Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску Рождественской Нины Васильевны к Администрации городского округа город Воронеж, Департаменту имущественных и земельных отношений Воронежской области о признании права собственности на незавершенный строительством объект,

УСТАНОВИЛ:

В исковом заявлении, поступившем в суд, истица указывает, что она является арендатором земельного участка №, общей площадью 215 кв.м., расположенном по улице <адрес>, с кадастровым номером №, разрешенное использование - офисное здание со встроенным кафе, и собственником земельного участка №, общей площадью 34 кв.м. по улице <адрес> с кадастровым номером №, разрешенное использование - офисное здание со встроенным кафе.

Истицей разработан и согласован проект строительства офисного здания на вышеуказанных земельных участках.

30 июня 2017 года Администрацией городского округа город Воронеж истице было выдано разрешение на строительство офисного здания в городе <адрес>№

12 июля 2017 года истица известила Инспекцию государственного строительного надзора Воронежской области о начале строительства объекта капитального строительства.

18 июля 2017 года уведомлением №79 Инспекция государственного строительного надзора Воронежской области провела регистрацию вышеуказанного извещения.

С 20 июля 2017 года на основании полученного разрешения на строительство № истица начала строительно-монтажные работы, о чем свидетельствуют общий журнал работ «Офисное здание по ул. <адрес>» от 20 июля 2017 года, журнал бетонных и сварочных работ от 10 августа 2017 года, договор подряда №08/08/17 от 24 августа 2017 года, акт осмотра от 12 сентября 2017 года, акт осмотра от 29 сентября 2017 года, а также Акты освидетельствования геодезической разбивочной основы объекта капитального строительства за период с 20 июля 2017 года по 21 сентября 2017 года.

22 сентября 2017 года уведомлением № 8508508 от 20 сентября 2017 года Администрация городского округа город Воронеж известила истицу об отмене ранее выданного разрешения на строительство. В связи с чем истица приостановила все строительно- монтажные работы на объекте.

К моменту отмены ответчиком разрешения на строительство истицей за собственные средства на земельных участках по <адрес> уже был создан объект незавершенного строительства, площадью застройки 110,0 кв.м., степенью готовности 14 %, что подтверждается техническим планом объекта незавершенного строительства от 12 сентября 2017 года.

На основании ст. 128 и ст. 130 ГК РФ незавершенный строительством объект признается недвижимым имуществом и является объектом гражданских прав.

В силу п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии со ст. 40 Федерального закона РФ от 13.07.2015г. №218- ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» за лицом может быть зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства.

12 сентября 2017 года истица обратилась в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: <адрес>.

Уведомлением № 36/001/301/2017-1553 от 25 сентября 2017 года Рождественской Н.В. в регистрации права собственности на указанный объект было отказано из–за отмены разрешения на строительство. Хотя, по утверждению истицы, объект незавершенного строительства был возведен на предоставленных в установленном порядке земельных участках, разрешенное использование которых допускает строительство на них данного объекта. При этом строительство осуществлено в период действия разрешения на строительство и в соответствии с действующими градостроительными, строительными нормами и правилами.

В настоящее время в виду отсутствия необходимых для государственной регистрации документов, истица лишена возможности зарегистрировать свое право собственности на объект незавершенного строительства, в связи, с чем нарушаются ее права, как собственника, в том числе нарушается предусмотренное ст. 35 Конституции РФ право иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

Согласно ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания права.

Поскольку объект недвижимости фактически создан, строительство объекта осуществлено на отведенных для этих целей земельных участках и в соответствии с выданным Администрацией городского округа город Воронеж разрешением №, но оформить право собственности на объект недвижимости во внесудебном порядке не представляется возможным, поэтому истица просила суд признать за ней право собственности на объект незавершенного строительства, площадью застройки 110,0 кв.м., степенью готовности 14 %, расположенный по адресу: <адрес> В судебное заседание Рождественская Н.В. не явилась. О времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, просила суд рассмотреть дело в ее отсутствие.

Представители третьих лиц - Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Воронежской области (Росреестра по Воронежской области), Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области, Управления по охране объектов культурного наследия Воронежской области, Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования «Воронежский государственный университет» для участия в судебном заседании в качестве третьих лиц своих представителей не направили. О времени и месте рассмотрения извещены надлежащим образом. О причинах неявки суду не сообщили.

