Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по искам Черняевой Марины Александровны, Пахомова Виктора Васильевича к ООО «Балитэкс» о прекращении права, признании права общей долевой собственности,

у с т а н о в и л:

Истцы Черняева М.А., Пахомов В.В. обратились в суд с иском к ответчику, в котором просили суд о прекращении права собственности на имущество, расположенное по адресу: АДРЕС, с кадастровыми номерами: №...№, признании права общей долевой собственности на 1/49 доли за каждым вправе общей долевой собственности на указанное имущество, взыскании судебных издержек.

Дела по искам Черняевой М.А., Пахомова В.В. объединены в одно производство.

Истцы требования мотивируют тем, что являются собственниками земельных участков по адресу: АДРЕС, участок № – Черняева, участок № – Пахомов, и домов на них. Участки расположены в коттеджном поселке ....., который имеет обособленную территорию, огороженную забором, на которой находятся 49 жилых домов, самостоятельную инженерную инфраструктуру. Ответчик является эксплуатирующей организаций. Финансированием застройки поселка являлся ООО «Газпрпомбанк-Инвест», с которым было заключено трехстороннее соглашение (между ООО «Газпромбанк-Инвест», ООО «Балитэкс», НПИЗ «Чигасово-2» по условиям которого ответчик обязался передать в собственность НПИЗ инженерные коммуникации поселка, которые являются имуществом общего пользования собственников жилых домов. НПИЗ обратился к сторонам соглашения, однако, ответ получен не был. Между тем произошла смена учредителя и директора ответчика, ответчик заявил о ликвидации. Всем собственникам поселка было разослано сообщение о том, что все инженерные коммуникации перейдут в собственность учредителю компании, которым является НП по управлению эксплуатацией жилого поселка «Лион». Действия ответчика направлены на ликвидацию юридического лица, владеющего общим имуществом, с целью передачи его третьим лицам, что лишит права собственников жилых домов поселка «Чигасово-2».

Т.к. в коттеджном поселке находится 49 жилых домов, соответственно на каждый из домов приходится 1/49 доля общего имущества коттеджного поселка, на которое в настоящее время зарегистрировано право собственности ответчика, а именно:

- Здание (Нежилое здание, Внутрипоселковые асфальтобетонные дороги) кадастровый №;

- Нежилое помещение, ВЗУ, кадастровый №;

- Здание (Нежилое здание, ГРП), кадастровый №;

- Нежилое помещение, КПП, кадастровый №;

- Здание (Нежилое здание, трансформаторная подстанция), кадастровый №;

- Сооружение (Классификатор видов назначений объектов, Сооружение: газопровод высокого давления), кадастровый №;

- Сооружение (Классификатор видов назначений объектов, Сооружение: газопровод низкого давления), кадастровый №;

- Сооружение (Классификатор видов назначений объектов, Сооружение: газопровод среднего давления), кадастровый №;

- Сооружение (Классификатор видов назначений объектов, Сооружение: кабельная высоковольтная линия), кадастровый №;

- Сооружение (Классификатор видов назначений объектов, Сооружение: кабельная линия освещения), кадастровый №;

- Сооружение (Классификатор видов назначений объектов, Сооружение: кабельная линия питания коттеджей), кадастровый №;

- Сооружение (Классификатор видов назначений объектов, Сооружение: наружное ограждение поселка), кадастровый №;

- Сооружение (Классификатор видов назначений объектов, Сооружение: низковольтная линия питания щитов ВРЩ(1-8) от ТП), кадастровый №;

- Сооружение (Классификатор видов назначений объектов, Сооружение: система водопровода), кадастровый №;

- Сооружение (Классификатор видов назначений объектов, Сооружение: система канализации), кадастровый №;

- Сооружение (Классификатор видов назначений объектов, Сооружение: система ливневой канализации), кадастровый №;

- Здание (Нежилое здание, Очистные сооружения), кадастровый №.

