 53,2 кв.м., в т.ч. жилой площадью 37,0 кв.м., а согласно судебно-экспертному заключению от 01.07.2013г., по тому же адресу расположен жилой дом той же площадью, но обозначенный Литерой «А, А1, а2», что подтверждает факт несоответствия характерных признаков этого жилого дома описанию жилого дома в указанном договоре.

Согласно договору об ипотеке (залоге недвижимости) от 12.10.2007г., предметом залога также являются летняя кухня лит. «Г» площадью 21,8 кв.м. и гараж лит. Е, площадью 9,8 кв.м., однако, согласно судебно-экспертному заключению № 331-Э от 01.07.2013г., летняя кухня обозначена Литерой «Г, г, г1», к которой произведена пристройка и переоборудование в жилой дом, а гараж Лит. «Е» демонтирован, что также указывает на факт несоответствия характерных признаков объектов, указанных в вышеозначенном договоре, характерным признакам, фактически находящихся по названному адресу объектов.

В договоре об ипотеке (залоге недвижимости) от 12.10.2007г. никакие иные объекты по адресу: <адрес> н/Д, <адрес>, № не значатся, а согласно судебно-экспертному заключению № 331-Э от 01.07.2013г., по данному адресу также фактически имеются сарай-уборная Лит. «Л» площадью 14,1 кв.м.; сарай Лит. «Н» площадью 3,8 кв.м.; возведённое на фундаменте 2-х этажное незавершённое строительством здание Лит. «М» площадью 15,7 кв.м.; погреб Лит. «И, и» площадью 15,7 кв.м. и навес Лит. «О» площадью 15,7 кв.м.

В судебном заседании с достоверностью установлены, как факт несоответствия вида, размера и состава залогового имущества в договоре ипотеки (залога недвижимости) от 12.10.2007г. фактическим виду, размеру, составу, техническим характеристикам, стоимости и иным параметрам, принадлежащего ответчице домовладения, так и факт гибели залогового имущества в том виде, составе и характеристиках, которые указаны в техническом паспорте домовладения на 2005г., послужившим основанием для внесения соответствующего описания в вышеназванный договор.

Согласие в отношении фактических состава, вида и стоимости указанного домовладения при его существующих характерных признаках, технических параметрах и стоимости, между сторонами не достигнуто.

Отделение земельного участка от расположенных на нём объектов недвижимости, входящих в состав существующего в настоящее время домовладения, без причинения ему несоразмерного ущерба, а точнее, его полной ликвидации, невозможно.

Земельный участок, неразрывно связанный с индивидуальным жилым домом, имеющим другие конфигурацию и обозначение, нежели то, что указано в договоре и вновь возведёнными объектами недвижимости, самостоятельным предметом залога не является, находясь в неразрывной связи с новым составом домовладения, расположенным на этом участке, вместе представляющими собой единый объект индивидуального жилищного строительства.

По указанным основаниям истец просила признать договор ипотеки (залога недвижимости) от 12.10.2007г., подписанный ФИО1 и Коммерческим Акционерным Банком «Банк Сосьете Женераль Восток» (ЗАО) незаключённым и применить последствия его незаключённости путём погашения в Едином Государственном Реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записей о государственной регистрации данного договора и об ипотеке недвижимого имущества, расположенного по адресу: <адрес>.

Впоследствии истец изменила предмет иска и по изложенным основаниям просила признать действие договора ипотеки (залога недвижимости) от 12.10.2007г. между ФИО1 и КАБ «Банк Сосьете Женераль Восток» (ЗАО) и залог жилого дома лит. А, этажность 1 (один), общей площадью 53,2 кв.м., в т.ч. жилой площадью 37,0 кв.м., летней кухни лит. Г, площадью 21,8 кв.м., гаража лит. Е, площадью 9,8 кв.м. и земельного участка общей площадью 571 кв.м. по адресу: <адрес> н/Д, <адрес> прекращенными и погасить в Едином Государственном Реестре Прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации данного договора и об обременении ипотекой недвижимого имущества, расположенного по адресу: <адрес>.

Представитель истца ФИО5 в судебном заседании поддержала исковые требования, указав на следующие обстоятельства. В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, содержание которой рассматривается в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции РФ и нормами ГПК РФ, закрепляющими принцип состязательности гражданского судопроизводства и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Из этого следует, что обязанность доказывания возлагается на ту сторону, которая ссылается на определенные обстоятельства.

Обстоятельства, на которых основаны исковые требования ФИО1, установлены вступившим в законную силу решением Кировского районного суда <адрес> от 12.09.2013г. по ранее рассмотренному делу, в котором участвовали те же лица.