В этой связи суд приходит к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие представителей третьих лиц, поскольку в силу ст. 167 ГПК Российской Федерации суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными.

Представители истца Рождественской Н.В., действующие на основании ордера Фролова И.Ю., по доверенностей Ерохина Е.А., Явтуховская В.В. уточнили заявленные исковые требования и просили суд признать за Рождественской Н.В. право собственности на объект незавершенного строительства, площадью застройки 119,6 кв.м., степенью готовности 8,5%, расположенный на земельных участках с кадастровыми номерами №; № по адресу: <адрес> по основаниям, изложенным в исковом заявлении с учетом предоставленных суду письменных пояснений (т.6 л.д. 258-260, т.7 л.д. ________).

Представитель ответчика - Администрации городского округа город Воронеж по доверенности Солтанов М.Ш. заявленные требования не признал по основаниям, изложенным в письменных возражениях (т.2 л.д.10-13; т.7 л.д.________), в том числе указал, что согласно заключенному Департаментом имущественных и земельных отношений Воронежской области и ФИО18. договору аренды №2388-12 от 18 декабря 2012 года земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 215 кв.м., с кадастровым номером №, разрешенное использование объект бытового обслуживания – здание ателье пошива одежды и ремонта обуви.

01 марта 2013 года решением ФГБУ «ФКП Росреестра» по Воронежской области по заявлению Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области произведен кадастровый учет изменений объекта недвижимости с «объекта бытового обслуживания - здание ателье пошива одежды и ремонта обуви» на «офисное здание со встроенным кафе», а 15 апреля 2013 года дополнительным соглашением к договору аренды земельного участка вышеуказанные изменения внесены в договор аренды №2388-12 от 18 декабря 2012 года. Представитель ответчика считает, что изменение вида разрешенного использования земельного участка осуществлено с нарушением порядка установленного законодательством РФ, в связи с изложенным, договор перенайма по договору аренды земельного участка от 18 декабря 2012 года №2388-12, заключенный между ФИО19 и ФИО20 заключен в нарушение законодательного запрета, установленного ч.7 ст.448 ГК РФ и является ничтожной сделкой.

Разрешение на строительство офисного здания по <адрес> от 30 июня 2017 года № №, выданное администрацией городского округа город Воронеж Рождественской Н.В., распоряжением №706-р от 08 сентября 2017 года отменено, поскольку администрацией городского округа г. Воронеж было выдано разрешение на строительство одного объекта капитального строительства - офисного здания на двух земельных участках по <адрес>, принадлежащих Рождественской Н.В на праве собственности и на праве аренды с иным разрешенным видом использования (офисное здание со встроенным кафе).

К тому же срок действия договора аренды №2388-12гз земельного участка №, расположенного по улице <адрес> истек 18 декабря 2017 года, поэтому объект незавершенного строительства, площадью застройки 119,6 кв.м., степенью готовности 8,5%, возведен на земельном участке, не принадлежащем истице.

По мнению представителя ответчика, заключениями экспертов №3065/6-2 от 28 апреля 2018 года и № 5266/6-2 от 16 июля 2018 года установлено несоответствие объекта незавершенного строительства Правилам землепользования и застройки в части минимальных отступов и допустимого процента застройки. Контур объекта соответствует контуру в проектной документации. Согласно проекту и разрешению на строительство площадь застройки составляет – 59%, а не указанные экспертом -48%.

Представитель ответчика Департамента имущественных и земельных отношений по Воронежской области по доверенности Литвинова О.И. просила суд отказать в удовлетворении заявленных исковых требований по основаниям, изложенным в возражениях на исковое заявление (л.д.________).

Представитель третьего лица - Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования «Воронежский государственный университет» ( ФГБОУ ВО «ВГУ») по ордеру Аушева Л.И. в судебное заседание не явилась, ранее в судебном заседании пояснила суду, что исковые требования не нарушают права ее доверителя, поэтому полагается на усмотрение суда.

