Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску инспекции государственного жилищного надзора Волгоградской области к администрации Тракторозаводского района г.Волгограда о признании недействительным пункта договора управления многоквартирным домом в части установления размера платы за содержание жилого помещения,

У С Т А Н О В И Л:

Инспекция государственного жилищного надзора Волгоградской области обратилась к администрации Тракторозаводского района г.Волгограда с иском, в котором просила признать недействительным в части размера платы за содержание жилого помещения пункта 4.2 договора управления многоквартирным домом АДРЕС ИЗЪЯТ, заключенного на основании протокола № 3 конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом от 03.06.2019г.

В обоснование своих требований истец сослался на следующие обстоятельства.

Инспекция является органом исполнительной власти Волгоградской области, области, уполномоченным на осуществление регионального государственного жилищного надзора. В результате проверки по вопросу установления размера платы за содержание жилого помещения по результатам открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом АДРЕС ИЗЪЯТ установлено, что по итогам открытого конкурса, проведенного Администрацией, указанный многоквартирный дом находится в управлении ООО «УК «Волга-КомСервис» на основании заключенного договора управления, организатором конкурса - Администрацией установлена плата за содержание и ремонт жилых помещений в размере 23,88руб./м.кв. По результатам проверки составлен акт от 09.11.2020г. ДАННЫЕ ИЗЪЯТЫ, согласно которому выявлены нарушения порядка установления размера платы за содержание и ремонт жилых помещений, а именно:

- организатором конкурса сформирован перечень обязательных работ и услуг из числа работ и услуг, указанных в Постановлении № 290, без учета отсутствия санитарно-технического и иного оборудования в многоквартирных домах, также в нарушении п.п. 4 п.41, п.п.5 п.38 Правил № 75 администрацией не определена и не указана в Перечне стоимость каждой из вышеуказанных работ и услуг;

Согласно информации, размещенной на официальном сайте государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства, Постановлением администрации Волгограда ДАННЫЕ ИЗЪЯТЫ от 12.05.2020г. дом АДРЕС ИЗЪЯТ признан аварийным и подлежащим сносу.

Плата за содержание жилого помещения должна определяться для каждого многоквартирного дома, имущество которого является объектом открытого конкурса, в соответствии с перечнем, составом и периодичностью работ по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, при этом должен учитываться уровень благоустройства, конструктивные и технические параметры многоквартирного дома, и соответственно плата за содержание жилого помещения должна определяться на основании расчетных стоимостей каждой работы. В конкурсной документации, сформированной Администрацией, а именно в приложении № 2 к договорам управления указанными многоквартирными домами указаны общие виды комплексных работ и услуг. Указанный перечень услуг и работ по содержанию общего имущества в многоквартирных домах сформирован без учета аварийности дома, степени износа общего имущества, не содержит информации о стоимости работ, применяемых для конкретного многоквартирного дома, в соответствии с его конструктивными особенностями, а содержат общую стоимость всех услуг и работ по конструктивным элементам и инженерным сетям для многоквартирного дома одного типа благоустройства без учета конструктивных и технических параметров конкретного жилого дома (т.е. указана общая сумма стоимость всех работ, планируемых к выполнению в отношении всех видов фундаментов, лестниц любой конструкции, перегородок, внутренней отделки и т.д., без разделения по видам работ, материалам фундаментов, лестниц, перегородок, внутренней отделки и т.д. для домов различной степени благоустройства). В перечнях наименование конкретных работ и услуг не расписаны, также не определены расчетная стоимость, объемы, периодичность и количество работ и услуг. Данное не является обоснованными расценками на работы и услуги, учитываемых при формировании платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирных домах и нарушает п.п.5 п.38 Правил 75. Вышеперечисленные нарушения привели к завышению размера платы для граждан, и вынуждают собственников помещений многоквартирного дома нести необоснованные расходы на содержание и ремонт общего имущества.

В настоящем судебном заседании представители истца – Монько Т.В. и Манухина Е.А., действующие на основании доверенностей, поддержали исковые требования инспекции государственного жилищного надзора Волгоградской области и просили их удовлетворить.

Представитель ответчика администрации Тракторозаводского района г.Волгограда – Марченко Н.В., действующая на основании доверенности, не признала исковые требования инспекции государственного жилищного надзора Волгоградской области и просила отказать ей в иске, поскольку оспариваемые пункты 4.2. договора управления указанным многоквартирным домом является неотъемлемой частью конкурсной документации, которая не признана недействительной в установленном законом порядке; цена договора является существенным условием договора, недействительность п.4.2. повлечет в свою очередь незаконность всего договора управления; кроме того, дом АДРЕС ИЗЪЯТ признан аварийным и подлежащим сносу после проведения конкурсных процедур.

