ГРАЖДАНСКОЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО
ЗАКОНЫ
КОММЕНТАРИИ
СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА
Дело № 2-1070/2020 Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
24 сентября 2020 года город Озёрск
Озёрский городской суд Челябинской области в составе:
председательствующего судьи Медведевой И.С.
при секретаре Алферовой Е.А.,
с участием: представителя истца ФИО1, представителя ответчика и третьего лица ФИО2, третьего лица ФИО3,
рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело по иску ФИО4 к Муниципальному образованию - Озерский городской округ Челябинской области о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, взыскании денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами, прекращении государственной регистрации перехода права собственности
У С Т А Н О В И Л:
Истец ФИО4 обратилась в суд с иском к Муниципальному образованию - Озерскому городскому округу Челябинской области, с учетом изменения исковых требований, в окончательной редакции просит суд:
расторгнуть договор купли-продажи муниципального недвижимого имущества № от 25 сентября 2019 года, заключенный между Муниципальным образованием Озерский городской округ Челябинской области в лице начальника Управления имущественных отношений и ФИО4,
прекратить государственную регистрацию перехода права собственности по договору купли-продажи № от 25 сентября 2019 года, взыскать денежные средства, уплаченные по договору в размере 4432000 руб.,
взыскать денежные средства в размере 4500 руб., уплаченные в виде комиссии за перечисление денежных средств по договору купли-продажи от 25 сентября 2019 года,
взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 212383,120 руб. по состоянию на 23 июля 2020 года,
расходы по госпошлине 31339 руб.,
взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами, из расчета опубликованных Банком России средних ставок банковского процента по вкладам физических лиц на сумму долга 4436500 руб. за период с 24 июля 2020 года по день фактической оплаты долга (том 1 л.д. 62-70).
В обоснование исковых требований указала, что на основании протокола об итогах продажи на аукционе от 20 сентября 2019 года заключила 25 сентября 2019 года с ответчиком договор купли-продажи муниципального недвижимого имущества № – нежилого помещения № общей площадью 1192,6 кв.м., сооружения – ограждение столовой № протяженностью 126,8 кв.м., благоустройство участка столовой № площадью застройки 1280,52 кв.м., расположенных по адресу: Россия, <адрес>. Стоимость имущества составила 4432000 руб. Покупатель свои обязательства по оплате приобретаемого имущества исполнила в полном объеме. При проведении правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию документов Управлением Росреестра по Челябинской области была выявлена реестровая ошибка в сведениях ЕГРН в части расположения на этаже и числа помещений, входящих в состав нежилого помещения №. В результате исправления реестровой ошибки уменьшилось число помещений, входящих в состав нежилого помещения №. Истец полагает, что действия ответчика по исправлению реестровой ошибки без ее уведомления следует расценивать как изменение существенных условий договора купли-продажи в одностороннем порядке. Поскольку, заключая договор купли-продажи от 25 сентября 2019 года, для ФИО5 представлял интерес только как единый недвижимый объект, в состав которого входят помещения, перечисленные в договоре купли-продажи, и физические качества передаваемого имущества в настоящее время не сохранены, истец полагает исковые требования подлежащими удовлетворению.
В судебное заседание истец не явилась, извещена (том 2 л.д. 3), ее представитель ФИО1 (полномочия - том 1 л.д. 33, копия диплома том 1 л.д. 101) исковые требования поддержала по доводам, изложенным в уточненном иске. Дополнила, что исправление реестровой ошибки после проведения аукциона и заключения договора купли-продажи спорного имущества, без уведомления об этом покупателя, нарушает права ФИО4, является существенным изменением условий договора в одностороннем порядке. Помимо этого, ответчик передал истцу имущество, часть которого принадлежит третьему лицу, что в соответствии с положениями ст. 460 Гражданского кодекса РФ дает право требовать расторжения договора купли-продажи. Указывает на то, что истец не может использовать спорное имущество так, как намеревалась до заключения сделки, ввиду изменения физических свойств объекта.
Представитель ответчика Муниципального образования Озерский городской округ Челябинской области и третьего лица Управления имущественных отношений администрации Озерского городского округа ФИО2 (полномочия – том 2 л.д. 8-9, копия диплома том 2 л.д. 10) в судебном заседании против иска возражала, представив письменные отзывы (том 1 л.д. 125-127, том 2 л.д.67-70). Со слов представителя, предметом оспариваемого договора, как и предметом аукциона, являлось, в том числе, нежилое помещение № общей площадью 1192,6 кв.м., без указания помещений, входящих в его состав. Действительно, при проведении правовой экспертизы представленных на регистрацию документов выявлена реестровая ошибка в сведениях ЕГРН в части расположения на этаже и числа помещений, входящих в состав нежилого помещения №. 17 октября 2019 года данная реестровая ошибка устранена, при этом площадь нежилого помещения, являющегося предметом аукциона, не изменилась и составляет 1192,6 кв.м. Полагает, что отсутствуют основания, предусмотренные ч.2 ст. 450, ст. 460 Гражданского кодекса РФ для расторжения договора купли-продажи от 25 сентября 2019 года.
Представитель третьего лица Управления Росреестра по Челябинской области в судебное заседание не явился, извещен, представил письменное мнение по иску (том 1 л.д. 107-109), в котором отразил, в частности, что в Озерский отдел на государственную регистрацию был представлен договор купли-продажи недвижимого имущества № от 25 сентября 2019 года. При проведении правовой экспертизы представленных документов была выявлена реестровая ошибка в сведениях ЕГРН в части расположения на этаже и числа помещений, входящих в состав нежилого помещения №. 10 октября 2019 года Муниципальным образованием - Озерским городским округом в Росреестр представлено заявление об исправлении реестровой ошибки и технический план помещения. В ходе проверки установлено, что на поэтажном плане первого этажа ошибочно внесены помещения №, входящие в состав нежилого помещения №, при этом общая площадь нежилого помещения № не изменилась и составила 1192,6 кв.м. 17 октября 2019 года указанная реестровая ошибка устранена. Право собственности ФИО4 на спорное нежилое помещение в ЕГРН в настоящее время не зарегистрировано, ввиду запрета на совершение регистрационных действий.
