Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску АО «Домоуправляющая Компания Приокского района» к Минасяну А.М о взыскании задолженности по оплате услуг по содержанию общего имущества многоквартирного дома,

УСТАНОВИЛ:

Истец АО «Домоуправляющая Компания Приокского района» обратился в Богородский городской суд Нижегородской области с исковым заявлением к Минасяну А.М. о взыскании задолженности по оплате услуг по содержанию общего имущества многоквартирного дома, по адресу: <адрес> в обоснование иска указав следующее:

Истец является управляющей организацией указанного многоквартирного дома.

В соответствии с редакцией пх и пх Договора № управления МКД о ДД.ММ.ГГГГ собственник обязан вносить плату за содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт помещения.

В соответствии с п.х Договора № управления МКД от ДД.ММ.ГГГГ, плата за содержание и ремонт включает в себя плату за услуги и работы по управлению МКД, содержанию, текущему ремонту общего имущества в МКД, плату за коммунальные услуги, включающуюу в себя плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление.

В соответствии с п.х Договора, расчетным периодом для оплаты устанавливается календарный месяц с х по последнее число, срок внесения платежей собственником – до х числа месяца, следующего за расчетным.

Согласно протоколу общего собрания собственников помещений в МКД №, был установлен тариф х за х кв.м.

Минасяну А.М. принадлежит на праве собственности нежилое помещение х общей площадью х кв.м., расположенное в многоквартирном <адрес>, по вине ответчика образовалась задолженность за содержание общего имущества МКД.

Пунктом х Договора управления предусмотрено взимание пени в размере х ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на момент оплаты, от невыплаченных в срок сумм за каждый день просрочки, начиная со следующего для после установленного срока оплаты по день фактического расчета включительно.

Просит взыскать с ответчика в пользу истца задолженность за содержание общего имущества многоквартирного дома по адресу: <адрес> за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, в сумме 662 985 руб. 72 коп., также предъявлены требования о взыскании представительских расходов в сумме 15 000 руб.

(л.д.х)

В судебное заседание истец своего представителя не направил, представил письменные пояснения на отзыв ответчика.

Суд, выслушав мнение ответчика Минасяна А.М., его представителя Обуховой Л.В., определил рассмотреть настоящее гражданское дело в отсутствие представителя истца.

Ответчик Минасян А.М. с иском не согласился, указал, что является собственником здания магазина, данное здание никак не связано с многоквартирным домом, не имеет общих стен и коммуникаций, существует автономно, ему отдельно предоставлен земельный участок под магазином, считает, что не должен оплачивать услуги по содержанию общего имущества многоквартирного дома, так как общего имущества с данным домом не имеет никакого. С ресурсоснабжающими организациями у него заключены самостоятельные договоры, принимающее ресурсы оборудование у него свое. В иске просит отказать.

В материалы дела представлен письменный отзыв на иск о том, что принадлежащее ответчику нежилое помещение в соответствии с технической документацией является встроено- пристроенным, расположено отдельно от МКД №, имеет отдельную входную группу, отдельные коммуникационные системы, оборудовано отдельными приборами учета, ответчиком заключены отдельные договоры на обслуживание помещения, предписания по благоустройству прилегающей территории выдавались именно ответчику, а не домоуправляющей компании, расходы по текущему и капитальному ремонту производились на протяжении всего времени ответчиком самостоятельно. Указанное нежилое помещение является самостоятельным зданием, позволяющим осуществлять самостоятельное использование по своему функциональному назначению, осуществлять независимую техническую эксплуатацию. Ответчик не обязан нести расходы на содержание общего имущества МКД пропорционально доле в праве общей собственности на общее имущество (л.д.х)

Истцом представлены письменные пояснения на позицию ответчика о следующем:

- в соответствии с выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, адрес объекта ответчика<адрес>. В основных характеристиках указано, что данный объект недвижимости расположен в пределах объекта недвижимости с кадастровым номером №, а именно, в пределах <адрес><адрес> Помещение ответчика располагается в доме, при таких обстоятельствах его самостоятельная эксплуатация невозможна.

- Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 года № 491 утвержден состав общего имущества МКД, куда вошли обслуживающие более одного жилого помещения котельные, инженерное оборудование, ограждающие несущие конструкции МКД, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, внутридомовые инженерные системы ХВС, ГВС, система водоотведения, газоснабжения и др. В силу положений ст.39 ЖК РФ собственник несет бремя расходов на содержание общего имущества в МКД. поставка холодной воды, горячей воды, электроэнергии, тепловой энергии и газа в нежилое помещение МКД, отведение сточных вод осуществляются на основании договора ресурсоснабжения, заключенного в письменной форме с ресурсоснабжающей организацией.

Представитель ответчика Минасяна А.М. Обухова Л.В., действующая на основании доверенности (л.дх), с иском не согласилась. в иске просит отказать, указала, что, несмотря на адрес объекта, принадлежащего ответчику, это самостоятельный объект недвижимости, не имеющий с многоквартирным домом общих стен, общих инженерных систем, общего имущества, у магазина все оборудование свое, автономное, заключены самостоятельные договоры на поставку, обслуживание и ремонт с ресурсоснабжающими организациями, спорный объект частью МКД не является, оснований для взимания платы за содержание общего имущества нет. В иске просит отказать.

Суд, изучив исковое заявление, исследовав в судебном заседании материалы гражданского дела, приходит к следующему:

Согласно п.1 ст.290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Согласно ч.1 ст.36, ч.1 ст.39 Жилищного кодекса РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. (ч.1 ст.36)

Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. (ч.1 ст.39)

Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 были утверждены "Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность"

Пунктами 2-9 указанных правил установлено, что в состав общего имущества включаются:

а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);

б) крыши;

в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);

г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);

д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенное для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов в помещения многоквартирного дома (далее - оборудование для инвалидов и иных маломобильных групп населения), находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;

е(1)) автоматизированные информационно-измерительные системы учета потребления коммунальных ресурсов и услуг, в том числе совокупность измерительных комплексов (приборов учета, устройств сбора и передачи данных, программных продуктов для сбора, хранения и передачи данных учета), в случаях, если установлены за счет собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в рамках исполнения обязанности по установке приборов учета в соответствии с требованиями Федерального закона "Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации";

ж) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.(п.2)

При определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Реестр) сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре.(п.3)

В случае расхождения (противоречия) сведений о составе общего имущества, содержащихся в Реестре, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на многоквартирный дом, приоритет имеют сведения, содержащиеся в Реестре.(п.4)

В состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.

В состав общего имущества включается внутридомовая инженерная система водоотведения, состоящая из канализационных выпусков, фасонных частей (в том числе отводов, переходов, патрубков, ревизий, крестовин, тройников), стояков, заглушек, вытяжных труб, водосточных воронок, прочисток, ответвлений от стояков до первых стыковых соединений, а также другого оборудования, расположенного в этой системе.

В состав общего имущества включаются внутридомовая инженерная система газоснабжения, состоящая из газопроводов, проложенных от источника газа (при использовании сжиженного углеводородного газа) или места присоединения указанных газопроводов к сети газораспределения до запорного крана (отключающего устройства), расположенного на ответвлениях (опусках) к внутриквартирному газовому оборудованию, резервуарных и (или) групповых баллонных установок сжиженных углеводородных газов, предназначенных для подачи газа в один многоквартирный дом, газоиспользующего оборудования (за исключением газоиспользующего оборудования, входящего в состав внутриквартирного газового оборудования), технических устройств на газопроводах, в том числе регулирующей и предохранительной арматуры, системы контроля загазованности помещений, коллективных (общедомовых) приборов учета газа, а также приборов учета газа, фиксирующих объем газа, используемого при производстве коммунальной услуги.(п.5)

В состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.(п.6)

В состав общего имущества включается внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома, сетей (кабелей) от внешней границы, установленной в соответствии с пунктом 8 настоящих Правил, до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях.(п.7)

Внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей (в том числе сетей проводного радиовещания, кабельного телевидения, оптоволоконной сети, линий телефонной связи и других подобных сетей), входящих в состав общего имущества, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, является внешняя граница стены многоквартирного дома, а границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего коммунального ресурса, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом.(п.8)

Внешней границей сетей газоснабжения, входящих в состав общего имущества, является место соединения первого запорного устройства с внешней газораспределительной сетью.(п.9)

Из материалов дела следует, что истец является управляющей организацией в отношении многоквартирного <адрес> что следует из выписки из ЕГРЮЛ и договора управления МКД (л.дх)

ДД.ММ.ГГГГ был утвержден перечень общего имущества МКД (л.дх)

Ответчик Минасян А.М. с ДД.ММ.ГГГГ является собственником нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> (л.д.х)

Истцом предъявлены требования к ответчику о взыскании платы за содержание общего имущества МКД за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 662 985 руб. 56 коп.(л.х), расчет произведен исходя из утвержденных по МКД тарифов, с учетом Постановления администрации <адрес>№ от ДД.ММ.ГГГГ г. об утверждении размера платы за содержание жилого помещения с ДД.ММ.ГГГГ (л.х), стороной истца представлен отчет о выполнении договора управления за ДД.ММ.ГГГГг. (л.дх)

Сторона ответчика ссылается на то, что объект недвижимости, принадлежащий ответчику, представляет собой отдельно стоящее самостоятельное нежилое здание, не имеющее общее имущество с МКД.

Стороной ответчика в материалы дела представлены заключенные ответчиком и прежним собственником (его супругой) в отношении спорного нежилого помещения:

- договор энергоснабжения от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.х)

- договор теплоснабжения № от ДД.ММ.ГГГГ (л.дх);

- договор от ДД.ММ.ГГГГ на отпуск воды и прием сточных вод (л.д.х)

- ситуационный план, согласно которому помещение истца располагается на отдельном земельном участке по отношению к МКД (л.дх)

- инвентаризационный план, согласно которому помещение ответчика не имеет общих стен с многоквартирным домом, между стеной помещения ответчика и стеной дома имеется разрыв (л.дх)

- Договор от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный с администрацией <адрес> о закреплении за собственником помещения территории площадью х кв.м., прилегающей к нежилому зданию по <адрес> в приложении к договору земельный участок под помещением ответчика указан отдельно от участка, на котором расположен МКД

- акт № от ДД.ММ.ГГГГ разграничения эксплуатационной ответственности сторон, подписанный между истцом и ответчиком, в отношении тепловых сетей

- акт опрессовки оборудования от ДД.ММ.ГГГГг., согласно которому опрессовка в помещении отвечтика производится отдельно от МКД

- договор теплоснабжения и горячего водоснабжения от ДД.ММ.ГГГГ.

- отчет об образовании, использовании, обезвреживании и размещении отходов,

- договор на вывоз отходов от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно представленной в материалы дела выписке из ЕГРН, помещение, принадлежащее ответчику, общей стены с многоквартирным домом № не имеет, между стеной нежилого помещения, принадлежащего ответчику и стеной МКД имеется разрыв (л.дх)

Стороной ответчика в материалы дела представлено экспертное заключение №, выполненное ДД.ММ.ГГГГ АНО «<данные изъяты>», согласно выводам эксперта, нежилое помещение общей площадью х кв.м., расположенное по адресу: <адрес> не является частью многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу<адрес>. Эти объекты – жилой дом и нежилое помещение №, являющееся торговым предприятием, не связаны технически. У них отсутствуют общие инженерные коммуникации. Нежилое помещение х может существовать отдельно от жилого дома, является самостоятельным зданием, позволяющим осуществлять самостоятельное использование по своему функциональному назначению, осуществлять независимую техническую эксплуатацию.

Анализируя исследованные в судебном заседании и приведенные выше доказательства, оценивая относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд приходит к выводу, что принадлежащее ответчику помещение не является частью многоквартирного <адрес> его помещение и помещения МКД технически не взаимосвязаны с общим имуществом, таким образом, ответчик не обязан нести расходы на содержание общего имущества многоквартирного дома, в связи с чем в иске следует отказать.

В силу положений ст.100, 98 ГПК РФ отказ в иске влечет отказ во взыскании судебных расходов.

Руководствуясь 194- 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований АО «Домоуправляющая Компания Приокского района» к Минасяну А.М о взыскании задолженности по оплате услуг по содержанию общего имущества многоквартирного <адрес> за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 662 985 руб. 72 коп., судебных расходов, связанных с оплатой гос.пошлины и оплатой услуг представителя, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию по гражданским делам Нижегородского областного суда через Богородский городской суд в месячный срок со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Судья /подпись/ О.М. Илюшина

Решение в окончательной форме принято ДД.ММ.ГГГГ

<данные изъяты>