Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Тхор Юлии Олеговны к Обществу с ограниченной ответственностью «Рантье» о взыскании задолженности по договору аренды № 03 от 29.05.2019 года и обязании передать арендованное имущество,

УСТАНОВИЛ:

Тхор Ю.О. обратилась в Белореченский районный суд Краснодарского края с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Рантье» о взыскании задолженности по договору аренды № 03 от 29.05.2019 года и обязании передать арендованное имущество. Требования истца мотивированы тем, что 29.05.2019 года между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор аренды часть нежилого помещения, в соответствии с которым арендодатель сдает, арендатор принимает в аренду часть торгового павильона, назначение: нежилое, общей арендуемой площадью 23 кв.м., этаж 1, расположенное по адресу: Россия, Краснодарский край, Белореченский район, г. Белореченск, ул. Мира, д. 73Б пом.6,7.В соответствии с п.3.1.1 договора аренды размер арендной платы за владение и пользование Объектом составляет 38 000 (тридцать восемь тысяч) рублей в месяц. В указанную арендную плату включен НДФЛ. В соответствии с п. 3.2. договора аренды арендная плата с третьего месяца аренды перечисляется арендатором ежемесячно до 30 числа предшествующего оплачиваемому. За период действия ответчиком были уплачены арендные платежи с июня 2019 года по февраль 2020 года на сумму 297 540 (двести девяносто семь тысяч пятьсот сорок) рублей, что подтверждается историей операций по дебетовой карте Сбербанк за период с 01.01.2019 года по 31.12.2019 года. В соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса РФ "Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Согласно ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. 02 апреля 2020 года истцом в адрес ответчика было направлено уведомление об отказе заключить договор аренды на новый срок, что подтверждается почтовой квитанцией, уведомлением о вручении. 06 апреля 2020 года истцом в адрес ответчика было направлено уведомление об отключении подачи электроэнергии в связи с образовавшейся задолженностью по арендным платежам, что подтверждается почтовой квитанцией, уведомлением о вручении. Однако до настоящего времени арендованное помещение не возвращено, задолженность не погашена. На настоящий момент за ответчиком числится задолженность по оплате арендных платежей. В соответствии с п. 4.5. Договора аренды за просрочку всех видов платежей по настоящему договору по настоящему договору свыше 10 банковских дней арендодатель вправе потребовать от арендатора уплаты пени в размере 0,05 % от суммы, подлежащей к перечислению, за каждый календарный день просрочки, но не более чем 10 % от суммы долга.

Ранее в ходе судебного заседания представитель истца Мелентьев В.В. уточнил заявленные исковые требования, заявил отказ от требования обязать ответчика возвратить арендуемое помещение по акту приема-передачи в связи с возвратом помещения ответчиком после подачи искового заявления, и уточнил заявленные требования в части взыскиваемых сумм, просил взыскать с ответчика 108 938,03 рублей, из них 106 645,16 рублей - сумму задолженности по арендной плате, 2292,87 рублей сумма пени за просрочку платежей по арендной плате и расходы по оплате государственной пошлины.

Представитель ответчика ООО «Рантье» в судебное заседание не явился, извещен надлежаще и заблаговременно, обратился в суд с ходатайством о рассмотрении дела в его отсутствие, предоставил суду письменный отзыв на исковое заявление с требованием отказать в удовлетворении заявленных требований истца по следующим основаниям. Ответчик указал, что задолженность по арендной плате за март - отсутствует, что подтверждается платежным поручением № 135 от 20.02.2020 г. В связи с расторжением сторонами 25 мая 2020 г. Договора № 03 от 29.05.2019 г. за период с 01.04 2020 г. - 25.05.2020 г. задолженность следует считать следующим образом: Арендная плата за период с 01 по 30 апреля 2020 г. - 38 000 рублей, включая НДФЛ, арендная плата за период с 01 по 25 мая 2020 исчисляется на основании и. 3.3. Договора «В случае если какой-либо месяц пользования Объектом по настоящему договору не совпадает с календарным, оплата производится за время фактического пользования помещением в данном месяце» и составила - 30 645 рублей, включая НДФЛ. Ответчик полагает, что истцом не верно произведен расчет задолженности. На день прекращения договора. Ответчиком не оплачена арендная плата в размере 68 645 рублей, включая НДФЛ. Исходя из верного расчета причитающихся платежей, размер пени подлежит так же перерасчету. В соответствии с п. 4.5. Договора за просрочку всех видов платежей по настоящему Договору свыше 10 банковских дней Арендодатель вправе потребовать от Арендатора уплаты пени в размере 0,05 % от суммы, подлежащей к перечислению, за каждый календарный день просрочки, но не более чем 10% от суммы долга. Так размер суммы к перечислению составила - 59 721 руб., за вычетом НДФЛ. Период просрочки составил с 13 апреля по 25 мая 2020 г. -43 дня Расчет: 59 721 х 43 х 0,05% - 1 284 рубля размер пени за просрочку внесения арендной платы.

