Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Агентство недвижимости «Невский Простор» к ФИО1, ФИО2 о взыскании агентского вознаграждения,

УСТАНОВИЛ:

Истец ООО «Агентство недвижимости «Невский Простор» (далее – истец, агентство) обратился в суд с иском к ответчикам ФИО1, ФИО2 о взыскании агентского вознаграждения, в обоснование указал, что 28.03.2019 сторонами был заключен агентский договор оказания услуг по продаже недвижимости №032803. По условиям договора агентство по поручению клиента обязалось от своего имени в интересах клиента совершать маркетинговые, юридические и иные действия, направленные на поиск потенциальных покупателей, принадлежащей клиенту квартиры по адресу <адрес>, до момента перехода права собственности к покупателю и получения клиентом полной суммы оплаты за проданный объект. Клиент обязался в свою очередь уплатить агентству вознаграждение за оказанные услуги в соответствии с дополнительным соглашением к договору в размере 3% от стоимости объекта, а всего в сумме 213 000 руб. Истец совершил ряд последовательных действий во исполнение договора, а именно: предоставлен квалифицированный специалист – агент ФИО4, предоставлены консультации по правовым, маркетинговым и организационным вопросам, изготовлены фотографии объекта, осуществлялась реклама объекта в СМИ с 28.03.2019, агентом проводился анализ рынка недвижимости с целью определения актуальной рыночной цены объекта, агентом осуществлялся поиск покупателей, проводилась организация просмотра объекта с потенциальными покупателями, агентством заказывались выписки из ЕГРН от 27.02.2019 и 23.03.2019, агентом ФИО5 проводились переговоры с потенциальными покупателями, 17.05.2019 агентством от имени клиента был заключен предварительный договор купли-продажи объекта с покупателем ФИО6, агентством был принят от покупателя обеспечительный платеж в счет стоимости объекта в размере 20 000 руб., 18.05.2020 ФИО1 была поставлена в известность о том, что найден покупатель на квартиру и принят обеспечительный платеж, ответчик в свою очередь сообщила, что квартира уже продана и в услугах агентства она не нуждается. После разговора с продавцом агент ФИО7 сообщила покупателю, что продавец отказался продавать квартиру, обеспечительный платеж был возвращен агентством покупателю ФИО6 20.05.2019. Фактически ответчик в одностороннем порядке отказался от услуг истца и лишил его возможности оказать услуги в полном объеме. В адрес ответчиков 02.07.2019 была направлена претензия с предложением написать заявление о расторжении договора и оплатить расходы агентства. Истец полагал, что вправе рассчитывать на вознаграждение, поскольку действовал добросовестно, нашел покупателя на квартиру, при этом срок договора не истек, однако из-за действий ответчиков не имел возможности исполнить договор, окончить сделку с покупателем. Просил учесть фактически оказанные агентские услуги в спорный период и недобросовестное поведение ответчиков, на основании ст.ст.309,310,779,1005 ГК РФ с ответчиков солидарно агентское вознаграждение в размере 213 000 руб., расходы по уплате государственной пошлины в сумме 5330 руб., почтовые расходы в сумме 509,28 руб. (л.д.4-9).

В порядке ст.39 ГПК РФ истец уточнил исковые требования, просил взыскать с ответчика ФИО1 агентское вознаграждение в размере 106 500 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 2665 руб., почтовые расходы в размере 254,64 руб., а всего 109 419,64 руб., взыскать с ответчика ФИО2 агентское вознаграждение в размере 106 500 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 2665 руб., почтовые расходы в размере 254,64 руб., а всего 109 419,64 руб.

В судебное заседание представитель истца ООО «Агентство недвижимости «Невский Простор» по доверенности ФИО3 явилась на удовлетворении исковых требований настаивала.

Ответчик ФИО1, действующая за себя и в качестве представителя по доверенности ответчика ФИО2 явилась, возражала против исковых требований по основаниям, изложенным в письменном отзыве на иск.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно п. 1 ст. 779 ГК РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги, а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

Заказчик обязан оплатить оказанные ему услуги в сроки и в порядке, которые указаны в договоре возмездного оказания услуг (п. 1 ст.781 ГК РФ).

В случае невозможности исполнения, возникшей по вине заказчика, как следует из положений п. 2 ст.781 ГК РФ услуги подлежат оплате в полном объеме, если иное не предусмотрено законом или договором возмездного оказания услуг.

В силу ст.782 ГК РФ заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов.

