Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда в г. Белогорске гражданское дело по иску Администрации Зуйского сельского поселения Белогорского района Республики Крым к ФИО1, третье лицо: ФИО4, о возврате арендованного имущества, по встречному исковому заявлению ФИО1 к Администрации Зуйского сельского поселения Белогорского района Республики Крым, Муниципальному Унитарному предприятию «Жилищно-Коммунальное хозяйство Зуйского сельского поселения», третье лицо: ФИО4, об исполнении договорных обязательств,

УСТАНОВИЛ:

представитель истца ФИО5 обратилась суд с иском к ФИО1, третье лицо: ФИО4, уточнив исковые требования, просит обязать ответчика возвратить Администрации Зуйского сельского поселения Белогорского района Республики Крым объект недвижимого имущества – часть сооружения крытого рынка площадью <данные изъяты>), расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, <адрес>. Свои требования мотивирует тем, что ДД.ММ.ГГГГ между Зуйским комбинатом коммунальных предприятий и частным предпринимателем ФИО4 был заключен договор аренды здания, сооружения №, согласно условиям которого ФИО4 во временное платное пользование предоставлено недвижимое имущество, расположенное по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, <адрес>. Во исполнении условий данного договора стороны ДД.ММ.ГГГГ подписали акт приема – передачи здания в аренду, в соответствии с которым Арендодатель передал, а Арендатор принял часть навеса на территории рынка по адресу: <адрес>, <адрес><адрес> и <адрес>, площадью № кв.м. В последующем между Зуйским комбинатом коммунальных предприятий и ЧП ФИО4 были заключены дополнительные соглашения от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, касающиеся изменения размера арендной платы. ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ФИО1 был заключен договор субаренды здания, сооружения. Во исполнение данного договора ДД.ММ.ГГГГ комиссией Зуйского комбината коммунальных предприятий вышеуказанный объект передан от ФИО4 к ФИО1 Дополнительным соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ продлен срок договора субаренды на 11 месяцев до ДД.ММ.ГГГГ. Дополнительным соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ внесены изменения в договор аренды здания, сооружения № от ДД.ММ.ГГГГ в части смены сторон договора, а именно: арендодателя – на Администрацию Зуйского сельского поселения Белогорского района РК, арендатора – на ИП ФИО1 Согласно п. 4.1 Договора срок аренды составляет 15 лет с момента принятия арендуемого объекта по акту сдачи – приемки. Таким образом, срок действия договора истек ДД.ММ.ГГГГ. Уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ№, от ДД.ММ.ГГГГ№, Администрация сообщила ответчику о намерении прекратить договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, однако арендуемый объект не возращен арендодателю до настоящего времени. На основании изложенного, просит иск удовлетворить.

ФИО1 обратилась в Белогорский районный суд Республики Крым со встречным исковым заявлением к Администрации Зуйского сельского поселения Белогорского района Республики Крым, МУП «Жилищно-Коммунальное хозяйство Зуйского сельского поселения», третье лицо: ФИО4, об исполнении договорных обязательств, в части возмездной передачи права собственности ФИО1 на объект договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ. Свои требования мотивирует тем, что между ней и ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ заключен договор субаренды нежилого помещения, представляющего собой часть крытого рынка площадью 12,0 кв.м., расположенного по адресу: <адрес><адрес> аренды от ДД.ММ.ГГГГ№, заключенного между ЧП ФИО4 и Зуйским комбинатом коммунальных предприятий, срок аренды составляет 15 лет и действует до 2018 года. Согласно п. 4.1 Договор содержит условие о последующем выкупе имущества. С учетом цели договора – общая воля сторон выражена в реконструкции переданного навеса (собственником которого являлся МУП «ЖКХЗСП») до капитального строения – «ларька» с последующим выкупом. В указанном смешанном договоре достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора аренды и купли – продажи, цена содержит арендную плату – 120 грн. в месяц (п. 5.1 Договора), стоимость арендуемого объекта – 120 (п. 1.4 Договора). ФИО1 неоднократно обращалась в Администрацию Зуйского сельского поселения Белогорского района РК с заявлениями о выкупе арендуемого объекта, однако последняя не отвечает должным образом, в связи с чем уклонение Администрации от исполнения возникший обязанности по передачи в собственность ФИО1 арендуемого объекта, нарушает существующее право ФИО1 на выкуп данного объекта.

В судебном заседании представитель Администрации Зуйского сельского поселения Белогорского района Республики Крым ФИО5 исковые требования поддержала, просила иск удовлетворить в полном объёме, в удовлетворении встречного искового заявления отказать.

Ответчик ФИО1, её представитель ФИО6 в судебном заседании в удовлетворении первоначального иска Администрации Зуйского сельского поселения Белогорского района Республики Крым просили отказать, встречный иск удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика по встречному иску Муниципальное Унитарное предприятие «Жилищно-Коммунальное хозяйство Зуйского сельского поселения», в судебное заседание не явился, предоставил ходатайство о проведении судебного заседания в отсутствие стороны, в котором просил удовлетворить исковое заявление Администрации Зуйского сельского поселения Белогорского района Республики Крым, в удовлетворении встречных исковых требований отказать.

Третье лицо – ФИО4 в судебное заседание не явилась, предоставила заявление, в котором просила рассмотреть дело в её в отсутствие, в котором пояснила, что поддерживает встречный иск, в удовлетворении первоначального иска Администрации Зуйского сельского поселения Белогорского района Республики Крым просила отказать.

Согласно ч.3, ч.5 ст.167 ГПК РФ, суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными. Стороны вправе просить суд о рассмотрении дела в их отсутствие и направлении им копий решения суда. В соответствии со ст.167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд считает необходимым первоначальное исковое заявление удовлетворить в полном объеме, в удовлетворении встречного искового заявления отказать, исходя из следующего.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании пункта 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

Судебным разбирательством установлено, что в соответствии с договором аренды здания, сооружения № от ДД.ММ.ГГГГ арендодатель – Зуйский комбинат коммунальных предприятий передал, а арендатор - частный предприниматель ФИО4 приняла во временное владение нежилое сооружение (помещение) – часть сооружения крытого рынка площадью <данные изъяты> кв.м. (3-я часть) по адресу: <адрес>, угол <адрес> п. 2 Договора цель аренды определена под строительство ларька для торговли промышленными товарами (л.д. 12-14).

Срок аренды установлен сторонами в 15 лет с момента принятия арендуемого объекта по акту – приемки с последующим выкупом. Если ни одна из сторон в срок 2018 года до окончания данного договора не заявит о намерении его расторгнуть договор автоматически пролонгируется на срок до одного года (п. 4.1. – 4.2. Договора).

Акт приема – передачи имущества по договору аренды датирован ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 15).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 (субарендодателем) и ФИО1 (субарендатором) заключен договор субаренды здания, сооружения, согласно условиям которого субарендодатель передает, а субарендатор берет во временное владение нежилое помещение – часть крытого рынка, площадью № кв.м., расположенного по адресу: <адрес><адрес> субаренды составляет 2 года 364 дня с момента принятия акта сдачи – приемки субарендуемого объекта (л.д. 18-19).

Согласно акту приема – передачи здания в аренду от 01.09.2011 года комиссия Зуйского комбината коммунальных предприятий в присутствии ФИО2 и ФИО3 произвела передачу торгового места площадью № кв.м., расположенного по адресу: <адрес> от ФИО4 ФИО1 (л.д. 20).

Дополнительным соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ срок Договора субаренды здания, сооружения от ДД.ММ.ГГГГ продлен на 11 месяцев до ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 21).

Дополнительным соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ внесены изменения в договор аренды помещений № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которым арендодателем является МУП «ЖКХЗСП», арендатором ФИО1 (л.д. 22).

На основании ФЗ № 131 – ФЗ от 06.03.2003 года «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ», Закона РК № 54 –ЗРК от 21.08.2014 года «Об основах местного самоуправления в РК», акта приема – передачи № от ДД.ММ.ГГГГ, дополнительным соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ внесены изменения в договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которым арендодателем является Администрация Зуйского сельского поселения РК, арендатором ИП ФИО1 (л.д. 23).

Администрация Зуйского сельского поселения Белогорского района РК, как арендодатель направило в адрес ФИО1 уведомление от ДД.ММ.ГГГГ№ о прекращении действия договора аренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ в связи с истечением его срока, в данном уведомлении ответчику было также предписано в срок до ДД.ММ.ГГГГ передать арендуемые помещения в состоянии, в котором они были переданы Арендодателем по акту приема – передачи помещения с учетом его нормального износа (л.д. 25).

Как следует из материалов дела, договор аренды заключен ДД.ММ.ГГГГ, и продолжал действовать в том числе на момент принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов – Республики Крым и города федерального значения Севастополя. Таким образом, правоотношения сторон регулировались до 18.03.2014 года, действовавшим в тот период Гражданским кодексом УССР в редакции 1963 года, иными законами Украины, а после 18.03.2014 года правоотношения по договору регулируются Гражданским Кодексом РФ.

По смыслу ст. 9 Федеральный конституционный закон от 21.03.2014 № 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя" к спорным правоотношениям, возникшим до 18.03.2014 года, подлежат применению нормы материального права Украины, действующие на момент возникновения данных правоотношений.

При этом суд учитывает, что нормы Закона № 6 – ФКЗ не имеют обратного действия. Правоотношения, возникшие до 18.03.2014 года, регулируются нормами материального права украинского законодательства, которые применяются в случае противоречий с нормами российского законодательства.

Согласно положениям статьи 256 ГК УССР (действующего в период возникновения спорных правоотношений), по договору имущественного найма наймодатель обязывается предоставить съемщику имущество во временное пользование за плату. Срок договора имущественного найма определяется по согласованию сторон, если другое не установлено действующим законодательством (ст. 258 ГК УССР). При прекращении договора найма съемщик обязан возвратить имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором (п. 5 ст. 265 ГК УССР). В силу части 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с пунктом 3 статьи 425 ГК РФ законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

По правилам статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Таким образом, одним из общих оснований для прекращения договора аренды является истечение срока его действия и в этом случае арендатор обязан возвратить арендованное имущество арендодателю.

Поскольку договор не возобновлен на неопределенный срок, арендодатель выразил волю на прекращение арендных правоотношений, действие договора аренды в силу пункта 4.1 договора прекращено 18.12.2018 года в связи с истечением срока.

Принимая во внимание тот факт, что арендатор был уведомлен о прекращении договора аренды в связи с истечением его срока, на дату рассмотрения спора ФИО1 не исполнила обязанность по освобождению нежилого помещения после прекращения действия договора аренды, при отсутствии у ответчика иных правовых оснований пользования спорным помещением, суд приходит к выводу о том, что прекращение договора аренды влечет установленную ст. 622 ГК РФ обязанность арендатора возвратить арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Отказывая в удовлетворении встречного искового заявления, суд исходит из следующего.

Согласно ст. 3 Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества» (действовавшего на момент заключения договора), отношения об аренде государственного имущества, имущества, принадлежащего Автономной Республики Крым или находящегося в коммунальной собственности, регулируются договором аренды, настоящим Законом и другими нормативно-правовыми актами. Согласно ст. 12 ч. 1 указанного Закона, договор аренды считается заключенным с момента достижения договоренности по всем существенным условиям и подписания сторонами текста договора. А согласно ч. 2 ст. 26 этого же Закона, Договор аренды прекращается при окончания срока, на который он был заключен.

В соответствии с п. 1 ст. 624 Гражданского кодекса Российской Федерации договором аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Как следует из содержания указанной статьи, условие о размере выкупной цены является существенным для договора аренды, предусматривающего переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору.

Согласно п. 3 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

В соответствии со ст. 550 названного Кодекса договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

По смыслу закона данное правило распространяется как на договор в целом, так и на его отдельные условия, в частности на условие о выкупной цене имущества, являющееся существенным в соответствии с п. 1 ст. 624 Гражданского кодекса Российской Федерации. Следовательно, соглашение о выкупной цене имущества также должно быть зафиксировано в виде единого документа, подписанного сторонами.

Согласно п. 3 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Поскольку в данном случае имеет место выкуп арендованного имущества, то к правоотношениям сторон должны применяться и нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие куплю-продажу недвижимого имущества, в том числе ст. 555 названного Кодекса.

В соответствии с п. 1 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Оценив установленные по делу обстоятельства и проанализировав пункт 1.4 договора аренды № 15 от 18.12.2003 года по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о несогласовании сторонами сделки выкупной цены арендованного имущества, являющегося существенным условием договора.

Отсутствие в договоре согласованной цены по объекту имущества свидетельствует о несогласовании сторонами существенного условия для договора данного вида, что является основанием для признания договора аренды в данной части незаключенным.

Незаключенная часть сделки не влечет правовых последствий и не порождает для сторон прав и обязанностей.

Принимая во внимание, что сторонами не согласованы существенные условия договора в части размера выкупной цены арендованного имущества, а следовательно, договор является незаключенным в указанной части, суд приходит к выводу о том, что у истца по встречному иску отсутствует право требовать выкупа спорного имущества, в связи с чем в удовлетворении встречного иска следует отказать.

Довод ФИО1 о том, что сторонами были согласованы все существенные условия, предусмотренные для договора аренды имущества с правом выкупа, не нашел своего подтверждения в материалах дела.

Кроме этого нормы статьи 272 ГК УССР, статьи 27 Закона Украины "Об аренде государственного и коммунального имущества", которыми на момент заключения договора аренды должны были руководствоваться стороны при определении их прав и обязанностей в связи с улучшением имущества, в любом случае не предусматривали права арендатора стать совладельцем арендованного имущества в результате проведенных улучшений.

Вместе с тем, правоотношения по созданию новой вещи в результате улучшения арендованного имущества были урегулированы в результате внесения 27.04.2007 изменений и дополнений в Закон Украины "Об аренде государственного и коммунального имущества", а именно дополнением статьи 23 новой частью следующего содержания: "Если в результате улучшения, сделанного арендатором с согласия арендодателя создана новая вещь, арендатор становится ее собственником в части необходимых расходов на улучшение, если иное не предусмотрено договором аренды".

По смыслу указанной нормы следует, что в случае, если вследствие осуществленных арендатором улучшений арендованного имущества была создана новая вещь, т.е. вещь, которая имеет существенно иные признаки в сравнении с предыдущим объектом аренды, то наниматель становиться ее сособственником, если иное не предусмотрено договором аренды или законом.

Таким образом, специальное законодательство в редакции, действовавшей во время возникновения спорных правоотношений, не предусматривало приобретение арендатором права на новую вещь, созданную на базе арендованного имущества, в то же время на момент внесения изменений в это законодательство о возникновении у арендатора такого права договор аренды от 18.12.2003 № 15 продолжал свое действие.

Доводы ФИО1 о том, что препятствуя ей выкупить арендованный объект, Администрация нарушает требования п. 1 ст.3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ (ред. от 03.07.2018) "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" суд также считает не состоятельными, поскольку данным законом установлена совокупность условий, при которых субъектом малого и среднего предпринимательства может быть реализовано преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, которым ФИО1 не соответствует.

Согласно пункту 1 статьи 3 Закона № 159-ФЗ одним из условий преимущественного права на выкуп арендованного имущества является факт нахождения имущества по состоянию на 01.07.2015 во временном владении и (или) временном пользовании у субъекта малого и среднего предпринимательства непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" (далее - Закон № 209-ФЗ) к субъектам малого и среднего предпринимательства относятся физические лица, зарегистрированные в Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей (далее - ЕГРИП).

Статьей 7 Федерального закона от 03.07.2016 № 265-ФЗ внесены изменения в Закон № 159-ФЗ, вступившие в силу с 01.08.2016, согласно которым статья 3 Закона № 159-ФЗ дополнена пунктом 5 следующего содержания: сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Толкование данных норм позволяет сделать вывод о том, что отчуждаемое в порядке, установленном Законом № 159-ФЗ, имущество должно быть в пользовании субъекта малого и среднего предпринимательства, сведения о котором внесены в ЕГРИП.

Исходя из положений части 1 статьи 4 Закона № 209-ФЗ, статей 1 и 3 Закона № 159-ФЗ, общего смысла данного закона, наличие статуса субъекта предпринимательской деятельности, а именно: малого и среднего предпринимательства, является обязательным условием, обеспечивающим реализацию преимущественного права арендатора на приобретение арендованного имущества, и статус субъекта предпринимательской деятельности должен сохраняться в период определенного законом срока аренды помещения и до заключения договора купли-продажи.

Согласно сведений из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства сведения об ИП ФИО1 внесены в реестр только ДД.ММ.ГГГГ, после получения ей уведомления о расторжении с ней договора аренды, что исключает возможность распространения на данные правоотношения Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

В связи с указанным, суд приходит к выводу об удовлетворении первоначального иска и отказе в удовлетворении встречного искового заявления.

В соответствии со ст. 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина в доход местного бюджета в размере 300 руб., от уплаты которой истец освобожден при подаче иска в соответствии со ст. 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 12, 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковое заявление Администрации Зуйского сельского поселения Белогорского района Республики Крым удовлетворить. Обязать ФИО1 возвратить Администрации Зуйского сельского поселения Белогорского района Республики Крым недвижимое имущество по договору аренды здания, сооружения № от ДД.ММ.ГГГГ, а именно: часть сооружения крытого рынка площадью <данные изъяты> кв.м. (третья часть), расположенное по адресу: <адрес>

В удовлетворении встречного искового заявления ФИО1 отказать.

Взыскать с ФИО1 государственную пошлину в доход местного бюджета в размере 300 (триста) рублей. Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Крым путем подачи апелляционной жалобы через Белогорский районный суд Республики Крым в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 21.10.2019 года.

Председательствующий: /подпись/ Копия верна.

Судья: Н.А. Гребенникова Секретарь: И.С.Пфаф

Решение не вступило в законную силу.

Судья: Н.А. Гребенникова Секретарь: И.С. Пфаф