Суд, выслушав объяснения участвующих в деле лиц, изучив материалы дела, оценив представленные сторонами доказательства в их совокупности, приходит к следующему.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ст. 67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в совокупности.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, сторонами не оспаривается, что 18 декабря 2012 года на основании протокола о результатах аукциона от 13 декабря 2012 года №395 между Департаментом имущественных и земельных отношений Воронежской области и ФИО21 заключен договор №2388-12/гз аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> кадастровый номер №, площадью 215 кв.м для размещения объекта бытового обслуживания - здания ателье пошива одежды и ремонта обуви, сроком на пять лет с момента подписания договора (т.1 л.д.7-10).

20 февраля 2013 года по заявлению Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области ФГБУ «ФКП Росреестра» по Воронежской области изменен вид разрешенного использования с «объект бытового обслуживания – здание ателье пошива одежды и ремонта обуви» на «офисное здание со встроенным кафе».

01 марта 2013 года решением ФГБУ «ФКП Росреестра» по Воронежской области произведен кадастровый учет изменений объекта недвижимости в части вида разрешенного использования.

15 апреля 2013 года дополнительным соглашением в договор аренды внесены изменения в части изменения вида разрешенного использования земельного участка с «объект земельного участка №2388-12/гз от 18 декабря 2012 года бытового обслуживания - здание ателье пошива одежды и ремонта обуви» на «офисное здание со строенным кафе» (т.1л.д.13).

18 декабря 2015 года дополнительным соглашением к договору аренды земельного участка №2388-12/гз от 18 декабря 2012 года на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию был изменен арендатор с ФИО22 на ФИО23 (т.1л.д.11).

14 июля 2016 года между ФИО24 и Рождественской Н.В. был заключен договор перенайма, в соответствии с которым ФИО25 передал Рождественской Н.В. принадлежащие ему на основании договора аренды земельного участка № 2388-12/гз от 18 декабря 2012 года права и обязанности арендатора (т. л.д.14-16).

Согласно выписке из ЕГРП земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 34 кв.м, кадастровый номер №, принадлежит Рождественской Н.В. на праве собственности на основании договора купли-продажи и передаточного акта от 14 июля 2016 года.

30 июня 2017 года администрацией городского округа город Воронеж Рождественской Н.В. на основании ее заявления от 23 июня 2017 года было выдано разрешение на строительство офисного здания по <адрес>№, в соответствии с проектной документацией, разработанной ООО «ПроектГенСтрой» на строительство офисного здания по <адрес> на земельных участках с кадастровыми номерами № и №, общей площадью 319, 84 кв.м., объемом 1 513 куб.м., количество этажей 3, 4, площадь застройки 148 кв.м..

08 сентября 2017 года, в связи с принесением прокуратурой города Воронежа протеста № 2-3-2017, распоряжением администрации городского округа город Воронеж №706-р разрешение на строительство офисного здания по <адрес> от 30 июня 2017 года № отменено на основании положений ч.8 ст.448, ст.168 Гражданского кодекса РФ, ч.13 ст.51 Градостроительного кодекса РФ, ч.3 и ч.4 ст.85 Земельного кодекса РФ, Федерального закона от 06.10.2003 года №131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ», поскольку выявлены нарушения земельного законодательства, выраженные в несоблюдении заявителем установленного порядка изменения вида разрешенного использования земельного участка и предоставлении заявителем ненадлежащим образом оформленных документов на земельный участок в части предоставления договора аренды земельного участка от 18 декабря 2012 года №2388-12/гз и дополнительного соглашения от 15.04.2013 года. Нарушениями требований к режиму использования земель в охранных зонах объекта культурного наследия «Дом Михайлова», выраженными в несоблюдении представленной проектной документаций охранных зон объекта культурного наследия, установленных постановлением правительства Воронежской области от 06.11.2013 года №963 «Об утверждении границ зон охраны объектов культурного наследия регионального значения «Дом Михайлова», начало XIX века, режимов использования земель и градостроительных регламентов в границах данных зон», и п.2 ст.19 Правил землепользования и застройки городского округа город Воронеж, утвержденных решением Воронежской городской Думы от 25.12.2009 года №384-II «Об утверждении Правил землепользования и застройки городского округа город Воронеж». Нарушениями требований пожарной безопасности, выраженных в несоблюдении представленной проектной документацией требований свода правил СП 4.13130 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям», утвержденного приказом МЧС России от 24.04.2013 года №288, в части установления противопожарного расстояния в 3,5 м между зданиями, расположенными на земельных участках по <адрес> (памятник архитектуры «Дом Михайлова»).

Земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 215 кв.м., принадлежит Рождественской Н.В. на праве аренды сроком на пять лет с даты подписания договора 18.12.2012 г., однако истицей и ее представителями доказательств продления договора суду не представлено.

Приказом заместителя главы администрации по градостроительству № 637 от 14.07.2014 утвержден градостроительный план земельного участка №RU 36302000- 0000000000005861.

Земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 34 кв.м., принадлежит Рождественкой Н.В. на праве собственности.

Приказом заместителя Главы администрации по градостроительству № 833 от 29.10.2013 утвержден градостроительный план земельного участка № RU 36302000- 0000000000003584.

В период действия договора аренды, разрешения на строительство, а именно с 20 июля 2017 года истица приступила к строительно-монтажным работам. Данное обстоятельство подтверждается общим журналом работ «Офисное здание по <адрес>» от 20.07.2017г., журналом бетонных и сварочных работ от 10.08.2017г., договором подряда №08/08/17 от 24.08.2017г., актами освидетельствования геодезической разбивочной основы объекта капитального строительства за период с 2 июля 2017 года по 21 сентября 2017года.

Суд, учитывая, что степень готовности фундамента исследуемого объекта составляет 100%, а степень готовности объекта незавершенного строительства - 8,5% пришел к выводу о том, что возведенный истцом объект незавершенного строительства является недвижимой вещью, прочно связан с землей и перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

Как следует из разрешения на строительство от 30.06.2017 г. № администрацией городского округа г. Воронеж было выдано разрешение на строительство одного объекта капитального строительства - офисного здания на двух земельных участках по <адрес> принадлежащих Рождественской Н.В на праве собственности и на праве аренды с иным разрешенным видом использования (офисное здание со встроенным кафе).

Поэтому суд считает обоснованными доводы администрации городского округа города Воронеж о том, что строительство одного объекта капитального строительства на двух самостоятельных, но не объединенных участках противоречит Градостроительному кодексу Российской Федерации.

Суд считает, что истицей и ее представителями на момент рассмотрения дела не предоставлено доказательств возведения объекта незавершенного строительства на основании разрешительной документации, подготовленной и выданной в установленном порядке.

В соответствии с ч. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является строение, возведенное, созданное на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на немданного объекта.

Согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно пункту 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы.

30 июня 2017 года Рождественской Н.В. Администрацией городского округа выдано разрешение № на реконструкцию офисного здания по <адрес>.

В случае, если вид разрешенного использования земельного участка не позволяет возводить на нем объект капитального строительства, то построенное здание, несмотря на наличие разрешения на строительство, является самовольной постройкой.

В ходе рассмотрения дела была проведена судебная строительно -техническая экспертиза. Заключением судебной экспертизы №3065/6-2 от 28.04.2018г. установлено, что возведенный объект незавершенного строительства (офисное здание), расположенный по адресу: <адрес> соответствует виду разрешенного использования земельного участка территориальной зоны О1 - многофункциональный общегородской центр: офисы - являются основным видом использования земельного участка, согласно Решению Воронежской городской Думы от 25.12.2009 №384-II (ред. от 17.01.2018, с изм. от 08.02.2018) "Об утверждении Правил землепользовании и застройки городского округа город Воронеж".

Согласно п.2 ст.7 Земельного кодекса РФ земельные участки используются в соответствии с установленным для них целей назначением. Правовой режим земель определяется исходя из принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и правила проведения которого устанавливаются федеральными законам - требованиями специальных федеральных законов.

В соответствии со ст.30 Градостроительного кодекса РФ виды разрешенного использования земельных участков устанавливают в градостроительных регламентах, которые вместе с положением об изменении таких видов являются составной частью Правил землепользования и застройки территорий.

Частью 1 ст.37 Градостроительного кодекса РФ определены виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства: основные виды разрешенного использования, условно разрешенные виды использования, вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

Частью 4 указанной статьи предусмотрено, что основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

Как следует из разрешения на строительство офиса по <адрес> от 30 июня 2017 года № Администрацией городского округа города Воронеж было выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства в соответствии с проектной документацией, разработанной ООО «ПроектГенСтрой», на офисное здание.