В силу ч. 2 ст. 61 ГПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда; не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Таким образом, при рассмотрении данного дела, в котором участвуют те же лица, вышеуказанное вступившее в законную силу решение Кировского районного суда <адрес> от 12.09.2013г., имеет преюдициальное значение.

Вышеуказанным судебным решением, имеющим для суда, рассматривающего настоящее дело преюдициальное значение, установлены следующие обстоятельства.

В судебном заседании с достоверностью установлены, как факт несоответствия вида, размера и состава залогового имущества в договоре ипотеки (залога недвижимости) от 12.10.2007г. фактическим виду, размеру, составу, техническим характеристикам, стоимости и иным параметрам, принадлежащего ответчице домовладения, так и факт гибели залогового имущества в том виде, составе и характеристиках, которые указаны в техническом паспорте домовладения по состоянию на 2005г., послужившим основанием для внесения соответствующего описания в вышеназванный договор.

Земельный участок, неразрывно связанный с индивидуальным жилым домом, имеющим другие конфигурацию и обозначение, нежели то, что указано в договоре и вновь возведёнными объектами недвижимости, самостоятельным предметом залога не является, находясь в неразрывной связи с новым составом домовладения, расположенным на участке, вместе представляющими собой единый объект индивидуального жилищного строительства.

Эксперт ООО «Судебная экспертиза «ЮФОСЭО» ФИО4, будучи предупреждённым об уголовной ответственности за заведомо ложные показания и заключение, в рамках рассматриваемого дела пояснил суду, что заключение № 331-Э от 01.07.2013г. изготовлено им с выездом в домовладение по вышеуказанному адресу и обследованием данного домовладения на месте; в ходе обследования установлены факты несоответствия состава этого домовладения тому составу, который указан в техническом паспорте по состоянию на 2005г.; наличие в этом домовладении вновь возведённых строений, отсутствие гаража и существование жилого дома и летней кухни не в тех конфигурации и составе, а также и не под теми литерами, какие описаны, обозначены и графически показаны в техническом паспорте по состоянию 2005г. Технические характеристики домовладения в том виде, как они описаны в указанном техническом паспорте, не соответствуют техническим характеристикам домовладения, фактически существующего в настоящее время.

Данные обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным решением по ранее рассмотренному делу, в котором участвовали те же лица, в силу ч. 2 ст. 61 ГПК РФ, обязательны для суда, не доказываются вновь и не подлежат оспариванию

Согласно п/п 3 п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 настоящего Кодекса.

В разумный срок соответствующим правом истица не воспользовалась.

Как видно из анализа материалов дела, в судебном заседании достоверно установлены основания, как для прекращения залога, так и для прекращения действия указанного договора, который кроме того, не может считается и заключенным, вследствие несогласованности сторонами его существенных условий.

Ответчик ОАО АКБ «Росбанк» в судебное заседание не явился, о дне слушания извещен.

Дело рассмотрено в отсутствие истца ФИО1 и ответчика ОАО АКБ «Росбанк» в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Суд, выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Судом установлено, что 12.10.2007г. между истицей и КАБ «Банк Сосьете Женераль Восток» (ЗАО) был заключён договор о предоставлении кредита физическому лицу № на сумму 100000,00 долларов США сроком до ДД.ММ.ГГГГг.

Кроме того, 12.10.2007г. между истицей и КАБ «Банк Сосьете Женераль Восток» (ЗАО) был подписан договор ипотеки (залога недвижимости) от 12.10.2007г., предмет которого указан: жилой дом лит. А, этажность 1 (один), общей площадью 53,2 кв.м., в т.ч. жилой площадью 37,0 кв.м., летняя кухня лит. Г, площадью 21,8 кв.м., гараж лит. Е, площадью 9,8 кв.м., условный номер 61-61-01/401/2006-008, и земельный участок общей площадью 571 кв.м., с кадастровым номером 61:44:02 11 06:0006, категория земель: земли населённых пунктов, расположенные по адресу: <адрес> н/Д, <адрес>. Согласно данному договору стороны указали оценку указанного объекты, как предмет залога в 3.943.200 рублей. Договор ипотеки зарегистрирован в Управлении Росреестра по РО, о чём в ЕГРП имеется запись, обременение недвижимого имущества в виде ипотеки.

15.06.2011г. деятельность КАБ «Банк Сосьете Женераль Восток» (ЗАО) была прекращена путём реорганизации в форме присоединения к ОАО АКБ «Росбанк».

В ст. 8 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлены общие правила заключения договора об ипотеке, согласно которым, договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил ГК РФ о заключении договоров, а также положений настоящего Федерального закона.

