Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации муниципального образования «Можгинский район» Удмуртской Республики к ФИО1 о взыскании задолженности и расторжении договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования «Можгинский район» Удмуртской Республики обратилась в суд с иском к ФИО1 о взыскании задолженности и расторжении договора аренды земельного участка № 42 от 06.05.2015г. В обосновании иска указала, что 06.05.2015г. с ФИО2 был заключен договор аренды, по условиям которого ФИО2 был предоставлен земельный участок с кадастровым № 18:17:083001:31, площадью 11998 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> с разрешенным использованием: размещение построек (хлебозавод) в аренду сроком на 49 лет. Истец передал ответчику участок по акту приема-передачи от 06.05.2015г., в связи с чем была произведена государственная регистрация права аренды № 18-18/009-18/001/002/2015-7725/2. Размер годовой арендной платы за земельный участок на момент заключения договора составил 20818руб. 93коп. Изменение величины годовой арендной платы произошло с 01.07.2017г. и она составила 56918руб. 51коп. Сроки внесения арендной платы согласно п.3.2 договора следующие: 15 марта, 15 июня, 15 сентября, 15 ноября. ФИО2 с 11.08.2014г. арендную плату не вносит, в результате чего образовалась задолженность. Определением Вятскополянского районного суда Кировской области от 06.06.2019 г. производство по гражданскому делу № 2-500/2019 по иску администрации муниципального образования «Можгинский район» Удмуртской Республики о взыскании задолженности и расторжении договора аренды земельного участка к ответчику ФИО1 прекращено, в связи со смертью ответчика (умер 28.04.2016г.).

Согласно материалам наследственного дела №337/2016 наследником, принявшим наследство, является отец умершего - ФИО3 года рождения, проживающий по адресу: <адрес> Между тем, на основании сведений Реестра наследственных дел истцу стало известно, что ФИО3 умер 09.11.2017 г. Наследником, принявшим наследство умершего 09 ноября 2017 года ФИО3 года рождения, по день смерти зарегистрированного по адресу: <адрес> является его сын, ФИО3 года рождения, зарегистрированный по адресу: <адрес>

Задолженность по Договору аренды земельного участка № 42 от 06.05.2015г. по состоянию на 18.11.2019 г. составляет: 246 987,35 руб., из них: задолженность по аренде за период с 11.08.2014 по 31.12.2019 на сумму 213 960,56 руб.; пени за период с 16.06.2015 по 27.04.2016 на сумму 2 600,98 руб.; проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 28.04.2016 по 18.11.2019 на сумму 30 425,81 руб.

В целях досудебного урегулирования отношений по вопросу уплаты арендной платы истец направлял ФИО1 претензию о необходимости погасить просроченную задолженность по арендным платежам и начисленным пеням (исх. от 30 сентября 2019 года № 3323) и о расторжении договора аренды земельного участка, однако претензия оставлена ответчиком без ответа и без удовлетворения в указанный в претензии срок. До настоящего времени задолженность не погашена.

Просили суд взыскать с ответчика в пользу истца задолженность по договору аренды земельного участка от 06.05.2015г. в размере 246 987руб. 35коп., в том числе: задолженность по аренде за период с 11.08.2014г. по 31.12.2019г. в сумме 213960,56 руб., пени за период с 16.06.2015 по 27.04.2016 на сумму 2600,98 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 28.04.2016 по 18.11.2019 в сумме 30425,81 руб. и расторгнуть договор аренды земельного участка № 42 от 06.05.2015г.

В судебное заседание глава муниципального образования «Можгинский район» ФИО4 не явился, представил ходатайство, в котором просил рассмотреть дело без участия представителя истца.

Представил возражения на ходатайство о применении срока исковой давности, в которых указал, что согласно п.4.4.11 Договора аренды земельного участка №42 от 06 мая 2015года Арендатор обязан не сдавать Участок или его часть в субаренду, скрытую субаренду, в безвозмездное пользование иным лицам, а также не передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам, в том числе, в залог(ипотеку), в уставной капитал юридических лиц и не отчуждать права аренды (переуступка прав) без письменного уведомления Арендатора. В свою очередь, ФИО5, являясь арендатором по указанному договору, в адрес Арендодателя-Администрации муниципального образования «Можгинский район» о заключении договора купли-продажи недвижимого имущества от 24.09.2015г. письменно не сообщил, чем нарушил исполнение условий договора. В дальнейшем его наследники также к истцу о расторжении договора аренды земельного участка №42 от 06.05.2015 года не обращались. В соответствии с п.3 ст. 307 ГК РФ при установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию.

