Гражданский кодекс часть 1

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО4 об истребовании имущества из чужого незаконного владения, указав в обоснование, что в период с 17.08.2010г. по 23.07.2018г. она являлась собственником земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1000 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование – для ведения садоводства.

10.09.2014г. между истцом и ООО «Арком» был заключен договор подряда № 234 проектирования индивидуального жилого дома, по условиям которого общество обязалось выполнить разработку проекта индивидуального жилого дома.

22.01.2015г., после подготовки проекта, между истцом и ООО «Арком» был заключен договор подряда № 78 на строительство частного (индивидуального) жилого дома, согласно которому общество обязалось осуществить постройку частного жилого дома по адресу: <адрес>, <адрес>. Стороны определили объем и стоимость работ в локальном сметном расчете, являющимся приложением № 2 к договору подряда № 78 от 22.01.2015г. Работы были выполнены ООО «Арком» в объеме, указанном в акте приемки выполненных работ № 1 от 01.03.2016г. (форма КС-2) и справке о стоимости выполненных работ и затрат № 1 от 01.03.2016г. (форма КС-З).

На основании указанных документов 01.03.2016г. истец и ООО «Арком» подписали соглашение о расторжении и порядке исполнения договора подряда № 78 на строительство частного (индивидуального) жилого дома от 22.01.2015г.

По запросу истца, филиал ГУП «Леноблинвентаризация» (Ломоносовское БТИ) провело инвентаризацию жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, по результатам которой изготовило технический паспорт с присвоением дому инвентарного номера 107-50-133.

Право собственности на жилой дом за истцом не было зарегистрировано.

В данном доме проживала дочь истца, ФИО2, с мужем и несовершеннолетними детьми.

Как указала истец, по сведениям ее дочери, 09.04.2019г. в названный жилой дом с помощью сотрудников полиции проник ФИО4, предъявив выписку из ЕГРН об объекте недвижимости – жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>, <адрес>, имеющего кадастровый №, а также договор купли-продажи земельного участка и жилого дома от 25.12.2018г., заключенный между ФИО5 (продавец) и ФИО4 (покупатель).

ФИО1 заявила о том, что она ни с кем не заключала договоров о продаже жилого дома, денежных средств за него ни от кого не получала.

С учетом изложенного, истец просила истребовать из чужого незаконного владения ФИО4 в ее пользу жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, имеющий кадастровый №.

Участники процесса в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Истец ФИО1, представитель ответчика ФИО4 и третьего лица ФИО5 адвоката Алипа А.С., действующая на основании доверенностей от 31.05.2019 года и ордера № 1837436 и №1837437 от 04.06.2019 года просили об отложении слушания дела.

С учетом надлежащего извещения участников процесса, суд находит возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, поскольку доказательств уважительности причин отсутствия суду не представлено.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства по правилам статьи 67 ГПК РФ в их совокупности, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что истцу ФИО1 на основании договора купли-продажи от 17.08.2010г. принадлежал на праве собственности земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1000 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, <адрес> (т1., л.д.12).

На указанном земельном участке возведен жилой дом, о чем имеется технический паспорт, составленный по данным инвентаризации 05.04.2016г. (т.1, л.д.13-19).

05.05.2018г. ФИО1 (продавец), в лице ее представителя ФИО6, заключила с ФИО5 договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1000 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, <адрес> (т.1, л.д.178-180).

Земельный участок был продан за 4000000 рублей, денежные средства переданы полностью до подписания договора (пункт 2 договора от 05.05.2018г.).

Отчуждаемый земельный участок принадлежал продавцу на основании договора купли-продажи, заключенного в простой письменной форме 17.08.2010г. и зарегистрированного Управлением Росреестра по Ленинградской области за номером № (пункт 4 договора от 05.05.2018г.).

В договоре от 05.05.2018г. также указано, что в отношении земельного участка зарегистрирована ипотека на срок с 30.07.2014г. по 08.01.2015г.; лицо, в пользу которого зарегистрировано ограничение/обременение – ФИО3, основание – договор займа с одновременной ипотекой (залогом) земельного участка от 08.07.2014г. (пункт 4 договора).

Переход права по договору от 05.05.2018г. зарегистрирован Управлением Росреестра по Ленинградской области 23.07.2018г., в этот же день зарегистрирована ипотека в силу закона.

Решением Петродворцового районного суда Санкт-Петербурга, вынесенного 29.11.2016г. по делу № 2-1194/2016, с ФИО1 в пользу ФИО3 взыскана сумма долга в размере 550000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 1171000 рублей, пени за неисполнение обязательства в размере 550000 рублей, расходы на составление отчетов в размере 7500 рублей и 15000 рублей, государственная пошлина в сумме 19747 рублей 50 копеек. Указанный решением суда обращено взыскание на предмет залога – земельный участок площадью 1000 кв.м. и расположенный на нем жилой дом площадью 253,4 кв.м., 2010 года постройки, по адресу: <адрес>, <адрес> (кадастровый №), путем реализации с публичных торгов, определив начальную продажную цену в размере 6700000 рублей. Решение вступило в силу 14.01.2017г. (т.1, л.д.206-211).

25.12.2018г. ФИО5 (продавец) и ответчик ФИО4 (покупатель) заключили договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, по которому продавец продал, а покупатель приобрел в собственность принадлежащий продавцу земельный участок с кадастровым номером № площадью 1000 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, а также расположенный на нем 2-этажный жилой дом с кадастровым номером №, общей площадью 267,3 кв.м. (т.1, л.д.176-178).