Также ответчик в своем отзыве просил обратить внимание суда на тот факт, что указанная ответчиком задолженность образовалась в связи с невозможностью пользоваться арендованным имуществом по его назначению, из-за режима повышенной готовности введенного в Краснодарском регионе. Помещение принято Арендатором во владение и пользование 29.05.2019 года по акту приема - передачи. Согласно п. 1.2 Договора аренды Объект предоставлен в целях использования в коммерческой деятельности - организации ломбардной деятельности (заключение договоров займа с гражданами под залог имущества. С даты заключения договора Ответчик надлежащим образом исполнял свои обязательства по договору. Во исполнение Указа Президента РФ № 206 от 25.03.2020 года «Об объявлении в Российской Федерации нерабочих дней», Постановления главы Краснодарского края от 30.03.2020 года № 178 «О внесении изменений в постановление главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 13 марта 2020 г. № 129 «О введении режима повышенной готовности на территории Краснодарского края и. мерах по предотвращению распространения новой коронавирусной инфекции (СОVID-2019)» деятельность организаций по предоставлению услуг, предусматривающая очное присутствие физического лица, с 31.03.2020 года запрещена до 21 мая 2020 г. в связи с чем использование Объекта не осуществлялось, деятельность Арендатора в помещении была полностью приостановлена. Ответчик указывает, что продолжение использования помещения по целевому назначению влекло риск привлечения Арендатора к административной и уголовной ответственности, а также риск причинения вреда жизни и здоровью граждан (работникам и потребителям). При этом, изменение ответчиком целевого назначения Помещения в силу ст. 615 ГК РФ незаконно, а в условиях установления ограничительных мероприятий на территории Краснодарского края было объективно невозможно. С учетом изложенного ответчик полагает, что арендная плата за пользование помещением в период невозможности использовать объект по целевому назначению подлежит уменьшению. В обоснование ссылался на нормы ст. 606, 614 Гражданского кодекса РФ, пункт 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», судебную практику.

Также ответчик в обоснование отзыва указал, что в Федеральном законе от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» законодатель дополнительно закрепил право Арендатор по договорам аренды недвижимого имущества потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации (ч. 3 ст. 19 указанного закона). При этом, согласно позиции Президиума Верховного Суда РФ от 30.04.2020 года, изложенной в Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2, арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашении об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы. Предложение об изменении условий договора аренды в части уменьшения арендной платы в связи, с невозможностью использовать арендуемый Объект по целевому назначению с приложением дополнительного соглашения, подписанного Арендатором, было направлено в адрес истца, что подтверждается уведомлением с описью вложения в ценное письмо, квитанцией об отправке. Указывает, что в адрес истца были направлены Уведомление о приостановлении с 28 марта 2020 г. исполнения обязательств но Договору аренды № 03 от 29.05.2019 г. с приложением Дополнительного соглашения к договору, требование от 29.04.2020 г. об изменении условий договора аренды, с приложением Дополнительного соглашения к договору о снижении размера арендных платежей. Ввиду отсутствия денежных средств у Ответчика (при причине полной потери выручки в арендуемом Объекте, в условиях сохранения обязанности по выплате заработной платы в полном объеме) Арендатором было принято решение о прекращении арендных отношений. При этом, соглашение об изменении арендной платы Арендодателем до настоящего времени не подписано. Ответчик полагает, что уклонение Арендодателя от подписания дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы не лишает Арендатора права на ее расчет в соответствии с положениями пункта 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ и дает право Арендатору ссылаться на указанные обстоятельства в качестве возражения на иск о взыскании арендной платы.