Кроме того, ответчик ошибочно указывает в ходатайстве, что истцу было известно о заключении договора купли-продажи недвижимого имущества от 24.09.2015 и материалами дела данный вывод не подтвержден.

Собственник объектов недвижимости вправе требовать заключения с ним договора аренды или договора купли-продажи земельного участка, находящегося под зданием, строением, сооружением) и необходимого для его использования. Это следует из ст. 552 ГК РФ, регулирующей передачу прав на земельный участок при продаже расположенной на нем недвижимости. В частности, устанавливается правило, согласно которому по договору купли-продажи здания (строения, сооружения) покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Земельный кодекс содержит специальные нормы, регулирующие этот вопрос. Согласно п.п. 1,3 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание (строение, сооружение), находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник. Собственник здания (строения, сооружения) находящегося на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка.

В свою очередь, новый собственник объектов недвижимости ФИО6 в Администрацию МО «Можгинский район» о переуступке права аренды земельного участка по Договору №42 от 06 мая 2015г. не обращался, а Истцу стало известно о заключении Договора купли-продажи недвижимого имущества от 24.09.2015г. между ФИО2 и ФИО6 только при рассмотрении гражданского дела №2-1083/2019. При этом, согласно п.1 ст. 46 ЗК РФ аренды земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством основания и порядок изменения и расторжения договора аренды урегулированы нормами гл. 29, ст.ст.619, 620 ГК РФ.

Договор также может быть изменен или расторгнут: по соглашению сторон (п.1 ст. 450 ГК РФ), в судебном порядке одной из сторон на основании п.2 ст. 450, ст. 451 ГК РФ, в одностороннем внесудебном порядке (п.п.1,2 ст.310 ГК РФ).

Ст. 620 ГК РФ предусматривает досрочное расторжение договора по требованию арендатора и в соответствии с п.2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных ГК РФ. Более того, согласно п.6.2 Договора аренды земельного участка №42 от 06 мая 2015г. договор может быть досрочно расторгнут в случаях, предусмотренных пунктом 4.1.1 Договора, также по иным основаниям, предусмотренным гражданским и земельным законодательством РФ. В связи с чем просят в удовлетворении требований о применении срока исковой давности отказать.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, надлежаще извещен о месте и времени рассмотрения дела.

Судом ответчику направлялась почтовая корреспонденция, которая вернулась с отметкой «истек срок хранения».

В соответствии с ч.2 ст.117 ГПК РФ адресат, отказавшийся принять судебную повестку или иное судебное извещение, считается извещенным о времени и месте судебного разбирательства или совершения отдельного процессуального действия.

В соответствии с п. 4 ст. 167 ГПК РФ суд вправе рассмотреть дело в отсутствие ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, если он не сообщил суду об уважительных причинах неявки и не просил рассмотреть дело в его отсутствие.

При таких обстоятельствах, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося ответчика ФИО1 в порядке заочного производства.

Представитель ответчика ФИО1 на основании доверенности ФИО7 в судебное заседание не явился, представил ходатайство о применении срока исковой давности. Указал, что 24.09.2015г. был подписан договор купли-продажи недвижимого имущества, а 01.10.2015г. произведена государственная регистрация данного договора. Начиная с 01.10.2015г. ФИО2 не являлся собственником имущества, а, следовательно, и право аренды по договору аренды земельного участка №42 от 6 мая 2015г. перешло к ФИО6, о чем было известно Администрации муниципального образования «Можгинский район». П.п.5 п.1 ст.1 Земельного кодекса РФ установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. В соответствии с п.1 ст. 35 Земельного Кодекса РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник. Аналогичное положение содержится в п. 3 ст. 552 ГК РФ, согласно которому при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Поскольку иск предъявлен истцом только 27 ноября 2019г., трехлетний срок исковой давности уже истек. Требования истца на взыскание аренды начиная с 01.10.2015г. должны быть предъявлены к ФИО6 Истечение срока давности является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске. Просит применить срок исковой давности в отношении требований о взыскании задолженности и расторжении договора аренды земельного участка №42 от 06 мая 2015г. и отказать истцу в удовлетворении требований в полном объеме.