Выслушав доводы представителей истца, возражения представителя ответчика, исследовав письменные материалы дела, суд находит исковые требования инспекции государственного жилищного надзора Волгоградской области не основанными на законе и не подлежащими удовлетворению.

На основании положений ст.166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В соответствии со ст.168 ГК Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно п.1 ст.20 Жилищного кодекса Российской Федерации под государственным жилищным надзором понимаются деятельность уполномоченных органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, направленная на предупреждение, выявление и пресечение нарушений, в том числе органами местного самоуправления установленных в соответствии с жилищным законодательством требований обоснованности размера платы за содержание жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом.

В соответствии с ч.2 ст.154 Жилищного кодекса Российской Федерации плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: плату за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме; взнос на капитальный ремонт; плату за коммунальные услуги.

Частью 4 ст.155 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирном доме, управление которым осуществляется управляющей организацией, вносят плату за содержание жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги этой управляющей организации.

В силу ст.161 Жилищного кодекса Российской Федерации управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.

Надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать: соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества; доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц; постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к осуществлению поставок ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, установленными Правительством Российской Федерации.

При управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (ч. 2.3 ст. 161 Жилищного кодекса РФ).

Нормативно-техническими документами, которые в настоящее время регулируют распределение работ по капитальному и текущему ремонту инженерных коммуникаций и строительных конструкций многоквартирных домов являются Постановление Госстроя России от 27.09.2003 N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" (далее - Правила и нормы технической эксплуатации) и Ведомственные строительные нормы и правила (ВСН 58-88 (р) "Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально культурного назначения".

Постановлением Правительства Российской Федерации от 03 апреля 2013г. №290 утвержден минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме.

В судебном заседании установлено следующее.

Организатором конкурса - Администрацией Тракторозаводского района г.Волгограда на официальном сайте torgi.gov.ru было размещено извещение о проведении торгов от 07.05.2019г. по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом АДРЕС ИЗЪЯТ. По результатам проведенного открытого конкурса победителями торгов стало ООО «УК «Волга-КомСервис», которому передан проект договора управления. На основании заключенного договора управления многоквартирный дом АДРЕС ИЗЪЯТ находятся в управлении ООО «УК «Волга-КомСервис».

Администрацией Тракторозаводского района г.Волгограда установлена плата за содержание и ремонт жилых помещений в размере 23,88руб./м.кв.

Инспекцией государственного жилищного надзора Волгоградской области в отношении администрации Тракторозаводского района г.Волгограда проведена проверка по вопросу установления размера платы за содержание жилого помещения по результатам открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом АДРЕС ИЗЪЯТ.

По результатам проверки составлен акт от 09.11.2020г. ДАННЫЕ ИЗЪЯТЫ, согласно которому выявлены нарушения порядка установления размера платы за содержание и ремонт жилых помещений, а именно:

- администрацией плата за содержание и ремонт общего имущества для собственников помещений многоквартирного дома АДРЕС ИЗЪЯТ в размере 23,88 руб./кв.м. рассчитана с включением в состав платы необоснованных затрат на выполнение работ, без учета уровня благоустройства, конструктивных и технических параметров многоквартирного дома, аварийности дома, степени износа общего имущества, что привело к завышению размера платы для граждан и вынуждает собственников помещений данного дома, нести необоснованные расходы на содержание и ремонт общего имущества.Согласно информации, размещенной на официальном сайте государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства, Постановлением администрации Волгограда ДАННЫЕ ИЗЪЯТЫ от 12.05.2020 дом АДРЕС ИЗЪЯТ признан аварийным и подлежащим сносу.

В соответствии с требованиями п. 2.3.7 Правил 170 в зданиях, намеченных к производству капитального ремонта в течение ближайших пяти лет или подлежащих сносу, текущий ремонт следует ограничивать работами, обеспечивающими нормативные условия для проживания (подготовка к весенне-летней и зимней эксплуатации, наладка инженерного оборудования), а также обязательные работы (услуги), не выполнение которых может повлечь угрозу жизни или здоровья граждан (п. 2.6.2, приложение № 4 к Правилам 170).

Подготовка к весенне-летней и зимней эксплуатации многоквартирного дома согласно п. 2.6.2., приложения № 4 к Правилам 170 включает в себя:

- устранение неисправностей: стен, фасадов, крыш, перекрытий чердачных и над техническими подпольями (подвалами), проездами, оконных и дверных заполнений, а также отопительных печей, дымоходов, газоходов, внутренних систем тепло-, водо- и электроснабжения и установок с газовыми нагревателями;

- приведение в технически исправное состояние территорию домовладений с обеспечением беспрепятственного отвода атмосферных и талых вод от отмостки, от спусков (входов) в подвал и их оконных приямков;

- обеспечение надлежащей гидроизоляции фундаментов, стен подвала и цоколя и их сопряжения со смежными конструкциями, лестничных клеток, подвальных и чердачных помещений, машинных отделений лифтов, исправность пожарных гидрантов;

Укрепление водосточных труб, колен и воронок.