Пахомов В.В., представляющий также интересы истца Черняевой М.А. и третьего лица НПИЗ «Чигасово-2», представитель истцов Соколов А.И., настаивали на удовлетворении иска, требования полагали подлежащими удовлетворению, полагали необоснованными доводы ответчика, третьих НП «Лион», ООО «Вэллсервис» о том, что спорное имущество предназначено для обслуживания двух поселков, т.к. поселки обособленны, у каждого из них имеются свои отдельные инженерные сети, которые являются собственностью каждого из поселков. Часть инженерных коммуникаций коттеджного поселка «Лион» непосредственно подключено к ресурсоснабжающим устройствам коттеджного поселка «Чигасово-2». Поселок единым не является.

Представитель ООО «Балитэкс» Семенова А.А., представляющая также интересы НП «Лион» возражала против удовлетворения требования, которые полагала необоснованными, считает, что истцами избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права.

Ранее участвовавший в судебном заседании представитель ООО «Вэллсервис» пояснил, что все имущество (двух поселков) относится к общему, при строительстве он (поселок) строился в две очереди, с планированием жилых домов общим количеством 115, ввод части территории как КП «Лион» являлось маркетинговым ходом, по сути КП «Лион» это вторая очередь строительства.

В судебное заседание 24.01.2018г. представитель третьего лица ООО «Вэллсервис», представители других участвующих в деле лиц не явились, извещены, дело рассмотрено без их участия в соответствии с положениями ст. 167 ГПК РФ.

Изучив материалы дела, выслушав стороны, представителей третьих лиц, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исков.

Из материалов дела следует, что истцы являются собственниками земельных участков по адресу: АДРЕС участок № – Черняева, участок № – Пахомов, и расположенных на них жилых домов (том 2 л.д. 84-86, том 1 л.д.96-97).

15.09.2006г. между ООО «Газпромбанк-Инвест», генеральным инвестором строительства коттеджного поселка «Чигасово-2» (первой очереди), ООО «Балитэкс» и ТСЖ коттеджного поселка «Чигасово-2» было заключено соглашение, по условиям которого в целях обеспечения комфортного проживания, снижения бремени расходов на эксплуатацию поселка и бесперебойного развития проекта по строительству коттеджного поселка «Чигасово-2» (вторая очередь) стороны пришли к решению о том, что в целях снижения затрат собственников жилья на эксплуатационные расходы и имея ввиду присоединение к инженерным сетям поселка «Чигасово-2» (первая очередь) строящегося поселка «Чигасово-2» (вторая очередь) ООО «Газпросбанк-Инввест» обязуется взять на себя часть расходов ООО «Балитэкс» по оплате налога на имущество в размере 30%, ТСЖ не в состоянии востребовать с застройщика поселка ООО «МТК Альянс ХХI» перекладку кабеля электроснабжения, проложенного с нарушением норм безопасного проживания, провести финансирование этих работ в размере до 255000 долларов США, провести замену оборудования на существующих коммуникационных сетях ООО «Балитэкс» (ВЗУ, ТП, ГРП, КНС) в соответствии с планом коммуникационных сетей при строительстве второй очереди, обеспечивающие бесперебойную работу коммуникаций обеих очередей поселка. В целях снижения расходов на эксплуатацию приложить все усилия при реализации коттеджей в поселке «Чигасово-2» (вторая очередь) для привлечения покупателей в члены существующего товарищества ТСЖ, обеспечить продажу долей ООО «Балитэкс», владеющей сетями в собственность ТСЖ (100% собственников жилья обеих очередей должны стать членами ТСЖ) по номинальной цене (10000 руб.). По указанному соглашению ответчик обязался в целях снижения затрат на охрану поселка «Чигасово-2» (первая очередь) обратиться за коммерческим предложением по охране к эксплуатирующей компании коттеджного поселка «Чигасово-1» и другим охранным Компаниям и заключить договор на предоставление охранных услуг на наиболее выгодных условиях.