Земельный участок принадлежал продавцу на основании договора купли-продажи от 05.05.2018г., право собственности зарегистрировано 23.07.2018г.; жилой дом принадлежал на основании технического плана от 22.11.2018г., договора продажи недвижимости (земельный участок) от 05.05.2018г., право собственности зарегистрировано 20.12.2018г. (пункт 2 договора от 25.12.2018г.).

Земельный участок и жилой дом проданы за 4000000 рублей, расчет между продавцом и покупателем произведен полностью при подписании договора (пункт 4 договора от 25.12.2018г.).

Переход к ответчику права собственности на земельный участок и жилой дом по договору от 25.12.2018г. зарегистрирован Управлением Росреестра по Ленинградской области 09.01.2019г.

Оценив изложенные обстоятельства спора, суд пришел к выводу, что существо предъявленных истцом требований заключается в том, что, по ее утверждению, расположенный на земельном участке жилой дом был возведен истцом за свой счет, однако, не был предметом сделок, в связи с чем, названный дом выбыл из владения истца без ее ведома и помимо ее воли. Обстоятельства отчуждения земельного участка, на котором расположен спорный жилой дом, истцом под сомнение не ставятся, соответствующая сделка не является предметом спора по настоящему делу.

Исследовав материалы дела, суд пришел к следующему.

В соответствии со статьей 301 Гражданского кодекса РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Статьей 263 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что собственник земельного участка, по общему правилу, приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.

Из материалов дела усматривается, что истец, являясь собственником земельного участка в период с 15.09.2010г. по 23.07.2018г., осуществила на нем в указанный период строительство спорного жилого дома.

При этом, несмотря на то, что сведения о дате завершения строительства противоречивы – 2010 год по данным технического плана и 2016 год по данным подрядной документации – суд приходит к выводу о том, что не позднее 05.04.2016г. (дата изготовления технического плана) спорный жилой дом был фактически возведен на земельном участке истца.

23.07.2018г. произведена государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок от истца к ФИО5 на основании договора, подписанного сторонами 05.05.2018г. Спорный жилой дом не являлся предметом указанного договора купли-продажи.

Из материалов дела также усматривается, что государственная регистрация права собственности на спорный жилой дом (т.н. горизонтальное разделение права на участок и расположенную на нем постройку), произведена 20.12.2018г. на основании технического плана, т.е. после даты отчуждения истцом земельного участка.

Таким образом, суд находит, что на дату заключения договора купли-продажи от 05.05.2018г. спорный жилой дом был завершен строительством, однако, в силу специфики законодательного регулирования правоотношений, связанных с возведением на садовом земельном участке объектов недвижимости, допускающего возможность строительства и последующего ввода в эксплуатацию без получения соответствующих разрешений и без ограничения срока такой регистрации, право собственности на указанный дом зарегистрировано не было.

Согласно статье 219 Гражданского кодекса РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015г. №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», к категории недвижимых вещей необходимо относить как здания и сооружения, построенные до введения системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, даже в том случае, если ранее возникшие права на них не зарегистрированы, так и правомерно возведенное здание или сооружение, в том числе до регистрации на него права собственности лица, в законном владении которого оно находится.

Из изложенного следует, что передача собственником своему контрагенту принадлежащего такому собственнику земельного участка, на котором расположены капитальные постройки, регистрация которых не произведена, не свидетельствует об отсутствии волеизъявления на передачу таких существующих построек, определяемых до их государственной регистрации в качестве улучшения или принадлежности отчуждаемого земельного участка.

Вместе с тем, обстоятельства тех или иных характеристик передаваемого имущества находятся в сфере договорных отношений между сторонами сделки, каждая из которых, как предполагается, осведомлена о ее предмете и вступила в договорные отношения, являясь удовлетворенной полученными сведениями.

Обстоятельства вступления сторон в договорные отношения и содержание этих отношений (в том числе, рыночность условия о цене, включающей или не включающей постройки) не являются предметом спора по настоящему делу, при этом, суд отмечает, что истец, производя отчуждение принадлежащего ей земельного участка, не могла не знать о том, что на этом участке расположен построенный ею жилой дом, в связи с чем, довод истца о незаконности владения ответчиком спорным домом опровергается представленными доказательствами.

В соответствии с подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ, одним из принципов земельного законодательства заключается в единстве судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Истец, предъявляя требование об истребовании спорного жилого дома, не вступает в обсуждение истребования земельного участка, на котором расположен такой дом, при этом, исковое заявление не содержит указаний на обстоятельства незаконности владения земельным участком.

Удовлетворение притязаний лица об истребовании имущества из чужого незаконного владения предполагает восстановление права путем физического восстановления владения законного собственника путем принудительного прекращения господства ответчика над вещью и установления такого господства истцом.

Однако, в данном случае удовлетворение требований ФИО1 в отношении спорного дома не приведет к установлению ее господства над ним, поскольку вступит в противоречие с таким же исключительным и не оспоренным в должной процедуре правом ответчика на земельный участок, на котором расположен дом, и, таким образом, нарушит принцип единства судьбы земельного участка и построек на нем.

С учетом изложенного, суд не находит оснований к удовлетворению заявленных истцом требований.

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд:

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО4 об истребовании имущества из чужого незаконного владения – отказать.

Решение может быть обжаловано в Ленинградский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Ломоносовский районный суд Ленинградской области в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 27 мая 2020 года.

Судья Н.Н. Михайлова