Третье лицо ФИО3 в судебном заседании иск ФИО4 поддержал, представил письменный отзыв (том 1 л.д. 115-118). Дополнил, что после проведения торгов, подписания спорного договора купли-продажи спорного имущества, ответчик в одностороннем порядке исправил реестровую ошибку, исключив часть помещений из состава нежилого помещения №, что существенно изменило характеристику объекта и, соответственно, обязательства продавца по договору купли-продажи.
Информация о рассмотрении дела была своевременно размещена на официальном сайте Озёрского городского суда Челябинской области, в связи с чем, руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть гражданское дело в отсутствие неявившихся сторон.
Заслушав стороны, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему выводу.
Из материалов дела установлено, что решением Собрания депутатов Озерского городского округа от 25 апреля 2019 года № с учетом изменений от 18 июля 2019 года № определены условия приватизации муниципального недвижимого имущества, расположенного по адресу: <адрес>, нежилого помещения № площадью 1192,6 кв.м., сооружения – ограждение столовой № протяженностью 126,8 кв.м., благоустройство участка столовой № площадью застройки 1280,52 кв.м. (том 2 л.д. 132).
Постановлением администрации Озерского городского округа от 28 мая 2019 года № с учетом изменений от 31 июля 2019 года № полномочиями на осуществление функций по приватизации вышеуказанного муниципального недвижимого имущества наделено Управление имущественных отношений администрации Озерского городского округа, регламентирован порядок приватизации (том 2 л.д. 133-134).
Приказом Управления имущественных отношений администрации Озерского городского округа Челябинской области № от 20 мая 2016 года «О внесении изменений в реестр на основании кадастровых паспортов помещений» от 13 мая 2016 года, от 24 сентября 2015 года и в целях приведения в соответствие указанных данных реестра муниципального имущества Озерского городского округа объект недвижимости - нежилое помещение № общей площадью 1235,80 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, разделено на нежилое помещение № общей площадью 1192,6 кв.м., нежилое помещение № общей площадью 43,2 кв.м. Нежилое помещение № обременено правами третьих лиц по договору аренды помещения от 21 октября 2011 года № с ИП ФИО3 (том 2 л.д. 120).
Протоколом об итогах аукциона в электронной форме по продаже муниципального недвижимого имущества № от 20 сентября 2019 года истец З.К. признана победителем аукциона по продаже следующего недвижимого имущества, расположенного по адресу: <адрес>:
нежилого помещения № общей площадью 1192,6 кв.м. с КН №, находится частично на первом, на втором и подвальном этажах отдельно стоящего бывшего здания столовой, имеет отдельный вход со двора на 1 этаж и отдельный вход в подвальное помещение, коммуникации находятся в неудовлетворительном состоянии,
сооружения - ограждения столовой № протяженностью 126,8 м. с КН №, объект представляет собой железобетонный забор, установленный на железобетонные опоры по периметру земельного участка, ранее предназначенного для размещения нежилого здания – столовой,
благоустройство участка столовой № площадью застройки 1280,52 кв.м. с КН 74:41:0103018:266, описание конструктивных элементов: покрытие асфальт, основание - щебень, объект представляет собой асфальт, уложенный по периметру здания бывшей столовой (том 1 л.д. 171).
Установлено, и это обстоятельство сторонами не оспаривалось, что частью аукционной документации являлись: проект договора купли-продажи муниципального недвижимого имущества, кадастровый паспорт на нежилое помещение №, кадастровый паспорт ограждение, кадастровый паспорт благоустройство, технический паспорт ограждение, технический паспорт благоустройство (том 1 л.д. 132-171).
Из содержания кадастрового паспорта на нежилое помещение № по адресу: <адрес>, следует, что согласно техническому паспорту от 05 августа 2011 года, общая площадь составляла 1235,8 кв.м. (КН №), из нежилого помещения № было выделено нежилое помещение № (КН №) общей площадью 43,2 кв.м., следовательно, помещение № является самостоятельным объектом. После выделения нежилого помещения № изменилась графическая часть и общая площадь нежилого помещения №, фактическая общая площадь нежилого помещения № составляет 1192,6 кв.м., расположено в подвале, на 1 и 2 этажах. В плане расположения помещения этажа № указаны помещения за №, всего 32 помещения (том 1 л.д. 144).
25 сентября 2019 года между Муниципальным образованием – Озерский городской округ в лице начальника Управления имущественных отношений (продавец) и ФИО4 (покупатель) на основании протокола об итогах аукциона в электронной форме по продаже муниципального недвижимого имущества заключен договор № купли-продажи, по условиям которого продавец продал, а покупатель купил недвижимое имущество – нежилое помещение № общей площадью 1192,6 кв.м. с №, находится частично на первом, на втором и подвальном этажах отдельно стоящего бывшего здания столовой, имеет отдельный вход со двора на 1 этаж и отдельный вход в подвальное помещение, коммуникации находятся в неудовлетворительном состоянии, сооружения - ограждения столовой № протяженностью 126,8 м. с №, объект представляет собой железобетонный забор, установленный на железобетонные опоры по периметру земельного участка, ранее предназначенного для размещения нежилого здания – столовой, благоустройство участка столовой № площадью застройки 1280,52 кв.м. с №, описание конструктивных элементов: покрытие асфальт, основание - щебень, объект представляет собой асфальт, уложенный по периметру здания бывшей столовой (том 1 л.д.13-15).
Из условий договора следует, что нежилое помещение № принадлежит продавцу на основании решения Челябинского областного Совета народных депутатов № от 22 сентября 1992 года и перечня, утвержденного данным решением, сооружение –ограждение столовой № и благоустройство - на основании решения Озерского городского суда Челябинской области от 06 мая 2015 года. Право собственности муниципального образования зарегистрировано в установленном законом порядке, оплата за проданное муниципальное имущество осуществлена ФИО4 в полном объеме в размере 4432000 руб.
Имущество находится на земельном участке общей площадью 2387 кв.м., расположенном по адресу: Россия, <адрес>, кадастровый номер земельного участка №, категория земель - земли населенных пунктов (п. 1.5 договора).
В соответствии с п. 4.3.1 договора продавец имеет право не принимать претензии по проданному имуществе после подписания Акта приема-передачи имущества.
В силу п. 6.1 договора, он вступает в силу со дня его подписания сторонами, прекращает свое действие исполнением сторонами своих обязательств, либо по иным основаниям, предусмотренным действующим законодательством РФ.
Недвижимое имущество передано ФИО4 по Акту приема-передачи от 08 октября 2019 года и принято покупателем без каких-либо замечаний (том 2 л.д. 62).
Уведомлением Росреестра от 18 октября 2019 года ФИО4 извещена о приостановлении государственной регистрации права собственности в отношении объекта, ввиду наложения запрета на совершение регистрационных действий (том 1 л.д. 247).
Установлено, что при проведении правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию документов была выявлена реестровая ошибка в сведениях ЕГРН в части расположения на этаже и числа помещений, входящих в состав нежилого помещения №.
12 марта 2020 года ФИО4 обратилась с предложением о расторжении договора от 25 сентября 2019 года (том 1 л.д. 19-21), письмом от 02 апреля 2020 года ее предложение оставлено Управлением имущественных отношений администрации города без удовлетворения (том 1 л.д. 22-23).
Согласно кадастровому паспорту по состоянию на 13 мая 2016 года на нежилое помещение № (приобретенное ФИО4) на первом этаже в составе помещений, входящих в состав данного нежилого помещения, значатся помещения №,13-18, 53, 54, входящие в состав нежилого помещения №, собственником которого является ФИО3 (том 2 л.д.121).
Судом из материалов дела установлено, что кадастровые паспорта на нежилое помещение общей площадью 1192,6 кв.м. по адресу: <адрес> подготавливались ОГУП «Обл.ЦТИ». Последним при составлении технического плана от 10 октября 2016 года на нежилое помещение №, в графической части 1 этажа были ошибочно внесены помещения №, входящие в состав нежилого помещения №. При этом в общую площадь нежилого помещения № площади помещений №№ не вошли.
ДД.ММ.ГГГГ муниципальным образованием - Озерским городским округом представлено заявление об исправлении реестровой ошибки в технический план помещения №, подготовленный для внесения изменений в графическую часть нежилого помещения № в связи с исправлением кадастровой ошибки (том 2 л.д.73). Установлено, что в состав помещения № были ошибочно включены помещения №№,13-18,53,54, входящие в состав нежилого помещения № с КН №, принадлежащего ФИО3, площадь которых не была включена в площадь нежилого помещения №. При этом в общую площадь помещения № (1192,6 кв.м.) площади данных комнат не вошли.
Согласно информации, представленной Управлением Росреестра по Челябинской области, реестровая ошибка в сведениях ЕГРТН в части расположения на этаже и числа помещений, входящих в состав нежилого помещения № устранена 17 октября 2019 года путем внесения в ЕГРН сведений о расположении на этажах нежилого помещения №.
Решением Озерского городского суда Челябинской области от 30 декабря 2019 года, оставленным из изменения Судебной коллегией по гражданским делам Челябинского областного суда от 06 июля 2020 года (том 2 л.д. 55-61) ФИО3 отказано в иске к ФИО4, Муниципальному образованию - Озерскому городскому округу Челябинской области о признании недействительной сделки купли-продажи недвижимого имущества № от 25 сентября 2019 года, применении последствий недействительности сделки.
Решением Озерского городского суда Челябинской области от 18 мая 2020 года, оставленным без изменения Судебной коллегией по гражданским делам Челябинского областного суда от 13 августа 2020 года (том 2 л.д. 48-54) ФИО6 отказано в иске к ФИО4, муниципальному образованию - Озерский городской округ Челябинской области о признании недействительными результатов торгов, признании недействительным договора купли-продажи муниципального недвижимого имущества № от 25 сентября 2019 года, ФИО3 отказано в иске к ФИО4, муниципальному образованию - Озерский городской округ Челябинской области о признании недействительными результатов торгов, признании недействительным договора купли-продажи муниципального недвижимого имущества № от 25 сентября 2019 года.
Судебными актами установлено, что информационное сообщение о проведении продажи муниципального имущества – нежилого помещения № по <адрес> на аукционе в электронной форме, наименование и полная характеристика объекта продажи, его начальная цена продажи, сумма задатка, шаг аукциона, опубликовано 15 августа 2019 года на официальном сайте продажи государственного и муниципального имущества, дата аукциона назначена на 10 часов 00 минут 20 сентября 2019 года, извещение о торгах опубликовано в срок, установленный п.2 ст. 448 Гражданского кодекса РФ.
Также установлено, что в апреле 2016 года между Озерским филиалом ОГУП «Обл.ЦТИ» и Озерским городским округом в лице Управления имущественных отношений администрации Озерского городского округа заключен муниципальный контракт № от 21 апреля 2016 года на оказание услуг по оформлению технического плана на нежилое помещение № по адресу: <адрес>. При подготовке технического плана 04 мая 2016 года допущена техническая ошибка в графической части 1 этажа. На поэтажном плане были ошибочно указаны комнаты, входящие в состав нежилого помещения №. В общую площадь нежилого помещения № площади данных комнат не вошли.
Реестровая ошибка в сведениях ЕГРН в части расположения на этаже и числа помещений, входящих в состав нежилого помещения № была исправлена в порядке, предусмотренном ст. 61 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", по заявлению Муниципального образования – Озерский городской округ.