Вид разрешенного использования земельного участка по <адрес> - офисное здание со встроенным кафе.

Из имеющегося в материалах дела градостроительного плана земельного участка, кадастрового паспорта земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, следует, что указанный участок имеет вид разрешенного использования «офисное здание со встроенным кафе».

В соответствии со сложившимся в судебной практике толкованием норм Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, применимой к спорным отношениям) о порядке предоставлении земельных участков для жилищного строительства, арендодатель при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования.

Земельным кодексом РФ установлены порядок и процедуры для предоставления в аренду земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей строительства, в том числе жилищного строительства. Недопустимо обращение с требованием об изменении вида разрешенного использования земельного участка с целью обхода процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей строительства объектов недвижимости, в том числе процедуры торгов для ранее сформированных и поставленных на кадастровый учет земельных участков.

Пунктом 1 ст. 41 ЗК Российской Федерации арендаторы земельных участков вправе осуществлять права собственников земельных участков, установленные ст. 40 ЗК Российской Федерации, в том числе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; осуществлять другие права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством.

Изменением вида разрешенного использования земельного участка по <адрес> нарушены требования ст. 450 Гражданского кодекса РФ, ст. 16 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции», ст. 85 Земельного кодекса РФ, из которых следует, что изменение вида разрешенного использования (существенного условия договора) без проведения торгов недопустимо.

Таким образом, изменение вида разрешенного использования земельного участка по <адрес> при заключенном договоре аренды должно было проводиться на торгах.

Кроме того, разрешение № на реконструкцию офисного здания по <адрес> отменено 08.09.2017г.

В связи с чем, вывод, содержащийся в экспертизе, о соответствии вида разрешенного использования земельного участка является необоснованным.

К тому же суд считает, что наличие разрешения на строительство, не свидетельствует о том, что возведенный объект не является самовольной постройкой.

В связи с вышеизложенным, незавершенное строительством офисное здание на земельном участке, не предназначенном для возведения такого объекта, в соответствии с ч. 1 ст. 222 ГК РФ является самовольной постройкой.

В соответствии с ч. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка.

В настоящее время срок действия договора № 2388-12/гз от 18 декабря 2012 года аренды земельного участка по <адрес> истек. Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области в соответствии с п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса РФ 02 февраля 2018 года уведомил Рождественскую Н.В. об отказе в продлении договора аренды земельного участка, в связи с чем договор прекратил свое действие.

В связи с вышеизложенным, права на земельный участок по <адрес> у Рождественской Н.В. отсутствуют, что подтверждается материалами гражданского дела.

Согласно п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

При рассмотрении дела определениями суда от 16 марта 2018 года и 24 мая 2018 года были назначены судебная и дополнительная строительно – технические экспертизы.

Заключением судебной строительно – технической экспертизы №3065/6-2 от 28 апреля 2018 года установлено, что возведенный объект незавершенного строительства (офисное здание), расположенный по адресу: <адрес> соответствует виду разрешенного использования земельного участка территориальной зоны О1 - Многофункциональный общегородской центр: офисы - является основным видом использования земельного участка, согласно Решению Воронежской городской Думы от 25.12.2009 №384-II (ред. от 17.01.2018, с изм. от 08.02.2018) "Об утверждении Правил землепользовании и застройки городского округа город Воронеж"

Отступ объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: <адрес> до границ со смежными земельными участками не противоречит отступам, указанным в градостроительном плане земельного участка № RU36302000-0000000000005861 от 19.06.214 г.

Процент застройки земельного участка <адрес> (к.н.№,№)составляет 48,0%, превышает максимально допустимый процент застройки данного земельного участка, равного 40%, применимого к территориальной зоне О1-Многофункциональный общегородской центр, Решения Воронежской городской Думы от 25.12.2009 №384-II (ред. от 17.01.2018, с изм. от 08.02.2018) "Об утверждении Правил землепользовании и застройки городского округа город Воронеж".

По противопожарным нормам объект незавершенного строительства соответствует требованиям СП 4.13131.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничения распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно- планировочным и конструктивным решениям, так как суммарная площадь в пределах периметра застройки не превышает допустимую площадь этажа (фактически меньше 800 м) в пределах пожарного отсека, обеспечивается подъезд для пожарной техники, следовательно, согласно п.4.12.СП 4.13130.2013, при выполнении данных условий противопожарные расстояния между общественными зданиями и сооружениями не нормируются.