ТСЖ обязался оказывать всевозможные усилия и помощь в реализации проекта по строительству коттеджного поселка «Чигасово-2» (вторая очередь), не чинить каких-либо препятствий при выполнении строительно-монтажных работ и прокладке коммуникационных сетей в поселке «Чигасово-2» (вторая очередь).

Действительно ответчику на основании договоров купли-продажи от 22.07.2005г., 07.02.2011г. №, 01.11.2010г., 12.11.2010г., 07.02.2011г., 08.12.2010г., 03.03.2011г., договора инвестирования от 29.12.2009г. № принадлежат следующие объекты недвижимости, право собственности на которые зарегистрировано:

- Здание (Нежилое здание, Внутрипоселковые асфальтобетонные дороги) кадастровый №;

- Нежилое помещение, ВЗУ, кадастровый №;

- Здание (Нежилое здание, ГРП), кадастровый №;

- Нежилое помещение, КПП, кадастровый №;

- Здание (Нежилое здание, трансформаторная подстанция), кадастровый №;

- Сооружение (Классификатор видов назначений объектов, Сооружение: система водопровода), кадастровый №;

- Сооружение (Классификатор видов назначений объектов, Сооружение: система канализации), кадастровый №;

- Здание (Нежилое здание, Очистные сооружения), кадастровый №.

Владельцы жилых домов в поселке «Чигасово-2» объединялись в НПИЗ «Чигасово-2», которое в настоящее время является действующим. Имеется нерассмотренный спор в производстве Арбитражного суда города Москвы (дело №) по иску НПИЗ «Чигасово-2» к ООО «Балитэкс» о понуждении заключить основной договор купли-продажи в отношении спорного имущества, на основании трехстороннего соглашения, от 15.09.2006г.

Истец полагает, что в силу положений ст. ст. 209, 218, 249, 289, 290, 304 ГК РФ, ст.37 ЖК РФ собственнику жилого дома в коттеджном поселке принадлежит во всех случаях доля в праве общей собственности на общее имущество коттеджного поселка, т.к. спорное имущество относится к объектам вспомогательного назначения и предназначено для обслуживания жилы домов поселка.Поселки, имеющие ограждение, охрану, единый комплекс имущества общего пользования, в т.ч. инженерные сети, определяются как единый жилой комплекс, а имущество общего пользования, в т.ч. инженерные сети определены по аналогии с жилищным законодательством как «внутрипоселковые», и возникающие в указанных коттеджных поселках жилищные и имущественные споры рассматриваются по аналогии с жилищным законодательством.

Управляющей компанией, обслуживающей территорию коттеджных поселков «Чигасово-2» и второй очереди «Лион», является ООО «Вэллсервис», между которым и ответчиком заключены договоры аренды 01.01.2016г., 01.01.2017г.

Согласно справке управляющей компании от 20.11.2017г. на территории двух поселков расположены следующие инженерные сооружения (сети): водопровод, водопроводная сеть КП «Лион» подключена к водопроводной сети «Чигасово-2», является продолжением водопровода поселка Чигасово-2, без сети поселка Чигасово-2 водопроводная сеть «Лион» функционировать не может;

водозаборный узел (ВЗУ), расположен на территории КП «Чигасово-2» и является единым и единственным источником водоснабжения для поселков Чигасово-2 и Лион;

ливневая канализация: сети ливневой канализации являются раздельными для каждого поселка, при этом слив осуществляется в единый ливневый сток;

очистные сооружения ливневого стока: очистные сооружения являются общими;

хозяйственно-бытовая канализация: сети канализации являются общими, очистные сооружения ливневого и хозбытового стока являются единым зданием и расположено между двух поселков;

газоснабжение: газоснабжение поселков осуществляется от единого газораспределительного пункта (ГРП), расположенного вблизи КПП поселка Чигасово-2, сами сети являются раздельными,

внешнее ограждение: единое для обоих поселков,

дороги, здание КПП, у каждого поселка свои,

электроснабжение: энергоснабжение отдельное.