В силу ч.2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.
Указанными выше судебными решениями сделан вывод о том, что представленное в материалы дела извещение о проведении торгов соответствует требованиям п.3 ст. 15 Федерального закона №178-ФЗ, порядок исправления выявленной реестровой ошибки не нарушен, в связи с чем, ссылка представителя истца об обратном, несостоятельна.
С исковыми требованиями о признании торгов недействительными истец в суд не обращалась, в связи с чем, доводы ее представителя о нарушении процедуры торгов и аукциона, не могут быть рассмотрены в рамках настоящего гражданского дела.
Согласно п. 1 ст. 310 Гражданского кодекса РФ одностороннее изменение условий обязательства не допускается, за исключением случаев, предусмотренных этим Кодексом.
В соответствии со ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно ч.1 ст. 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В соответствии с ч. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно ч. 1 ст. 451 Гражданского кодекса РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Условием реализации указанного способа расторжения договора является то, что наступившие обстоятельства должны являться на момент заключения сделки заведомо непредвиденными, что прямо следует из ч. 1 ст.451 Гражданского кодекса РФ.
В данном случае обстоятельства, на которые ссылается истец в обоснование заявленных исковых требований, не относятся к числу тех, которые нельзя было предвидеть и которые требуют расторжения договора купли-продажи муниципального недвижимого имущества.
Со слов представителя истца, ФИО4, принимая решение о покупке спорного нежилого помещения №, ориентировалась на технические характеристики объекта, исходя из его кадастрового паспорта, технического паспорта на нежилое здание 2008 года и технического плана помещения 2016 года (том 1 л.д. 84, л.д.93), согласно которым, в состав помещения № входили комнаты №, всего 32 помещения (том 1 л.д. 144), тогда как после исправления реестровой ошибки в графической части 1 этажа из состава помещения № были исключены помещения №, принадлежащие ФИО3, в связи с чем, количество приобретенных истцом помещений сократилось до 23 (том 1 л.д. 95).
В соответствии с ч.1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (ч.1 ст. 431 ГК РФ).
Положениями статьи 431 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
В соответствии с п.1.1 договора от 25 сентября 2019 года, его предметом, как и предметом аукциона, являлось, в том числе, нежилое помещение № общей площадью 1192,6 кв.м., расположенное по <адрес> с КН №, без конкретизации помещений, входящих в его состав. Организатором торгов помещения, входящие в состав нежилого помещения №, также не указывались. Площадь приобретенного ФИО7 нежилого помещения в результате исправления реестровой ошибки не изменилась и составила 1192,6 кв.м. Выставленный на торги лот № (нежилое помещение №) имел полное описание технических характеристик объекта, в частности было отражено, что нежилое помещение находится частично на первом, на втором и подвальном этажах отдельно стоящего бывшего здания столовой, имеет отдельный вход со двора на 1 этаж и отдельный вход в подвальное помещение, коммуникации находятся в неудовлетворительном состоянии. После устранения реестровой ошибки перечисленные выше технические характеристики приобретенного истицей имущества не изменились. Истец осмотрела покупаемое имущество, подписав 08 октября 2019 года Акт приема-передачи, подтвердив тем самым отсутствие претензий по его качеству и состоянию.
Доводы представителя истца о том, что после устранения реестровой ошибки спорное помещение № стало разделено на три отдельных части без возможного доступа друг к другу, доказательствами в соответствии со ст.56 ГПК РФ, не подкреплены, проект возможной перепланировки приобретаемой части здания, на который ссылалась представитель ФИО1, суду не представлен. Оснований считать, что выявленная реестровая ошибка повлияла на права истицы, препятствует ей использовать приобретенное имущество так, как она была вправе рассчитывать при заключении договора, не имеется. У ФИО4 была возможность осмотреть приобретаемое имущество до принятия решения об участии в аукционе, заключения договора купли-продажи, и как профессиональный участник рынка оценить все риски, связанные с его приобретением. Доказательства того, что истица лишается возможности использовать спорное нежилое помещение с той целью, для которой оно приобреталось, суду не представлены.
Обстоятельств, свидетельствующих об одностороннем изменении ответчиком условий договора, о чем, со ссылкой на положения ч.1 ст. 310 Гражданского кодекса РФ, указывает представитель истца, по делу не установлено.
В силу пункта 1 статьи 460 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.
Неисполнение этой обязанности продавцом дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.
Материалами дела не подтверждается, что нежилое помещение № с КН №, являющееся предметом договора от 25 сентября 2019 года, на момент его заключения было обременено правами третьих лиц, о которых продавцу было известно. Факт того, что продавец знал о наличии притязаний иного лица на продаваемое жилое помещение ввиду заключения договора купли-продажи и сообщил покупателю ложные сведения об их отсутствии, что повлекло нарушение прав истца на приобретение недвижимого имущества свободным от прав третьих лиц, на что он рассчитывал при заключении договора, судом не установлен. Ошибочное включение в графическую часть 1 этажа помещений №, входящих в состав нежилого помещения №, принадлежащего ФИО3, об обратном не свидетельствует. ФИО3 является собственником объекта, которому присвоен кадастровый №.
Не установив законных оснований для расторжения спорного договора, суд в данных исковых требованиях ФИО8 отказывает. Следовательно, не подлежат удовлетворению и исковые требования о взыскании уплаченной по договору суммы, о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, комиссии, судебных расходов.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194–198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
В удовлетворении иска ФИО4 к Муниципальному образованию - Озерский городской округ Челябинской области о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, взыскании денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами, прекращении государственной регистрации перехода права собственности - отказать.
Решение суда может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Челябинского областного суда в течении месяца с момента изготовления решения в окончательной форме через Озёрский городской суд Челябинской области.
Председательствующий Медведева И.С.
Мотивированное решение по делу изготовлено 30 сентября 2020 года.
Дело № 2-1070/2020 Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
24 сентября 2020 года город Озёрск
Озёрский городской суд Челябинской области в составе:
председательствующего судьи Медведевой И.С.
при секретаре Алферовой Е.А.,
с участием: представителя истца ФИО1, представителя ответчика и третьего лица ФИО2, третьего лица ФИО3,
рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело по иску ФИО4 к Муниципальному образованию - Озерский городской округ Челябинской области о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, взыскании денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами, прекращении государственной регистрации перехода права собственности
У С Т А Н О В И Л:
Истец ФИО4 обратилась в суд с иском к Муниципальному образованию - Озерскому городскому округу Челябинской области, с учетом изменения исковых требований, в окончательной редакции просит суд:
расторгнуть договор купли-продажи муниципального недвижимого имущества № от 25 сентября 2019 года, заключенный между Муниципальным образованием Озерский городской округ Челябинской области в лице начальника Управления имущественных отношений и ФИО4,
прекратить государственную регистрацию перехода права собственности по договору купли-продажи № от 25 сентября 2019 года, взыскать денежные средства, уплаченные по договору в размере 4432000 руб.,
взыскать денежные средства в размере 4500 руб., уплаченные в виде комиссии за перечисление денежных средств по договору купли-продажи от 25 сентября 2019 года,
взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 212383,120 руб. по состоянию на 23 июля 2020 года,
расходы по госпошлине 31339 руб.,
взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами, из расчета опубликованных Банком России средних ставок банковского процента по вкладам физических лиц на сумму долга 4436500 руб. за период с 24 июля 2020 года по день фактической оплаты долга (том 1 л.д. 62-70).
В обоснование исковых требований указала, что на основании протокола об итогах продажи на аукционе от 20 сентября 2019 года заключила 25 сентября 2019 года с ответчиком договор купли-продажи муниципального недвижимого имущества № – нежилого помещения № общей площадью 1192,6 кв.м., сооружения – ограждение столовой № протяженностью 126,8 кв.м., благоустройство участка столовой № площадью застройки 1280,52 кв.м., расположенных по адресу: Россия, <адрес>. Стоимость имущества составила 4432000 руб. Покупатель свои обязательства по оплате приобретаемого имущества исполнила в полном объеме. При проведении правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию документов Управлением Росреестра по Челябинской области была выявлена реестровая ошибка в сведениях ЕГРН в части расположения на этаже и числа помещений, входящих в состав нежилого помещения №. В результате исправления реестровой ошибки уменьшилось число помещений, входящих в состав нежилого помещения №. Истец полагает, что действия ответчика по исправлению реестровой ошибки без ее уведомления следует расценивать как изменение существенных условий договора купли-продажи в одностороннем порядке. Поскольку, заключая договор купли-продажи от 25 сентября 2019 года, для ФИО5 представлял интерес только как единый недвижимый объект, в состав которого входят помещения, перечисленные в договоре купли-продажи, и физические качества передаваемого имущества в настоящее время не сохранены, истец полагает исковые требования подлежащими удовлетворению.
В судебное заседание истец не явилась, извещена (том 2 л.д. 3), ее представитель ФИО1 (полномочия - том 1 л.д. 33, копия диплома том 1 л.д. 101) исковые требования поддержала по доводам, изложенным в уточненном иске. Дополнила, что исправление реестровой ошибки после проведения аукциона и заключения договора купли-продажи спорного имущества, без уведомления об этом покупателя, нарушает права ФИО4, является существенным изменением условий договора в одностороннем порядке. Помимо этого, ответчик передал истцу имущество, часть которого принадлежит третьему лицу, что в соответствии с положениями ст. 460 Гражданского кодекса РФ дает право требовать расторжения договора купли-продажи. Указывает на то, что истец не может использовать спорное имущество так, как намеревалась до заключения сделки, ввиду изменения физических свойств объекта.
Представитель ответчика Муниципального образования Озерский городской округ Челябинской области и третьего лица Управления имущественных отношений администрации Озерского городского округа ФИО2 (полномочия – том 2 л.д. 8-9, копия диплома том 2 л.д. 10) в судебном заседании против иска возражала, представив письменные отзывы (том 1 л.д. 125-127, том 2 л.д.67-70). Со слов представителя, предметом оспариваемого договора, как и предметом аукциона, являлось, в том числе, нежилое помещение № общей площадью 1192,6 кв.м., без указания помещений, входящих в его состав. Действительно, при проведении правовой экспертизы представленных на регистрацию документов выявлена реестровая ошибка в сведениях ЕГРН в части расположения на этаже и числа помещений, входящих в состав нежилого помещения №. 17 октября 2019 года данная реестровая ошибка устранена, при этом площадь нежилого помещения, являющегося предметом аукциона, не изменилась и составляет 1192,6 кв.м. Полагает, что отсутствуют основания, предусмотренные ч.2 ст. 450, ст. 460 Гражданского кодекса РФ для расторжения договора купли-продажи от 25 сентября 2019 года.
Представитель третьего лица Управления Росреестра по Челябинской области в судебное заседание не явился, извещен, представил письменное мнение по иску (том 1 л.д. 107-109), в котором отразил, в частности, что в Озерский отдел на государственную регистрацию был представлен договор купли-продажи недвижимого имущества № от 25 сентября 2019 года. При проведении правовой экспертизы представленных документов была выявлена реестровая ошибка в сведениях ЕГРН в части расположения на этаже и числа помещений, входящих в состав нежилого помещения №. 10 октября 2019 года Муниципальным образованием - Озерским городским округом в Росреестр представлено заявление об исправлении реестровой ошибки и технический план помещения. В ходе проверки установлено, что на поэтажном плане первого этажа ошибочно внесены помещения №, входящие в состав нежилого помещения №, при этом общая площадь нежилого помещения № не изменилась и составила 1192,6 кв.м. 17 октября 2019 года указанная реестровая ошибка устранена. Право собственности ФИО4 на спорное нежилое помещение в ЕГРН в настоящее время не зарегистрировано, ввиду запрета на совершение регистрационных действий.
Третье лицо ФИО3 в судебном заседании иск ФИО4 поддержал, представил письменный отзыв (том 1 л.д. 115-118). Дополнил, что после проведения торгов, подписания спорного договора купли-продажи спорного имущества, ответчик в одностороннем порядке исправил реестровую ошибку, исключив часть помещений из состава нежилого помещения №, что существенно изменило характеристику объекта и, соответственно, обязательства продавца по договору купли-продажи.
Информация о рассмотрении дела была своевременно размещена на официальном сайте Озёрского городского суда Челябинской области, в связи с чем, руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть гражданское дело в отсутствие неявившихся сторон.
Заслушав стороны, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему выводу.
Из материалов дела установлено, что решением Собрания депутатов Озерского городского округа от 25 апреля 2019 года № с учетом изменений от 18 июля 2019 года № определены условия приватизации муниципального недвижимого имущества, расположенного по адресу: <адрес>, нежилого помещения № площадью 1192,6 кв.м., сооружения – ограждение столовой № протяженностью 126,8 кв.м., благоустройство участка столовой № площадью застройки 1280,52 кв.м. (том 2 л.д. 132).
Постановлением администрации Озерского городского округа от 28 мая 2019 года № с учетом изменений от 31 июля 2019 года № полномочиями на осуществление функций по приватизации вышеуказанного муниципального недвижимого имущества наделено Управление имущественных отношений администрации Озерского городского округа, регламентирован порядок приватизации (том 2 л.д. 133-134).
Приказом Управления имущественных отношений администрации Озерского городского округа Челябинской области № от 20 мая 2016 года «О внесении изменений в реестр на основании кадастровых паспортов помещений» от 13 мая 2016 года, от 24 сентября 2015 года и в целях приведения в соответствие указанных данных реестра муниципального имущества Озерского городского округа объект недвижимости - нежилое помещение № общей площадью 1235,80 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, разделено на нежилое помещение № общей площадью 1192,6 кв.м., нежилое помещение № общей площадью 43,2 кв.м. Нежилое помещение № обременено правами третьих лиц по договору аренды помещения от 21 октября 2011 года № с ИП ФИО3 (том 2 л.д. 120).
Протоколом об итогах аукциона в электронной форме по продаже муниципального недвижимого имущества № от 20 сентября 2019 года истец З.К. признана победителем аукциона по продаже следующего недвижимого имущества, расположенного по адресу: <адрес>:
нежилого помещения № общей площадью 1192,6 кв.м. с КН №, находится частично на первом, на втором и подвальном этажах отдельно стоящего бывшего здания столовой, имеет отдельный вход со двора на 1 этаж и отдельный вход в подвальное помещение, коммуникации находятся в неудовлетворительном состоянии,
сооружения - ограждения столовой № протяженностью 126,8 м. с КН №, объект представляет собой железобетонный забор, установленный на железобетонные опоры по периметру земельного участка, ранее предназначенного для размещения нежилого здания – столовой,
благоустройство участка столовой № площадью застройки 1280,52 кв.м. с КН 74:41:0103018:266, описание конструктивных элементов: покрытие асфальт, основание - щебень, объект представляет собой асфальт, уложенный по периметру здания бывшей столовой (том 1 л.д. 171).
Установлено, и это обстоятельство сторонами не оспаривалось, что частью аукционной документации являлись: проект договора купли-продажи муниципального недвижимого имущества, кадастровый паспорт на нежилое помещение №, кадастровый паспорт ограждение, кадастровый паспорт благоустройство, технический паспорт ограждение, технический паспорт благоустройство (том 1 л.д. 132-171).
Из содержания кадастрового паспорта на нежилое помещение № по адресу: <адрес>, следует, что согласно техническому паспорту от 05 августа 2011 года, общая площадь составляла 1235,8 кв.м. (КН №), из нежилого помещения № было выделено нежилое помещение № (КН №) общей площадью 43,2 кв.м., следовательно, помещение № является самостоятельным объектом. После выделения нежилого помещения № изменилась графическая часть и общая площадь нежилого помещения №, фактическая общая площадь нежилого помещения № составляет 1192,6 кв.м., расположено в подвале, на 1 и 2 этажах. В плане расположения помещения этажа № указаны помещения за №, всего 32 помещения (том 1 л.д. 144).
25 сентября 2019 года между Муниципальным образованием – Озерский городской округ в лице начальника Управления имущественных отношений (продавец) и ФИО4 (покупатель) на основании протокола об итогах аукциона в электронной форме по продаже муниципального недвижимого имущества заключен договор № купли-продажи, по условиям которого продавец продал, а покупатель купил недвижимое имущество – нежилое помещение № общей площадью 1192,6 кв.м. с №, находится частично на первом, на втором и подвальном этажах отдельно стоящего бывшего здания столовой, имеет отдельный вход со двора на 1 этаж и отдельный вход в подвальное помещение, коммуникации находятся в неудовлетворительном состоянии, сооружения - ограждения столовой № протяженностью 126,8 м. с №, объект представляет собой железобетонный забор, установленный на железобетонные опоры по периметру земельного участка, ранее предназначенного для размещения нежилого здания – столовой, благоустройство участка столовой № площадью застройки 1280,52 кв.м. с №, описание конструктивных элементов: покрытие асфальт, основание - щебень, объект представляет собой асфальт, уложенный по периметру здания бывшей столовой (том 1 л.д.13-15).
Из условий договора следует, что нежилое помещение № принадлежит продавцу на основании решения Челябинского областного Совета народных депутатов № от 22 сентября 1992 года и перечня, утвержденного данным решением, сооружение –ограждение столовой № и благоустройство - на основании решения Озерского городского суда Челябинской области от 06 мая 2015 года. Право собственности муниципального образования зарегистрировано в установленном законом порядке, оплата за проданное муниципальное имущество осуществлена ФИО4 в полном объеме в размере 4432000 руб.
Имущество находится на земельном участке общей площадью 2387 кв.м., расположенном по адресу: Россия, <адрес>, кадастровый номер земельного участка №, категория земель - земли населенных пунктов (п. 1.5 договора).
В соответствии с п. 4.3.1 договора продавец имеет право не принимать претензии по проданному имуществе после подписания Акта приема-передачи имущества.
В силу п. 6.1 договора, он вступает в силу со дня его подписания сторонами, прекращает свое действие исполнением сторонами своих обязательств, либо по иным основаниям, предусмотренным действующим законодательством РФ.
Недвижимое имущество передано ФИО4 по Акту приема-передачи от 08 октября 2019 года и принято покупателем без каких-либо замечаний (том 2 л.д. 62).
Уведомлением Росреестра от 18 октября 2019 года ФИО4 извещена о приостановлении государственной регистрации права собственности в отношении объекта, ввиду наложения запрета на совершение регистрационных действий (том 1 л.д. 247).
Установлено, что при проведении правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию документов была выявлена реестровая ошибка в сведениях ЕГРН в части расположения на этаже и числа помещений, входящих в состав нежилого помещения №.
12 марта 2020 года ФИО4 обратилась с предложением о расторжении договора от 25 сентября 2019 года (том 1 л.д. 19-21), письмом от 02 апреля 2020 года ее предложение оставлено Управлением имущественных отношений администрации города без удовлетворения (том 1 л.д. 22-23).
Согласно кадастровому паспорту по состоянию на 13 мая 2016 года на нежилое помещение № (приобретенное ФИО4) на первом этаже в составе помещений, входящих в состав данного нежилого помещения, значатся помещения №,13-18, 53, 54, входящие в состав нежилого помещения №, собственником которого является ФИО3 (том 2 л.д.121).
Судом из материалов дела установлено, что кадастровые паспорта на нежилое помещение общей площадью 1192,6 кв.м. по адресу: <адрес> подготавливались ОГУП «Обл.ЦТИ». Последним при составлении технического плана от 10 октября 2016 года на нежилое помещение №, в графической части 1 этажа были ошибочно внесены помещения №, входящие в состав нежилого помещения №. При этом в общую площадь нежилого помещения № площади помещений №№ не вошли.
ДД.ММ.ГГГГ муниципальным образованием - Озерским городским округом представлено заявление об исправлении реестровой ошибки в технический план помещения №, подготовленный для внесения изменений в графическую часть нежилого помещения № в связи с исправлением кадастровой ошибки (том 2 л.д.73). Установлено, что в состав помещения № были ошибочно включены помещения №№,13-18,53,54, входящие в состав нежилого помещения № с КН №, принадлежащего ФИО3, площадь которых не была включена в площадь нежилого помещения №. При этом в общую площадь помещения № (1192,6 кв.м.) площади данных комнат не вошли.
Согласно информации, представленной Управлением Росреестра по Челябинской области, реестровая ошибка в сведениях ЕГРТН в части расположения на этаже и числа помещений, входящих в состав нежилого помещения № устранена 17 октября 2019 года путем внесения в ЕГРН сведений о расположении на этажах нежилого помещения №.
Решением Озерского городского суда Челябинской области от 30 декабря 2019 года, оставленным из изменения Судебной коллегией по гражданским делам Челябинского областного суда от 06 июля 2020 года (том 2 л.д. 55-61) ФИО3 отказано в иске к ФИО4, Муниципальному образованию - Озерскому городскому округу Челябинской области о признании недействительной сделки купли-продажи недвижимого имущества № от 25 сентября 2019 года, применении последствий недействительности сделки.
Решением Озерского городского суда Челябинской области от 18 мая 2020 года, оставленным без изменения Судебной коллегией по гражданским делам Челябинского областного суда от 13 августа 2020 года (том 2 л.д. 48-54) ФИО6 отказано в иске к ФИО4, муниципальному образованию - Озерский городской округ Челябинской области о признании недействительными результатов торгов, признании недействительным договора купли-продажи муниципального недвижимого имущества № от 25 сентября 2019 года, ФИО3 отказано в иске к ФИО4, муниципальному образованию - Озерский городской округ Челябинской области о признании недействительными результатов торгов, признании недействительным договора купли-продажи муниципального недвижимого имущества № от 25 сентября 2019 года.
Судебными актами установлено, что информационное сообщение о проведении продажи муниципального имущества – нежилого помещения № по <адрес> на аукционе в электронной форме, наименование и полная характеристика объекта продажи, его начальная цена продажи, сумма задатка, шаг аукциона, опубликовано 15 августа 2019 года на официальном сайте продажи государственного и муниципального имущества, дата аукциона назначена на 10 часов 00 минут 20 сентября 2019 года, извещение о торгах опубликовано в срок, установленный п.2 ст. 448 Гражданского кодекса РФ.
Также установлено, что в апреле 2016 года между Озерским филиалом ОГУП «Обл.ЦТИ» и Озерским городским округом в лице Управления имущественных отношений администрации Озерского городского округа заключен муниципальный контракт № от 21 апреля 2016 года на оказание услуг по оформлению технического плана на нежилое помещение № по адресу: <адрес>. При подготовке технического плана 04 мая 2016 года допущена техническая ошибка в графической части 1 этажа. На поэтажном плане были ошибочно указаны комнаты, входящие в состав нежилого помещения №. В общую площадь нежилого помещения № площади данных комнат не вошли.
Реестровая ошибка в сведениях ЕГРН в части расположения на этаже и числа помещений, входящих в состав нежилого помещения № была исправлена в порядке, предусмотренном ст. 61 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", по заявлению Муниципального образования – Озерский городской округ.
В силу ч.2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.