Степень готовности фундамента объекта незавершенного строительства составляет 100%. Согласно фактическому исполнению с учетом проектной документации, предоставленной при выдаче разрешения на строительство от 30 июня 2017 года №, степень готовности объекта, расположенного на земельных участках с кадастровыми номерами № и № по адресу: <адрес>, составляет:5,79% + 1,03/4 + 3,95%/8 +7,84% /4 = 5,79 +0,26 +0,49 +1,96 = 8,5%).

Объект незавершенного строительства располагается в границах земельных участков, с кадастровыми номерами № и №, при этом часть утеплителя по левой стороне на 0,08м. располагается в границах земельного участка с к.н. №. (данный показатель 0,08м. находится в пределах погрешности измерения согласно Приказа Минэкономразвития России от 01.03.2016 N 90).

По ходатайству представителя ответчика, Администрации городского округа город Воронеж, в судебном заседании был допрошен эксперт ФИО26 проводивший экспертное исследование.

В целях устранения недостаточной ясности, неполноты ранее проведенного экспертного исследования, по ходатайству представителя Администрации городского округа город Воронеж назначена дополнительная судебно-техническая экспертиза по делу.

Заключением дополнительной судебной экспертизой №5266/6-2 от 16.07.2018г. установлено, что объект незавершенного строительства, возведенный на земельных участках по адресу: <адрес>, частично не соответствует проектной документации, на основании которой было выдано разрешение на строительство от 30.06.2017 г. №, поскольку часть объекта незавершенного строительства, возведенного на земельных участках по адресу: <адрес>, расположенного в границах земельного участка <адрес> не соответствует градостроительному плану №RU36302000-0000000000005861 от 19.06.2014г. (л.д. 16-26, т.2), т.к. выходит за место допустимого расположения объектов.

Возведенный объект незавершенного строительства (офисное здание), расположенный по адресу: <адрес> соответствует виду разрешенного использования земельного участка территориальной зоны О1 – Многофункциональный общегородской центр: офисы - является основным видом использования земельного участка, согласно Решения Воронежской городской Думы от 25.12.2009 N 384-II (ред. от 22.11.2017) "Об утверждении Правил землепользования и застройки городского округа город Воронеж".

Отступ от исследуемого объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: <адрес> до границ со смежными земельными участками не соответствует отступам согласно Решения Воронежской городской Думы от 25.12.2009 N 384-II (ред. от 22.11.2017) "Об утверждении Правил землепользования и застройки городского округа город Воронеж", т.к. минимальный отступ по нормам должен составлять 1,0 м., при фактическом расположении без отступа и наличием оконных проемов в соседнем здании № и по проекту в исследуемом здании №

Процент застройки земельного участка <адрес> (к.н. №, №) составляет 48,0%, превышает максимально допустимый процент застройки данного земельного участка, равного 40%, применимого к территориальной зоне 01 - Многофункциональный общегородской центр, согласно Решения Воронежской городской Думы от 25.12.2009 N 384-II (ред. от 22.11.2017) "Об утверждении Правил землепользования и застройки городского округа город Воронеж".

Объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: <адрес>, не соответствует требованиям, утвержденным п.4.3 СП 4.13130 "Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям», так как фактический отступ от исследуемого объекта до ближайшего строения, расположенного по адресу: <адрес> составляет 3,47м - 3,64м, что меньше минимально допустимого противопожарного расстояния, равного 6,0м.

Объект незавершенного строительства, возведенный на земельных участках по адресу: <адрес>, частично не соответствует проектной документации, на основании, которой было выдано разрешение на строительство от 30.06.2017 №, в части касательно внутреннего архитектурно-планировочного решения объекта (см. описание выше), а что касаемо соблюдения отступов от границ смежных земельных участков, включая нахождение подземной части объекта, расположенного со стороны границ с земельным участком с кадастровым номером № В соответствии со ст. 222 Гражданского кодекса РФ при признании права собственности на объект незавершенного строительства необходимо одновременное соблюдение следующих условий.

Во-первых, наличие права на осуществление строительства на земельном участке, на котором располагается объект незавершенного строительства.