В силу ч.ч. 1, 2 ст. 9 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.

Вступившим в законную силу решением Кировского районного суда

<адрес> от 12.09.2013г. об отказе в иске ОАО АКБ «Росбанк» к ФИО1 об обращении взыскания на залоговое имущество, оставленным без изменения Определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 21.01.2014г., в котором участвовали истица и ответчик по рассматриваемому делу, установлены следующие обстоятельства (л.д. 115-116).

При рассмотрении дела по существу судом установлены, как факт несоответствия вида, размера и состава залогового имущества в договоре ипотеки (залога недвижимости) от 12.10.2007г. фактическим виду, размеру, составу, техническим характеристикам, стоимости и иным параметрам, принадлежащего ответчице домовладения, так и факт гибели залогового имущества в том виде, составе и характеристиках, которые указаны в техническом паспорте домовладения на 2005г., послужившим основанием для внесения соответствующего описания в вышеназванный договор.

В фактически существующих виде, размере и при существующих характерных признаках, технических параметрах и стоимости, неразрывно связанное с земельным участком домовладение, включая жилой дом, предназначенный для постоянного проживания, в договоре ипотеки (залоге недвижимости) не указано. Земельный участок, неразрывно связанный с индивидуальным жилым домом, имеющим другие конфигурацию и обозначение, нежели то, что указано в договоре и вновь возведёнными объектами недвижимости, самостоятельным предметом залога не является, находясь в неразрывной связи с новым составом домовладения, расположенным на этом участке, вместе представляющими собой единый объект индивидуального жилищного строительства.

Так же судом указано, что фактическая гибель предмета залога влечет за собой прекращение права залога, что следует из положений ст. 34 ФЗ « О залоге».

Согласно подпункта 3 п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 настоящего Кодекса.

П. 6.1 договора об ипотеке (залоге недвижимости) от 12.10.2007г. предусмотрено ограничение срока его действия до возникновения оснований для прекращения залога (л.д. 38).

В соответствии со ст. 61 ГПК РФ Обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Вступившим в законную силу решением Кировского районного суда <адрес> от 12.09.2013г. по иску ОАО АКБ «Росбанк» к ФИО1 об обращении взыскания на залоговое имущество, оставленным без изменения Определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 21.01.2014г. установлен факт юридической гибели предмета залога. Данное обстоятельство обязательно для суда, не доказывается вновь и не подлежит оспариванию сторонами.

Как установлено, правом, предусмотренным п. 2 ст. 345 ГК РФ ФИО1 не воспользовалась. При таких обстоятельствах в соответствии с п.п. 3 п. 1 ст. 352 ГК РФ залог жилого дома лит. А, этажность 1 (один), общей площадью 53,2 кв.м., в т.ч. жилой площадью 37,0 кв.м., летней кухни лит. Г, площадью 21,8 кв.м., гаража лит. Е, площадью 9,8 кв.м. и земельного участка общей площадью 571 кв.м. по адресу: <адрес> н/Д, <адрес> следует признать прекращенным.

В соответствии с п. 2 ст. 352 ГК РФ О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке.

В соответствии со ст. 25 ФЗ « ОБ ипотеке (залоге) недвижимости» Если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

В соответствии с указанными нормами регистрационная запись об ипотеке жилого дома лит. А, этажность 1 (один), общей площадью 53,2 кв.м., в т.ч. жилой площадью 37,0 кв.м., летней кухни лит. Г, площадью 21,8 кв.м., гаража лит. Е, площадью 9,8 кв.м. и земельного участка общей площадью 571 кв.м. по адресу: <адрес> н/Д, <адрес> подлежит погашению в связи с прекращением ипотеки.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО1 к ОАО АКБ «Росбанк», третье лицо – Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> о признании договора ипотеки и залога недвижимого имущества прекращенными, погашении записи об ипотеке удовлетворить.

Признать действие договора ипотеки (залога недвижимости) от 12.10.2007г. между ФИО1 и КАБ «Банк Сосьете Женераль Восток» (ЗАО) и залог жилого дома лит. А, этажность 1 (один), общей площадью 53,2 кв.м., в т.ч. жилой площадью 37,0 кв.м., летней кухни лит. Г, площадью 21,8 кв.м., гаража лит. Е, площадью 9,8 кв.м. и земельного участка общей площадью 571 кв.м. по адресу: <адрес> н/Д, <адрес> прекращенными и погасить в Едином Государственном Реестре Прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации данного договора и об обременении ипотекой недвижимого имущества, расположенного по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Кировский районный суд г.Ростова-на-Дону в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

СУДЬЯ: