Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску К.Е.А. к Б.В.Г., Б.И.П., Б.Е.И., третьи лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, нотариус Усть-Донецкого нотариального округа Т.Н.Н. о признании договора купли-продажи действительным, признании права собственности на недвижимое имущество в порядке наследования,

УСТАНОВИЛ:

К.Е.А. обратилась в суд с иском к Б.В.Г. о признании договора купли-продажи от 20.10.1997г., заключенного между Б.В.Г. и О.А.И., действительным; признать право собственности на квартиру, общей площадью 42,8 кв.м., жилой – 21,5 кв.м., с земельным участком, площадью 633 кв.м., находящихся по адресу: <адрес>, в порядке наследования после смерти отца О.А.И.

В обоснование заявленных требований К.Е.А. указала, что 07.11.2014г. умер ее отец О.А.И., который 20.10.1997г. с Б.В.Г. заключил договор купли-продажи жилого дома с земельным участком, находящихся по адресу: <адрес>. Договор удостоверен нотариусом Усть-Донецкой нотариальной конторы <адрес>А.А.И. В связи со смертью отца истец обратилась к нотариусу для получения свидетельства о праве на наследство, однако в выдаче свидетельства К.Е.А. отказано в связи с тем, что договор купли-продажи не зарегистрирован в установленном порядке. В порядке досудебной подготовки к участию в деле в качестве соответчиков привлечены сособственники спорных жилого дома и земельного участка – Б.И.П., Б.Е.И..

В судебном заседании истец К.Е.А., ее представитель Г.О.Е. заявленные требования поддержали, обосновав доводами искового заявления. Пояснили, что спорная квартира реконструирована предыдущими собственниками Б., каких-либо разрешающих документов на реконструкцию не имеется. Настаивали на рассмотрении дела по заявленным требованиям.

Ответчик Б.В.Г. в судебном заседании против удовлетворения заявленных требований не возражала.

Соответчики Б.И.П., Б.Е.И. в судебное заседание не прибыли, о времени и месте рассмотрения дела извещены, причина неявки суду неизвестны, ходатайств, возражений не поступало.

Третье лицо нотариус Усть-Донецкого нотариального округа Т.Н.Н. в судебное заседание не прибыла, о времени месте рассмотрения дела извещена, просила о рассмотрении дела в ее отсутствие, в связи с занятостью на работе.

Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области своего представителя в судебное заседание не направили, о времени и месте рассмотрения дела извещены, причина неявки суду неизвестны.

Дело рассмотрено судом в отсутствие не явившихся участников процесса с учетом положений ст.167 ГПК РФ.

Выслушав истца и ее представителя, ответчика, изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с ч.1 ст.3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Способы защиты гражданских прав определены в статье 12 ГК РФ, нормы которой, оставляя перечень таких способов открытым, в то же время указывают на то, что способы защиты должны быть предусмотрены законом.

К.Е.А., воспользовавшись предоставленным ей названной нормой правом, в качестве способа судебной защиты избрала признание сделки действительной и признании права собственности на объекты недвижимого имущества в порядке наследования.

В силу ст.39 ГПК РФ основание или предмет иска определяет истец. Суд не обладает правом без согласия истца изменять основания или предмет исковых требований, заявленных истцом.

Согласно ч.3 ст.196 ГПК РФ суд принимает решение только по заявленным истцом требованиям. Суд может выйти за пределы заявленных требований в случаях, предусмотренных федеральным законом.

В судебном заседании, суд разъяснил К.Е.А. о том, что ею неверно избран способ защиты права, что является самостоятельным основанием к отказу в иске, однако, К.Е.А. и ее представитель Г.О.Е. настаивали на рассмотрении дела по заявленным требованиям, в силу чего в соответствии со ст.196 ГПК РФ дело рассматривается судом в рамках заявленных требований.

В соответствии со ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу п.2 ст.8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В соответствии с п.2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи или иной сделки.

При этом, в силу императивных положений ст.ст.131, 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации (ст.223 ГК РФ).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. (ч.1 ст.551 ГК РФ).

В соответствии со ст.ст.165, ст.551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В соответствии с п.59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума ВАС Российской Федерации №22 от 29.04.2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

Пунктами 62, 63 названного Постановления предусмотрено, что на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца. Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

Таким образом, исходя из анализа вышеизложенных норм гражданского законодательства, надлежащим способом защиты права правопреемника покупателя в случае смерти покупателя являются требования о государственной регистрации перехода права собственности.

Как видно из материалов дела, в качестве основания для признания права собственности на недвижимое имущество – квартиру, общей площадью 42,8 кв.м., жилой – 21,5 кв.м., с земельным участком, площадью 633 кв.м., находящихся по адресу: <адрес>, истец ссылается на договор купли-продажи от 20.10.1997г., заключенный между Б.В.Г., Б.И.П., Б.Е.И. и О.А.И.. Договор удостоверен нотариусом Усть-Донецкой государственной нотариальной конторы А.А.И., зарегистрирован в реестре за №289.