Согласно справке ООО «Баллитэкс» от 28.11.2017г. при строительстве коттеджных поселков Чигасово-2 и Лион ответчик приобрел или проинвестировал строительство объектов инфраструктуры обоих поселков, с даты приобретения права собственности на спорное имущество и по настоящее время ответчик несет расходы, связанные с содержанием имущества, уплачивает налоги.

Согласно справке от 28.11.2017г. ООО «Баллитэкс» расположенные на территории коттеджных поселков Чигасово-2 и Лион инженерных сооружений были спроектированы и построены из расчета обслуживания 102 индивидуальных жилых домом, в настоящее время к сетям подключены 99 домов. На территории поселков имеются дороги, здания КПП, внешнее ограждение обоих поселков, которые также принадлежат ответчику.

Согласно справке от 28.11.2017г. ООО «Балитэкс» газоснабжение и электроснабжение жилых домов двух поселков осуществляется через сети, принадлежащие на праве собственности ответчику. Для обслуживания сетей ответчик заключил с ГУП МО «Мособлгаз» договор № от 01.07.2005г., с ПАО «МОЭСК» договор № от 07.10.2016г., производит оплату по указанным договорам.

Оценив исследованные доказательства, приведенные выше и другие, представленные суду сторонами, суд приходит к выводу о том, что действительно спорное имущество предназначено не только для обслуживания жилых домов, расположенных на территории коттеджного поселка «Чигасово-2», но и коттеджного поселка «Лион», являющегося второй очередью строительства. Этот вывод согласуется с содержанием трехстороннего соглашения от 15.09.2006г., условиями которого предусматривалась введение в эксплуатацию второй очереди строительства, с созданием единой инфраструктуры двух поселков. Таким образом, факт существования единого имущественного комплекса, предусматривающего обслуживание домовладений в границах поселка «Чигасово-2», не доказан. С учетом изложенного, утверждения истцов о принадлежности спорного имущества на праве общей долевой собственности владельцам 49 домов на территории КП «Чигасово-2» не доказаны.

Имущество, долю в праве на которое требуют истцы, не находится и не находилось во владении истцов. Ответчик на законных основаниях владеет спорным имуществом, несет расходы, связанные с владением им.

Положениями ст. 235 ГК РФ предусмотрены основания прекращения права собственности. Таких оснований не установлено для прекращения права собственности ответчика на спорное имущество. Оснований считать, что спорное имущество не может находиться в собственности ответчика, нет.

Согласно разъяснениям, содержащимся в Постановлении Конституционного Суда РФ от 10.11.2016 N 23-П "По делу о проверке конституционности положений абзаца второго пункта 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в связи с жалобой гражданина Н.Н. Марасанова" отсутствие в действующем законодательстве единого специального регулирования, посвященного правовому режиму общего имущества в многоквартирном доме и имущества общего пользования собственников индивидуальных жилых домов, обусловлено тем, что обслуживающая индивидуальные жилые дома инфраструктура, в силу своей пространственной обособленности, обладает отличными от общего имущества в многоквартирном доме характеристиками. Соответственно, закон непосредственно не связывает сам по себе факт приобретения права собственности на индивидуальный жилой дом с возникновением доли в праве собственности на имущество общего пользования.

Основания и порядок приобретения прав на отдельные объекты из числа имущества общего пользования определяются земельным и гражданским законодательством. Учитывая принадлежность большинства из соответствующих объектов к недвижимым вещам, права на них согласно пункту 2 статьи 8.1, статье 219, пункту 2 статьи 223 и пункту 1 статьи 234 ГК Российской Федерации, пункту 2 статьи 4 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" подлежат государственной регистрации и возникают с момента такой регистрации. В силу приведенных законоположений государственная регистрация прав на объекты обслуживающей индивидуальные жилые дома инфраструктуры (инженерные сети и системы, трансформаторные подстанции, тепловые пункты, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, дороги и т.д.) завершает юридический состав, влекущий возникновение прав на объект недвижимости.

Истцы не представили суд доказательств того, что согласовали в договоре или иным образом выразили свою волю на поступление имущества в общую собственность, либо то, что поступление соответствующего имущества в общую собственность предусмотрено законом, либо то, что изначально имели они намерение получить имущество в собственность.

Ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности.

Суд соглашается с данными утверждениями.

Общий срок исковой давности в соответствии с положениями ст. 196 ГК РФ составляет три года.

Истцы являются собственниками земельных участков и домов в КП «Чигасово-2» с 23.05.2006г. (Пахомов), с 06.11.2007г. (Черняева, дом, на земельный участок право зарегистрировано 20.02.2008г.).

Как указывает ответчик, с указанного времени истцы оплачивают эксплуатационные услуги, которые оказывались ответчиком, в т.ч. за обслуживание имущества общего пользования. Таким образом, действительно с момента приобретения в собственность принадлежащих истцам объектов недвижимости, они знали о том, что они не являются собственниками спорного имущества, необходимого для эксплуатации принадлежащих их домов, участков. В суд истцы обратились в сентябре 2017г., за пределами трехлетнего срока, установленного для защиты нарушенного права.

Ссылки истцов на соглашение, участниками которого они не являлись, суд не принимает во внимание, они не могут служить основанием для удовлетворения требований истцов. Доводы о нарушении права истцов на пользование объектами инфраструктуры, не подтверждаются материалами дела. Факт чинениякаких-либо препятствий истцам в пользовании спорными объектами не установлен.

Следует отметить, что доводы ответчика о том, что в случае удовлетворения исковых требований истцов будут нарушены права членов НП «Лион» (КП «Лион», вторая очередь строительства), подтверждаются материалами дела. Согласно Уставу НП «Лион» партнерство объединяет физических и (или) юридических лиц, владеющих на праве собственности недвижимым имуществом, расположенным на территории коттеджного поселка «Лион» по адресу: АДРЕС, а также физических и (или) юридических лиц, заинтересованных в стабильном развитии, функционировании и обеспечении благоприятных условий для проживания на указанной территории. Партнерство обладает обособленным имуществом, имеет самостоятельный баланс, организует строительство, реконструкцию, модернизацию, управление и эксплуатацию объектов инфраструктуры и инженерных сетей территории, приобретает в собственность и на иных законных правах земельные участки. При этом принимаются меры к общему решению вопросов, связанных с пользованием и эксплуатацией собственниками домовладений объектами инфраструктуры, 20.01.2018г. проведено общее собрание собственников домов коттеджного поселка «Лион/Чигасово 2», расположенного по адресу: АДРЕС, на котором присутствовали как владельцы домов, расположенных на территории «Чигасово-2», так и домов на территории «Лион». Решением общего собрания принято решение об избрании ООО «Вэллсервис» для эксплуатационного обслуживания имущества общего пользования, утверждены тарифы, решен вопрос о предоставлении полномочий на подписание от имени собственников 99 домов договор с ООО «Вэллсервис» на обслуживание общего имущества на условиях утвержденной общим собранием сметы. При этом суду также представлены заявления членов НПИЗ «Чигасово-2» (л.д.161 т.1) Чайкиной А.Н., Таранкова В.И. о вступлении в члены НП «Лион».

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Черняевой Марины Александровны, Пахомова Виктора Васильевича к ООО «Балитэкс» о прекращении права собственности на имущество, расположенное по адресу: АДРЕС с кадастровыми номерами: №...№, признании права общей долевой собственности на 1/49 доли за каждым вправе общей долевой собственности на указанное имущество, взыскании судебных издержек оставить без удовлетворения.

Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья