Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Сыктывкаре 28 февраля 2022 года гражданское дело по иску администрации муниципального образования городского округа «Сыктывкар» (администрация МО ГО «Сыктывкар») к ФИО2 об изъятии объекта незавершенного строительства для продажи с публичных торгов,

установил:

Администрация МО ГО «Сыктывкар» обратилась в суд с иском к ФИО2 об изъятии объекта незавершенного строительства общей площадью ... кв.м., степень готовности ... %, кадастровый номер ..., для продажи с публичных торгов. В обоснование заявленных требований указала, что срок договора аренды земельного участка истек 02.11.2019, в связи с чем на основании ч. 1 ст. 239.1 ГК РФ объект незавершенного строительства может быть изъят у его собственника.

Представитель истца администрации МО ГО «Сыктывкар» ФИО1 в судебном заседании заявленные требования поддержала.

Ответчик ФИО2 заявленные требования не признал, пояснил, что администрация МО ГО «Сыктывкар» препятствовала в строительстве дома, не выдавала градостроительный план, не заключала договор аренды без решения суда, кроме того, ему выдано разрешение на строительство на 10 лет, которое не отменено, в связи с чем он имеет право на заключение договора аренды.

Заслушав объяснения, исследовав письменные материалы дела, материалы гражданских дел №..., суд находит требования администрации МО ГО «Сыктывкар» подлежащими удовлетворению.

Решением Сыктывкарского городского суда по гражданскому делу №... от 11.07.2013, вступившим в законную силу установлено, что постановлением главы администрации МО ГО «Сыктывкар» №... от 12.08.1999 утверждены границы земельного участка, площадью ... кв.м. в м. ..., земельный участок предоставлен ФИО2 во временное пользование под огород.

12.08.1999 земельный участок поставлен на кадастровый учет за №...

06.09.1999 ФИО2 подписал с администрацией МО ГО «Сыктывкар» договор о предоставлении земельного участка во временное пользование под огород.

Постановлением главы администрации МО ГО «Сыктывкар» №... от 22.05.2002 ФИО2 разрешено строительство индивидуального жилого дома на данном земельном участке. Проект дома утвержден администрацией МО ГО «Сыктывкар».

Письмом от 25.03.2013 №... администрация МО ГО «Сыктывкар» отказала ФИО2 в предоставлении земельного участка в аренду для строительства индивидуального жилого дома по основанию его расположения в зоне военных объектов и иных режимных территорий.

Приведенным решением постановлено признать за ФИО2 право аренды земельного участка ..., площадью ... кв.м. для строительства индивидуального жилого дома в м.... г..... Администрация МО ГО «Сыктывкар» обязана заключить с ФИО2 договор аренды земельного участка ..., площадью ... кв.м. для строительства индивидуального жилого дома в м.... г.... сроком на 5 лет.

Во исполнение решения суда 28.10.2013 администрация МО ГО Сыктывкар заключила с ФИО2 договор аренды земельного участка с кадастровым номером ..., площадью 977 кв.м., для строительства индивидуального жилого дома в м. .... Договор зарегистрирован в установленном порядке.

Решением Сыктывкарского городского суда от 06.11.2014 по делу №... признан незаконным отказ и обязана администрация МО ГО «Сыктывкар» подготовить градостроительный план земельного участка с кадастровым номером ..., утвердить его и выдать ФИО2 В оставшейся части иска отказано.

Постановлением администрации МО ГО «Сыктывкар» №... от 25.02.2015 утвержден градостроительный план земельного участка.

01.04.2015 ФИО2 выдано разрешение на строительство.

06.10.2016 в ЕГРН на арендуемом земельном участке зарегистрирован объект незавершенного строительства, с кадастровым номером ..., площадью ... кв.м., проектируемое назначение: жилой дом, адрес: ..., степень готовности 5%.

