Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Поленниковой И.Н., Бочкарева К.А. к Обществу с ограниченной ответственностью «Производственно-строительная база 2», исполнительному комитету Бугульминского муниципального района РТ о признании права собственности на жилое помещение,

У С Т А Н О В И Л :

Поленникова И.Н. обратилась в суд с иском к ПСБ-2 о признании за ней права собственности на жилое помещение – <данные изъяты> квартиру № общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенную в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>, и на место в хозяйственном блоке № общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенном на цокольном этаже многоквартирного жилого дома. В заявлении указала, что ДД.ММ.ГГГГ она заключила с ООО «ПСБ 2» предварительный договор купли-продажи жилого помещения и места в хозяйственном блоке №, расположенного по адресу: <адрес> Согласно пункту <данные изъяты> указанного договора ответчик обязался передать ей в собственность трехкомнатную квартиру № общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенную на <данные изъяты> этаже многоквартирного дома, а также место в хозяйственном блоке № общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное на цокольном этаже указанного дома. В соответствии с пунктом <данные изъяты> договора с последующим уточнением дополнительным соглашением № стоимость квартиры она оплатила полностью, как и стоимость места в хозяйственном блоке <данные изъяты> рублей. ДД.ММ.ГГГГ ответчик передал Поленниковой И.Н. квартиру № по передаточному акту к предварительному договору купли-продажи жилого помещения и места в хозяйственном блоке, тогда же ей были выданы ключи от квартиры, квартира поставлена на кадастровый учёт. На протяжении длительного периода времени Поленникова И.Н. на законных основаниях пользуется и владеет указанной квартирой. Однако до настоящего времени не может оформить свое право собственности на принадлежащую ей квартиру, а также зарегистрироваться в ней по месту жительства, так как построенный ответчиком жилой дом не соответствует проектной документации в части верхних этажей.

В тот же день в суд обратился Бочкарев К.А. с иском к тому же ответчику о признании за ним права собственности на жилое помещение – трехкомнатную квартиру № общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенную в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>, и на место в хозяйственном блоке № общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенном на цокольном этаже многоквартирного жилого дома. В иске указал, что ДД.ММ.ГГГГ он заключил с ООО «ПСБ 2» предварительный договор купли-продажи жилого помещения и места в хозяйственном блоке №, расположенного по адресу: <адрес>. Согласно пункту <данные изъяты>. указанного договора ответчик обязался передать в собственность трехкомнатную квартиру № общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенную на <данные изъяты> этаже многоквартирного дома и место в хозяйственном блоке № общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное на цокольном этаже указанного дома. В соответствии с пунктом <данные изъяты> договора с последующим уточнением дополнительным соглашением № к договору стоимость квартиры он оплатил полностью, как и стоимость места в хозяйственном блоке. ДД.ММ.ГГГГ ответчик передал Бочкареву К.А. квартиру № по передаточному акту к предварительному договору купли-продажи жилого помещения и места в хозяйственном блоке №, ему были выданы ключи от квартиры, которой он владеет и пользуется, не имея возможности зарегистрировать право собственности, так как построенный ответчиком жилой дом не соответствует проектной документации в части верхних этажей.

Определением Бугульминского городского суда РТ от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве соответчика привлечен исполнительный комитет Бугульминского муниципального района РТ, в качестве третьего лица - <данные изъяты>

Определением Бугульминского городского суда РТ от ДД.ММ.ГГГГ гражданские дела по искам Поленниковой И.Н. и Бочкарева К.А. соединены для рассмотрения в одном производстве под номером №

В судебном заседании истцы Поленникова И.Н. и Бочкарев К.А. поддержали свои исковые требования, дополнительно просили сохранить перепланировку, выполненную на <данные изъяты>-ом и <данные изъяты>-ом этажах жилого дома, представили заключенные с ПСБ-2 договоры купли-продажи. Суду пояснили, что в связи с произведенной перепланировкой не считают необходимым назначение судебно-строительной экспертизы, доверяя представленному ответчиком техническому отчету строительных конструкций жилого дома. Бочкарев К.А. пояснил, что все иные требования к ответчику, напрямую не связанные с произведено перепланировкой и признанием права собственности на жилые и нежилые помещения, намерен заявить в отдельном иске.

Представитель ответчика – ООО «ПСБ -2» ФИО8 в судебном заседании исковые требования признала, пояснила суду, что строительство дома завершено, квартиры переданы собственникам, какие-либо споры о размерах, стоимости либо иных характеристиках квартир отсутствуют. Дом по проекту <данные изъяты>-квартирный, предполагавший <данные изъяты>-уровневые квартиры №. Фактически построено <данные изъяты> <данные изъяты> квартир. В связи с тем, что дом введен в эксплуатацию как <данные изъяты>-квартирный, а поставлен на кадастровый учет как <данные изъяты>квартирный, регистрация права собственности не может быть произведена. На сегодняшний день имеется согласование с исполнительным комитетом измененного проекта и имеется технический отчет обследования технического состояния жилого дома, но внесудебный порядок оформления прав не может быть произведено.