Положениями ст.1005 ГК РФ предусмотрено, что по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.

В соответствии со ст.1006 ГК РФ принципал обязан уплатить агенту вознаграждение в размере и в порядке, установленных в агентском договоре.

В судебном заседании установлено, что квартира по адресу <адрес> принадлежала ответчикам на праве общей долевой собственности:

- по 1/3 в праве общей долевой собственности, а всего 2/3 доли в праве общей долевой собственности ответчикам ФИО1 и ФИО9 (ранее – ФИО13) Е.Ю. на основании договора передачи в собственность граждан РФ, заключенного 17.01.2006 с администрацией <адрес> района Санкт-Петербурга (право собственности зарегистрировано 17.02.2006);

- 1/3 доли в праве общей долевой собственности ответчику ФИО1 на основании свидетельства о праве на наследство по закону (право собственности зарегистрировано 06.11.2015) – л.д.11-13,14,15,16, 24-41.

Сторонами 28.03.2019 заключен агентский договор оказания услуг при продаже недвижимости № 032803. По условиям договора от 28.03.2019 агентство (истец) по поручению и в интересах клиентов (ответчиков), обязалось от своего имени или от имени клиентов совершать действия, направленные на поиск потенциальных покупателей, до момента перехода права собственности к покупателю и получения клиентом полной стоимости оплаты за проданный объект. В свою очередь клиенты обязались уплатить агентству вознаграждение за оказанные услуги. Вознаграждение устанавливалось дополнительным соглашением сторон и должно быть выплачено в течение трех дней с даты подписания акта об оказании услуг. Акт об оказании услуг подлежал подписанию в течение трех дней с момента выполнения всех условий основного договора. Объектом по договору выступала квартира, принадлежащая ответчикам и расположенная по адресу <адрес>. Пункт 3 названного договора предусматривал обязанности агентства, связанные с поиском покупателя на объект недвижимости, в том числе: изучение конъюнктуры рынка недвижимости, распространение информации об объекте, предоставление квалифицированного специалиста – агента ФИО8, консультирование клиентов по правовым, организационным, маркетинговым вопросам, оказание помощи по сбору документов, необходимых для проведения сделки с объектом, осуществление поиска покупателя объекта, обеспечение переговоров с покупателем объекта, по поручению клиентов – получение обеспечительного платежа и заключение с покупателем предварительного договора купли-продажи, ознакомление с ним продавцов, подписание протокола согласования, оказание содействия в организации перехода права собственности, консультации по вопросу взаиморасчетов по сделке с объектом, представление клиентам для подписания письменного отчета о проделанной работе. Пунктом 7 договора предусмотрена возможность отказа клиентов от исполнения договора до заключения предварительного договора с покупателем, при этом агентству подлежат возмещению все понесенные расходы в размере 5000 руб. за каждый отработанный агентом полный или неполный месяц. В случае отказа клиентов от исполнения договора после заключения предварительного договора или внесения обеспечительного платежа, стороны будут считать исполнение договора невозможным. Невозможностью исполнения, возникшей по вине клиентов, признавалось также уклонение от проведения переговоров, неявка на подписание основного договора отчуждения или иные действия или бездействие клиентов, препятствующее исполнению договора. В случае невозможности исполнения, возникшей по вине клиентов, услуги агентства подлежат оплате в полном объеме. Договор согласно п.6.1 действовал до 28.09.2019 с возможностью пролонгации (л.д. 20-21).

Приложением № 2 к договору установлено вознаграждение агентства, которое составило 213 000 руб. (л.д.23).

Предварительный договор купли-продажи объекта заключен истцом от имени ответчиков с покупателем ФИО6 17.05.2019. Согласно указанному договору стороны условились подписать договор купли-продажи квартиры по адресу <адрес> срок не позднее 17.0.2019. В счет стоимости объекта покупатель внес обеспечительный платеж в размере 20 000 руб. (л.д.42,44).

Как следует из объяснений сторон в последующем договор купли-продажи названого объекта с покупателем ФИО6 заключен не был. Ответчик ФИО1 по телефону сообщила, что более не нуждается в услугах агентства, самостоятельно приискала покупателя на квартиру, что подтверждается показаниями свидетелей ФИО8 и ФИО6

Покупателю ФИО6 обеспечительный платеж возвращен агентством 20.05.2019 (л.д.45).