Указанными выше судебными решениями сделан вывод о том, что представленное в материалы дела извещение о проведении торгов соответствует требованиям п.3 ст. 15 Федерального закона №178-ФЗ, порядок исправления выявленной реестровой ошибки не нарушен, в связи с чем, ссылка представителя истца об обратном, несостоятельна.
С исковыми требованиями о признании торгов недействительными истец в суд не обращалась, в связи с чем, доводы ее представителя о нарушении процедуры торгов и аукциона, не могут быть рассмотрены в рамках настоящего гражданского дела.
Согласно п. 1 ст. 310 Гражданского кодекса РФ одностороннее изменение условий обязательства не допускается, за исключением случаев, предусмотренных этим Кодексом.
В соответствии со ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно ч.1 ст. 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В соответствии с ч. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно ч. 1 ст. 451 Гражданского кодекса РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Условием реализации указанного способа расторжения договора является то, что наступившие обстоятельства должны являться на момент заключения сделки заведомо непредвиденными, что прямо следует из ч. 1 ст.451 Гражданского кодекса РФ.
В данном случае обстоятельства, на которые ссылается истец в обоснование заявленных исковых требований, не относятся к числу тех, которые нельзя было предвидеть и которые требуют расторжения договора купли-продажи муниципального недвижимого имущества.
Со слов представителя истца, ФИО4, принимая решение о покупке спорного нежилого помещения №, ориентировалась на технические характеристики объекта, исходя из его кадастрового паспорта, технического паспорта на нежилое здание 2008 года и технического плана помещения 2016 года (том 1 л.д. 84, л.д.93), согласно которым, в состав помещения № входили комнаты №, всего 32 помещения (том 1 л.д. 144), тогда как после исправления реестровой ошибки в графической части 1 этажа из состава помещения № были исключены помещения №, принадлежащие ФИО3, в связи с чем, количество приобретенных истцом помещений сократилось до 23 (том 1 л.д. 95).
В соответствии с ч.1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (ч.1 ст. 431 ГК РФ).
Положениями статьи 431 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
В соответствии с п.1.1 договора от 25 сентября 2019 года, его предметом, как и предметом аукциона, являлось, в том числе, нежилое помещение № общей площадью 1192,6 кв.м., расположенное по <адрес> с КН №, без конкретизации помещений, входящих в его состав. Организатором торгов помещения, входящие в состав нежилого помещения №, также не указывались. Площадь приобретенного ФИО7 нежилого помещения в результате исправления реестровой ошибки не изменилась и составила 1192,6 кв.м. Выставленный на торги лот № (нежилое помещение №) имел полное описание технических характеристик объекта, в частности было отражено, что нежилое помещение находится частично на первом, на втором и подвальном этажах отдельно стоящего бывшего здания столовой, имеет отдельный вход со двора на 1 этаж и отдельный вход в подвальное помещение, коммуникации находятся в неудовлетворительном состоянии. После устранения реестровой ошибки перечисленные выше технические характеристики приобретенного истицей имущества не изменились. Истец осмотрела покупаемое имущество, подписав 08 октября 2019 года Акт приема-передачи, подтвердив тем самым отсутствие претензий по его качеству и состоянию.
Доводы представителя истца о том, что после устранения реестровой ошибки спорное помещение № стало разделено на три отдельных части без возможного доступа друг к другу, доказательствами в соответствии со ст.56 ГПК РФ, не подкреплены, проект возможной перепланировки приобретаемой части здания, на который ссылалась представитель ФИО1, суду не представлен. Оснований считать, что выявленная реестровая ошибка повлияла на права истицы, препятствует ей использовать приобретенное имущество так, как она была вправе рассчитывать при заключении договора, не имеется. У ФИО4 была возможность осмотреть приобретаемое имущество до принятия решения об участии в аукционе, заключения договора купли-продажи, и как профессиональный участник рынка оценить все риски, связанные с его приобретением. Доказательства того, что истица лишается возможности использовать спорное нежилое помещение с той целью, для которой оно приобреталось, суду не представлены.
Обстоятельств, свидетельствующих об одностороннем изменении ответчиком условий договора, о чем, со ссылкой на положения ч.1 ст. 310 Гражданского кодекса РФ, указывает представитель истца, по делу не установлено.
В силу пункта 1 статьи 460 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.
Неисполнение этой обязанности продавцом дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.
Материалами дела не подтверждается, что нежилое помещение № с КН №, являющееся предметом договора от 25 сентября 2019 года, на момент его заключения было обременено правами третьих лиц, о которых продавцу было известно. Факт того, что продавец знал о наличии притязаний иного лица на продаваемое жилое помещение ввиду заключения договора купли-продажи и сообщил покупателю ложные сведения об их отсутствии, что повлекло нарушение прав истца на приобретение недвижимого имущества свободным от прав третьих лиц, на что он рассчитывал при заключении договора, судом не установлен. Ошибочное включение в графическую часть 1 этажа помещений №, входящих в состав нежилого помещения №, принадлежащего ФИО3, об обратном не свидетельствует. ФИО3 является собственником объекта, которому присвоен кадастровый №.
Не установив законных оснований для расторжения спорного договора, суд в данных исковых требованиях ФИО8 отказывает. Следовательно, не подлежат удовлетворению и исковые требования о взыскании уплаченной по договору суммы, о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, комиссии, судебных расходов.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194–198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
В удовлетворении иска ФИО4 к Муниципальному образованию - Озерский городской округ Челябинской области о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, взыскании денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами, прекращении государственной регистрации перехода права собственности - отказать.
Решение суда может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Челябинского областного суда в течении месяца с момента изготовления решения в окончательной форме через Озёрский городской суд Челябинской области.
Председательствующий Медведева И.С.
Мотивированное решение по делу изготовлено 30 сентября 2020 года.
1версия для печатиДело № 2-1070/2020 ~ М-882/2020 (Решение)