Представитель ответчика - исполнительного комитета Бугульминского муниципального района РТ ФИО4, действующая по доверенности, в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ не участвовала, ранее возражений по иску не заявляла, представила письменный отзыв на исковое заявление, в котором указала, что у ответчика в пользовании находится земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером №, с разрешенным видом использования под строительство многоквартирного жилого дома. В установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ ответчик получил разрешение на строительство <данные изъяты>- этажного <данные изъяты>-ми квартирного жилого дома, по окончании строительства с учетом заключения Инспекции Госстройнадзора РТ было выдано разрешение на ввод его в эксплуатацию. Фактически возведен жилой <данные изъяты>- этажный <данные изъяты> квартирный дом. Исполнительный комитет Бугульминского муниципального района Республики Татарстан как собственник земельного участка правопритязания на объект не заявляет, требования о сносе также не заявляет, действиями исполнительного комитета права и интересы истцов нарушены не были. Соответственно, исполнительный комитет Бугульминского муниципального района является ненадлежащим ответчиком по данному делу.

Представитель третьего лица – <данные изъяты> в судебном заседании не участвовал, письменно ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие. Ранее представлен письменный отзыв на исковое заявление, в котором указано, что государственный строительный надзор за строительством жилого <данные изъяты>-ти этажного <данные изъяты>-квартирного дома, расположенного по адресу: <адрес> осуществлялся с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Итоговая проверка с представителями заказчика, генподрядчика, проектировщика, эксплуатирующей организации состоялась ДД.ММ.ГГГГ года. ДД.ММ.ГГГГ распоряжением Инспекции Госстройнадзора РТ № выдано заключение о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборам учета используемых энергетических ресурсов.

Заслушав участников судебного разбирательства, исследовав письменные материалы дела, суд считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Согласно статье 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно статье 223ГК РФ, право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно ст. 219 ГК РФ, право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. С момента государственной регистрации прав собственник получает возможность распоряжаться принадлежащим ему имуществом.

Согласно ст. 17 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1999 г. "О государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество и сделок с ним" основанием для государственной регистрации права собственности являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством.

Согласно части 1 статьи 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в ред. от 30.12.2004) право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания. Основанием для государственной регистрации права собственности на объект капитального строительства является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (также может быть решение суда о признании права собственности на самовольную постройку).

В соответствии с ч. 2 ст. 25 ЖК РФ, перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

В соответствии с п. 4 ст. 29 Жилищного кодекса РФ на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Согласно ст.12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания права.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ПСБ -2» и Поленниковой И.Н. был заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения №, в соответствии с условиями которого продавец (ООО «ПСБ-2») обязуется передать, а покупатель (Поленникова И.Н.) принять в собственность <данные изъяты>комнатную квартиру № площадью <данные изъяты> кв.м., расположенную на <данные изъяты> этаже в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, строительство которого на момент заключения договора не было завершено.

В соответствии с данными технической инвентаризации произведено уточнение площади помещений. Согласно данным техпаспорта на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> имеет общую площадью <данные изъяты> кв.м.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ПСБ-2» и Поленниковой И.Н. заключен предварительный договор купли-продажи места в хозяйственном блоке, в соответствии с п. <данные изъяты> которого ООО «ПСБ 2» обязалось передать Поленниковой И.Н. место в хозяйственном блоке №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное на цокольном этаже многоквартирного жилого дома. Стоимость данного места составляет <данные изъяты> рублей.

Истец взятые на себя обязательства по договору исполнил в полном объеме, оплата по договору была произведена Поленниковой И.Н. полностью, что подтверждается, соответствующими квитанциями к приходному кассовому ордеру от ДД.ММ.ГГГГ на сумму <данные изъяты> рублей, от ДД.ММ.ГГГГ. на сумму <данные изъяты> рублей, от ДД.ММ.ГГГГ. на сумму <данные изъяты> рублей и ДД.ММ.ГГГГ. на сумму <данные изъяты> рублей.

Квартира № по <адрес> и место в хозяйственном блоке № общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное на цокольном этаже многоквартирного жилого дома, фактически переданы Поленниковой И.Н. по акту приема-передачи квартиры со строительным № (<данные изъяты> этаж) по предварительному договору купли-продажи жилого помещения и места в хозяйственном блоке № от ДД.ММ.ГГГГ

Кроме этого, судом также установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ПСБ -2» и Бочкаревым К.А. был заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения № и места в хозяйственном блоке, согласно которому продавец (ООО «ПСБ-2») обязался передать, а покупатель принимать в собственность <данные изъяты>-комнатную квартиру № площадью <данные изъяты> кв.м., расположенную на <данные изъяты> этаже в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, и место в хозяйственном блоке №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное на цокольном этаже многоквартирного жилого дома, строительство которого на момент заключения настоящего договора не было завершено.

В соответствии с данными технической инвентаризации произведено уточнение площади помещений.Согласно данным техпаспорта на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> имеет общую площадью <данные изъяты> кв.м.