Выслушав участника процесса, исследовав письменные доказательства, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно статьям 309 и 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно положениям ч. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии со ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон (часть 1 статьи 424 Гражданского кодекса РФ).

В силу ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Анализируя условия договора аренды № 03 заключенного 29 мая 2019 года между истцом и ответчиком, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований:

Судом достоверно установлено, что 29 мая 2019 года между истцом и ответчиком был заключен договор аренды части нежилого помещения, в соответствии с которым арендодатель сдает, арендатор принимает в аренду часть торгового павильона, назначение: нежилое, общей арендуемой площадью 23 кв.м., этаж 01, расположенное по адресу: Россия, Краснодарский край, Белореченский район, г. Белореченск, ул. Мира, д. 73Б пом. 6,7.По условиям договора аренды размер арендной платы за владение и пользование объектом составляет 38 000 (тридцать восемь тысяч) рублей в месяц. В указанную арендную плату включен НДФЛ. Срок действия договора составляет 11 месяцев и истекал 29.04.2020 года. В соответствии с п. 3.2. Договора аренды арендная плата с третьего месяца аренды перечисляется арендатором ежемесячно до 30 числа предшествующего оплачиваемому. Истцом в адрес ответчика было направлено уведомление об отказе заключить договор аренды на новый срок. Указанное уведомление было получено ответчиком 13.04.2020 года. Соответственно, договор аренды прекратил свое действие 29.04.2020 года (л.д.9-11).

В соответствии с представленными в материалы дела актами приема-передачи арендуемый объект был передан ответчику по договору 29.05.2019 года, а возвращен 25.05.2020 года (л.д.11).

Из материалов гр. дела следует, что ответчиком была произведена оплата арендной платы по договору аренды № 3 от 29.05.2019 года за следующие периоды: июль 2019 – март 2020 года, что подтверждается платежными поручениями ответчика № 518 от 24.06.2019, № 654 от 29.07.2019, № 706 от 26.08.2019, № 832 от 26.09.2019, № 909 от 28.10.2019, № 1009 от 27.11.2019, № 1093 от 25.12.2019, № 74 от 28.01.2020, № 135 от 20.02.2020.

Соответственно, не были оплачены следующие периоды использования помещения: июнь 2019, апрель 2020 года, май 2020 года. Размер задолженности с учетом неполного использования помещения в мае 2020 года (25 из 31 дня) составляет 106 645,16 рублей (38000 + 38000 + 38000/31*25).

Довод ответчика о том, что арендная плата за июнь месяц 2020 года оплачена ответчиком, что подтверждается платежным поручением № 461 от 29.05.2019 года, судом отклоняется по следующим основаниям.

Как следует из представленного в материалы дела платежного поручения в графе «назначение платежа» указано «оплата по договору аренды № 10 от 29.06.2018 года». Из представленного ответчиком в материалы дела договора аренды № 10 от 29.06.2018 года следует, что он заключен между истцом и ответчиком 29.06.2018 года и действовал до 29.05.2019 года (п. 6.1 договора).

Истец обратился за взысканием задолженности по заключенному с ответчиком договору аренды № 03 от 29.05.2019 года, в связи с чем у суда отсутствуют основания для отнесения платежа, оплаченного по одному договору к правоотношениям сторон, возникших из другого договора аренды.

Довод ответчика о том, что он не использовал арендуемый объект в период действия ограничительных мер не может быть принят во-внимание, поскольку указанное обстоятельство документально ответчиком не подтверждено.

В соответствии с ч. 1 ст. 56, ст. 60 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основание своих требований и возражений, при этом обстоятельства дела, которые по закону должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

Материалами гр. дела подтверждается, что ответчик в период действия договора не уведомлял истца о прекращении деятельности в связи с ограничительными мерами, не просил уменьшить арендную плату, не заявлял об отказе от исполнения договора, не возвращал арендуемое имущество. Как следует из материалов дела, ответчик передал указанное помещение по акту приема-передачи только 25.05.2020 года, что свидетельствует о том, что до указанного дня ответчик использовал указанное имущество в своей деятельности.