Квартира отчуждена ответчиками по договору, заключенному 20.06.2019 с Свидетель №1, право собственности нового собственника зарегистрировано в установленном законом порядке 25.06.2019 (л.д.62-64). Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля Свидетель №1 подтвердила, то обстоятельство, что сделку совершали без обращения к услугам агентства, поскольку в этом не было необходимости.

Истцом в адрес ответчиков 02.07.2019 направлено письмо с просьбой оплатить понесенные агентством расходы в сумме 60 000 руб., с уведомлением о том, что в случае не получения заявления о расторжении договора и отказа в оплате расходов, агентство сохраняет право на обращение за получением комиссионного вознаграждения в размере 213 000 руб. (л.51-57).

Затем 14.08.2019 истец направил в адрес ответчика ФИО1 отчет о работе агентства с приложением восьми актов осмотра объекта.

Заявляя требования о взыскании агентского вознаграждения в размере 213 000 руб. истец ссылается на то обстоятельство, что ответчики своими действиями создали невозможность исполнения договора, в связи с чем на них должна быть возложена обязанность оплаты вознаграждения.

Суд не может согласиться с данным выводом ввиду следующего.

Заключенный сторонами 28.03.2019 договор имеет смешанную природу и включает в себя как признаки непосредственно агентского договора, так и договора об оказании услуг. Нотариальное удостоверение агентского договора не требуется, в этой связи суд полагает, что форма договора соблюдена.

Условиями договора (п.п. 5.1,5.2,4.6) предусмотрена обязанность выплаты агентству вознаграждения после подписания акта об оказании услуг, то есть выполнения всех условий основного договора. Размер вознаграждения изменяется лишь в случае изменения стоимости самого объекта, что предусмотрено дополнительным соглашением № 2 к договору.

В случае отказа клиента от исполнения договора до заключения предварительного договора с покупателем квартиры, агентству подлежат возмещению расходы, стоимость которых по общему правилу определяется прейскурантом услуг, размещенном на сайте организации, и составляет 5000 руб. за каждый отработанный полный или неполный месяц.

Отказ клиентов от исполнения договора после заключения предварительного договора автоматически делает его исполнение невозможным и предусматривает меру ответственности, предусмотренную п.2 ст.781 ГК РФ, то есть оплату услуг в полном объеме.

Таким образом, стороны условились, что цена договора в случае достижения конечной цели составляла 213 000 руб., в случае отказа от договора цена определяясь стоимостью услуг (за отработанное время или в полном объеме независимо от отработанного времени).

Суд принимает во внимание, что отказ от исполнения договора является правом заказчика, отвечает положениям ст.782 ГК РФ и ст.32 ФЗ «О защите прав потребителей» и во всяком случае не может расцениваться как злоупотребление правом. При этом отказ может быть выражен в устной форме. При таких обстоятельствах заявление ответчика ФИО1 и последующие действия свидетельствуют о волеизъявлении на отказ от исполнения договора.

С учетом изложенного, при отказе ответчиков от исполнения договора стоимость вознаграждения с ФИО2 и ФИО1 взысканию не подлежит, иск подлежит отклонению.

Тот факт, что 17.05.2019 агентством от имени ответчиков заключен предварительный договор купли-продажи квартиры на данный вывод не влияет, поскольку договором специальные условия на этот счет не предусмотрены.

Кроме того, в тексте предварительного договора содержится ссылка на несуществующий агентский договор оказания услуг при продаже недвижимости – договор № 031405 от 14.05.2019. Данное обстоятельство является существенным, поскольку именно агентский договор дает право действовать от имени принципала, порождая у последнего права и обязанности.

В силу ст.429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме установленной для основного договора.

На момент заключения предварительного договора купли-продажи действовала редакция ст.42 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», в силу которой сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению.

Учитывая, что отчуждаемый объект недвижимости – квартира принадлежала ответчикам на праве общей долевой собственности, то предварительный договор, заключенный 17.05.2019 с ФИО6, подлежал нотариальному удостоверению, что сделано не было.

При таких обстоятельствах заключение предварительного договора купли-продажи объекта, внесение покупателем ФИО6 обеспечительного платежа не является юридически значимым обстоятельством.

Требования о взыскании с ответчиков понесенных расходов агентством не заявлялось, в связи с чем доводы истца о фактическом оказании агентских услуг в спорный период и представленные им в обоснование доказательства, судом не исследуются.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ООО «Агентство недвижимости «Невский Простор» к ФИО1, ФИО2 о взыскании агентского вознаграждения – отказать.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы в Приморский районный суд Санкт-Петербурга

Судья В.В. Савин