Договор купли-продажи исполнен сторонами, продавцы передали покупателю недвижимое имущество, а покупатель оплатил продавцу обусловленную цену. Данное обстоятельство сторонами в ходе рассмотрения дела не оспаривалось.

В соответствии с условиями указанного договора, настоящий договор подлежит государственной регистрации в БТИ р.п.Усть-Донецк, в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству Усть-Донецкого района.

За государственной регистрацией договора купли-продажи стороны договора в установленном порядке не обращались. Данный договор не прошел государственную регистрацию, переход права собственности от продавца к покупателю не был зарегистрирован, что подтверждается представленными в материалы дела справками Усть-Донецкий филиал ГУПТИ РО, Уведомлениями из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Принимая во внимание изложенное, суд приходит к выводу, что К.Е.А. не имеет права требовать признания за нею права собственности на спорное недвижимое имущество, поскольку договор купли-продажи является незаключенным, следовательно, избранный истцом способ защиты права является неверным, что является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Кроме того, в соответствии с ч.2 ст.56 ГПК РФ, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, определяет суд.

При принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению (ст.196 ГПК РФ).

В силу требований ст.219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии со ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

Пунктом 1 ст. 2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусмотрено, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Пунктом 1 ст.6 названного Закона предусмотрено, что права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

На основании ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

В качестве основания для признания права собственности на недвижимое имущество - квартиру, общей площадью 42,8 кв.м., жилой – 21,5 кв.м., находящуюся по адресу: <адрес>, истец ссылается на договор купли-продажи от 20.10.1997г.

Вместе с тем, из договора купли-продажи от 20.10.1997г. следует, что предметом сделки являлся жилой дом, площадью 26,6 кв.м.

Из материалов дела также следует, на основании договора на передачу квартир (домов) в собственность граждан №43 от 01.02.1994г. на момент совершения сделки продавцы являлись собственниками квартиры, общей площадью 26,6 кв.м., находящимся по адресу: <адрес>.

Площадь квартиры, как следует из справки ГУ ПТИ ФИО1 филиал, технического паспорта, изменилась с 26,6 кв.м. до 42,8 кв.м. за счет ранее не рассчитанной площади холодного коридора, переоборудования, жилая площадь изменилась в результате выдела площади кухни из жилой площади и переоборудования (разрешение не предъявлено).

Судом достоверно установлено, что реконструкция спорного жилого дома являлась самовольной без получения соответствующих разрешительных документов, реконструированный объект в эксплуатацию не введен, права на объект не зарегистрированы.

Доказательств обратного в нарушений требований ст.56 ГПК РФ истцом суду не предоставлено.

Согласно ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (п. 1).

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи (п. 2).

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан (п. 3).

Положения статьи 222 ГК РФ распространяются, в том числе, и на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

В соответствии с пункте 14 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ - реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Оценивая материалы гражданского дела, понятие реконструкции объектов капитального строительства, приведенное в пункте 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что параметры спорной квартиры изменены: увеличена площадь, объект расширен, то есть, осуществлена реконструкция жилого дома.

Согласно разъяснениям, изложенным в п.27 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», поскольку самовольная постройка не является имуществом, принадлежащим наследодателю на законных основаниях, она не может быть включена в наследственную массу. Вместе с тем это обстоятельство не лишает наследников, принявших наследство, права требовать признания за ними права собственности на самовольную постройку. Однако такое требование может быть удовлетворено только в том случае, если к наследникам в порядке наследования перешло право собственности или право пожизненного наследуемого владения земельным участком, на котором осуществлена постройка, при соблюдении условий, установленных ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Требований о признании права собственности на самовольную постройку истцом не заявлено, переход права собственности к наследодателю на земельный участок не произошел, доказательств того, что при реконструкции спорной квартиры не допущены существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, что постройка не создает угрозу жизни и здоровью граждан стороной истца суду не предоставлено.

При таких обстоятельствах, правовых оснований для удовлетворения заявленных требований у суда не имеется.

Отказывая К.Е.А. в удовлетворении заявленных требований, суд считает, что она не лишена возможности требовать перехода права собственности на земельный участок, и признания за нею права собственности на самовольно реконструированную квартиру, обратившись в суд с соответствующим иском.

Руководствуясь ст.ст.194-198, 264-268 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования К.Е.А. к Б.В.Г., Б.И.П., Б.Е.И., третьи лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, нотариус Усть-Донецкого нотариального округа Т.Н.Н. о признании договора купли-продажи действительным, признании права собственности на недвижимое имущество в порядке наследования – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Усть-Донецкий районный суд Ростовской области в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Председательствующий

В окончательной форме решение изготовлено 14 сентября 2016 года.