Как следует из представленных ответчиком документов, 28.03.2020 года руководителем ответчика было подписано Уведомление о приостановлении исполнения обязательств, с приложением проекта дополнительного соглашения, в соответствии с которым ответчик предлагал истцу подтвердить невозможность использования арендуемого помещения и приостановить исполнение обязательств по договору аренды, в том числе обязательства по оплате арендной платы в период с 28.03.2020 года по 05.04.2020 года. Однако, как следует из указанных документов Уведомление адресовано не истцу, а гражданке Тхор Ирине Юрьевне, в проекте дополнительного соглашения в качестве Арендодателя также указана Тхор Ирина Юрьевна, которая не является стороной договора аренды. Таким образом, ответчиком не представлено доказательств направления соответствующего уведомления о приостановлении исполнения обязательств и проекта дополнительного соглашения в адрес истца, в связи с чем доводы ответчика о своевременном уведомлении истца о невозможности использования помещения по назначению подлежат отклонению. Дополнительно суд отмечает, что указанное уведомление было получено адресатом 10.06.2020 года, уже после прекращения действия договора аренды.

Направленное в адрес истца требование от 29.04.2020 года об изменении условий договора аренды и дополнительное соглашение к договору аренды, в соответствии с которым ответчик предлагал уменьшить арендные платежи и отсрочить их уплату до апреля 2022 года было отправлено по почте ответчиком только 15.05.2020 года (после прекращения действия договора аренды), а получено истцом 25.06.2020 года, уже после возврата помещения ответчиком, в связи с чем основания для освобождения ответчика от платы за пользование помещением либо снижения арендной платы по прекращенному договору отсутствуют.

Ссылка ответчика на норму ч. 3 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ (ред. от 08.06.2020) "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций", также отклоняются судом по следующим основаниям.

Действительно в соответствии с ч. 3 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ (ред. от 08.06.2020) "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций"арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Между тем, ч. 4 указанной статьи предусмотрены последствия не достижения соглашения между арендатором и арендодателем об уменьшении арендной платы, а именно право арендатора не позднее 1 октября 2020 года отказаться от указанного договора аренды, заключенного на определенный срок, в порядке, предусмотренном статьей 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом данная норма права не указывает на освобождение арендатора от подлежащих уплате арендных платежей.

Как следует из материалов гр. дела за весь период действия договора аренды за ответчиком образовалась задолженность в размере 106 645,16 рублей.

В соответствии с ч. 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии с п. 4.5. Договора аренды за просрочку всех видов платежей по договору свыше 10 банковских дней арендодатель вправе потребовать от арендатора уплаты пени в размере 0,05 % от суммы, подлежащей к перечислению, за каждый календарный день просрочки, но не более чем 10 % от суммы долга.

В соответствии с расчетом неустойки, представленным истцом при уточнении требований сумма неустойки составляет 2292,87 рублей за период с 13.04.2020 года по 25.05.2020 года. Расчет неустойки судом проверен и признан верным.

Согласно части 1 статьи 98 ГПК РФ, стороне в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 статьи 96 настоящего Кодекса. В случае если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Таким образом, с ответчика подлежат взысканию судебные расходы по уплате истцом государственной пошлины в сумме 3860 рублей, как подтвержденные документально.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Тхор Юлии Олеговны к Обществу с ограниченной ответственностью «Рантье» о взыскании задолженности по договору аренды № 03 от 29.05.2019 года удовлетворить.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Рантье» (ИНН 6167124540, ОГРН 1146195002249) в пользу Тхор Юлии Олеговны задолженность по договору аренды № 03 от 29.05.2019 года в размере 108 938,03 рублей, в том числе: 106 645,16 рублей - сумма задолженности по арендной плате; 2292,87 рублей - сумма пени за просрочку платежей по арендной плате.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Рантье» (ИНН 6167124540, ОГРН 1146195002249) в пользу Тхор Юлии Олеговны расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 860 (три тысячи восемьсот шестьдесят) рублей.

Решение в окончательном виде изготовлено 31 июля 2020 года.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Белореченский районный суд Краснодарского края в течение одного месяца.

Председательствующий: подпись.