Исследовав письменные материалы дела, и, оценив все доказательства в совокупности, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Согласно пункта 1 статьи 616 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с п. 1 ст. 1110, ст. 1112 и ст. 1181 Гражданского кодекса РФ при наследовании имущество умершего (наследство, наследственное имущество) переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства, то есть в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент, если из правил Кодекса не следует иное. В состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

В пункте 14 Постановления Пленума № 9 разъяснено, что в состав наследства входит принадлежавшее наследодателю на день открытия наследства имущество, в частности: вещи, включая деньги и ценные бумаги (статья 128 ГК РФ); имущественные права (в том числе права, вытекающие из договоров, заключенных наследодателем, если иное не предусмотрено законом или договором; исключительные права на результаты интеллектуальной деятельности или на средства индивидуализации; права на получение присужденных наследодателю, но не полученных им денежных сумм); имущественные обязанности, в том числе долги в пределах стоимости перешедшего к наследникам наследственного имущества (пункт 1 статьи 1175 ГК РФ).

Исходя из п. 2 ст. 617 ГК РФ в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.

Из приведённых правовых норм следует, что обязательства, возникшие в связи с заключением договора аренды, смертью должника не прекращаются и входят в состав наследства.

Как следует из материалов дела, 06.05.2015 между Администрацией муниципального образования «Можгинский район» и ФИО1 был заключен договор аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 18:17:083001:31, расположенный <адрес>, площадью 11998 кв.м. с разрешенным использованием: размещение построек(хлебозавод). На участке имеются постройки: контора хлебозавода. В соответствии с п.2.1 договора срок аренды 49 лет и установлен с 11.08.2014 по 10.08.2063.В соответствии с 4.4.11 арендатор обязан не сдавать участок или его часть в субаренду, скрытую аренду, в безвозмездное пользование иным лицам, а также не передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам, … и не отчуждать права аренды (переуступка прав) без письменного уведомления Арендодателя.

Право аренды земельного участка было зарегистрировано в реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 09.10.2015г., что подтверждается выпиской из ЕГРН от 14.07.2016 № 18/001/048/2016-6091.

ФИО2 03.04.1987года рождения умер 28.04.2016г.

Согласно ответа нотариуса нотариального округа «город Ижевск УР» ФИО8 от 21.06.2019 согласно материалам наследственного дела №337/2016, умершего 28.04.2016 ФИО1 года рождения, проживавшего на день смерти по адресу: <адрес> наследником, принявшим наследство, является отец умершего- ФИО3 года рождения, проживающий по адресу: <адрес>

В соответствии с ответом нотариуса Вятскополянского нотариального округа Кировской области ФИО9 от 23.07.2019 наследником, принявшим наследство умершего 09.11.2017 ФИО3 года рождения, по день смерти зарегистрированного по адресу: <адрес>, является его сын ФИО1 года рождения, зарегистрированный по месту жительства по адресу: <адрес>

В соответствии со свидетельством о праве на наследство по закону от 15.05.2018 наследником умершего 09.11.2017г. ФИО3 является ФИО1 Наследство, на которое выдано свидетельство, состоит из земельного участка по адресу: <адрес> площадью 2274 кв.м., кадастровый номер 43:07:100101:33, жилого дома с надворными постройками по вышеуказанному адресу, автомобиля марки ВАЗ-21074 государственный регистрационный знак *** 1/2 доли в праве общей долевой собственности на автомобиль марки NISSAN ATLAS государственный регистрационный знак *** и денежных вкладов и прав на денежные средства, внесенные гражданином во вклад. Сведений о принятии права аренды земельного участка в виде наследства в материалах наследственного дела не имеется.