Оплата по договору была произведена Бочкаревым К.А. полностью, что подтверждается, соответствующими квитанциями к приходному кассовому ордеру от ДД.ММ.ГГГГ на сумму <данные изъяты> рублей, от ДД.ММ.ГГГГ на сумму <данные изъяты> рублей, от ДД.ММ.ГГГГ. на сумму <данные изъяты> рублей, от ДД.ММ.ГГГГ. на сумму <данные изъяты> рублей и от ДД.ММ.ГГГГ на сумма <данные изъяты> рубля.

Квартира № по <адрес> и место в хозяйственном блоке № общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное на цокольном этаже многоквартирного жилого дома фактически переданы Бочкареву К.А по акту приема-передачи квартиры со строительным № (<данные изъяты> этаж) по предварительному договору купли-продажи жилого помещения и места в хозяйственном блоке № от ДД.ММ.ГГГГ

Таким образом, истцы свои обязательства по договору исполнили полностью. Строительство многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> завершено, фактическая передача квартир состоялась.

В силу разъяснений Постановления Пленума Верховного суда РФ и Высшего Арбитражного суда РФ № 10/22 от 29.04.2010г. после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности, покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения в силу ст.305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Препятствием для регистрации права собственности на построенный ответчиком жилой дом является его несоответствие проектной документации в части верхних этажей

Вместе с тем, в ходе судебного разбирательство было установлено, что ДД.ММ.ГГГГ исполнительным комитетом муниципального образования г.Бугульма было выдано ООО «ПСБ 2» разрешение на строительство № <данные изъяты>- этажного <данные изъяты>-квартирного жилого дома в соответствии с проектной документацией. ДД.ММ.ГГГГ выдано разрешение на ввод в эксплуатацию построенного ООО «ПСБ-2» по указанному адресу объекта - жилого дома как <данные изъяты>-квартирного жилого дома, тогда как фактически построенный жилой дом состоит из <данные изъяты> квартир,

При этом суду представлено заключение Инспекции Госстройнадзора РТ № от ДД.ММ.ГГГГ о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации, в которой жилой дом определен как <данные изъяты>квартирный, а по факту на момент выдачи заключения о его соответствии проекту он являлся <данные изъяты>-квартирным..

В выдаче повторного разрешения на ввод <данные изъяты>-квартирного объекта в эксплуатацию руководителем исполнительного комитета Бугульминского муниципального района от ДД.ММ.ГГГГ за № было отказано на основании п. 6 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ ввиду несоответствия параметров построенного объекта проектной документации, что препятствует оформлению права собственности истцов на построенные квартиры.

Согласно преамбуле «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», к сделке применяются положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», если судом установлено, что сторонами при совершении сделки действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

Учитывая, что обязательства по указанным договорам истцами исполнены полностью, что спорные квартиры построены за счет денежных средств Бочкарева К.А. и Поленниковой И.Н. и фактически им переданы, они пользуется своими квартирами и местами в хозяйственных блоках, однако не могут в полной мере осуществлять права собственника в отношении принадлежащего им имущества, суд считает, что заявленные ими требования подлежат удовлетворению.

Отклонение помещений многоквартирного дома от параметров проектной документации является незначительным, не нарушает каких-либо коммуникаций и сетей, а также не нарушает прав других лиц. Требование о сносе самовольной постройки (перепланировки) собственник земельного участка не заявляет. Надлежащее техническое состояние строения отражено в техническом отчете и истцами не оспаривается. Произведенная в ходе строительства жилого дома перепланировка отражена в решении межведомственной комиссии № от ДД.ММ.ГГГГ о согласовании перепланировки и переустройства жилого помещения и акте № о завершении перепланировки, которая соответствует техническим, санитарно-гигиеническим, противопожарным условиям и выполнена в соответствии с проектом.

На основании изложенного, суд считает возможным сохранить перепланировку <данные изъяты> и <данные изъяты> этажей жилого <адрес>, увеличившую количество квартир и отраженную в решении межведомственной комиссии № от ДД.ММ.ГГГГ о согласовании перепланировки и переустройства жилого помещения и акте № о завершении перепланировки, в части квартир № и № этого дома.

Руководствуясь ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Поленниковой И.Н., Бочкарева К.А. удовлетворить.

Сохранить перепланировку <данные изъяты> и <данные изъяты> этажей жилого <адрес> в <адрес> в части квартиры № и квартиры № этого дома.

Признать право собственности Бочкарева К.А. на <данные изъяты> <адрес> в <адрес> общей площадью <данные изъяты> кв.м и на нежилое помещение цокольного этажа того же дома - место в хозяйственном блоке № общей площадью <данные изъяты> кв.м

Признать право собственности Поленниковой И.Н. на <данные изъяты> <адрес> в <адрес> общей площадью <данные изъяты> кв.м и на нежилое помещение цокольного этажа того же дома - место в хозяйственном блоке № общей площадью <данные изъяты> кв.м.

Настоящее решение является основанием для государственной регистрации права собственности.

Копию решения направить истцам, ответчику - в исполком Бугульминского муниципального района РТ, третьему лицу, по вступлению в законную силу – в Бугульминский отдел Управления Росреестра.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд РТ в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Бугульминский городской суд РТ.

Судья: подпись Фролова И.Н.

Копия верна.

<данные изъяты>