Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Департаменту имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону, ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки» о признании установленного расчета арендной платы на основании отчета об оценке об определении рыночной стоимости права пользования земельным участком необоснованным, не соответствующим величине рыночной стоимости права пользования земельным участком на условиях аренды; обязании Департамента установить годовой размер арендной платы по договору аренды земельного участка на основании заключения эксперта,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в суд с настоящим иском, указав в обоснование, что между истцом и Департаментом имущественно-земельных отношений г.Ростова-на-Дону заключен договор аренды земельного участка № 30371 от 28 декабря 2007 года. Согласно указанному договору истцу передан в аренду земельный участок общей площадью 1096 кв.м, кадастровый номер №, расположенный по адресу: г<адрес> для строительства индивидуального жилого дома.

Согласно п. 3.4. действующего договора размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в случаях установления коэффициентов связанных с изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативные правововые акты Российской Федерации, Ростовской области, органов местного самоуправления, устанавливающие ставки, значения, коэффициенты, используемые в расчете арендной платы за землю.

Пунктом 11 Постановления Администрации г.Ростова-на-Дону от 09.07.2015 года №576 «О расчете арендной платы и ставках арендной платы по видам использования земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, а также земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону» арендная плата за земельные участки в случаях, не указанных в п.1-9 настоящего постановления, определяется но результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 года №135 -ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ». При этом размер ежегодной арендной платы за использование земельными участками не может быть ниже размера земельного налога за такие земельные участки.

Размер ежегодной арендной платы, определенной по результатам рыночной оценки в соответсвии с Федеральным законом от 29.07.1998 года №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», подлежит изменению арендодателем в одностороннем порядке в пределах срока договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, а также земельного участка, находящегося в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону путем направления в адрес арендатора уведомления об изменении арендной платы.

Департамент имущественно-земельных отношений г.Ростова-на-Дону направил в адрес истца сопроводительное письмо и дополнительное соглашение к договору аренды. Как следует из дополнительного соглашения № 2 к договору аренды земельного участка № 30371 от 28 декабря 2007 года арендодатель изменил размер годовой арендной платы, установив ее в размере 410 470 рублей 19 копеек. Указанный размер годовой арендной платы установлен на основании отчета, выполненного ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз».

Между тем, при проведении расчета ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз» допущены многочисленные методические ошибки, технические, несоответствие требованиям и принципам существенности, обоснованности и, однозначности, проверяемости и достаточности, предусмотренным действующим на дату оценки ФЗ РФ от 29.07.1998г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Перечисленные нарушения, по мнению истца, повлекли за собой грубое искажение объективной рыночной стоимости права пользования земельным участком на праве аренды, необоснованное завышение размера арендной платы.

Ссылаясь на вышеизложенные обстоятельства, положения действующего законодательства, истец, уточнив исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, просит суд признать установленный Департаментом имущественно-земельных отношений г.Ростова-на-Дону расчет арендной платы в размере 410 470 рублей на основании отчета об оценке от 14.12.2015 года № 321-15-р, выполненного ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз», об определении рыночной стоимости права пользования земельным участком на условиях аренды в договоре аренды земельного участка №30371 от 28.12.2007 года, расположенного по адресу : <адрес> кадастровый номер № общей площадью 1096 кв.м. вид разрешенного использования - строительство индивидуального жилого дома, с ФИО2, необоснованным и несоответствующим величине рыночной стоимости права пользования земельным участком на условиях аренды. Обязать Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на- Дону установить годовой размер арендной платы по договору аренды земельного участка № 30371 от 28.12.2007 года с ФИО2 в размере 18502 рублей на основании заключения эксперта № 137/18 от 19.03.2018 г.

Истец ФИО2 в судебном заседании не присутствует, извещен надлежащим образом. Дело рассмотрено в порядке ст.167 ГПК РФ.

Представитель истца ФИО3, действующая на основании доверенности, в судебное заседание явилась, уточненные исковые требования поддержала, просила удовлетворить.

Представитель ответчика ДИЗО г. Ростова-на-Дону ФИО4 в судебном заседании против удовлетворения иска возражала, полагая, что расчет стоимости годового размера арендной платы ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз» произведен верно, соответствует рыночной стоимости, просила в иске отказать.