02.11.2016 между администрацией муниципального образования городского округа «Сыктывкар» и ФИО2 заключен договор аренды земельного участка .... По условиям договора, администрация передала ФИО2 в аренду земельный участок из земель населенных пунктов под кадастровым номером ..., площадью 977 кв.м, по адресу ..., для строительства индивидуального жилого дома. Указанный договор заключен сроком до 02.11.2019.

06.12.2019 администрацией МО ГО «Сыктывкар» в адрес ФИО2 направлено уведомление №... о расторжении договора аренды земельного участка №... от 02.11.2016, предоставленного в аренду до 02.11.2019, в связи с истечением срока действия договора.

21.04.2021 администрация МО ГО «Сыктывкар» отказала ФИО2 в заключении договора аренды на новый срок. Принимая решение об отказе в заключении нового договора аренды истец указал, что спорный земельный участок уже предоставлялся ответчику в аренду сроком на 3 года для завершения строительства индивидуального жилого дома, в связи с чем однократное предоставление земельного участка в аренду для завершения строительства собственником объекта незавершенного строительства имело место ранее. Повторная аренда участка для этих целей законом не предусмотрена.

Положениями подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса и пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) (в редакции, действовавшей после 01.03.2015) предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства на заключение (однократную пролонгацию) договора аренды для завершения строительства такого объекта без торгов.

Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ) в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения в Земельный кодекс и в Гражданский кодекс, который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 33 статьи 34 Закона N 171-ФЗ предусмотрено, что положения статьи 239.1 Гражданского кодекса не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу этого Федерального закона (1 марта 2015 года). Данное положение применяется, если собственником объекта незавершенного строительства уже было реализовано предусмотренное пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ (в редакции, действующей с 01.03.2015), право на однократное предоставление земельного участка для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 01.03.2015.

В пункте 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020, указано следующее. Действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

Основания для отказа в удовлетворении требования о продаже объекта незавершенного строительства установлены пунктом 3 статьи 239.1 ГК РФ, согласно которому иск не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Таким образом, нарушение срока строительства объекта, обусловленное действиями уполномоченных органов либо лиц, осуществляющих эксплуатацию инженерных сетей, является самостоятельным и единственным основанием для отказа в удовлетворении требования о принудительном изъятии объекта незавершенного строительства.

Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.

Еще в 2002 году ФИО2 администрацией МО ГО «Сыктывкар» выдано архитектурно-планировочное задание на проектирование индивидуального жилого дома, градостроительный план утвержден в 2015 году и выдано разрешение на строительство, однако объект не достроен до настоящего времени.

Ответчиком не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что нарушение срока строительства объекта находится в прямой причинно-следственной связи с действиями (бездействием) уполномоченных органов.

Учитывая, что в рассматриваемом случае срок действия договора аренды земельного участка истек, при этом на участке расположен объект, строительство которого не завершено, суд приходит к выводу о применении положений ст. 239.1 ГК РФ.

Тот факт, что действие разрешения на строительство не прекращено, не является значимым при решении вопроса об изъятии объекта, поскольку само по себе разрешение на строительство не продлевает договорные отношения сторон на условиях договора, срок действия которого истек.

То обстоятельство, что решением суда в 2013 году администрация МО ГО «Сыктывкар» была обязана предоставить земельный участок в аренду на срок 5 лет, а договор аренды заключен на 3 года, не влечет последствий в виде отказа в иске об изъятии у ответчика недостроенного объекта, так как ко дню обращения в суд с настоящим иском истек пятилетний срок по решению суда и трехлетний срок аренды для завершения строительства дома.

В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В нарушение приведенных норм ответчик не доказал наличия у него права на пользование земельным участком на условиях аренды.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Изъять у ФИО2 объект незавершенного строительства общей площадью 92,9 кв.м., степень готовности 5 %, кадастровый номер ..., расположенный по адресу ......, для продажи с публичных торгов.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Коми, через Сыктывкарский городской суд, в течение месяца со дня составления решения в окончательной форме.

** ** **

Судья- Н.Е. Колосова