Согласно ст. 35 ЗК РФ, при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В силу ст. 552 ГК РФ, по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

В соответствии со ст. 271 ГК РФ, при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

В соответствии с договором купли-продажи недвижимого имущества от 24.09.2015 ФИО1 продал Б. недвижимое имущество, в том числе здание конторы хлебозавода, общей площадью 116,7 кв.м. кадастровый номер 18:17:083001:153, расположенное по адресу: <адрес>. Назначение: нежилое здание. Расположено на земельном участке с кадастровым номером 18:17:083001:31, принадлежащем на праве бессрочного пользования на основании Постановления поссовета Можгинского района УР №3 от 18.01.2001. Согласно п.1.2 договора аренды продавец передает, а покупатель принимает права временного владения и пользования на земельные участки, в том числе земельный участок общей площадью 11998 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый номер 18:17:083001:31. Назначение: земли поселений, принадлежит продавцу на праве аренды. В соответствии с п.3.5 договора согласно ст. 552 ГК РФ покупателю одновременно с правом собственности на недвижимое имущество переходят права на земельные участки, которые заняты объектом недвижимого имущества и необходимы для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что существовали для продавца. К договору прилагается акт приема-передачи недвижимого имущества, где указано, что обязанности по переоформлению прав на земельные участки возлагаются на покупателя. Право собственности на контору хлебозавода зарегистрировано в УФРС по Удмуртской Республике 01.10.2015.

Право пользования земельным участком возникает с момента регистрации договора купли-продажи объекта недвижимости независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка (пункт 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

На основании вышеуказанного, с момента регистрации права собственности на объект недвижимости ( с 01.10.2015 года) к новому собственнику этого объекта недвижимости перешли не только право пользования спорным земельным участком, но и обязанность по уплате арендных платежей по действующему договору аренды.

То есть, приобретатель здания хлебозавода ФИО10, находящегося на земельном участке, принадлежащем прежнему собственнику ФИО2 на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, и необходимым для его использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между приобретателем недвижимости и собственником земельного участка.

Поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его новый собственник приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Переход прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к новому собственнику объекта недвижимости исключает возможность предъявления требования о расторжении договора к прежнему собственнику, в связи с тем, что договор продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости.

Поэтому, с момента государственной регистрации права собственности на объект недвижимости несмотря на неуведомление истца о переходе прав арендатора от ФИО2 к ФИО6 к новому собственнику перешло не только право пользования соответствующим земельным участком, но и обязанность по внесению арендной платы на условиях договора аренды, заключенного с ФИО2 То есть, надлежащим должником по арендной плате после 01.10.2015 будет являться ФИО6

В связи с изложенным, требования к ФИО1, за период с 11.08.2014 до 31.09.2019 года удовлетворению не подлежит. Кроме того, ответчиком заявлено ходатайство о пропуске срока исковой давности.

В соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса Российской Федерации, исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В соответствии со ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

В силу ст. 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Пунктом 2 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что по обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

Согласно статье 199 Гражданского кодекса Российской Федерации истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Согласно ст. 207 ГК РФ с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство и т.п.), в том числе возникшим после истечения срока исковой давности по главному требованию.

По смыслу закона каждый годовой платеж - арендная плата является индивидуальным долгом и не может расцениваться совокупно как единое целое с начислениями за другие периоды, таким образом, срок исковой давности исчисляется по каждому платежу самостоятельно.

С рассматриваемым иском администрация муниципального образования «Можгинский район» обратилась лишь 27.11.2019, то есть со значительным пропуском срока исковой давности по взысканию платежей за период с 11.08.2014 по 30.09.2015 года.

Истец не мог узнать позднее 16.09.2015 о нарушении своего права.

Таким образом, требования истца о взыскании арендной платы с ответчика за период с 11.08.2014 по 30.09.2015 года не подлежат удовлетворению в связи с истечением срока давности, в соответствии с п. 1 ст. 207 ГК РФ оснований для удовлетворения требований о взыскании пени и процентов за пользование чужими денежными средствами у суда также не имеется.

Таким образом, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований истца.

Руководствуясь ст.194-198, 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования администрации муниципального образования «Можгинский район» Удмуртской Республики к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка №42 от 06.05.2015г. в размере 246 987руб. 35коп., из них: задолженность по аренде за период с 11.08.2014 по 31.12.2019 на сумму 213 960,56 руб.; пени за период с 16.06.2015 по 27.04.2016 на сумму 2 600,98 руб.; проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 28.04.2016 по 18.11.2019 на сумму 10 425,81 руб., расторжении договора, оставить без удовлетворения.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья О.В. Кирилловых

Мотивированное решение изготовлено 31 января 2020 года