Ответчик ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки» своего представителя в судебное заседание не направил, извещен о времени и месте судебного заседания, сведений о причинах неявки не представил, в связи с чем дело рассмотрено в отсутствие в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Суд, изучив материалы дела, выслушав лиц, участвующих в деле, приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) за пользование землей взимается плата, в том числе арендная плата.

В силу пункта 3 статьи 65 ЗК РФ (действовавшего до 1 марта 2015 г.) порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Таким образом, размер арендной платы за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование такими объектами должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставкой арендной платы.

Исходя из положений пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", действовавшего до 01 марта 2015 года, и пункта 2 части 3 статьи 39.7 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и которые предоставлены в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

В пунктах 16, 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13) разъяснено, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

Пунктом 11 Постановления Администрации г. Ростова н/Д от 09.07.2015 N 576 (ред. от 21.11.2016) "О расчете арендной платы и ставках арендной платы по видам использования земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, а также земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, расположенных в границах муниципального образования "Город Ростов-на-Дону", и признании утратившими силу некоторых правовых актов Администрации города Ростова-на-Дону", арендная плата за земельные участки в случаях, не указанных в пунктах 1-9 настоящего постановления, определяется по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом размер ежегодной арендной платы за использование земельных участков не может быть ниже размера земельного налога за такие земельные участки. Если размер ежегодной арендной платы, определенный по результатам рыночной оценки, ниже размера земельного налога, то размер ежегодной арендной платы устанавливается в размере земельного налога.

Размер ежегодной арендной платы, определенный по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", подлежит изменению арендодателем в одностороннем порядке в пределах срока договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, а также земельного участка, находящегося в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, путем направления в адрес арендатора уведомления об изменении арендной платы (пункт 14).

В судебном заседании установлено, что между истцом и Департаментом имущественно-земельных отношений г.Ростова-на-Дону заключен договор аренды земельного участка № 30371 от 28 декабря 2007 года. Согласно указанному договору истцу передан в аренду земельный участок общей площадью 1096 кв.м, кадастровый номер № расположенный по адресу: <адрес> для строительства индивидуального жилого дома.

При этом, расчет произведен с учетом того, что объект оценки расположен в Ворошиловском районе г.Ростова-на-Дону, дан анализ развитой инфраструктуры района, анализ предложений по земельным участкам, в том числе и участкам, расположенным в центральной части города, так и по объекта коммерческого назначения, имеется ссылка на наличие коммуникаций, как обстоятельства, имеющего значение при определении стоимости аренды земельного участка, проведена выборка аналогов земельных участков в СЖМ с указанием их рыночной стоимости.

Также к отчету приложена фототаблица с иллюстрацией местоположения земельного участка и строения, расположенного на нем.

В соответствии с частью 1 статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Определением Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 06.02.2018 г. по настоящему делу была назначена судебная экспертиза об определении рыночной стоимости аренды земельного участка, производство которой поручено ООО ЮРЦЭ «Ас-Консалтинг».

Согласно заключению ООО ЮРЦЭ «Ас-Консалтинг» № 137/18 от 19.03.2018 г. величина годовой арендной платы за пользование земельным участком на праве аренды общей площадью 1096 кв.м., кадастровый номер №, расположенным по адресу: <адрес> составляет 18 502 рубля.

При определении величины годовой арендной платы за пользование земельным участком на праве аренды экспертом проводился анализ аналогов, расположенных в непосредственной близости к спорному земельному участка по <адрес> и др., была сделана корректировка на местоположение, а именно в той части что объект оценки расположен фактически за пределами города, а точнее за пределами его сформировавшейся застройки. В настоящее время данная территория находится в стадии становления и формирования социальной структуры, перспектива заполнения территории необходимой застройкой долгосрочна и не ясна, учитывая геологические особенности данной местности. На земельном участке отсутствуют объекты капитального строительства, земельный участок имеет неровный рельеф, заболочен, имеются ямы, выбоины и уклон.

Также экспертами установлено отсутствие коммуникаций (электричество, водоснабжение, газоснабжение), свободного подъезда к земельному участку, транспортной инфраструктуры, произведено сравнение продаж.

В соответствии с частью 2 статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

Заключение № 137/18, выполненное ООО ЮРЦЭ «Ас-Консалтинг» 19.03.2018г. в полном объеме отвечает требованиям ст. 86 ГПК РФ, является мотивированным, содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные в их результате выводы и обоснованные ответы на вопросы.