- расконсервирование и ремонт поливочной системы;

- снятие пружин на входных дверях;

- консервация системы центрального отопления;

- ремонт оборудования детских и спортивных площадок;

- ремонт просевших отмосток;

- устройство дополнительной сети поливочных систем;

- укрепление флагодержателей;

- наладка инженерного оборудования.

В конкурсной документации, сформированной администрацией, а именно в приложении № 2 к договору управления многоквартирным домом АДРЕС ИЗЪЯТ указаны общие виды комплексных работ и услуг. Указанный перечень услуг и работ по содержанию общего имущества в многоквартирном доме сформирован без учета аварийности дома, степени износа общего имущества, не содержит информации о стоимости работ, применяемых для конкретного многоквартирного дома, в соответствии с его конструктивными особенностями, а содержат общую стоимость всех услуг и работ по конструктивным элементам и инженерным сетям для многоквартирного дома одного типа благоустройства без учета конструктивных и технических параметров конкретного жилого дома (т.е. указана общая сумма стоимость всех работ, планируемых к выполнению в отношении всех видов фундаментов, лестниц любой конструкции, перегородок, внутренней отделки и т.д., без разделения по видам работ, материалам фундаментов, лестниц, перегородок, внутренней отделки и т.д. для домов различной степени благоустройства).

Ссылаясь на то, что перечень обязательных работ и услуг из числа работ и услуг, указанных в Постановлении № 290, без учета отсутствия санитарно-технического и иного оборудования в многоквартирных домах, также в нарушении п.п. 4 п.41, п.п.5 п.38 Правил № 75 администрацией не определена и не указана в Перечне стоимость каждой из вышеуказанных работ и услуг; что плата за содержание и ремонт общего имущества для собственников помещений многоквартирного дома АДРЕС ИЗЪЯТ в размере 23,88 руб./кв.м. рассчитана с включением в состав платы необоснованных затрат на выполнение работ, без учета уровня благоустройства, конструктивных и технических параметров многоквартирного дома, аварийности дома, степени износа общего имущества, что привело к завышению размера платы для граждан и вынуждает собственников помещений данного дома, нести необоснованные расходы на содержание и ремонт общего имущества, инспекция государственного жилищного надзора Волгоградской области обратилась в суд с настоящим иском. Доводы истца судом проверены и не нашли своего подтверждения в ходе судебного разбирательства.

В соответствии с п.2.3.7 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003г. N 170, в зданиях, намеченных к производству капитального ремонта в течение ближайших пяти лет или подлежащих сносу, текущий ремонт следует ограничивать работами, обеспечивающими нормативные условия для проживания (подготовка к весенне-летней и зимней эксплуатации, наладка инженерного оборудования).

На основании ст.156 Жилищного кодекса Российской Федерации плата за содержание жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства. Органом местного самоуправления устанавливается размер платы за содержание жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом.

В силу п.34 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, в случае если собственники помещений не приняли решение о способе управления многоквартирным домом, размер платы за содержание жилого помещения, вносимой собственниками помещений, устанавливается органом местного самоуправления по результатам открытого конкурса, проводимого в установленном порядке, равной цене договора управления многоквартирным домом. Цена договора управления многоквартирным домом устанавливается равной размеру платы за содержание жилого помещения, указанной в конкурсной документации.

Согласно п.2 Правил 75 размер платы «за содержание и ремонт жилого помещения» - плата, включающая в себя плату за работы и услуги по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, установленная из расчета 1 кв. метра общей площади жилого или нежилого помещения.

Организатор конкурса должен рассчитывать размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в зависимости от конструктивных и технических параметров многоквартирного дома, степени износа, этажности, наличия лифтов и другого механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, материала стен и кровли, других параметров, а также от объема и количества обязательных работ и услуг (п.п. 5 п. 38 Правил 75).

Согласно требований п.п.4 п.41 Правил 75 организатор конкурса в соответствии с перечнем обязательных работ и услуг должен самостоятельно определять расчетную стоимость каждой из обязательных работ и услуг. Перечень работ и услуг, устанавливается в зависимости от уровня благоустройства, конструктивных и технических параметров многоквартирного дома, включая требования к объемам, качеству, периодичности каждой из таких работ и услуг, сформированный из числа работ и услуг, указанных в минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденном постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2013г. № 290, по форме согласно приложению № 2 к Правилам 75.

Требования и порядок обслуживания и ремонта жилищного фонда, в том числе работ по текущему содержанию общего имущества многоквартирного дома определен постановлением Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда».