Однако данное условие не соблюдено, поскольку у Рождественской Н.В. отсутствует разрешение на строительство на земельном участке по <адрес> а также вид разрешенного использования земельных участков не позволяли возводить на нем «офисное здание».

Во-вторых, соответствие постройки установленным требованиям (строительным, противопожарным и др.) на день обращения в суд.

В ходе рассмотрения гражданского дела установлено, что на день обращения Рождественской Н.В. в суд возведенный ею объект незавершенного строительства не соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах.

В соответствии со ст. 38 Градостроительного кодекса РФ предельные параметры строительства устанавливаются градостроительными регламентами, к которым относятся правила землепользования и застройки городского округа город Воронеж, утвержденные решением Воронежской городской Думы от 25.12.2009 № 384-II.

Данное условие также не соблюдено, поскольку возведение здания в данных параметрах невозможно исходя из ограничений, предусмотренных ст. 19 Правил землепользования и застройки городского округа город Воронеж (в редакции от 08.02.2018), а именно не соблюдена минимальная площадь земельных участков, их вид разрешенного использования, процент застройки, отступы:

- минимальная площадь земельного участка для возводимых административных зданий в территориальной зоне О1 должна быть 800 кв.м. (застраиваются 2 земельных участка общей площадью 249 кв.м);

- правилами землепользования и застройки предусмотрено, что процент застройки земельного участка, принадлежащего Рождественской Н.В. должен составлять 40 %, однако он превышает максимально допустимый процент застройки данного земельного участка, равного 40%, применимого к территориальной зоне 01 - Многофункциональный общегородской центр, согласно Решения Воронежской городской Думы от 25.12.2009 N 384-II (ред. от 22.11.2017) "Об утверждении Правил землепользования и застройки городского округа город Воронеж».

- отступы от смежных земельных участков с кадастровым номером № и земельным участком, право собственности на который не разграничено со стороны проезжей части <адрес>, составляет менее 1 м, однако в ст. 19 Правил землепользования и застройки городского округа город Воронеж указано, что данный размер не может составлятьменее 1 м.

Кроме того, эксперт при проведении судебной экспертизы делает вывод о том, что объект с утеплителем расположен на земельном участке с кадастровым номером № (принадлежит ФГБУ ВПО «ВГУ»). Таким образом, часть объекта незавершенного строительства фактически располагается на земельном участке, на который у застройщика отсутствуют и ранее отсутствовали права.

- при застройке земельных участков по <адрес> с видами разращенного использования - офисное здание со встроенным кафе и здание бытового обслуживания будут нарушены требования ч. 3 ст. 85 Земельного кодекса РФ.

В-третьих, возведенный объект не должен нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц и не создавать угрозу жизни и здоровью граждан.

Сохранение постройки в указанных параметрах нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, поскольку публичные слушания по отклонению от параметров застройки в нарушение ст. 40 Градостроительного кодекса РФ не проводились.

При этом, согласно ч. 5 ст. 40 Градостроительного кодекса РФ обязательным элементом проведения публичных слушаний является участие общественности и учет их мнения при принятии главой городского округа город Воронеж решения об отклонении от предельных параметров строительства.

Кроме того, нарушены противопожарные отступы от объекта незавершенного строительства до здания памятника архитектуры «Дом Михайлова», которое в настоящее время используется администрацией городского округа город Воронеж.

Противопожарное расстояние между зданиями нормируется. Вывод эксперта со ссылкой на п. 4.12 СП 4.13130 является необоснованным.

Эксперт, ссылаясь на п. 4.12 СП 4.13130, утверждает, что у объекта незавершенного строительства имеется противопожарный отсек и суммарная площадь в пределах периметра застройки, не превышает допустимую площадь этажа в пределах пожарного отсека.

Между тем, в настоящее время у объекта незавершенного строительства отсутствует пожарный отсек и с учетом того, что объект незавершенного строительства представляет собой подземный фундамент и не имеет полной площади этажа и какого-либо пожарного отсека, утвердительно сказать, что противопожарное расстояние между объектом незавершенного строительства и существующими зданиями не нормируется невозможно.