Суд в данном случае не усматривает оснований ставить под сомнение достоверность заключения экспертизы №411\17 ООО ЮРЦЭ «Ас-Консалтинг» 19.03.2018г., проведенной по поручению суда, так как данное заключение соответствует требованиям действующего гражданско-процессуального законодательства, является достоверным, соответствующим обстоятельствам дела доказательством; каких-либо объективных данных относительно его достоверности, сторонами суду представлено не было.

Экспертиза проведена компетентными экспертами, имеющими значительный стаж работы в соответствующих областях знаний, проведена в соответствии с требованиями Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" на основании определения суда о поручении проведения экспертизы.

С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена, прежде всего, на установление величины рыночной стоимости аренды объекта недвижимости, а также на то, допущены ли оценщиком нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости.

Также суд учитывает заключение ООО «Юг-ПрайсКонсалтинг» Э05-10/0207/17-18 от 14.12.2017г., согласно которому стоимость годовой арендной платы составляет 15 266 рублей, из содержания которого также следует описание объекта оценки, указано о том, что инженерные коммуникации на земельном участке отсутствуют, инженерная инфраструктура микрорайона не развита, в непосредственной близости проходит только линия электропередач, прокладка сетей водоснабжения (водоотведения), газоснабжение в непосредственной близости либо по меже не выполнены, подъезд автомобильным транспортом отсутствует, объекты транспортной инфрастуктуры микрорайона не благоустроены, автомобильные дороги отсутствуют.

В этой связи при определении величины годового размера аренды земельного участка суд не может принять отчет ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки» от 14.12.2015 года № 321-15-р, поскольку специалистами допущены нарушения в части описания объекта оценки, не учтено то обстоятельство, что исследуемый ими земельный участок расположен в плохо сформированном, с точки зрения социальной инфраструктуры и застройки, районе города, вне пределов сформированной части Ворошиловского района г.Ростова-на-Дону, с учетом отсутствия в непосредственной близости дорог общего пользования, зданий общественного назначения (детских садов, школ, поликлиник и т.д.), отсутствие общественного транспорта, что, по мнению суда, существенно влияет на стоимость как самого земельного участка, так и на величину арендной платы за пользование таким земельным участком.

Проанализировав имеющиеся в деле доказательства, суд приходит к выводу, что величина годовой арендной платы, определенная ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз и исследований» не соответствует рыночной, опровергается экспертным заключением, выполненным ООО ЮРЦЭ «Ас-Консалтинг».

Учитывая изложенное, суд находит требования истца в части признания необоснованным, несоответствующим величине рыночной стоимости права пользования земельным участком на условиях аренды расчет арендной платы, произведенный Департаментом имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону на основании Отчета № 321-15-р от 14.12.2015 года «Об определении рыночной стоимости права пользования на условиях аренды в течение одного года земельным участком площадью 1096 кв.м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> – подлежащими удовлетворению.

При разрешении спора в части установления рыночной стоимости аренды (пользования) земельного участка суд полагает возможным принять выводы экспертов ООО ЮРЦЭ «Ас-Консалтинг», изложенных в заключении № 137/18 от 19.03.2018г., определив размер годовой арендной платы земельного участка как 18 502 рубля.

В силу статьи 98 ГПК РФ, судебные расходы подлежат взысканию пропорционально удовлетворенным требованиям.

Принимая во внимание, что суд пришел к выводу об удовлетворении исковых требований, а истцом при подаче иска была уплачена государственная пошлина в размере 300 руб., что подтверждено документально, суд считает необходимым взыскать понесенные расходы за счет ответчиков в равных долях, т.е. по 150 рублей с каждого соответственно.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 – удовлетворить.

Признать несоответствующим величине рыночной стоимости права пользования земельным участком на условиях аренды расчет арендной платы, произведенный Департаментом имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону на основании Отчета 321-15-р от 14.12.2015 года «Об определении рыночной стоимости права пользования на условиях аренды в течение одного года земельным участком площадью 1096 кв.м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: г.<адрес>».

Установить рыночную стоимость аренды (пользования) земельного участка общей площадью 1096 кв.м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> в размере 18 502 рубля в год.

Взыскать с Департамента имущественных и земельных отношений г.Ростова-на-Дону и ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки» в пользу ФИО2 расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 рублей в равных долях, т.е. по 150 рублей с каждого соответственно.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону течение месяца с момента изготовления решения в окончательном виде.

Председательствующий