Перечень работ по подготовке к весенне-летней и зимней эксплуатации многоквартирного дома приведен в п. 2.6.2 и Приложении № 4 вышеуказанных правил 170.

В соответствии с подп. 10 п. 41 Правил 75 в конкурсных документациях предусмотрены требования к порядку изменения обязательств сторон по договору управления многоквартирным домом (п.10), согласно которого обязательства могут быть изменены только в случае наступления обстоятельств непреодолимой силы либо на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

В конкурсных документациях, сформированных администрацией Тракторозаводского района г.Волгограда, а именно в перечнях услуг и работ по содержанию общего имущества в указанном многоквартирном доме указаны виды общих комплексных работ и услуг, изменения не вносились. Вышеназванные перечни услуг и работ по содержанию общего имущества в многоквартирном доме сформированы без учета аварийности дома, степени износа общего имущества, не содержат информации о стоимости работ, применяемых для конкретного многоквартирного дома, в соответствии с его конструктивными особенностями, а содержат общую стоимость всех услуг и работ по конструктивным элементам и инженерным сетям для многоквартирного дома одного типа благоустройства без учета конструктивных и технических параметров конкретного жилого дома (т.е. указана общая сумма стоимость всех работ, планируемых к выполнению в отношении всех видов фундаментов, лестниц любой конструкции, перегородок, внутренней отделки и т.д., без разделения по видам работ, материалам фундаментов, лестниц, перегородок, внутренней отделки и т.д. для домов различной степени благоустройства).

Вышеперечисленные нарушения, по мнению истца, привели к завышению размера платы для граждан и вынуждают собственников помещений многоквартирных домов нести необоснованные расходы на содержание и ремонт общего имущества.

Постановлением Администрации Волгограда № 413 от 12.05.2020г. многоквартирный дом АДРЕС ИЗЪЯТ признан аварийным и подлежащим сносу.

Таким образом, спорный многоквартирный дом был признан аварийными уже после заключения оспариваемого договора управления, в связи с чем доводы о необходимости учета в размере платы за содержание жилого помещения аварийности домов, являются необоснованными. Учитывая, что износ дома был учтен при определении размера платы за содержание жилого помещения, довод истца, что отсутствие учета износа дома ведет к завышению размера платы за содержание жилого помещения, является несостоятельным.

Одним из основополагающих принципов гражданского законодательства является принцип свободы договора, согласно которому граждане и юридические лица свободны в заключении договора (пункт 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст.422 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

По смыслу приведенных выше законоположений, свобода договора означает свободу волеизъявления стороны договора на его заключение на определенных сторонами условиях. Стороны договора по собственному усмотрению решают вопросы о заключении договора и его содержании, обязаны исполнять договор надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства.

Удовлетворение судом исковых требований привело бы к нарушению принципа свободы договора, поскольку данные управляющие компании не стали бы участвовать в конкурсе и заключать договоры управления указанными многоквартирными домами, в случае предложения в ходе конкурса платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников данного дома в ином размере.

На основании п.8 ст.448 ГК Российской Федерации условия договора, заключенного по результатам торгов в случаях, когда его заключение в соответствии с законом допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами:

по основаниям, установленным законом;

в связи с изменением размера процентов за пользование займом при изменении ключевой ставки Банка России (соразмерно такому изменению), если на торгах заключался договор займа (кредита);

по иным основаниям, если изменение договора не повлияет на его условия, имевшие существенное значение для определения цены на торгах.

Принимая во внимание вышеизложенное, а также, что оспариваемый пункт 4.2. договора управления указанным многоквартирным домом является неотъемлемой частью конкурсной документации, которая не признана недействительной в установленном законом порядке; цена договора является существенным условием договора, и недействительность п.4.2. повлечет в свою очередь незаконность всего договора управления; кроме того, дом АДРЕС ИЗЪЯТ признан аварийным и подлежащим сносу после проведения конкурсных процедур, не имеется правовых оснований для признания недействительным пункта 4.2 договора управления указанным многоквартирным домом, в связи с чем суд отказывает инспекции государственного жилищного надзора Волгоградской области в удовлетворении исковых требований.

При этом, в силу пункта 8 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственники жилых помещений указанного многоквартирного дома не лишены возможности инициировать расторжение либо изменение договора в предусмотренном законом порядке.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Инспекции государственного жилищного надзора Волгоградской области в удовлетворении исковых требований к администрации Тракторозаводского района г.Волгограда о признании недействительным в части размера платы за содержание жилого помещения пункта 4.2 договора управления многоквартирным домом АДРЕС ИЗЪЯТ, заключенного на основании протокола № 3 конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом от 03.06.2019г., отказать.

Решение может быть обжаловано в Волгоградский областной суд в месячный срок через Тракторозаводский районный суд г.Волгограда.

Судья – Н.А.Северина