В соответствии с пунктом 8.6 Приказа МЧС России от 24 апреля 2013 года N 288 "Об утверждении свода правил СП 4.13130 "Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям", ширина проездов для пожарной техники в зависимости от высоты зданий или сооружений должна составлять не менее: 3,5 метров - при высоте зданий или сооружения до 13,0 метров включительно; 4,2 метра - при высоте здания от 13,0 метров до 46,0 метров включительно; 6,0 метров - при высоте здания более 46 метров.

В ходе судебного заседания установлено, что ширина проезда составляет от 3,47 м до 3,5 м. Эксперт в своем заключении указывает на возможную погрешность и возможность увеличения ширины проезда путем демонтажа утеплителя здания. Между тем, данные выводы эксперта не являются аргументированными и обоснованными и не могут быть учтены при вынесении судебного решения.

Поэтому суд считает, что ширина проезда не соответствует требованиям СП 4.13130, поскольку его ширина составляет менее 3,5 метра.

Таким образом, нарушение противопожарных отступов от объекта незавершенного строительства до существующих административных зданий создает угрозу жизни и здоровью гражданам.

Вышеуказанные нарушения подтверждаются заключениями судебной строительно – технической экспертизы №3065/6-2 от 28 апреля 2018 года и №5266/6-2 от 16 июля 2018 года (______).

В силу ст.94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе, суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.

С учетом требований ч.2 ст.85 ГПК РФ эксперт или судебно-экспертное учреждение не вправе отказаться от проведения порученной им экспертизы в установленный судом срок, мотивируя это отказом стороны произвести оплату экспертизы до ее проведения. В случае отказа стороны от предварительной оплаты экспертизы эксперт или судебно-экспертное учреждение обязаны провести назначенную судом экспертизу и вместе с заявлением о возмещении понесенных расходов направить заключение эксперта в суд с документами, подтверждающими расходы на проведение экспертизы, для решения судом вопроса о возмещении этих расходов соответствующей стороной с учетом положений части первой статьи 96 и статьи 98 настоящего Кодекса.

Определениями суда от 16 марта 2018 года и 24 мая 2018 года по делу была назначены судебная и дополнительная строительно – технические экспертизы. Производство экспертиз было поручено ФБУ «ВРЦСЭ» (_____).

Указанными определениями расходы за проведение экспертиз возложены на ответчика- Администрацию городского округа город Воронеж.

Согласно ходатайству начальника ФБУ «ВРЦСЭ», а также представленных им счетов на оплату (______), стоимость услуг по проведению судебных экспертиз и по составлению экспертного заключения №3065/6-2 от 28 апреля 2018 года составляет 91 943 руб.; заключения №5266/6-2 от 16 июля 2018 года составляет 45 572 руб.

Однако, расходы за проведение судебных экспертиз и по составлению экспертных заключений оплачены не были.

Поскольку определениями суда от 16 марта 2018 года и от 24 мая 2018 года расходы по оплате за экспертиз возложены на ответчика - Администрацию городского округа город Воронеж, то суд считает расходы по проведению судебных экспертиз в размере 137 515 (91 943 + 45 572) руб. подлежащими взысканию с ответчика - Администрации городского округа город Воронеж.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст. 194 -198 ГПК РФ суд,

РЕШИЛ:

Рождественской Нине Васильевне в удовлетворении исковых требований к Администрации городского округа город Воронеж, Департаменту имущественных и земельных отношений Воронежской области о признании права собственности на объект незавершенного строительства, площадью застройки 119,6 кв.м., степенью готовности 8,5%, расположенный на земельных участках с кадастровыми номерами № и № по адресу <адрес> – отказать.

Взыскать с Администрации городского округа город Воронеж в пользу Федерального бюджетного учреждения «Воронежский Региональный Центр Судебной Экспертизы» Минюста России затраты бюджетных средств на подготовку экспертных заключений №5266/6-2 от 16 июля 2018 года в сумме 45 572 ( сорок пять тысяч пятьсот семьдесят два ) руб.; №3065/6-2 от 28 апреля 2018 года в сумме 91 943 ( девяносто одна тысяча девятьсот сорок три) руб., а всего 137 515 ( сто тридцать семь тысяч пятьсот пятнадцать) руб.

Решение может быть обжаловано в Воронежский областной суд через Ленинский районный суд г. Воронежа в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья Хрячков И.В.